凤凰山项目报告
凤凰山实习报告
凤凰山实习报告凤凰山实习报告一、实习背景经过申请和筛选，我有幸成为了凤凰山国家级自然保护区的一名实习生。
作为一名生态学专业的学生，我对保护自然环境充满热情，而凤凰山作为我国最具代表性的自然保护区之一，拥有着丰富的物种资源和独特的生态系统，这次实习对于我来说是一次难得的机会。
二、实习目标在凤凰山实习的一个月时间里，我制定了以下几个目标：深入了解凤凰山的自然环境和物种资源，学习并掌握科学调查和野外实践的方法，了解保护区管理和监测工作，提高自己的科研能力和团队合作意识。
三、实习经历1. 初见凤凰山第一周，我们来到凤凰山保护区，站在山顶远眺，凤凰山如一条巨龙蜿蜒在云雾之中，壮观而神秘。
我随即被安排到科研团队，开始了我的实习之旅。
2. 了解自然环境为了深入了解凤凰山的自然环境，我参与了多次野外考察。
凤凰山地势复杂，气候多样，导致其生态系统非常丰富多样。
在野外考察中，我学习到了很多物种的名称、特征和生境偏好。
同时，我也学会了使用GPS和测量工具，掌握了植被和动物的调查方法。
3. 科研实践在实习的第二周，我加入了一个科研项目。
我们选择了凤凰山内的一个小流域作为研究对象，通过采集样本和测量数据，研究该流域的生物多样性以及水文环境对生物的影响。
我负责采集植物样本，进行标本制作和种类分类工作。
通过这个项目，我深刻体会到科学研究的严谨性和耐心，也锻炼了我的观察和分析能力。
4. 保护区管理和监测为了让我们更好地了解保护区的管理工作，我们参加了一次保护区例行巡视。
在保护区工作人员的指导下，我们了解到了保护区内设施的建设和维护情况，还参与了一些监测项目，如动物鸟类清点和树木修剪。
四、实习心得通过这一个月的实习，我深刻认识到了自然保护的重要性和难度。
凤凰山作为国家级自然保护区，不仅是各种珍稀植物和动物的家园，也是我们人类社会赖以生存的重要生态屏障。
保护区工作人员的努力和智慧，帮助我们保护了这片宝贵的自然资源，但仍有很多工作需要继续努力。
实习报告凤凰山变电站简介
实习报告：凤凰山变电站简介一、实习背景及目的作为一名电力专业的学生，为了加深对电力系统的了解，提高实践操作能力，为我国电力行业的发展贡献自己的力量，我在2023年6月5日前往凤凰山国家电网特高压试验基地进行了为期一周的实习。
实习过程中，我主要了解了凤凰山变电站的基本情况、设施设备以及运行维护等方面的内容。
二、凤凰山变电站简介凤凰山变电站位于湖北省武汉市江夏区，是我国第一座500千伏变电站，始建于1982年。
变电站占地面积361亩，海拔36米，距离500kV凤凰山变电站150米。
其主要设施包括1km单回、1km同塔双回特高压试验线段、特高压设备带电考核场、电磁环境实验室、环境气候实验室、特高压电晕笼、7200kV长波头操作冲击电压发生装置等。
此外，变电站还具备车载移动式电磁兼容测试系统，可开展特高压输电线路电磁环境、高海拔、污秽、覆冰、强辐射等特殊自然环境条件对特高压输电设备运行特性的影响、特高压设备长期带电考核、特高压输电线路及变电站外绝缘特性及电晕特性、带电作业及带电作业方式、线路及变电金具电气特性等方面的试验研究。
三、实习内容在实习过程中，我主要了解了凤凰山变电站的以下几个方面：1. 设施设备：参观了变电站的各种设施设备，包括特高压试验线段、带电考核场、实验室等，了解了这些设备在特高压输电线路研究中的应用。
2. 运行维护：学习了变电站的运行维护流程，包括设备检查、数据监测、故障处理等，了解了运维人员的工作内容及要求。
3. 带电作业：参观了带电作业培训基地，学习了带电作业的基本原理、安全注意事项及操作技巧。
4. 试验研究：了解了变电站开展的各类试验研究项目，如特高压输电线路电磁环境、设备长期带电考核等，认识到这些研究对特高压工程建设和电网安全运行的重要性。
四、实习感悟通过在凤凰山变电站的实习，我对特高压输电线路及其相关设备有了更深入的了解，也认识到了电力系统运行的重要性。
在实习过程中，我深刻体会到了电力工作者的辛勤付出和无私奉献，为他们为我国电力事业的发展所做出的贡献感到敬佩。
市铜山区凤凰山片区整体城镇化建设项目环境影响报告
项目建设规模及内容
建成后 征收建筑面积约 71.68 万 m 征收后土地为闲臵居住用地 占地面积 20 万 m ， 2 建筑面积 47.7 万 m 2 占地面积 4 万 m ， 2 建筑面积 3 万 m 2 占地面积 3.85 万 m ， 2 建筑面积 3.85 万 m 建筑面积 8000m 建筑面积 7160m
2
2
垃圾站建筑面积约 3500m
新建 整治 整治
滚水坝、 景观绿化和局部硬化 2标 表 1-2
序号 一 1 2 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 二 三 1 2 项 目 总建设规模 项目区涉及范围 总占地面积 建设内容 房屋征收及安臵房 房屋征收 安臵房建设 公共配套设施 凤凰山小学 凤凰山中学 农贸市场 公交首末站 基础设施 环卫设施 河道整治 凤凰山集中绿化 项目总投资 资金筹措方式 自有资金 项目融资
2 2 2
现状 居住用地， 桥上村、吴楼村、桥村共 约 2110 户居民 居住用地， 目前为空地 教育科研设计用地， 目前为空地 教育科研设计用地， 目前为空地 其他公共设施用地， 目前为空地 其他公共设施用地， 目前为空地 其他公共设施用地， 目前为空地 / /
备注 拆迁 新建 新建 新建 新建 新建
2
万平方米。 本项目规划建设安臵房，建设规模约 47.7 万平方米（其中住宅约 37 万 平方米） 。 （二）公共设施配套建设 1、中小学：建设约 3.85 万平方米凤凰山小学一座、建设约 4 万平方米凤凰山中 学一座； 3、农贸市场：建设约 0.8 万平方米的农贸市场； 4、公交首末站：建设公交首末站，约 0.716 万平方米。 （三）基础设施建设 1、环卫设施工程建设中型垃圾中转站一座、公厕 65 座、垃圾箱 800 个、果皮箱 500 个。 2、河道综合整治工程涉及区域内整治河道 3 条，合计总长度 5.6km。 3、凤凰山片区集中绿化工程，包括园建、绿化、建筑、零星工程、水电、景石 等，总面积约 85 公顷。 综上，对比项目区域现状情况，本项目建设规模及内容如下： 表 1-1
韶关市碧桂园凤凰山第三期项目可行性研究报告-广州中撰咨询
韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬可⾏性研究报告-⼴州中撰咨询韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬可⾏性研究报告(典型案例〃仅供参考)⼴州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·⼴州⽬录第⼀章韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬概论 (1)⼀、韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬名称及承办单位 (1)⼆、韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬可⾏性研究报告委托编制单位 .. 1三、可⾏性研究的⽬的 (1)四、可⾏性研究报告编制依据原则和范围 (2)（⼀）项⽬可⾏性报告编制依据 (2)（⼆）可⾏性研究报告编制原则 (2)（三）可⾏性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬产品⽅案及建设规模 (6)七、韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬总投资估算 (6)⼋、⼯艺技术装备⽅案的选择 (6)九、项⽬实施进度建议 (6)⼗、研究结论 (7)⼗⼀、韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬主要经济技术指标 (9)项⽬主要经济技术指标⼀览表 (9)第⼆章韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬产品说明 (15)第三章韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬市场分析预测 (15)第四章项⽬选址科学性分析 (15)⼀、⼚址的选择原则 (15)⼆、⼚址选择⽅案 (16)四、选址⽤地权属性质类别及占地⾯积 (17)五、项⽬⽤地利⽤指标 (17)项⽬占地及建筑⼯程投资⼀览表 (17)六、项⽬选址综合评价 (18)第五章项⽬建设内容与建设规模 (19)⼀、建设内容 (19)（⼀）⼟建⼯程 (20)（⼆）设备购臵 (20)⼆、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本⽣产条件 (21)⼀、原辅材料供应条件 (21)（⼀）主要原辅材料供应 (21)（⼆）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况⼀览表 (21)⼆、基本⽣产条件 (23)第七章⼯程技术⽅案 (24)⼀、⼯艺技术⽅案的选⽤原则 (24)⼆、⼯艺技术⽅案 (25)（⼀）⼯艺技术来源及特点 (25)（⼆）技术保障措施 (25)（三）产品⽣产⼯艺流程 (25)韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬⽣产⼯艺流程⽰意简图 (25)三、设备的选择 (26)（⼀）设备配臵原则 (26)（⼆）设备配臵⽅案 (27)主要设备投资明细表 (28)第⼋章环境保护 (28)⼀、环境保护设计依据 (29)⼆、污染物的来源 (30)（⼀）韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬建设期污染源 (30)（⼆）韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (31)（⼀）项⽬施⼯期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施⼯期⼤⽓环境影响分析和防治对策 (32)2、施⼯期⽔环境影响分析和防治对策 (35)3、施⼯期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施⼯期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施⼯建议及要求 (39)施⼯期间主要污染物产⽣及预计排放情况⼀览表 (41)（⼆）项⽬营运期环境影响分析及治理措施 (42) 1、废⽔的治理 (42)办公及⽣活废⽔处理流程图 (42)⽣活及办公废⽔治理效果⽐较⼀览表 (43)⽣活及办公废⽔治理效果⼀览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况⼀览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（⼀）环境保护设施投资 (46)（⼆）环境效益分析 (47)五、⼚区绿化⼯程 (47)六、清洁⽣产 (48)七、环境保护结论 (48)施⼯期主要污染物产⽣、排放及预期效果⼀览表 (50)第九章项⽬节能分析 (51)⼀、项⽬建设的节能原则 (51)⼆、设计依据及⽤能标准 (51)（⼀）节能政策依据 (51)（⼆）国家及省、市节能⽬标 (52)（三）⾏业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项⽬节能背景分析 (53)四、项⽬能源消耗种类和数量分析 (55)（⼀）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项⽬综合⽤能测算⼀览表 (56)（⼆）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算⼀览表 (57)五、项⽬⽤能品种选择的可靠性分析 (58)六、⼯艺设备节能措施 (58)七、电⼒节能措施 (59)⼋、节⽔措施 (60)九、项⽬运营期节能原则 (60)⼗、运营期主要节能措施 (61)⼗⼀、能源管理 (62)（⼀）管理组织和制度 (62)（⼆）能源计量管理 (62)⼗⼆、节能建议及效果分析 (63)（⼀）节能建议 (63)（⼆）节能效果分析 (63)第⼗章组织机构⼯作制度和劳动定员 (64)⼀、组织机构 (64)⼆、⼯作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、⼈员培训 (65)（⼀）⼈员技术⽔平与要求 (66)（⼆）培训规划建议 (66)第⼗⼀章韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬投资估算与资⾦筹措 (67)⼀、投资估算依据和说明 (67)（⼀）编制依据 (67)（⼆）投资费⽤分析 (69)（三）⼯程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、⼟建投资估算 (69)3、其它费⽤ (70)4、⼯程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资⾦估算 (71)铺底流动资⾦估算⼀览表 (71)6、韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬总投资估算 (71)总投资构成分析⼀览表 (72)⼆、资⾦筹措 (72)投资计划与资⾦筹措表 (73)三、韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬资⾦使⽤计划 (73)资⾦使⽤计划与运⽤表 (74)第⼗⼆章经济评价 (74)⼀、经济评价的依据和范围 (74)⼆、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费⽤估算 (76)（⼀）销售收⼊估算 (76)产品销售收⼊及税⾦估算⼀览表 (76)（⼆）综合总成本估算 (76)综合总成本费⽤估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项⽬投资收益率测算 (78)项⽬综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现⾦流量表（全部投资） (81)财务现⾦流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第⼗三章韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬综合评价 (87)第⼀章项⽬概论⼀、项⽬名称及承办单位1、项⽬名称：韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬投资建设项⽬2、项⽬建设性质：新建3、项⽬编制单位：⼴州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资⾦：500万元⼈民币⼆、项⽬可⾏性研究报告委托编制单位1、编制单位：⼴州中撰企业投资咨询有限公司三、可⾏性研究的⽬的本可⾏性研究报告对该韶关市碧桂园凤凰⼭第三期项⽬所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动⼒的供应、交通运输条件、建⼚规模、投资规模、⽣产⼯艺和设备选型、产品类别、项⽬节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫⽣保障等，从技术、经济和环境保护等多个⽅⾯进⾏较为详细的调查研究。
朝阳凤凰山的调研报告
朝阳凤凰山的调研报告调研报告：朝阳凤凰山一、引言朝阳凤凰山是北京市朝阳区的一座著名风景名胜区，位于和平街以北，成为人们周末游玩的热门目的地。
本次调研旨在对朝阳凤凰山的经营管理、游客满意度、环境保护等方面进行深入研究，以便更好地了解其现状和问题所在。
二、背景朝阳凤凰山作为朝阳区的一个重要旅游景点，每年吸引着大量游客前来观光游玩。
然而，在朝阳凤凰山的发展中，也存在着一些问题，如管理混乱、游客投诉增多、环境受损等。
三、调研内容及方法1. 经营管理情况：通过调查问卷的形式，对朝阳凤凰山的入园门票价格、娱乐设施、服务质量等进行调查；2. 游客满意度：采用访谈和调查问卷的方式，对游客对朝阳凤凰山的评价进行统计和分析，了解游客的就餐、交通、环境等方面的满意度；3. 环境保护状况：实地考察，对朝阳凤凰山的垃圾处理、植被保护等环境保护措施进行考察。
四、调研结果分析1. 经营管理情况：根据调查数据显示，朝阳凤凰山入园门票价格适中，但娱乐设施较为单一，游客希望有更多的娱乐项目可供选择；服务质量方面，保洁人员的数量明显不足，公共设施的维护也有待加强。
2. 游客满意度：通过游客的评价，综合评分显示游客对朝阳凤凰山的风景、空气质量和交通便利性都较为满意，但就餐环境、服务质量以及游客设施等方面还有进一步改善的空间。
3. 环境保护状况：经实地考察发现，朝阳凤凰山的环境保护工作相对薄弱，存在垃圾处理不及时、山区植被受损等问题，这不符合旅游景区的要求，需要加强环境保护力度。
五、建议与对策1. 加强经营管理：应增加娱乐设施的种类，提高游客在景区内的消费满意度；增加保洁人员数量，加强公共设施的维护和管理；2. 提升游客满意度：改善就餐环境、提供更优质的服务；完善游客设施，为游客提供更好的游玩体验；3. 加强环境保护：加大垃圾处理力度，定期清理山区内的垃圾，确保景区整洁；加强植被保护，营造更好的生态环境。
六、结论朝阳凤凰山作为朝阳区的一个重要旅游景点，虽然有较高的知名度，但在经营管理、游客满意度和环境保护等方面还存在一些问题，需要加强管理水平和保护环境，以提供更好的旅游体验。
凤凰山项目开发计划
开远市凤凰山项目开发计划一、项目分期开发计划凤凰山项目拟作如下分期开发计划，如下图所示：1、一期位于项目北侧，开发思路主要是以“产品展示、试探市场反应”为主，在保证项目品质并能顺利回笼项目建设资金的前提下，在产品配比方面应以花园洋房（因为它可以实现别墅的某些功能，体现高品质）为主、板式小高层（因为它比别墅类物业类型更容易回笼项目建设资金）为辅，同时少量配给联排别墅、双拼别墅。
这样做到既可以用丰富的产品类型来试探市场的反应，以便在项目后期开发中作出相应调整，又可以保证产品能满足市场需求，顺利回笼项目建设资金。
一期的物业类型设置（暂估）：独栋别墅5亩，容积率0.5，建筑面积1667㎡；双拼别墅5亩，容积率0.6，建筑面积2000㎡；联排别墅10亩，容积率0.7，建筑面积4667㎡；花园洋房80亩，容积率1.1，建筑面积58667㎡；板式小高层9亩，容积率5.6，建筑面积33600㎡；商业配套10亩，容积率1.5，建筑面积10000㎡。
2、二期地块在一期地块右侧，建设用地面积共约317亩，分为2－1和2－2地块。
地形地势条件较好，可开发面积较大，有利于作高密度物业类型的开发。
由于项目二期的主要目的是健全和完善整个项目的配套设施，因此，商业开发和住宅开发要统筹考虑，用一定量的高品质商业类型来带动同区域的住宅物业。
二期的物业类型设置（暂估）：双拼别墅15亩，容积率0.6，建筑面积6000㎡；花园洋房247亩，容积率1.1，建筑面积181134㎡；板式小高层25亩，容积率5.6，建筑面积93334㎡；商业配套30亩，容积率1.5，建筑面积30000㎡。
3、项目三期地块位置于项目地块中部中央景观周围，分为3－1和3－2地块。
在物业类型上，应根据政策要求和实际的地形地势，综合考虑花园洋房、联排别墅、双拼别墅各种类型，而不应只单纯考虑低密度的开发。
这样不仅丰富了产品类型，可以满足不同的市场需求，还可以回笼更多的建设资金，降低项目的开发难度。
凤城市凤凰山调研报告
凤城市凤凰山调研报告凤城市凤凰山调研报告一、调研目的和背景为了进一步了解凤城市凤凰山的现状和发展潜力，本次调研旨在通过实地考察和数据分析，对凤凰山的资源情况、旅游开发状况及其对凤城市经济的贡献进行深入研究，为凤城市旅游产业的发展提供科学依据。
二、调研方法本次调研采用了实地考察和数据分析相结合的方法。
首先，我们对凤凰山进行了实地考察，了解山区的地理气候特点、自然景观和民俗风情；其次，通过数据收集和统计分析，评估凤凰山对凤城市旅游产业的贡献。
三、调研结果1. 凤凰山的资源情况凤凰山位于凤城市东南部，地势险峻，森林植被繁茂，生态环境优美。
在实地考察中，我们发现凤凰山拥有丰富的动植物资源，山区内有多条清澈的溪流和瀑布，为游客提供了良好的休闲娱乐场所。
2. 凤凰山旅游开发状况凤凰山已经成为凤城市的旅游热点之一，吸引了大量游客前来观光和休闲度假。
山区内有多家旅游酒店、民宿和餐饮场所，提供了良好的住宿和就餐条件。
此外，山区内还有多条登山步道和观光车道，方便游客进行登山和观光。
3. 凤凰山对凤城市经济的贡献凤凰山的旅游业发展对凤城市经济起到了积极的推动作用。
首先，旅游业的发展为凤城市提供了就业机会，吸引了大量就业者从事与旅游相关的工作。
其次，凤凰山的旅游业增加了凤城市的财政收入，为市政府提供了重要的财政支持。
四、调研结论凤凰山具备发展旅游业的潜力和条件，但也存在一些问题。
首先，凤凰山的交通不便，对游客的吸引力有一定的限制。
其次，山区内的旅游设施和服务水平有待提高，需要加大投资力度，提升游客的旅游体验。
此外，凤凰山的环境保护也需要加强，避免过度开发对生态环境造成破坏。
为了推动凤凰山旅游业的发展，凤城市政府应加大对该地区的基础设施建设和旅游产品开发，同时加强对环境保护的监管和管理，确保旅游业可持续发展。
另外，凤城市政府还可以加强与周边地区的旅游合作，共同推动旅游业的发展，提升凤城市的知名度和影响力。
总之，凤凰山作为凤城市的旅游资源，具有丰富的自然景观和独特的民俗风情，有着良好的发展前景。
凤凰山项目市调简报
凤凰山项目市场调查简报目录一、区域规划二、区域项目情况三、地块现状四、分析总结一、区域规划2010年3月17日，成都金牛区规划的“凤凰新城”重要组成部分——绿地世纪城宣布正式破土开工，这标志着成都又一座北部新城——凤凰新城启动打造，预计未来10年内总占地15000多亩北部凤凰新城，将容纳超过5万户居民。
其中，除绿地世纪城等高档住宅及商务综合体外，还包括文化博览区、水生态休闲区、拓展运动娱乐区、生态林地景观区、运动公园区等5个区域的凤凰山公园。
即将于今年12月底竣工的凤凰山公园将是成都中心城区里唯一一处山水新区，附近有两个山头和东风渠、凤凰河二水环绕。
建成后的凤凰山公园将成为北部新城内最大的城市核心公园、市区内森林覆盖率最大的生态公园、市区内最大的生态湿地公园、市区内湿地类型最为丰富的生态公园、设施最为完善的城市公园、市区内野生动植物种类最为丰富的森林公园、四川境内蜀文化特色最为鲜明的主题公园、市区内最大的市民健身休闲公园。
凤凰山片区还将建成连接川陕路和北新大道的25米宽东西走向的凤凰大道，25米宽南北走向跨越三环路的中央大道，20米宽的小区连接道路等路网体系，有效地将三环路、川陕路、北新大道、新成彭路等城市主干道连接起来，形成便利的交通路网。
成都意高行房地产投资顾问有限责任公司二、区域项目情况1、在售项目凤凰山1号经济指标：成都意高行房地产投资顾问有限责任公司分析：1、建筑为现代风格，设计水平普通，整体品质感不强。
2、70亩的占地仅有18层建筑7栋，建筑密度仅为18%。
3、所有户型均无赠送空间，90㎡以下户型占比70%，户型设计紧凑，尺度合理。
76和86㎡的套二为畅销户型。
中小户型采用了大进深（2.8-3米）阳台的做法。
4、项目整体的形象包装较具品质感，推广上充分利用了政府区域规划的宣传。
2、在建项目尚林花园经济指标：成都意高行房地产投资顾问有限责任公司分析：1、建筑风格为简欧，品质感不高，应为一中端楼盘。
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项目面临问题：
1、本项目在建设和销售中受政策限制？ 2、如何保证项目稳健销售？ 3、在限购令下如何和商品房、同类集资房、小产权房的竟争？
B
项 目 分 析
项 目 区 位
项目位于凤凰山大道北面与G4高速路西面交界处，邻近凤 凰山森林公园以及凤凰山美食街旁。交通条件非常优越。
项目位置
项 目 周 边
西面
凤凰新天
市场价格
入市均价：3000—4500元/㎡ 入市均价：3000—4500元/ ㎡ 现有均价：3100—4400元/㎡ 层差：35—50元/㎡
现市均价：3100—4350元/㎡
30—50 ㎡ 60—80 ㎡
一房 占15% 两房 占25%
相对畅销
90—120㎡ 三房
90—120 ㎡ 三房 占55% 其它 占5%
第三条：直指银行信贷， 合理引导住房需求。
首套三成，二套六成，三 套停贷。调控异地户口购 房条件。
第二条：税收调节
调整完善相关税收政 策，加强税收管理。
政府调控政策频出的原因：
1、抑制房价过快上涨。
2、经济持续稳定发展。
未来房地产政策趋势预测
短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给、压需求，逼迫 房价下降，以达到平抑房价、打击投资的目的
1、关内土地发展压力——深圳特区土地资源供应已拉响红色预
警，福田、罗湖、南山和盐田四区建设用地呈现‚零增长‛ ；
2、关内的人口压力——深圳常住人口逐年增加，成为全国最拥
挤的城市，巨大人口压力下，扩容成为必然；
特区扩容，宝安、龙岗城市价值未来将获提升，对深圳房 地产是重大利好。
已形成居住格局——阶层分化、30分钟通勤生活圈
凤凰山森林公园
凤凰山美食街
物业建议
商业门楼外景建设可分为两点建议
建议1：融入凤凰山美食风格，与美食街融为一 体，借美食街的势来打造自身项目品牌。 建议2：走独特路线，脱颖而出，结合中欧式建筑风 格，商业铺面外墙可利用罗马柱、圆形 拱等。彰显楼体的新颖、时尚。 美食街采取的是现代 仿古中式建筑，既古 色古香也不缺乏现代 商业气息。
项目所在地
区域内在建已售的小产权房不少，商品房也逐渐增多。
项目名称 金色领域 性质类 型 商品房 区间面积及 户型 80㎡-180㎡ 2房-4房 80㎡-130㎡ 2房-3房 35㎡-81㎡ 1房-3房 50㎡-129㎡ 1房-3房 110㎡-132 ㎡3房 1房-四房 现有均价 第一期 17000元/㎡ 第二期未开 10000元/㎡ 3900元/㎡ 3900元/㎡ 物管费 3.2元/ ㎡ 2.38元/ ㎡ 1.8元/ ㎡ 1.8元/ ㎡ 1.8元/ ㎡ 不详 定价策略 暂不详，预计和第一期 价格相差不大 第一期尾盘，第二期还 未售 层差50元/㎡ 10层以下层差35元/㎡ 10层以上层差50元/㎡ 售完，第二期正在建设 正在建设中，下半年底 可能出售。 优惠方式 暂无
南面
该块颜色区域表示为凤 凰山森林公园入口广场， 深圳市规划重点建设的 八大森林公园之一。
东面
周 边 配 套
·大片区发展均处于工业生产区，旅游开发区，生活配套还在完善。 ·项目近周边现状生活配套主要以“村民房”形式分布、档次低； ·凤凰山森林公园、凤凰山美食街。 ·临街铺面、银行、百货 ·福永医院 ·福永中学、福永小学 ·小巴：782、B634、B638、B787 ·大巴：337、331、615、367、315-310、301、E17、305、650、M251、机场10
凤凰山项目解读及案名建议
“依偎城市绿脉、多维生态空间‛，凤凰山项目以 凤凰山森林生态公园为背景，打造‚幸福、祥和、绿色、 人文‛核心理念。从案名的包装上可满足‚成长居所‛、 ‚过渡居所‛、‚家庭居所‛、‚起步寓所‛所对应的四 种客群的不同需求。这便要求此次项目案名具有较强的包 容性和可塑性，以利于未来针对不同客群的包装演绎。
深圳凤凰山项目市场调查及 营销报告
2011年6月30日
A
市场分析
B
项目分析
C
营销建议
A
市 场 分 析
从深圳的城市发展说起：
深圳进入“大特区”发展时代---
“特区扩容” 2010.07.01深圳特区内外一体化方案
已经获批 ；原属关外的宝安区、龙岗区和光明新区纳入特区之内，深圳特区
的总面积将由现在的395平方公里扩容为1948平方公里。
宝安（及前海）、龙岗各自形成区域中心——区域中产分流区
准入价格分位：1.5-2.5万
龙岗-龙华-福永形成的深圳关外东西轴
准入价格：1-1.8万 万科金色领域（1.7万）、凤凰新天（1万）
中山 珠海
福永 南山
福永主流发展60分钟生活圈，直通珠海、香港
城市发展阶段
第一阶段 交通/供应
•交通必须要便利， 否则没人去消费， 这是“城市中心区” 的前提； •有充裕土地储备。
现市场主力户型
客 户 轮 廓
偶得客户
周边镇区置业客户，生产企业管理阶 层。 没条件买商品房的客户
游离客户 重要客户
核心客户
置业用途：以首置、首改换房自住需求为主 客户来源：以周边镇区、南山、福田为主 客户职业：以企业白领、个体商户、离退休人 士为主
小结：
1、该区域范围同类产品比较多，潜在的市场竞争力大，同比客户ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 有一定购买能力与购买欲望。 2、受现有市场价格因素，区域内中小户型（50㎡-120㎡）较接受。 3、消费者对物业及周边配套设施、环境等更加有意识，不再只为买 房而买房，更注重自身物业增值保值。
财力投入 约200亿 约500亿 约500亿
土地供应 1800万㎡ 1500万㎡ 1330万 ㎡
所处阶段 第三阶段 第二与第三阶段之间 第二与第三阶段之间
深圳“特区扩容”布局规划将得到新的调整
深圳地铁线路10年内将全面贯通
国家房产新政重拳频出，抑制楼价做出决心。
深圳有史以来最为严厉的地产调控政策
严信贷
7月12日，住建部周一强表 示：继续严格执行差别化信 贷政策，在支持居民合理住 房消费需求的同时，坚决遏 制投资投机性购房。
8月23日中国建设银行董事 长郭树清透露，建行已对第 三套及以上购房贷款实行了 “暂停发放”的措施。
上海、广州、深圳等地工、 农、中、建、交在内的五大 行和部分股份制银行如民生、 兴业银行等，已全部暂停第 三套房贷的受理和发放。
国土部等14个部委正研究制订小产权房整治 方案
国土资源部执法监察局 局长李建勤在国土部新闻发 布会上，表示国土部等14个 部委已经联合成立小产权房 整治处理领导小组，目前正 在研究制订小产权房处理政 策方案。 小产权房治理方案出台后将 全国性处理 。
小产权房未来发展将有新的动向！
后市展望启示
短期内政策不会出现转向，预计将持续1-2年，期间 待市场供给逐步放量，期会间歇性松动。
促供给
短期政策
压需求
严格征收土地增值税 房地产企业税收稽查 商品房预售资金监管
迫使开发商资金链紧张，不得 不降低价格以求迅速出货回款 补充现金流
信贷政策 严格征收个人所得税
房产税
设置条件限制购房，或增大房子持有 成本，阻止购房者进入市场的同时将 多套房持有者手中的房子挤出来增大 市场供给
供给
＞
需求
房价下降到一定水平
凤凰新天 凤城花园 上城名邸
商品房 集资房 集资房
暂无 一次性付款 0.98折。 一次性付 0.95折，分 期0.98折 售完 暂无
景盛豪庭 中泰花园
集资房 集资房
4300元/㎡ 未售不详
比较有规模的楼盘在售在建分布图
上城名邸
蚝4村在建中
景盛豪庭
中泰花园
凤城花园 和平统建楼在建中
项目位置
桥头村统建楼在建中
9.29国务院限贷令
第五条：严格住房用 地供应管理
规范开发商交易行为
9.30深圳限购令
对于本市户籍居民家庭，限购2 套住房
第一条：直指 地方政府贯彻 落实
地方政府要立即 制定房价控制目 标并明码标价， 否则问责约谈。
第四条： 直指供给
加大中小套 型和保障房 供给
对于能够提供在本市1年以上纳 税证明或社会保险缴纳证明的 非本市户籍居民家庭，限购1套 住房 暂停在本市拥有2套以上（含2 套）住房的本市户籍居民家庭、 拥有1套以上（含1套）住房的 非本市户籍居民家庭、无法提 供在本市1年以上纳税证明或社 会保险缴纳证明的非本市户籍 居民在本市购房 对境外机构和个人购房，严格 按照有关政策执行
紧资金
收紧开发企业贷款 清算土地增值税 加强融资监管 商品房预售资金监管 严格征收房地产企业税收
收土地
国土部严查开发企业囤地情 况： 8月19日，国土资源部 披露了全国房地产违法违规 用地情况。截至5月底，全 国闲置土地总计2815宗，闲 置面积达16.95万亩，占到 了违规用地面积的90%。 上海、山东、甘肃等地新规 都明确规定，欠缴土地出让 价款、闲置土地、囤地炒地、 履行土地使用权出让合同存 在严重违约行为等房产商， 将被禁止参加土地竞买活动， 矛头直指闲置土地、囤地炒 地等房产商违法违规用地行 为。
建议商业与住宅之间利用一层来做“架空花园”
架空层空间利用，可以营造出以人为本的不同景观系列的休闲空间。为年龄 层次及爱好不同的小区居民提供丰富多彩的娱乐、晨练等活动场所。 功能分区：儿童活动区；成人健身区；棋牌活动室；休闲景观带。
C
营 销 建 议
核心问题
本项目在建设和销售中受政策限制， 如何保证项目稳健运行，非常关键！
区域要成为“新城市中心区”，需经历三大阶段：
第二阶段 规划利好
•必须要有政府支撑规划； •政府必须投巨大财力， 是片区后续发展的持久 动力；
第三阶段 城市化建设
•片区商业、商务、写 字楼、公共配套相继 完善，并逐步成熟。