朗诗物业篇.doc
朗诗物业服务地产公司的工作内容及收费管理办法
南京朗诗置业股份有限公司文件朗字〔2009〕87号签发人:田明关于印发《朗诗物业服务地产公司的工作内容及收费管理办法（试行）》的通知各单位、全体员工：为了更好的服务地产公司，聚焦并持续打造“系统运行和常规物业服务”两项核心能力，使朗诗物业成为具有鲜明差异化特色的全国优秀物业服务企业，特制定《朗诗物业服务地产公司的工作内容及收费管理办法（试行）》。
现予以发布，本办法自发布之日起开始施行。
特此通知。
二○○九年十二月四日抄送：集团各高管各区域公司科技公司物业公司。
南京朗诗置业股份有限公司2009年12月4日印发共印2份朗诗物业服务地产公司的工作内容及收费管理办法（试行）第一章总则第一条在集团内部，朗诗物业和地产公司具有不同的战略定位，具有相对独立的地位，两者之间均应服从于集团要求。
第二条物业公司以“具有鲜明差异化特色的优秀物业服务企业”为战略定位，聚焦并持续打造“系统运行和常规物业服务”两项核心能力，成为一家具有鲜明差异化特色的全国优秀物业服务企业。
第三条本办法界定物业公司服务地产公司的工作内容及收费管理办法，没有界定清楚的由物业公司与地产公司协商解决，协商不一致的由集团裁定。
本办法界定的服务内容为地产区域公司可选项。
第四条本办法适用于物业公司（分公司）、地产区域公司、科技公司。
第二章常规服务内容第五条设计的前期介入：优化项目的设计，减少房屋交付后设计缺陷、降低物业运营成本，从而提升客户的满意度。
主要优化方向：一、安全类——周界防范、出入口设计、安防设备、消防设备、道路交通标识等；二、工程类——科技系统及其配套、电梯、配电、给排水、消防、智能化、道路交通设施、健身设施、照明、车库、雨水回收利用系统、建筑物等；三、景观类——硬质景观（水景配置、园林小品、景观灯具、景观建筑物）、绿化活动健身场所、绿化设施、道路等；四、泳池、会所类——设施配置及选型、客流动线、安全防护措施、卫生要求、污染防控、经营策略、产权归属等成果：物业公司根据设计方案（图），在5个工作日内向地产区域公司提交《设计优化意见报告》。
南京朗诗物业管理有限公司第一分公司_企业报告(供应商版)
1.2 业绩趋势
近 3 月(2023-06~2023-08)：
近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 19 日 生成
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近 3 年(2020-09~2023-08)：
1.3 项目规模
1.3.1 规模结构 近 1 年南京朗诗物业管理有限公司第一分公司的中标项目规模主要分布于小于 10 万元区间，占总中 标数量的 100.0%。500 万以上大额项目 0 个。 近 1 年(2022-08~2023-08)：
1.1 总体指标 ..........................................................................................................................1 1.2 业绩趋势 ..........................................................................................................................1 1.3 项目规模 ..........................................................................................................................2 1.4 地区分布 ..........................................................................................................................3 1.5 行业分布 ...........................................................................................................................4 二、竞争能力 .................................................................................................................................5 2.1 中标率分析 ......................................................................................................................5 三、竞争对手 .................................................................................................................................6 3.1 主要竞争对手....................................................................................................................6 3.2 重点竞争项目....................................................................................................................6 四、服务客户 .................................................................................................................................7 4.1 关联客户中标情况 ............................................................................................................7 4.2 主要客户投标项目............................................................................................................7 五、信用风险 .................................................................................................................................8 附录 .................................................................................................................................公司朗诗玲珑屿 11 服务合 同场地租赁单一源采购
南京朗诗物业管理有限公司、金卫鑫等物业服务合同纠纷二审民事判决书
南京朗诗物业管理有限公司、金卫鑫等物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】浙江省绍兴市中级人民法院【审理法院】浙江省绍兴市中级人民法院【审结日期】2022.02.25【案件字号】(2021)浙06民终5006号【审理程序】二审【文书类型】判决书【当事人】南京朗诗物业管理有限公司;金卫鑫;陈国琴【当事人】南京朗诗物业管理有限公司金卫鑫陈国琴【当事人-个人】金卫鑫陈国琴【当事人-公司】南京朗诗物业管理有限公司【代理律师/律所】徐丽霞浙江泽大(绍兴)律师事务所;马永鸣浙江泽大(绍兴)律师事务所【代理律师/律所】徐丽霞浙江泽大(绍兴)律师事务所马永鸣浙江泽大(绍兴)律师事务所【代理律师】徐丽霞马永鸣【代理律所】浙江泽大(绍兴)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】南京朗诗物业管理有限公司;金卫鑫;陈国琴【本院观点】对该证据的认定不影响本案的事实认定和实体处理，故本院对此不予采信。
本案二审中的争议焦点为一、案涉《物业服务合同》及《补充协议》对金卫鑫、陈国琴是否具有法律约束力；二、朗诗物业提供的物业服务是否存在瑕疵，相应的物业服务费和能耗费的标准应如何认定。
业主委员会选聘物业服务企业需经过业主大会的授权，案涉小区业主委员会选聘朗诗物业为案涉小区的物业管理服务公司的决定已被生效判决撤销，说明案涉小区业主委员会作出该项选聘决定并未获得案涉小区业主的授权。
一方面，根据金卫鑫、陈国琴提供的照片、相关职能部门扣分通报、朗诗物业与案涉小区业主之间矛盾尖锐等事实，朗诗物业在提供服务期间确实存在质量瑕疵具有。
【权责关键词】无效追认撤销表见代理违约金合同约定诚实信用原则质证高度盖然性诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案二审中的争议焦点为一、案涉《物业服务合同》及《补充协议》对金卫鑫、陈国琴是否具有法律约束力；二、朗诗物业提供的物业服务是否存在瑕疵，相应的物业服务费和能耗费的标准应如何认定。
朗诗物业坚持绿色发展,推动物业行业转型升级
3月28日，朗诗绿色生活（以下简称朗诗物业）市场体系2021年市场拓展目标与行动誓师大会在杭州圆满召开，朗诗绿色生活行政总裁吴旭、首席投资官尹锋等出席会议。
本次的朗诗物业会议，围绕「坚持绿色差异化发展」的主题，在市场化运营、多业态发展、做深城市浓度等方面进行探讨和布局，旨在全面推动2021年市场拓展实现营收和利润、规模和品质均衡发展。
自2018年开启市场化路线以来，朗诗物业迅速行动，外拓项目占比显著增加，「有温度的社区」服务理念逐渐赢得口碑，公司市场外拓成绩斐然，“由点带面”效应引发全国九省/直辖市全面发力，品牌集聚效应日趋明显，长三角区域规模优势进一步显现。
2020年，朗诗物业以全国百强28名的好成绩，在行业中崭露头角。
在此次会议中，朗诗绿色生活行政总裁吴旭提出，如今朗诗物业应当固本提质，坚持可持续战略，实现发展、规模与品质并举。
吴旭认为，朗诗物业需坚持以“长期主义者”的视野和格局，把握社会经济宏观政策与发展重点，“扎硬寨，打呆仗”，以三年战略发展规划为蓝图，明晰短、中、长期目标，广开渠道，开拓市场资源，全力实现规模有序增长，为朗诗物业商业运营业务提供更广阔的平台，实现企业规模效应和综合收益有效平衡。
朗诗绿色生活行政总裁吴旭大会中，朗诗绿色生活首席投资官尹锋发表讲话，提出朗诗物业应以客户为先，积极开拓新赛道，实现物业管理服务有温度、非业主增值服务有厚度、社区增值服务有浓度。
尹锋还谈及，“市场团队要设身处地理解客户、尊重客户，努力研究符合客户需求的服务方案，努力为客户提供有朗诗特色的「有温度的服务」，不断打磨自身服务品质。
”在2021年，朗诗物业将凭借在高端住宅领域拥有的一套完整服务体系，进一步细分客户群体，完善市场客户服务机制，细分专业标准化机制、核心竞争力差异化机制等，在非住宅领域继续发力，坚持在业务多元化方向不断探索。
朗诗绿色生活首席投资官尹锋除此之外，本次大会中还重点提及企业文化的塑造与学习。
南京市物价局关于朗诗国际街区中园前期物业管理收费问题的批复
南京市物价局关于朗诗国际街区中园前期物业管理收
费问题的批复
文章属性
•【制定机关】南京市物价局
•【公布日期】2008.04.30
•【字号】宁价房物字[2008]009号
•【施行日期】2008.04.30
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】财政其他规定
正文
南京市物价局关于朗诗国际街区中园前期物业管理收费问题
的批复
（宁价房物字〔2008〕009号）
南京朗诗物业管理有限公司：
你公司《关于物业管理收费标准的请示》悉。
根据《南京市物业服务收费管理实施办法》的有关规定，经研究，现就朗诗国际街区中园前期物业管理收费问题批复如下：
一、同意以招投标方式确定的朗诗国际街区中园住宅前期物业管理收费标准
[1.8元/平方米、月（含除集中供暖供冷系统外的公共水电费用及垃圾处理费）]在我局备案。
二、停车管理服务费收费标准按每月每辆计算，小汽车露天车位停车为150元；地下车库业主共用车位停车为260元，业主专用车位停车为80元。
小汽车临时停车按宁价房[2005]58号文件规定收取，收费标准为每辆每次5元。
三、集中供暖供冷系统运行费用暂按合同约定收取，业主大会成立后应按“以收抵支、收支平衡”的原则确定具体收取方式。
四、物业服务收费应明码标价，使用价格主管部门监制的价目表，物业服务企业必须定期公布年度费用预算、收支帐目和费用分摊情况，接受业主委员会和业主、使用人的监督。
五、本批复自物业交付之日起执行，执行期至业主委员会成立或委托合同期满时终止。
南京市物价局
二○○八年四月三十日。
朗诗绿色物业管理方案
朗诗绿色物业管理方案1. 管理理念朗诗绿色物业管理方案以“绿色、智能、人性化”为管理理念，致力于打造绿色智慧社区、提高物业服务水平和居住者的幸福感。
在绿色方面，朗诗物业管理采用环保材料，推广节能环保新技术和新产品的使用，致力于减少对环境的影响，为居民提供舒适、健康的生活环境。
在智能方面，朗诗物业管理引入先进的物联网技术、云计算技术、大数据分析技术等，为居民提供智能化的物业服务体验，让居民享受到安全、便捷、高效的生活体验。
在人性化方面，朗诗物业管理积极倡导“以人为本”的管理理念，为居民提供周全、贴心的服务，帮助居民解决各种生活问题，提高居民的满意度和幸福感。
2. 绿色物业管理2.1 环保材料的应用朗诗物业管理重视环保，采用环保材料作为装修和维护材料。
比如，在装修和维护的时候，我们使用的油漆、涂料、地板、门窗等材料都是绿色环保的，没有任何有害物质对人健康造成威胁。
这不仅可以让居民享受到健康舒适的居住环境，也有利于保护生态环境。
2.2 节能环保新技术的推广朗诗物业管理积极推广节能环保新技术的使用，在公共设施的使用上，采用节能灯、太阳能等新技术，减少不必要的能源浪费。
此外，还建立了垃圾分类、废品回收等有效的环保措施，为居民提供便利的环保服务。
3. 智能物业管理3.1 物联网技术的应用朗诗物业管理引入物联网技术，通过各种传感器设备、智能家居终端等设备与网络连接，实现智能化的物业管理服务。
例如，在智能公共区域管理中，通过人感、光感、温湿度、烟感等各种传感器来自动控制设备开关，达到智能化管理的目的。
3.2 大数据分析技术的应用朗诗物业管理采用先进的大数据分析技术，实时分析小区居民的使用需求，为居民提供智能化的服务体验。
在智能停车场管理中，通过大数据分析，可以发现哪些车位经常被使用，哪些车位很少被使用，从而对车位进行优化和管理，达到最优化的车位管理目的。
4. 人性化物业管理4.1 24小时服务台朗诗物业管理设立了24小时服务台，方便居民随时咨询物业问题。
朗诗绿色物业：打造健康环境,共创绿色未来
朗诗绿色物业：打造健康环境，共创绿色未来 冬日雾霾的无孔不入、夏日炎炎的高温难耐、大街上的灰尘四起......当这些因环境污染、全球变暖带来的问题真实地影响我们的健康时，一个可以与环境共生的绿色小区就显得愈加可贵了——生活绝不仅是家的那块方寸之地，外延到小区、办公室，日常闲逛的书店等等，都组成了人们活动的主要范围。
作为现代人类生活的必需品，物业管理伴随着建筑物全生命周期，具有其他行业不具备的持续性、稳定性和长期性。
在今天，消费升级已成趋势，消费者对物业的需求也在不断提高。
当房地产进入2.0时代，可以真正解决购房者环境焦虑“痛点”的绿色建筑将带来市场变革，房地产商们正有意识地践行企业社会责任的绿色担当，用绿色健康的环境造福大众。
除此之外，生活美学也是最新兴起的一种思潮，即把审美带进生活的方方面面，将重点放在回归感性愉悦的“本能释放”中。
那么当绿色物业与生活美学相遇，会产生怎样的化学反应呢？朗诗物业用十余年的时间给出了答案——践行绿色生活理念，为每个住宅区、商务区赋予绿色能量，给人们提供赏心悦目、有益身心的生活环境。
绿色生活 阳光服务 南京朗诗物业管理有限公司成立于2005年1月，注册资本一亿元人民币，为物业管理国家一级资质企业，南京市物业管理协会常务理事单位。
专业从事物业管理服务、咨询、物业顾问，园林绿化、保洁服务，家政服务，电梯维修、保养，工程设施维修、安装等；管理物业类型涵盖大型科技住宅小区、写字楼、公寓、酒店、医院、学校、产业园等多项业务。
公司现有员工1500余人，其中具有中高级职称人员超过92人，服务项目覆盖长三角及长江中上游，先后设有南京、常州、无锡、苏州、杭州、上海、成都、武汉、绍兴、张家港10个城市公司，截止2017年，朗诗物业管理面积达1000余万平方米，业主数量达30余万...... 朗诗深知，绿色物业管理中的“绿色”首先是一个人文的概念，是对物业消费追求从数量到关注质量的消费水平的阶段性升级，体现的是文化品位和道德素养，是一种健康的物业消费观念。
设备设施管理工作规程
设备设施管理工作规程1目的保证公司所提供服务的物业项目内设备设施正常运行，确保为客户提供服务的设备设施能满足服务要求。
2适用范围朗诗物业所管辖的各项目内公共设备设施运行、维护保养、应急抢修的管理。
3职责3.1公司工程技术部经理负责对物业服务中心工程年度维保计划的审核；3.2公司工程技术部经理及物业服务中心经理负责对管辖范围内的设备设施的综合管理；3.3公司工程技术部专业主管工程师负责编制主要设备设施年度维保计划；3.4公司工程技术部专业主管工程师对所管辖项目的运行维修工作进行指导、监督及培训；3.5物业服务中心工程主管负责对项目主要设备设施建立《设备管理台帐》；3.6物业服务中心工程主管根据经审核批准的年度保养计划编制设备设施月度计划，并安排维修人员对各种设备进行保养、维修和质量记录的填写。
4相关文件《设备保养手册》5工作程序5.1设备管理5.1.1运行管理a、物业服务中心工程主管在项目接管后三个月内负责建立该项目设备设施台帐；b、运行人员在巡检中，对设备的运行状态要在相应的运行记录和巡检表中作好记录；c、物业服务中心工程主管及运行领班对设备设施巡视进行监督，按每月一次全覆盖的频次检查，并在巡检表中签字，发现问题记录在《管理工作检查表》中；d、物业中心工程主管每月初将上一月的各类巡检表等记录汇总至物业服务中心；e、外来人员进入设备机房应填写《设备房外来人员出入登记表》；f、本部工程技术部对物业服务中心的设备设施巡检执行情况按每季一次全覆盖的频次检查。
5.1.2维保管理a、本部工程技术部经理在每年11月前汇总审核编制物业服务中心下一年《年设备设施保养计划》报总经理批准；b、工程技术部各专业主管工程师编制初审物业服务中心《年设备设施保养计划》后报公司工程技术部经理审批；c、经审批后的完整设备设施年度保养计划送至物业服务中心；d、物业服务中心工程主管按照物业项目年度保养计划中的内容，在每月月末开出下月计划养护工作单交由维修人员执行。
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朗诗物业专业服务，就象冬季里的一把火
“转眼一年过去，冬天又来了，但在朗诗未来之家，冬天是温暖的”。
朗诗·未来之家的业主马先生脸上洋溢着灿烂的笑容说到。
其实朗诗温暖的不只是科技住宅带来的舒适温度，还有朗诗物业管理人员的热情，他们周到热心的服务让朗诗业主感到丝丝暖意，用另一业主崇女士的话说“朗诗物业管理人员，就象冬季里的一把火”。
朗诗物业，国内第一家专业科技住宅物管
朗诗地产开发的科技住宅是一个集合系统科技与建筑材料科技于一身的真正科技住宅。
科技住宅运行系统是普通住宅没有的，所以在对其维护和管理中就要有一支专业素质过硬，服务水平高的物业管理队伍。
于是，朗诗地产特别成立自己的物业管理公司。
朗诗物业自成立起就为南京朗诗国际街区科技住宅服务，专业周到的服务受到了业主的一致好评。
朗诗物业在对社区管理上与朗诗客服相互配合，解决业主的房子维护及日常生活琐事，非常严格，十分入微。
在专业维护上，由于科技住宅墙面结构比较复杂，业主如果在装灯或在顶棚钉什么的话，是一定要经过物业的，所以业主一碰到这样的小事就立刻会想到物业管理人员，此时，只要一个电话，他们就随叫随到，而其他方面的服务更是24小时全天候待命。
朗诗物业的管理人员都是训练有素的队伍，他们专业能力强，思想道德更是特别高，他们信奉去业主家，必须尊重业主，比如没有经过允许进业主家，着装必须干净整洁，在工作没有完成之前不许在业主家喝水或休息，工作完成后要再次询问是否还有其他需要帮助的工作等等。
而其他生活上的服务，朗诗更是用贴心来形容。
2008年12月朗诗400电话客户服务热线正式开通，这也是国内少数的开发商才做到的的客户热线。
朗诗的业主也可以通过这个电话与朗诗任何机构组织得到联系，朗诗的业主得到了更为优质的服务，难怪有朗诗的业主说，住在朗诗，就象住在五星级的酒店，温暖到家，服务到家。
朗诗物业，本来就是一家家人
朗诗·未来之家更为让人津津乐道的地方是她的管理，她的管理天天在改善，日日在提高；她的管理人员越来越使人觉得亲切，可爱。
譬如：一下太湖大道，门岗的帅小伙就与业主彼此笑脸相迎，令人精神愉悦；当我们疲惫地外出归来，他们主动扶老携幼，特别是现在刚入住，社区还没有准备购置便民小推车，保安就二话不说帮助业主把东西送到家中；家中有些新设备，新技术我们不会使用，或者被弄坏了，物管同志是随叫随到，不厌其烦，真像自家人一样，亲切可人。
在朗诗·未来之家很多新入伙的业主已经见识了朗诗物管的热情，这其中一期五栋的业主顾先生就最先见识到了，他说“收了几次房，还第一次看到收房队伍这么庞大，从置业顾问到小区物管，还有清洁工、维保工人等等，当时买朗诗房子时候想，又是高科技又是精装修，这样的高难度房子可以实现即交即住还真不可能相信。
就在交房当天还真领略到了朗诗速度和朗诗的贴心。
还有那天采购了一些软装饰，物业人员主动帮忙搬进家门，真是热情。
为进家门先成家人，到他们的帮助，心理感到暖洋洋的”。
朗诗物业，以他的“专业、专心、专注”服务让整个社区的氛围更加和谐，大家都形同一家人，暖暖情义，感动生活。