南京别墅项目典范案例解析
南京高端地产项目专题分析
精装修标准4000元/㎡，拎包入住
47㎡一房
90㎡
111㎡二房
无阳台
无燃气
物业费3.7元/㎡
负一、二层车位，70年产权，车位26-27万/个
户型配比：
南京高端项目分析
绿城玫瑰园
天正桃源
南京国际广场
长发羲和
长江路九号
凯润金城 金鼎湾
钟山国际高尔夫
长发羲和
项目：羲和 开发：南京长发都市房地产开发有限公司 地址：玄武区薛家巷8号 产品：羲和项目规划用地约一万六千平方 米，总建筑面积约10万平米，由一幢24层 办公写字楼，一幢32层住宅楼及一幢3层商 业长廊裙楼组成。
5幢共14层，03幢27层 47㎡，90㎡(少量)，110㎡ 1.酒店式公寓产权65年，约796套左右 2.2010.6月交付
3.精装修标准4000元每平米，拎包入住。
4.9月20日开盘
5.开盘价格预计26500元/㎡左右。
9月20日开盘
2010.6月交付
2009-09-13、2010-05-15
3梯22户
天正桃源
项目：天正桃源 开发：南京天正企泰房地产开发有限公司 地址：下关区姜家园路与中山北路交界处 产品：总建3.5万㎡，其中住宅2.6万㎡，5幢 大户豪宅，面积有139、157、220~240、 280~350㎡，另有一幢商业及酒店式公寓。 推出情况：05、06栋2010-07-02推出44套， 02栋2010-07-29推出28套，03、04栋201009-03推出44套，开盘均价29000元/㎡。
推出情况：2010年开盘，开盘均价40000 元/㎡共推出173套房源。 成交情况：本月均价45000元/㎡，本周销 售2套，去化率19%。 点评：羲和座落于南京政治、经济、文化、 医疗中心的鼓楼地区。该地区作为南京城 市自然地貌的分水岭和重要的城市规划节 点，是南京城市建设发展过程形成的一个 历史积淀深厚的城市中心区域。
南京江宁区山水华门别墅项目营销策划
山水华门别墅项目营销策划方案山水华门别墅园位于南京市江宁区将军大道58号, 将军山东麓,河海大学北侧，项目占地约352亩，总建筑面积约13.8万平方米，以独立、双拼、联排、叠加为主要建筑形态，是南京不可多得的纯别墅园区，是M公司开发的一个高档别墅项目,其产品的营销策划如下：一、山水华门别墅市场营销环境分析1.宏观市场环境分析南京市房地产市场总体分析：南京市区人口总数为300多万，文化程度较高，消费主体稳定，居民可支配消费收入中档偏上，消费能力较强。
住宅等大宗耐用消费需求属成长型，上升较快。
目前南京市居住、生活价值的区域已经由鼓楼、玄武、秦淮等老城区向东西、南北延展的趋势已成定局。
特别是以奥体为中心的河西区和以开发区为中心的江宁区，将成为未来南京新的高尚住宅区及新兴产业中心。
2010年南京商品住宅成交为4.9万余套，相比2009年的9.93万套，成交量下降了近五成。
由于2010年销量明显萎缩，导致2011年开年之初当地可售房源已有32600多套，比2010年初2.5万套的可售量增加了7000多套。
如按照2010年日均卖房约134套的销售速度，2011年当地新房销售压力不会小。
江宁区房地产市场总体分析：江宁区是南京的新兴经济开发区，总面积1567平方公里，辖17个镇，三个街道办事处，人口76万。
目前核心组成部分为经济开发区和东山镇。
江宁从东西南三面环抱南京，距老城区约10分钟车程，交通网络发达，境内有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等高等级公路，沪宁、宁芜铁路穿境而过，南京禄口国际机场座落境内，距长江最大的内河港—新生圩港仅17公里。
另外，地铁也将该区覆盖，包括东南大学、河海大学等高校在内的大学也已在该区落户。
作为南京市未来以高新技术产业为主导，现代化的、开放的园林新区，必将成为商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。
在未来的发展中，江宁具备极大的城区价值。
小户型别墅案例及联排趋向独栋案例分析
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龙湖香醍漫步
项目名称
龙湖香醍漫步
地理位置
白马路向北3公 里（乔波滑雪馆 北侧）[
开发商
北京龙湖置业有 限公司
建筑类别 类独栋
装修状况 精装修
占地面积 310000平方米 容积率 0.48
建筑面积 150000平方米 绿化率 35%
物业管理
北京龙湖物业管 理有限公司
物业费
5.00元/平米·月
景观设计 ——
目前均价 售罄
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户型图
“侧花园“拉远联排距离 面积：建筑面积为290平米，与独栋类似； 形态：两户之间布置侧花园，减少户之间干扰，向独栋靠拢； 品质：阳光庭院，下沉式花园，形成独栋的花园风格。
30
实景图
类独栋：约290平米
15
户型图
联排：约300平米，一层一卧室，二层三卧室，下沉式庭院
负一层
一层
二层
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龙湖好望山
项目名称
龙湖好望山
地理位置
松江上海人民北 路2908号
开发商
上海龙湖置业发 展有限公司
建筑类别 联排、独栋
装修状况 毛坯
占地面积 310000平方米 容积率 1.6
建筑面积 150000平方米 绿化率 37%
小户型别墅案例及联排趋向 独栋案例分析
一、项目基本信息 二、小户型别墅案例 三、联排趋向独栋案例分析
2
一、项目基本信息
3
项目基本信息
形态
小户型产品
联排/双拼变独 栋
区域
北京
上海 北京 无锡 上海 南京
项目
龙湖好望山 亿城燕西华府 龙湖·花墅香醍
山地别墅景观营造——以南京汤泉山河水为例
2014年第8期现代园艺山地别墅景观营造———以南京汤泉山河水为例陈文珺(棕榈园林股份有限公司上海分公司,上海200433)摘要:山地别墅作为房地产开发中的高端产品,景观设计需要对场地进行深入解读,根据环境现状条件加于整合梳理,通过平衡“自然力”与“人的意愿”之间的关系,达到“天人合一”的景观效果。
关键词:山地别墅;场地高差适应性;“聚—散”式空间本案位于江苏省南京市浦口区汤泉镇汤泉老山山脉北麓,距离南京市中心约35km。
景观设计以山水为源,以人为核心,努力探寻自然、建筑与人的关系,力求三者间的和谐统一。
通过回归自然的造园手法营造一处“桃源逸墅,山水城邦”。
1基地分析①地形分析。
基地内有2座山峰,西面主峰海拔81.7m,山势较陡;东面次峰海拔62m,山势相对平缓;北面紧邻九龙湖海拔在35～40m间,地势向南逐渐抬高。
基地整体处于山坳之中,群山环抱可避风尘。
②水文分析。
基地除了拥有数百米的九龙湖湿地生态水岸线外,在东西2座山峰之间有1条L形自然冲沟。
“水因山而媚,山因水而活”良好的自然资源为景观设计提供了有利条件。
③规划建筑群落分析。
本案建筑采用分散式布局规划建设340栋独立别墅,单栋占地面积约为360m2,建筑密度较大,对原始地形和自然生态有所影响。
2设计原则2.1生态适应性原则①地形适应性原则。
考虑到别墅的建造对原有地形地貌有所破坏,本案在景观总体布局规划上以适应为主,尽量修复原有生态景观,对山势进行结构性保护,充分结合已有坡地和沟谷,创造立体化的景观环境。
②原生态植被适应性原则。
“千峦环翠,万壑流青”良好的自然植被能营造优美的风景也能改善小环境气候。
本案以恢复原生植被为前提,模拟周边环境采用乡土树种结合山体地形,营造层次丰富的植物群落。
2.2人性化的设计原则本案设计力求营造“以人为本”的居住社区,通过快捷便利的交通组织系统、完善的景观标志识别系统、人性化的景观小品布置为住户提供一个舒适的生活环境。
“禁墅令”下，别墅市场迎来新变局！商墅成为南京地产新宠！
△⽹路⽰意图商墅=商业别墅吗？商墅未来会流⾏吗？南京有哪些著名的商墅项⽬？带着这些疑问，⼩编带您了解⼀下。
△⽹路⽰意图⼆商墅会流⾏吗？下⾯跟着⼩编⼀起看看，⽬前南京备受瞩⽬的⼏⼤商墅产品。
三南京⼏⼤主流商墅产品绿地万科云都会当城市综合体遇上地铁枢纽，TOD综合体应运⽽⽣（TOD，简⽽⾔之，是以交通枢纽为核⼼的城市综合体）。
城东⾦马路TOD作为南京8⼤枢纽之⼀，在天时地利⼈和的综合发酵下，绿地万科云都会在这⾥横空出世，于⾦马路建⽴了集居住、办公、商业于⼀体的TOD综合体，商墅产品也应运⽽⽣。
△绿地万科云都会商墅分布图商墅产品集中在项⽬的11号楼，作为南京商墅的先⾏者，绿地万科云都会打造了怎样的商墅产品？项⽬整个商墅街区呈现出的是半围合式的街区布局，与常规的开放式商墅街区相⽐，绿地万科云都会的商墅在与换乘中⼼、商业中⼼、写字楼办公区等保持通联的同时，更具私密性和独⽴性。
△绿地万科云都会商墅效果图商墅街区中间是约3000㎡的专享景观园林，还有4个独⽴的出⼊⼝。
此外，还有部分4楼 5楼的双层商墅，更像是双层叠加别墅，两层的层⾼都做到了4⽶，与单层的商墅相⽐，这⼀双层商墅的⾯积偏⼤，集中在230-480㎡，再加上花园和露台，⽤来打造艺术画廊、私⼈⼯作室或私⼈会所这种⾼端私密的业态再合适不过。
应天府6⽉5⽇，应天府正式公开售楼处，户型⾯积400-1200㎡，总价预计3000万起，预计下半年⾸开紧邻秦淮河的临河商墅，具体户型、价格以及上市时间待定。
应天府前⾝为中华门G98地块，2017年2⽉，招商蛇⼝以98.1亿元的总价拿下，成为南京总价最⾼地块。
根据规划，应天府项⽬将建住宅、商业、⽂旅、酒店、办公及配套⽤房等，住宅别墅和商墅合计676套。
△应天府项⽬鸟瞰图应天府的商墅产品位于临河A、D区域，共119套房源，户型⾯积179-549㎡，其中主⼒⾯积180-220㎡。
C、G区域为160-185㎡的叠加商墅，共计164套，规划为商办⽤地。
江南府邸个案分析
法式建筑风格，中轴对称
户型设计较好 出市交通便利
入市交通不便
价位较高
新政策“认贷不认房”
政府大力发展尚湖高档住宅片区
周边多为中高端小区，未来消费 市场潜力巨大
周边高端小区抢占市场份额
紧凑刚需户型走俏，
高端大户型成交低迷
项目总结
•位于常熟市西南方向，与尚湖国家级风景区毗邻，靠近西三环，
媒体推广/最新动态
独领奢尚 江南府邸法式会所盛大公 开 10月26日，尚湖· 江南府邸“华冠金秋 尊礼全城”法式尊荣会所公开暨江南会启幕典礼隆重举行。
开发商领导、尚湖· 江南府邸的业主、各联盟商家代表，共同见证了这一辉煌璀璨时刻。
最新优惠活动：一次性付款97折，按揭贷款98折。
项目SWOT分析
环境舒适优美，超低容积率 周边生活配套匮乏
项目销售分析
销售分析
拂水园的主力户型在400㎡—550㎡左右； 月均去化0.6套，去化周期4年左右。 江南府邸拂水园累计成交情况
总套数
44
总面积（㎡）
21403
可售套数
36
可售面积（㎡）
18238
成交套数
8
成交套均面积
395
销售详情
施工编号 总套数 总面积（㎡） 已售套数 已售面积（㎡）
23
2
784.95
（实景图）
（效果图）
售楼处
售楼处片欧式建筑，外观高大雄伟，内室明亮； 销售人员较少，略显冷清；
项目产品分析
产品分析—A4户型
副首层 专属社交
保姆工作区 ，全方位服务主人生活 功能预设健身房、影音室、SPA区、酒窖 等，及时独处空间，也是聚会的场所。 约4.2目的层高让地下水通透开阔，远离 沉闷压抑，活动空间舒适。
复地朗香
复地朗香
项目地址（售楼地址 ）:江宁经济开发区佛城西路88号 物业类别 :住宅 建筑类别 :独栋 主力面积 :510-610㎡ 所属商圈 :江宁将军山 开盘时间 :2004-10-1 建筑面积 :13万平方米 容 积 率 :0.38 开发商 :江苏盛唐艺术投资有限公司
物业公司：复瑞物业管理有限公司 物 业 费 :2.50元/平方米·月 目前均价 ：900万/套
300 250 200 150 100 50
80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 7.10-7.16 279 75773 7.18-7.24 279 75773 7.25-7.31 279 75773 8.1-8.8.7 279 75773 8.8-8.14 279 75773 8.15-8.21 279 75773 0
复地朗香别墅位于南京市江宁经济技术开发区西南部，距市中心 约18公里,总占地面积33万平方米。项目有 康厚湖、沐英湖、洗月湖三湖相伴左右，自然条件得天独厚。整 个别墅区依山而建，傍依原生态山地。
产品介绍
整个别墅区依山而 建，傍依原生态山 地。因地制宜的设 配合山型、 计，配合山型、地 貌变化， 貌变化，营造现代 原生态居住场所， 原生态居住场所， 为居者提供与自然 景致融合协调， 景致融合协调，享 受依山傍水， 受依山傍水，呼啸 山林的野趣。 山林的野趣。
销售分析
开盘日期回顾： 开盘日期回顾： 首次开盘日期：2004-10首次开盘日期：2004-10-01 2007-02-28 别墅加推 2007-022009-112009-11-28 别墅加推 2010-022010-02-24 别墅加推 2010-042010-04-17 别墅加推
【精】蔚蓝卡地亚别墅个案分析
三期：纯独栋
四期：叠拼 2万㎡湖泊
➢该方案充分利用位置、36米高差浅 丘地形地貌首先做到了高端别墅需要 的神秘、隐秘、隐私，让安全与宁静、 尊贵完美结合； ➢该方案让建筑与园林景观、地势充 分融合，具有很好的和谐美；
➢园林设计亮点包括利用原生坡地资 源营造的近40000㎡浅丘护宅林、流 经护宅林的天然河流府河支流以及在 项目低谷地貌处打造的约20000㎡蓝 湖； ➢项目山地会所约10000㎡，提供服 务设施包括运动、书吧、羽毛球馆、 雪茄-红酒体验馆、娱乐休闲、商务会 谈等，如游泳池、瑜伽馆、SPA馆、 咖啡厅、私家影院、会议室等。
Part.3 在售产品介绍
在售产品情况
该项目属于尾盘，一期、二期、三期产品已售罄，目前仅余四期10多套叠拼现房 在售，户型为B1、B3，价格区间为600-1000W，1000W左右为临湖产品。
二期：
8+1F叠拼+联
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
排+双拼+独栋
一期： 联排+双拼
已售罄
已售罄
四期：叠拼
10余套现
房在售
三期：纯独栋
二层
2F：中庭休息厅、书房、客卧房、客 卧卫生间、主卧房、主卧衣帽间、主 卧卫生间、次卧房、次卧卫生间、客 用卫生间。
五室三厅五卫
B3 总面积约425㎡ 均价1.2w-1.6w
优势： 1、户型方正，前后双花园设置； 2、卧室均带卫生间； 3、干湿动静分区明显，一层为活动区，二三层为起居区； 4、3层整层为主人起居区，私密感得到较好保证。
劣势： 1、过道浪费面积较多； 2、一层未设老人房，老人生活不便； 3、水线过长。
一层
1F：入户花园、西餐厅、中 餐厅、客厅、厨房、天井花 园、保姆房及卫生间、设备 房、景观露台、景观阳台。