国际商业广场项目规划方案
大世界商业广场重建方案
利润为： 270000- 107694- 27270- 779 即：134,257万元
（4）项目经济效益分析及评价
3、项目经济效益分析及评价
序号
内容
单价（元/m2）
数量
总价
一
项目收入
9,926
272000m2
270000
二
总投资
3,959
272000m2
107694
三
税费
1003
272000m2
大世界商业广场于二零一一年由国泰（成都大世界商业广场开发经营有限公司）开发，现由五百九十余户业主所有，由大世界商业广场物业管理，由成都紫荆名城市管理有限公司运营，其主要业态由餐饮、娱乐、休闲、会所、培训、办公、卖场等各类业态。
本案
大世界商业广场的物业现状 1、各类安全隐患严重 2007年7月曾发生小孩子坠楼事件，当时各类媒体纷纷报道，华西都市报于2007年7月18日在显著版面位子，用“跌出护栏 少年生命随风飘逝”为标题报道此事。给大世界商业广场带来了极大的负面影响，曾引起了各级政府职能部门高度重视。供电、消防方面也存在着不同程度的安全隐患； 2、商业广场设计方面存在着重大缺陷； 3、停车场车位严重不足，长期堵塞通道制约经营、制约发展； 4、物业外立面陈旧； 5、地震、防水处理过期，严重漏水，制约经营； 6、业主分散，业主各自为阵，经营权难以统一，不适应现代商业运营模式； 7、广告店招设置不合理，场内导示不明显； 8、给排水、雨污水管与经营精矿不匹配； 9、无管理用房，物业管理人员流动较大； 10、业态自然形成，规划混乱，层次较低。
107694
投资估算
ห้องสมุดไป่ตู้
营业税及附加、和产权办理费用，合计按销售额6.8%计 所得税按销售额的3.3%计，项目税费总计： 所得税以3.3%计，8910万元 税费总计27270万元
某国际商贸城招商方案
05
招商策略
“六优先”的商家引入策略
对于具体的商家将以六优先原则进行先后排序，为同类业态的商家入驻次序提供指导原则：1）、老市场商户优先引进；2）、厂家直接合作机构优先引进；3）、国内外著名品牌（连锁）优先引进；4）、行业协会、商会会员单位优先引进；5）、国外品牌的国内代理商、经销商优先引进；6）、有影响、有实力的采购商优先引进 ；
3号地：1－4栋A、对应专项代理、品牌、 机构B、名牌展示区C、名品交易区D、国际品牌区E、地方特产区（国内国外）5、针织专区：经编区、针织印花区等6、梭织专区：棉纺面料、麻料、毛纺面料7、酒店、宾馆床上用品8、文娱鞋、体育运动鞋、男女高档鞋、各类帽子9、综合专区10、辅料专区：五金、纽扣、拉链11、家具、卫浴、地面纺织系列12、鞋用品、鞋材及配件5号地：1－4栋A、对应专项代理、品牌、 机构B、名牌展示区C、名品交易区D、国际品牌区E、地方特产区（国内国外）5、玩具其它类6、护理及美容用品其它类7、佛教用品8、纸质品、书包、扇、袋、雨披、伞具9、窗帘布艺类、其它类、综合类10、小家电、剃须刀、11、饰
产业功能区目标落实及实施，为德阳建设产业及商业集群奠定发展基础； 沿海的产业向内地转移为项目的发展创造了机遇； 商业集群发展对各产业发展催化作用明显，拉动城市的区域地位的同时，城市经济增长起到关键作用； 商贸业集中集约化发展模式在江浙、广东等发达地区得以实现, 效益明显； 成都中心城批发贸易等功能外迁，为北部扩展大力发展商贸产业提供了最好的机遇。 北部扩展区域的建设分散了中心城的商贸业市场发展和规模扩展的压力，同时也是对落实产业功能合作区的完善体现；
产品体系
西部国际灯具灯饰城（6万平米）西部国际汽/摩配城（10万平米）西部国际五金机电城（7.8万平米）西部国际家居饰品城（5万平米）西部国际装饰材料城（8万平米）西部国际副食品城（6.5万平米）西部国际皮革城（5.6万平米）西部国际家纺/鞋帽城（11.2万平米）西部国际小商品城（5.6万平米）西部国际电子商品城（11.2万平米）（以上合计：76.9万平米，其中场馆式47.1万，一楼约15.7万，街区式29.8万，一楼约10万，一楼总面积约25.7万平米，二楼及以上约51.2万平米）
2012年成都金牛区一品天下健康巷领地国际广场规划设计方案
各层平面图 丨 Planning 规划设计
豪华KTV IMAX五星影院
四层平面图 本层建筑面积：7650m2
领地国际广场 规划设计方案
Sept 2012
各层平面图 丨 Planning 规划设计
高端会所餐饮、主题餐厅
五层平面图 本层建筑面积：3600m2
领地国际广场 规划设计方案
Sept 2012
塔楼平面图 丨 Planning 规划设计
办公楼A座标准层平面图 本层建筑面积:1580㎡ 公共交通面积:380㎡ 使用面积:1200㎡ 使用率:76%
办公楼B座标准层平面图 本层建筑面积:1580㎡ 公共交通面积:380㎡ 使用面积:1200㎡ 使用率:76%
领地国际广场 规划设计方案
Sept 2012
用地分析 丨 Site Analysis 用地分析
设计依据
一般地区建筑规划管理规定 第3.2.3条 各类建筑后退用地红线的最小距离按表3.2.3及下列规定 控制： 1.建筑高度大于24米的单层公共建筑后退用地红线的距离根据其性质 核定，最小后退距离为15米。 2.地下建（构）筑物外墙后退用地红线距离不小于3米。 高层建筑裙房后退用地红线的距离按多层非居住建筑的后退距离执行。
立面图 丨 Planning 规划设计
领地国际广场 规划设计方案
Sept 2012
立面图 丨 Planning 规划设计
领地国际广场 规划设计方案
Sept 2012
场地剖面图 丨 Planning 规划设计
场地剖面图
领地国际广场 规划设计方案
Sept 2012
金牛区一品天下健康巷
领地国际广场 规划设计方案
PLANNING DESIGN
国际商业广场施工组织设计
第一章编制说明第一节编制内容及范围1. 编制内容本施工组织设计内容涉及项目组织架构图、项目重要管理人员简历及资格证书、施工组织与部署、现场平面布置与管理、资源配置与调度、分包计划与总包管理、重要分部、分项工程的施工方案与实行、施工目的与保障措施等自开工至竣工的全过程施工组织管理的内容。
2. 编制范围编制范围为地上一层至九层、塔楼①、塔楼②及地下室的电气安装工程, 室内的给水和排水工程, 地下室一层及夹层消防预留预埋工程。
第二节编制依据1. 工程招投标文献和工程施工协议。
2. 由建设单位提供的本工程施工图纸。
3. 株洲金谷·国际商业广场工程施工现场情况。
4. 株洲金谷·国际商业广场工程具体勘察报告。
5. 本工程所涉及的重要国家或行业规范、规程、标准、图集。
第二章工程概况株洲金谷·国际商业广场是由株洲金谷房地产开发有限公司开发兴建, 位于株洲市结谷门商业区东北部, 市府路与铁西路交叉路口, 本工程由中建五局总承包公司承包, 分土建、安装两个分部工程。
水电安装工程造价暂估: 伍佰贰拾万元。
株洲金谷·国际商业广场的建设单位是株洲金谷房地产开发有限公司, 设计单位为中国建筑科学研究院, 承包单位是中建五局总承包公司, 监理单位是湖南长顺工程建设监理公司, 本工程总建筑面积为138610.8m2；地下局部夹层, 建筑面积为5391.16㎡；地下室一层, 建筑面积为9953.93㎡；地面裙楼共九层, 建筑面积为69730.63㎡；1号塔楼共十七层, 建筑面积为34612㎡；2号塔楼共十九层, 建筑面积为17600㎡；建筑最高为97米, 属一类高层建筑, 建筑结构形式为短肢剪力墙结构。
本项目开工日期为2023年7月20日（以开工令为准）, 竣工日期为2023年08月10日。
质量标准为省优, 属于我部安装施工的部分工程有：给排水工程、电气工程、地下室一层及夹层消防预留预埋工程。
保利国际广场项目施工策划书
中国建筑第五工程局第三建设有限公司·国际广场项目保利保利·项目施工策划书CSCEC5B3/CS—BL—02发放编号：发布日期：年月日执行日期：年月日附录Ａ项目施工策划书审批表工程名称保利·国际广场报审时间现上报工程项目施工策划书，请予以审批。
类别编制人册数页数项目施工策划书唐白奎编制单位:项目总工程师：申报负责人：本项目施工策划书已编制完毕，并经项目部会审通过，请审批。
项目经理（签名）：年月日二级机构审核意见：审核人签名：审核日期：年月日（公章）公司相关部门会审意见：会审人签名：会审日期：年月日（公章）公司总工程师（副总工程师）审批意见：审定结论：审批人签名：审批日期：年月日（公章）附录Ａ项目施工策划书审批表（续）序号部门/单位名称修改意见或建议签名123456附录B报审所需文件重要内容说明表工程名称保利国际广场报送时间现将本项目施工策划报送所需文件重要内容说明如下：施工合同合同工期待定，工日期2011年8月1日施工图纸业主已提供未审核的施工图纸图纸会审设计交底尚未进行地质勘察报告场地内未发现影响场地稳定性的不良地质作用现场水文气象资料场内土方含水率高采用的主要技术标准《施工规范大全》《施工手册》《建筑工程施工质量验收统一标准》等采用的主要标准图集《中南标》等建设单位的相关要求监理单位的相关要求当地建设行政主管部门的强制性要求附近建筑物情况附近为天心嘉园一期居民小区，3栋别墅子在3#塔吊旋转半径内，一定程度上影响塔吊正常运行。
地下管线情况场地内存在老箱涵，基坑边有国防光缆填报人员联系电话填报单位（公章）注：本表由编制单位填写，如填写空间不够，可另行附页。
第一部分工程概况一、工程建设概况保利·国际广场工程位于长沙市城区的天心区，西临湘江，与橘子洲仅有半水之隔。
周边交通便利发达，四周均与城市道路邻接。
北起南港路，南至南湖路，东抵书院路，西滨湘江大道，并有即将建设的规划路金盛路南北向穿越基地，将用地分为住宅区及公建区。
国际商业广场合作意向书
项目名 万盛商贸城
欣北钱江国际
金辰金座
万华1号
目前该区域有万盛商贸城、 欣北钱江国际广场、金辰金 座和万华1号四个项目。其中 欣北钱江国际的商业综合体 面积约1.3万平米，万盛的商 铺面积26712平方。本项目 与万盛商贸城和欣北钱江国 际相邻，对于本项目构成竞 争关系。
项目规模 约5万方 项目类型 LOFT、商铺
钱江星河国际商业广场
合作意向书
2013年3月
项目优劣势分析
项目SWOT分析
操作思路
销售指标、推广方案、执行策略
合作模式 商务条款
代理方式、费用报价
为了家核心价值简介
公司简介、典型案例、核心团队
第一部分
项目优劣势分析
3
区位优势
钱江经济开发区的核心区域-中央商务区。
交通优势
通过秋石快速路到杭州主城 区仅需27分钟车程；距离杭州地 铁1号线仅10分钟车程，沪杭高 铁余杭站仅10分钟车程，通过高 铁40分钟可到达上海；距上海浦 东国际机场2小时车程；距杭州 萧山国际机场35公里。距上海、 宁波港均只需1.5个小时车程。
通过我司的行销模式及客源强项，结合项目自身的核心 价值，并通过对项目综合型定位及宣传，吸引外地投资客户 和本地投资者的关注度，最终通过外地投资客户的冲击带动 本地客户成交。
行销 坐销
13
推广方案
销 售 推 广 计 划 分 为 以 下 几 个 阶 段
项目策划进场，策划方案审核通过； 案场内外包装完毕，咨询电话、楼书、单页、项目形象导入到位； 案场接待人员培训完毕进场，销售物料到位，组价方案审核通过，预售证到位； 售楼处对外开放，接受咨询、蓄水结合； 项目形象广告等强力推出，销售团队培训完毕准备销售； 蓄水客户达到首推房源1:3比例以上强势开盘，认筹客户签约并进一步拉动客户认筹； 进入强销期，同时进行调价准备及加推房源； 开盘结束，针对剩余房源策划营销活动方案及签约促成方案。
大型商业广场购物中心商业规划及方案
大型商业广场购物中心商业规划及方案随着经济的发展和人们生活水平的提高，大型商业广场和购物中心在城市中兴起并快速发展。
商业规划和方案是商业广场和购物中心成功的关键。
下面是一个大型商业广场购物中心商业规划及方案的例子。
1.项目概述：本商业广场购物中心位于城市中心，总建筑面积为10万平方米，包含商业、娱乐和餐饮等功能。
计划建设成为当地最大、最现代化的购物和休闲中心，吸引周边区域的消费者。
2.目标市场：主要面向中产阶级和高收入群体，因为他们有较高的消费能力和购买力。
此外还将吸引年轻人、家庭和商务人士等多个市场细分。
3.商业混合：商业广场购物中心将提供多样化的商业混合，包括国际品牌零售商、本地特色店铺、超市和便利店等。
通过提供多种选择，满足消费者的不同需求。
4.娱乐设施：购物中心除了商业设施外，还将提供娱乐设施，包括电影院、游戏中心、室内儿童乐园等，吸引家庭和年轻人。
5.餐饮和美食街：购物中心将设置餐饮区域，提供各式各样的美食选择，包括本地特色餐饮、国际美食和咖啡店。
餐饮区域还将建设美食街，增加消费者在此购物中心的停留时间。
6.场内活动：商业广场购物中心将定期举办各类活动，如演唱会、时装秀、促销活动等，为消费者提供额外的娱乐和购物体验。
7.商业环境设计：购物中心将设计成现代化、舒适和宜人的环境。
采用高品质的装修和舒适的座位、休息区来提供消费者舒适的购物环境。
8.交通便利性：9.营销和推广计划：购物中心将制定全面的市场营销和推广计划，包括广告、促销活动、社交媒体和合作推广等，以吸引消费者并提高品牌知名度。
10.客户服务：购物中心将设立客户服务中心，提供一站式服务，包括礼宾服务、婴儿室、货物配送等，以提高消费者的满意度和忠诚度。
综上所述，商业规划和方案对于大型商业广场购物中心的成功至关重要。
通过科学的商业规划和周到的方案，商业广场购物中心可以吸引消费者，提供高品质的购物和娱乐体验，从而取得商业成功。
大型MALL购物中心策划方案
大型MALL购物中心策划方案一、国内外shopping mall 发展现状购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。
shopping mall是指城市市区购物中心，shopping center是指郊区的购物中心。
购物中心的定义如下：1.购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；2.适应管理的需要，产权要求统一，不可分割；3.尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务；4.拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；5.拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。
6.统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。
7.有创造新商圈或更新地区的贡献。
购物中心的建筑特征１．商业空间步行化２.商业空间室内化3.公共空间社会化购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式。
管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。
经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。
购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。
日本大阪率先发展生态型购物中心，其中Ｎamba工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到３２万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡谷的植物覆盖2~8层建筑上面，露天的坡道从２层逐渐走到８层，坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。
我国商业发展一直滞后，９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。
购物中心在９０年代中期开始引入国内。
９０年代中期北京万通新世界购物中心和阳光四季购物中心以及上海迪美购物中心，９０年代末期，深圳首家MALL购物中心-铜罗湾百货在华强北开业，它是利用工业厂房改建的物业；2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称"现代商业巨型航母"。
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中亚国际商业广场项目
策划方案
广州润辉房地产代理有限公司深圳新摩尔商业治理有限公司
二〇〇七年三月
目录
前言
第一章市场篇
1 / 1
1．永州市简介
2．地理位置
3．内陆经济
4．都市进展趋向
5．市场篇总结
第二章项目篇
1．项目介绍
2．永州市现有商业项目、住宅、酒店等市场分析
3．项目SWOT分析
第三章定位篇
1．项目总体定位及命名
2．客户定位
1 / 1
3．产品定位
4．价格定位
第四章产品建议篇
1．项目产品建议
第五章市场推广篇
1．推广思路
2．执行部分
3．公关策划部分
第六章销售篇
1．销售策略
2、销售预可能划
1 / 1
前言
首先感谢贵司领导予以机会让我们进行了第一次的初步接触，也为我们合作奠定了基础，我司做为一家专业的商业房地产策划公司关于商业地产的复杂性和专门性有较深刻的认知和体会，大型综合商业地产项目不同于一般住宅项目，其对象并非直接的市民群体而是商家、购物消费者、投资者等组合体。
依照多年在沿海地区和中部都市操作商业项目的经验告诉我们，商业项目成败取决于主力店的引进，而规划设计是后期经营治理成功的前提。
因此进展商首先考虑要找到和引进主力店，按照他们的要求进行规划设计。
通过我们多次对此宗地块的了解，对项目的差不多情况已有了初步的认识，另因为在零陵区有操作项目一年多的时刻关于永州市目前房地产市场、政府法律法规、商场人流地理、周边环境等都差不多有了深刻的认识，相信关于本项目的前景，贵公司和我公司一样充满信心，现在我们要阐述的是如何通过策划和包装、如何通过有效的策划进行整合营销，如何通过整合营销达到销售、招商和经营治理的目的。
下面，我们针对项目的实际情况，并对永州零陵区、冷区的住宅、商业进行了调查与分析，从圣世阳光、
1 / 1
心连心购物广场、世纪中心、圣马可时尚广场、步行街等项目的对比中发觉问题，分析问题，找到永州商业的突破口（市场空白）以及永州市进展商业地产所面临的机会与威胁，通过周密的分析与讨论，我们得出以下客观性的结论。
第一章市场篇
1、永州市简介
➢都市性质、永州市是中国湖南省（内陆）交通枢纽都市。
➢都市定位、珠三角地区的后花园、国内旅游都市、湖南省重要的工农业基地、珠三角地区工业的承接地区之一
➢市域空间规划。
规划形成“一城、双核（区）”
➢“一城”指永州市作为湖南省地级市，呈现整体进展的空间结构特征，整个零区、冷区确实是一个都市。
➢“双核”指零区和冷区，是市域内要紧的居住和公共服务中心。
1 / 1
全市目前总人口580万，其中都市人口50万人（含外来人口1-3万）。
规划至2020年，市域总人口620万，其中都市人口65万人（含外来人口5-8万），都市化水平为64%。
2、地理位置
1）永州市位于湖南省南部、处于中国广东省及广西省两大经济带的交汇处，广州、桂林、株洲、长沙等大中都市环列四周。
零陵区距桂林市、株洲、长沙等都市220公里左右，距永州市机场3公里，交通邮电畅达，是永州的交通枢纽，形成了水、陆、空立体交通网络。
湘桂铁路穿市而过，市区设有二级火车站，西南与广西、海南、云南相通，北至衡阳、株洲与京广、湘赣线相连，可直达昆明、南宁、湛江、西安、武汉、上海、北京、广洲、深圳等重要都市和沿海口岸。
立即兴建的洛湛铁路，太澳高速等将使永州成为湖南第四个交通枢纽站。
公路有322\321国道和1812\省道通过境区，四通八达，客班车可直达广州、桂林、长沙等地。
由于其独特的地理位置和成熟的交通基础建设，面对永州市经济圈的进展和工业建设，使其将成为一个新兴的内陆工业都市。
2）据我们调查了解全市现有较大规模的工业企业350余家，其中大中型骨干企业50余家。
差不多上形成了以罐头、啤酒、面粉、肉制品为主的食品工业；以汽车制造、水电设备、电线电缆为主的机械工业；以耐火材料、水泥为主的建材工业；以羽绒制品、造纸、制革、纺织为主的轻纺工业等四大支柱产业，共有要
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紧工业产品50余种。
其中的耐火材料、机制纸、造纸、造纸设备、水轮发电机组、轻型越野汽车、粮油机械设备、特种水泥、水泵等。
3)永州的商业贸易发达，是湖南省八大商业经济区之一。
初步形成了以产业、供销、物资、粮食、外贸、医药、轻纺、矿产品、肉食水产9大体系和16大商场、12大购物中心、5大专业批发市场、4大集贸市场为骨架的内外贸基地。
各类各级商业店铺遍布市区，共有大小网点4400多个，从业人员1.2万余人,每万人拥有商业零售点95个,商贾云集，每年接纳众多内外客商。
市域GDP年增长在10%。
从这些数据中能够看到永州市经济进展的步伐，那个良好的大环境是为各个行业的进展奠定了基础，其中也包含了房地产开发（中亚国际商业广场）行业的长足进展。
3、都市进展趋向
都市核心区以完善都市功能为主；正在进行老城改造升级时期，
零陵区芝山路突出商业购物建设和酒店建设
南津路----加快物流园区、专业市场和文化中心建设
整个都市差不多上朝着建设成为泛珠三角一个富有特色和竞争实力的内陆工农业都市，一个富有内涵和独
1 / 1
特个性的生态园林都市的方向进展。
4 、市场篇总结
1）社会娱乐、购物等消费比重逐步加大，社会消费支出将迅猛增大。
2）随着本地经济的进展，都市对各项商业设施，特不是类似于中亚国际商业广场项目这种综合商业项目，有极大的需求。
3）同时商业设施及经济的进展，都市的规模和人口也会快速进展。
4）都市的进展使其居民生活水平的提高，又促进住宅、商业，服务的快速进展。
5）经济的迅猛进展，促进零售业的进展速度，导致了大型百货公司及各商业连锁机构对中亚国际商业广场的需求增加，为房地产行业营造了一个持续上升的大环境，本项目做为产权式中亚国际商业广场，进入此市场的时机恰到好处。
第二章项目篇
1、项目介绍
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