实例解析建筑企业营改增后如何计算应纳增值税【会计实务经验之谈】.pdf
【实例解析】房地产企业营改增后如何计算应纳增值税
【实例解析】房地产企业营改增后如何计算应纳增值税自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税，现行建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳税人由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，这次营改增涉及税制转换和政策调整，较为复杂，为了让广大纳税人和税务人员尽快熟悉和掌握营改增政策,笔者结合一实例，如房地产企业发生的几项具体业务,详细解读房地产企业在营改增后如何正确计算缴纳增值税。
一、基本案情某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务：（1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。
（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。
（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。
（4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。
（5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。
（6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。
（7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。
（8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。
要求：1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。
2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
最全的建筑业营改增后增值税计算方法
最全的建筑业营改增后增值税计算方法营改增建筑业税率：建筑业税负变化的临界点计算营改增36号文件公布以来，各路大师专家各样解读在朋友圈、论坛等都是刷屏的状态。
很多人都提到了建筑业虽然税率增加了，但是可以抵扣17%进项，进项还是高出了6个点，因此整体税负变化不大。
今天无意中计算了一下，当建筑材料的在整个建筑定价中比例为多少时才与原来的税负相等。
点击☞工程资料免费下载我的计算过程如下(只考虑增值税和营业税)：假设一个项目定价10000万元(含税价)营业税=10000*3%=300万元增值税：假设可以取得进项税额为X，则：增值税=10000/1.11*11%-X=990.99-X如果营改增前后税负不变，则有：990.99-X=300得出：X=690.99万元因此，可以得出如下结论：1、该临界点税负需要的增值税进项税额占项目定价(含税)的比例=690.99/10000=6.91%因此，只有建筑企业能够取得的进项税额占项目定价比例大于6.91%才会低于营改增前的税负。
2、如果企业能取得17%的材料进项，材料占比是多少呢?假设建筑企业能取得增值税专用发票且都是17%的税率(其他税率暂不考虑)：材料(不含税)=690.99/17%=4064.65万元材料(含税)=4064.65*1.17=4755.64万元材料占项目定价的比例=4755.64/10000=47.55%因此，只有当17%税率的材料大于47.55%(含税)时税负才会低于营改增前。
建筑行业的进项能否取得，将直接决定建筑行业营改增后的税负变化。
因此，建筑业对于项目采取简易方式还是一般方式，需要结合项目情况及业主单位对增值税专用的需要等进行综合考虑。
从上述计算看，钢构企业的税负将会明显降低，因为钢构企业的材料占了很大比例且基本都能取得17%的进项发票。
相关阅读：“营改增”政策解读·建筑业一、纳税人纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
纳税人提供建筑服务的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
实例解读建筑服务增值税计算方法
税专用发票，注明价款 8700 万元，增值税
额 1479 万元;从农民手中收购农产品，农产 品收购发票注明价款 3 万元;从个体户张某 处购得沙石料 51.5 万元，取得税务机关代
开的增值税专用发票;支付银行贷款利息 100
万元;支付私募债券利息 200 万元;支付来客 用餐费用 10 万元。在南昌销售 2013 年 3 月 开工的建筑服务，开具增值税专用发票，
注明价款 1000 万元;在南昌销售 2016 年 5 月开工的建筑服务，开具增值税专用发 票，注明价款 17000 万元、增值税额 1870
2.在南昌销售 2016 年 5 月开工的建筑服
务的销项税额为 1870 万元。 3.为南昌某敬老院无偿建造一幢老年公 寓，用于公益事业，不视同销售，不缴纳 增值税。 4.武汉工程项目部销售建筑服务，按照 2%的预征率在建筑服务发生地武汉预缴增
动产在建工程，其进项税额应自取得之日 起分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣 比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%。 2.购进钢材等商品进项税额 1479 万元。 3.收购农产品进项税额 0.39 万元 (3×13%)。
政策依据：36 号文附件 1《营业税改征 增值税试点实施办法》第二十五条规定， 下列进项税额准予从销项税额中抵扣：(三)
万元;为南昌某敬老院无偿建造一幢老年公
寓，价值 400 万元;该公司武汉工程项目部 在武汉销售建筑服务，开具增值税专用发 票，注明价款 1500 万元、增值税额 1折合人
建筑业营改增增值税会计核算综合案例
增值税核算综合案例案例布景：甲公司于20X5年底成立，下设A、B、C三个工程部，2024年5月中标公路建设A工程、房屋建筑B工程，由甲公司统一签订合同。
A工程合同总造价〔含增值税8083293.24元〕，B工程合同总造价1亿元〔不含增值税〕。
2024年3月开工确实C工程，C工程合同金额26000万元。
A、B、C工程部均已打点外出经营活动税收打点证明。
案例假设条件：建筑业于2024年5月1日开始完成“营改增〞，甲公司适用一般计税方法，增值税税率11%，A、B、C工程部“营改增〞后统一由甲公司开具增值税专用发票。
甲公司以汇总纳税方式，缴纳增值税，即工程部预征、法人汇总缴纳，工程部地点地预征率为2%，简易计税方法征收率为3%，城市维护建设税7%、教育费附加3%、处所应交教育费附加2%。
发生以下经济业务：第一局部：A工程部1〕2024年5月收业主开工预付款8156777.72元〔总合同额的10%〕；购设备117万元，取得增值税专用发票；预付专业路基分包单元款222万元，未取得增值税专用发票；工程部预缴增值税146968.97元。
2〕2024年6月购入材料，取得增值税专用发票，金额585万元,材料领用采用假退库制度，验收后全部领用，月末盘点结余68万元；对专业分包计价666万元，并取得增值税专用发票，扣回预付款222万元，扣质保金66.6万元，已支付；对劳务分包计价111万元，取得增值税专用发票；发朝气械租赁费用82.4万元〔租赁设备于2024年购进〕，收到税务机关代开的增值税专用发票〔3%征收率〕；月底业主进行了验工计价，确认计价款19451196元，甲公司按此金额给业主开具增值税专用发票，按规定在本地预缴了增值税，扣留保金1752360元〔按10%，留保金达到合同价款的5%时不再扣款〕；工程部变卖废料，取得现金1.17万元〔注：因本例发卖废料收入与建筑业收入相差较大，所以本案例不计算工程部发卖废料应抵扣的增值税进项税金。
建筑业营改增案例
案例解读（一）：十个案例让你更懂建筑业营改增发布时间：2016-04-13 发布作者：来源：1、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222万元，该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。
对A工程项目甲建筑公司选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？答：一般计税方法下的应纳税额=当期销项税额-当期进项税额该公司5月销项税额为222/(1+11%)×1122万元该公司5月进项税额为50×178.5万元该公司5月应纳增值税额为22-8.5=13.5万元2、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日以清包工方式承接A工程项目（或为甲供工程提供建筑服务），5月30日发包方按工程进度支付工程价款222万元，该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。
对A工程项目甲建筑公司选用简易计税方法计算应纳税额，5月需缴纳多少增值税？答：企业以清包工方式提供建筑服务或为甲供工程提供建筑服务可以选用简易计税方式，其进项税额不能抵扣。
应纳税额=销售额×征收率。
该公司5月应纳增值税额为222/(1+3%)×36.47万元3、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222万元，A项目当月发生工程成本为100万元，取得增值税专用发票上注明的金额为50万元，税率17%。
同月3日承接B工程项目，5月31日发包方支付工程价款111万元，B项目工程成本为80万元，取得增值税专用发票上注明的金额为60万元，税率17%。
对两个工程项目甲建筑公司均选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？答：如果建筑企业承接的工程没有选择简易计税方法计算应纳税额的，则在纳税申报时无需分项目计算增值税应纳税额，应分别汇总每月各项目可确认的销项税额和进项税额，以汇总销项税额减去汇总进项税额后的余额为应纳税额。
建筑业营改增后的增值税会计核算
科目 （按不得抵扣的进项税额）
▪注意与上述1的会计处理的区别
五、税款缴纳与退还会计处理规定
▪ 1、上交增值税会计处理
▪ 月末按照收入一定比例预缴增值税，计入“应交税费—应交增 值税（已交税金）”科目。
▪ 期末，计算本月应纳增值税，如果需要缴纳增值税的，将当月 发生的应交未交增值税额自“应交税费—应交增值税”科目转 入“应交税费-未交增值税”明细科目，并在次月进行缴纳。
二、科目设置及使用说明
▪ 项目部和法人单位分别增设的科目 ▪ 14、“应交税费-应交增值税-预征税额”
▪ 反映各项目部按当月产值和规定比例税率就地预征的增值税额。
▪ 15、“应交税费-应交增值税-结转销项税额” ▪ 反映各项目部结转至法人汇总单位的销项税额。 ▪ 16、“应交税费-应交增值税-结转进项税额” ▪ 反映各项目部结转至法人汇总单位的进项税额。 ▪ 17、“应交税费-应交增值税-清算税额”
建筑业“营改增”后的 增值税会计核算
集团公司财务处 2014.08.10
建筑业“营改增”后的增值税会计核算
▪ 一、会计核算发生哪些变化 ▪ 二、科目设置及使用说明 ▪ 三、销项税额的一般会计处理规定 ▪ 四、进项税额的一般会计处理 ▪ 五、税款缴纳与退还的会计处理 ▪ 六、小规模纳税人会计处理 ▪ 七、项目部就地预缴、法人单位汇总清缴模式会计处理 ▪ 八、过渡期会计处理
三、销项税额的一般会计处理规定
▪ （二）提供建筑业应税服务的会计处理
▪ 2、甲方预支工程款
▪ 1个月后向业主计价2220万元并当日开具发票
▪ 分二部分核算：
▪ （1）冲减上月已收的预付款1110
▪ 借：应收账款—甲方
1110
▪ 贷：预收账款—甲方
谈营改增后建筑施工企业增值税的会计核算
谈营改增后建筑施工企业增值税的会计核算【摘要】本文根据营改增后企业《增值税会计处理规定》，结合建筑施工企业增值税业务，拟对建筑施工企业增值税核算涉及会计科目及其会计处理进行探讨，意在指导相关人员做好增值税会计核算。
【关键词】营改增建筑施工企业应交税费应交增值税一、增值税核算涉及的会计科目建筑施工企业增值税的核算主要涉及“应交税费”账户。
“应缴税费”账户下设“应交增值税”“未交增值税”“预交增值税”“待抵扣进项税额”“待认证进项税额”“待转销项税额”“增值税留抵税额”“简易计税”和“代扣代交增值税”等九个二级明细科目。
其中，“应交增值税”二级明细科目内设“进项税额”“销项税额抵减”“已交税金”“转出未交增值税”“减免税款”“销项税额”“进项税额转出”和“转出多交增值税”等八个专栏。
二、建筑施工企业增值税核算（一）增值税进项税额及待抵扣增值税核算根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下称36号文件）的附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中“（四）进项税额”部分第1条规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接收捐赠、接收投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
一般纳税人企业购进不动产或在建工程时，当年抵扣的增值税计入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，剩余40%部分计入“应缴税费——应交增值税（待抵扣进项税额）”科目。
例1：丙公司为一般纳税人，适用增值税税率为17%。
2017年1月26日，公司购买不动产一幢，价款4 000 000元，增值税发票注明的可抵扣增值税为440 000元。
建筑企业如何计算缴纳增值税
建筑企业如何计算缴纳增值税？2016年5月1日全面实施营改增后，建筑企业作为基础行业，具有上下游产业链长、产业关联度高等特点，如何缴纳增值税呢？下面我就建筑企业营改增后如何缴纳增值税分不怜悯形阐述如下：一、建筑业一般纳税人增值税应纳税额的计算，分以下三种情形进行处理：（一）清包工建筑服务以清包工方式供应建筑服务，是指施工方不选购建筑工程所需的材料或只选购帮助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号（以下简称36号文）附件2第（七）条第一款规定：一般纳税人以清包工方式供应的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
举例说明：A建筑公司以清包工方式承接B公司市内装修工程，工程结算价款为2060万元，A公司选择简易计税方法计税，应缴纳增值税=2060÷（1＋3%）×3%=60万元。
（二）甲供材建筑服务甲供材工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行选购的建筑工程。
依据36号文附件2第一条第（七）项其次款规定：一般纳税人以甲供材方式供应的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
依据36号文附件2第一条第（三）项第九款规定：试点纳税人供应建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
举例说明：A建筑公司承接B房地产公司建筑工程接受甲供方式，工程结算价款为2000万元，同时支付分包款500万元（取得增值税专用发票），A公司选择简易计税方法计税，应缴纳增值税=（2000-500）÷（1＋3%）×3%=43.69万元。
值得留意的事项：1. 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时接着扣除。
2.扣除的分包款需供应合法凭证，合法凭证是指：a、分包方开具的2016年4月30日前的建筑业营业税发票；b、分包方开具的2016年5月1日后备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的建筑业增值税发票。
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实例解析建筑企业营改增后如何计算应纳增值税【会计实务经验之谈】
某市区的甲建筑工程公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，2016年8月在项目所在地发生如下经营业务：
（1）甲公司以包工包料方式承包翔源公司畅达建筑工程，工程结算价款为11100万元，开具增值税专用发票注明的价款为11100万元，增值税税额为1100万元。
（2）以清包工方式承包凯迪公司宾馆室内装修工程，工程结算价款为1030万元，开具增值税专用发票注明的价款为1030万元。
（3）承接乙公司亿豪建筑工程项目，工程结算价款为2060万元，开具增值税专用发票注明的价款为2060万元，亿豪建筑工程项目《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前。
（4）购进工程物资1000万元，取得增值税专用发票，注明增值税额170万元；取得增值税普通发票200万元；甲公司自建职工宿舍领用工程物资100万元（购入时取得增值税专用发票并已抵扣进项税额）。
（5）甲公司自购的机械设备施工中发生油费等支付585万元，取得增值税专用发票注明的价款为500万元，增值税税额为85万元。
（6）甲公司将畅达建筑工程分包给丙建筑公司，支付工程结算价款为222万元，取得增值税专用发票注明的价款为200万元，增值税税额为22万元。
（7）甲公司购买一台设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税额为17万元。
（8）甲公司承包鸿达公司建筑工程项目，全部材料、设备、动力由鸿达公司自行采购。
工程结算
价款为3090万元，开具增值税专用发票注明的价款为3090万元。
（9）甲公司取得华悦公司工程质量优质奖222万元，发生运输费100万元，取得增值税专用发票，注明增值税税额为11万元。
要求：
1、做出业务（1）-业务（8）的会计分录。
2、计算甲公司2016年8月份应纳的增值税。
案例解析：
1、要想正确做出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额或进项税额转
出金额等。
业务（1）：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供建筑服务，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销
项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含
税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。
业务（1）销项税额=11100÷（1＋11%）×11%=1100万元
会计分录为：
借：应收帐款——翔源公司11100
贷：工程结算10000
应交税费——应交增值税（销项税额）1100
业务（2）是清包工方式，甲公司可以选择简易计税办法计税。
根据《实施办法》第三十四条规定，简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。
应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率；《实施办法》第三十五条规定，简易计税方法的
销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销
售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）；增值税征收率为3%.业务（2）销项税额=1030÷（1＋3%）×3%=30万元
会计分录为：
借：应收帐款——凯迪公司1030
贷：工程结算1000
应交税费—未交增值税-简易计税方法30
业务（3）：《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前是建筑工程老项目，甲公司可以
选择简易计税办法计税。
销项税额=2060÷（1＋3%）×3%=60万元
会计分录为：
借：应收帐款—乙公司2060
贷：工程结算2000
应交税费—未交增值税-简易计税方法60
业务（4）：根据《实施办法》第二十四条规定，进项税额是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。
业务（4）进项税额=170万元，取得增值税普通发票200万元不得抵扣税额。
《实施办法》第三十条规定，已抵扣进项税额的购进货物，发生用于集体福利的购进货物的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减。
也就是做进项
税额转出处理。
会计分录为：
借：原材料1000
原材料200
应交税费——应交增值税（进项税额）170
贷：银行存款1370
借：在建工程—职工宿舍117
贷：原材料100
应交税费——应交增值税（进项税额转出）17
业务（5）：进项税额=85万元。
会计分录为：
借：机械作业500
应交税费——应交增值税（进项税额）85
贷：银行存款585
业务（6）：进项税额=22万元。
会计分录为：
借：工程施工—畅达工程200
应交税费——应交增值税（进项税额）22
贷：银行存款222
业务（7）：进项税额=17万元。
会计分录为：
借：固定资产100
应交税费——应交增值税（进项税额）17
贷：银行存款117
业务（8）：根据财税〔2016〕36号文件有关规定，业务（8）是甲供工程，甲公司可以选择简易计税办法计税。
销项税额=3090÷（1＋3%）×3%=90万元
会计分录为：
借：应收帐款—鸿达公司3090
贷：工程结算3000
应交税费—未交增值税-简易计税方法90
业务（9）：工程质量优质奖的销项税额=222÷（1＋11%）×11%=22万元；交通运输服务，税率为11%，运费的进项税额=100×11%=11万元。
2、计算应纳增值税
（1）一般计税方法
销项税额=1100+22=1122万元
进项税额=170+85+22+17+11=305万元
进项税额转出=17万元
应纳增值税=销项税额-进项税额+进项税额转出=1122-305+17=834万元
（2）简易计税方法
应纳增值税=30+60+90=180万元
（3）甲建筑公司2016年8月应纳增值税=834+180=1014万元。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是
目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，
但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力
求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析
实质，找出核心要点。