业态规划对商场运营影响之浅见

业态规划对购物中心运营影响之浅见

“业态”，为商业形态之简称，比如超市、便利店、折扣店、购物中心、专卖店、专业店、奥特拉斯等。而所谓的购物、餐饮、娱乐、休闲等则属于“业种”，即商业种类。换言之，“业态”可以理解为商业的树干，是对商业形态宏观上的规划与把控；而“业种”则属于商业的叶片，是对商业脉络的精细布局及调整。随着时间的推移，“业态”已变成了统称，即包含商业形态，也包含商业种类。

业态规划是前期招商的第一指南，是中期商场营运管理的重要基础，是后期业态更迭的核心要点，业态规划的合理性关关系购物中心的生死存亡，必须结合实际情况，谨慎对待，个人认为业态规划必须符合以下几个要素：

第一，业态规划契合时代发展。社会是变化发展的，购物中心的发展也必须契合时代的脉搏，国家产业政策变化、经济持续下行、商业环境恶化以及消费者购物习惯的改变等，进一步加剧了商业市场的竞争，形势也更加严峻，所谓“穷则变，变则通”，购物中心的业态规划也应随着形势的变化而改变。

针对大型购物中心，如果零售、餐饮、娱乐还严格按照传统的黄金比例实行5:3:2配比，结合当下这种商业现状，不会是锦上添花，只能是雪上加霜。必须对购物、餐饮、文化娱乐比例进行微调，个人建议比例设置为3:3:4，零售比例大幅缩减，餐饮保持，娱乐增加，同时零售的业态细节布局应以轻奢侈、快时尚品牌为主，如ZARA、

HM、37°love、KM、优衣库、ME&CITY等品牌，这些品牌普遍实行平价政策，还具有奢侈品牌的品质，其次最主要的是品牌知名度高，聚客能力强，具有众多的消费客群，这些客群品牌忠诚度高，持续购买力强，具有极大的优势。随着消费者购物习惯的改变等，在当下这种经济环境下，消费者追求的是平价、实惠和便利，实体店高昂的价格让客户望而却步，进一步缩减了消费者在实体店的购物需求。加之电商的兴起，和实体店平分天下，也造成了传统零售及百货行业的萎缩，所以购物中心的百货零售的缩减势在必行；

餐饮和生活息息相关，不论经济形势如何，吃永远是一个不可回避的问题，虽然政府正在大力打击贪腐，但那仅限于高端餐饮，大众餐饮依然如火如荼，如海底捞却在全国大肆扩店。

随着人类社会物质生活水平的提高，精神上的享受需求也逐渐增加，加之国家对文化产业的倡导和支持，特别是二胎政策的放开，文化娱乐行业可以说是迎来了一个前所未有的发展时机。文化娱乐业态可增加如电玩城、电影院、儿童游乐城、海洋馆、水上乐园等，此类业态娱乐性强、教育性强，容易吸引人气，带动商场气氛，且容易产生附加值，对于商场的盈利有很大贡献。

小皇帝、小公主永远是中国家长手心的宝，只要吸引了孩子，购物中心就坐等收钱，未来的购物中心的增长点很有可能是儿童业态，所以此类业态的比例可以增加到4成左右。

第二，业态规划满足生活需要。现在社区商业可谓是商业地产中的一朵奇葩，业态布局别具一格，甚至在盈利方面有赶超购物中心，

原因何在？社区商业以百货、副食、小型餐饮、生活配套为主，涵盖业态包括生鲜超市、水果店、裁缝店、干洗店、地方小吃、生活便利店、药店、宠物医院、母婴用品店等；社区商业背靠社区，业态规划贴近生活，而消费客群都是小区住户，生活就是吃穿用，只要满足了日常需要，盈利不是问题。

相比之下，购物中心业态定位也应贴近生活，比如甜点烘焙培训坊、书咖、画室、声乐培训中心、儿童游泳馆等，此类业态贴近生活，客群涵盖范围广，包括家庭主妇、青壮年、青少年及婴幼儿等，此类业态聚客效应明显，在满足消费者学习和消遣休闲的需要的同时，还能增加客户购物体验，加大客户对商场的黏性，产生口碑效应，容易带来回头客，并且还能带动其它业态的消费，如餐饮、创意零售等。

第三，业态规划具有唯一性，避免同质化。商场要保障正常经营，首先必须保障业态的唯一性，包含品牌的唯一性，其次就是商家产品的唯一性，如商场需要甜点类的商家，只需要“花马巴黎”就可以了，没必要再引进“巴黎天使”，因为他们的产品可以说是完全相似，甜点、披萨、面包、奶酪等，而他们的消费客群也存在客户重叠，在有限的市场分享有限的客户，只能造成僧多粥少的尴尬状况；但针对相同类型但不同产品的商家，可以大力引进，如中式餐馆和西式餐厅，属于互补业态，能够起到相互带动人流的作用。

如为了招商而招商，引进产品类似的业态，只会置商场于死地。商场正式营运后，所带来的后果就是呈现两极分化的状况，生意好的

商家宾客盈门，生意差的商户门可罗雀，为后续商户和管理方的摩擦埋下伏笔。其次，就是退租、转租不断，管理方需要持续不断的招商，对人力、物力也是极大浪费，同时还对商场品牌建设和管理造成隐患。

商场的营运靠管理，而管理的核心则是商家的成功引进和入驻，而入驻的前提是招到商户，而招商的根源则在于业态定位，如果业态定位出现问题，那后续的商场管理和营运则是永久的伤痛，商家盈利缩减甚至难以盈利，则商场将面临退租、转租的问题，甚至进一步恶化为关店的情况，所以为保障商场的正常运营，业态规划是购物中心前期招商需要解决的首要根本问题！