开发商自营与代理机构销售的利弊谈
项目自销与委托代理优劣分析
尽职调查要诀：987654321规定动作
魔鬼藏在细节处
风过乙方90%以上的管理层和股东并面谈
坚持两次8点到达乙方公司（事先不能通知）
到达至少7个部门
在企业连续呆6天
对企业团队、管理、技术、市场、财务5个要素进行详细调查
与乙方公司4个客户面谈过
调查3个以上乙方同力还能干好活。
2、销售渠道，模式灵活多样
3、有庞大客户及商家资源
4、项目产品丰富对团队专业水平要求高
1、人员流动性大，团队稳定性差
2、项目代理完毕拿走代理费，没留管理模式和盈利模块
3、带走队伍没有种子培育，甲方田地永远荒芜，无法成长
4、利益分明责任心不够，看钱办事或择房而售。
甲对乙的基本要求自行约束
1、销售方式符合投资方式
2、销售周期及销售成本控制在预期目标范围内
3、价格策略符合资金回笼计划
4、不能超越委托权限
5、不能签约后另行追加合同外内容或反复改稿十次后要第一稿，第三稿（要求乙方存十次稿件）
6、告诉乙方你的优势，也要说出自己的不足，合作是双赢，不算计乙方赚多少钱，做一个好面子，大气，对专业执着的甲方，投资者只投资这种人
5、销售热情唯持签约后三个月
操作条件
1、长期招不到人无法组建团队或团队执行力较弱，无商家和社会资源的甲方
2、乙方曾经合作过的甲方标准落实，对接高效，能缩短磨合期
3、甲方认同的乙方，代理心态正确，流程清晰，专业过硬，高度责任心，不炒房
审查要点
1、乙方以往业绩中，其强项是否能弥补甲方弱项，擅长何种项目的推广销售？住宅？写字楼？商业？
提出不少于20个关键问题
至少与公司的普通员工吃过1次饭或面谈1次
房屋买卖中的业主自售与中介代售的比较
房屋买卖中的业主自售与中介代售的比较在房屋买卖过程中，业主有两种销售方式可选。
一种是业主自行销售，另一种是请中介代售。
本文将比较这两种方式，分析其优缺点。
1. 自售优点业主自行销售房屋的最大优点就是节约中介费用。
中介费用通常为房价的1%到3%，在高房价地区甚至可能更高。
如果业主自行销售，这笔费用就可以省下来。
自售还可以更直接地与潜在买家沟通，了解他们的需求和意向，从而更好地协商价格。
2. 自售缺点业主自行销售房屋的最大缺点是工作量和时间投入。
除了拍摄房屋照片和写广告以外，业主还需要接受来自潜在买家的咨询和参观请求，审核买家的信贷情况和能力，并选择合适的法律服务来处理文件和交易细节。
如果业主没有经验和时间做这些事情，自行销售可能会产生很大的压力。
3. 代售优点中介代售的最大优点就是省心省力。
中介机构会为业主提供定制的服务，包括房屋估价、广告宣传、接待潜在买家、处理文件和交易细节等。
业主只需要提供房屋信息并支付中介费用即可。
中介机构是房屋买卖的专业人士，有丰富的经验和技能，可以帮助业主处理各种问题。
4. 代售缺点中介代售的缺点之一是中介费用。
虽然中介费用可以省去业主很多麻烦和时间，但是也将付出一笔昂贵的中介费用。
业主需要根据房价向中介支付占比1%-3%的佣金，这个费用可能会在交易额较大的情况下变得更显著。
5. 结论综上所述，在选择自售和代售之间，业主需要考虑自己的时间和能力。
如果业主有时间，经验和能力自行销售，可以节约很多中介费用，并更直接地与买家沟通，更好地协商价格。
如果业主没有时间和经验自行销售，或者希望更省心省力，选择中介代售也是不错的选择。
最终，选择自售还是代售，取决于业主的个人偏好和具体情况。
开发商自营与代理机构销售的利弊谈
开发商自营与代理机构销售的利弊谈Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998开发商自营与代理机构销售的利弊谈(2012-3-169:15:21)分类：标签：|开发商自营与代理机构销售的利弊谈房地产的发展在几年间经历了启动、发展、鼎盛、调控等不同的阶段，在市场经济的作用下，在供需关系的平衡中，开发商与代理商之间的联系越来越多，合作的方式越来越灵活多样而有效；而同时，在彼此的合作中，不可避免地也发生了一些矛盾、冲突和隔膜，使一些行为背离了良好的初衷。
在太原这个二三线城市的房地产市场上，楼盘林立，销售模式也是多种多样，有开发商自营的，也有专业代理机构介入的。
房地产代理商就像一队机智勇猛的轻骑兵，在楼盘销售环节上凭借准、快、活的特点，迅速分食着房地产市场这块大蛋糕。
而开发商就像职能齐全、实力雄厚的正规部队，尽管有打胜仗的可能，但也逐步认识到轻骑兵的优势而加以利用。
本文就开发商自营和代理机构销售的利弊进行一个初步的探讨。
一、开发商自营与代理机构销售的概念1、开发商自营：开发商对楼盘进行开发后，自己组建销售团队，对市场进行分析、判断并进行销售，由公司内部的工作人员或者置业顾问来完成楼盘的销售及推广。
2、代理机构销售：开发商对楼盘进行开发的过程中，由专业的代理机构参与到前期策划、规划设计、项目定位、工程建议等环节，并负责楼盘后期的销售及市场推广。
二、开发商自营的利弊◆开发商自营的利：1、直接面对客户，掌握客户需求点，并能做出及时的应变措施及调整策略。
一般情况下，一个开发企业是要永续经营与长期存在的，项目也是要连续开发的，并非一个楼盘做完就了事，因此需要长久地掌握客户资料，不断提高开发商对市场的敏感度。
并且自行销售能够使房地产开发企业直接面对消费者，掌握客户的第一手资料，根据市场动态随时做出应变的决策或及时调整楼盘定位。
2、内部沟通顺畅。
由于销售部门的人员都隶属于开发公司，相比较代理公司来说，销售部和公司其他部门是一个统一的整体，对于开发公司内部的人事及流程都比较熟悉，在人际关系的处理上更简单，一定程度上对销售工作的促进更大。
商品房销售模式的利弊分析及比较
商品房销售模式的利弊分析及比较市场上的商品房，有通过一间或多间策划代理公司代理销售的；也有开发商自行销售的；同时也有开发商和代理商协同销售的几种销售模式，而各种模式特点都不一样。
我们现通过对市场上的观察及以往的经验总结，简浅地分析一下到底那一种模式更有利于商品房的销售。
我们在对比销售模式之前，先说说代理商自身有那些优势：1、代理商拥有庞大的市场信息及资源代理商在操作楼盘的时候，往往会花很大力度去调查市场上一些竞争对手的情况；也会不定期通过一些调查问卷做民意调查。
收集回来的信息日积月累，逐渐形成一个庞大的信息库，通过信息库能够比较准确的分析潜在客户意愿，对地产项目前期选址、开发物业的类型和户型选择、准确市场定位、价格定位等多方面有很大作用。
2、代理商有丰富的销售管理经验和专业的销售团队一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。
成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。
楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。
3、代理商有广泛的合作单位和社会关系代理商在以往有越多的操盘经验，他们的社会关系就越广泛，因为在操盘过程中会跟政府相关部门、建筑商、监理单位、广告商、产品供应商、模型制造单位等多个与房地产相关联的行业打过交道，社会资源丰富，代理商可以通过这些资源为开发商寻找更好的合作伙伴，有助代理商提升自己的附加值。
4、代理商拥有庞大的客户资源——代理商的核心优势。
市场上的代理商一般都会有房地产中介营业网点，他们同时为地产的二级、三级市场服务。
中介网点往往能收集到大量的求购信息，这些信息包括购买一手和二手楼的求购者，这些都是现实的购买者。
此外，代理商在以往操作的楼盘中，也曾经服务过万甚至过十万、百万的购房者，同时保留下大量的购房者信息，而其中很大一部分购房者，可能未必在以往的楼盘中成交，这就给代理商积累下庞大的潜在客户资源。
自销与代理优劣势
代理和自销的优劣对比分析
自销优势：
1、节约营销费用，减掉溢价分成部分，利润最大化；
2、减少中间环节，直接面对客户群，有利于销售调整；
3、便于管理，利于沟通，提高工作效率；
4、为以后项目开发储备人才和团队，积累销售经验；
自销劣势：
1、自组团队目前不够成熟，营销构架不够完备；
2、策划设计制作方面缺乏人才，有时候可能凭个人主观意识制定销售策略，反而可能错过销售时机；
3、后期销售团队管理和费用巨大造成公司机构和人员臃肿；
代理优势：
1、代理公司拥有庞大的客户信息和资源；
2、代理商有丰富的销售管理经验和专业的销售团队；
3、代理商有广泛的合作单位和社会关系；
4、代理商拥有庞大的客户资源——代理商的核心优势；
代理劣势：
1、独家包揽反客为主；
2、产品研发方面不能提供合理化建议；
3、战线拉得过长，目前管理上已渐弱；
4、造成高昂的营销成本；
5、代理行对营销指标重视程度和企业总体发展的理解程度没有开发商自身团队好。
房地产联合代理利与弊
*********项目——销售模式优劣分析一、选择销售代理带来的好处：1、销售代理有庞大的市场信息销售代理在操盘时，会成立专门的策划团队去调查商业市场竞品楼盘，做调查问卷，成立信息库，通过信息库比较准确的分析潜在客户的购房意向，对商铺的面积划分、市场定位、定价等有很大作用。
2、销售代理有较丰富的销售管理经验和专业的销售团队成熟的销售代理对销售团队有一套系统的执行标准，从而保证销售团队的专业性。
其代理楼盘的业务量也相对稳定，以确保其公司员工工作内容充实，收入稳定，销售团队才得以稳定。
3、销售代理有广泛的合作单位和社会关系销售代理的实际操盘经验越多，也就有越多的社会关系。
在操盘过程中会跟政府相关部门、广告商、媒体资源等多个行业打交道，可以通过这些资源为****寻找更好的合作伙伴，减少各项费用开支，提升销售代理自己的附加值。
4、销售代理拥有庞大的客户资源。
销售代理在以往的操盘和正在操盘的项目，沉淀庞大的数据库，有大量未成交的购房者信息，如代理一个新项目有效运用此资源，会加速销售速度，我方也就加快了资金回笼，降低管理成本，减少利息支出，时间成本，时间就是金钱!开发商选择和销售代理合作，就是基于争取时间成本。
二、目前业内管用的方式分为几种：1、独家代理模式2、联合销售代理3、开发商自产自销模式4、开发商和销售代理联合三、各种代理销售模式之间的优、劣势分析比较：一、销售代理的独家全程代理模式这种销售模式是目前房地产市场的主流模式，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的一半以上。
它的优势在于：分工明确，各展所长销售代理在操盘过程中有丰富的经验，每一个环节到每一个细节都有深入的了解，可以较准确地把握当地市场的客户品味、心理、消费习惯等，可以避免或减少开发商盲目揣测市场，从而偏离市场需求。
开发商则可集中精力做好产品的控制工作。
此种开发商和销售代理合作的模式，可以优势互补，分工明确，各展所长，有利于避开操作风险。
它的劣势主要表现在：独家包揽反客为主独家全程代理模式，缺乏的就是竞争，销售代理的生存环境是较为安逸的。
房地产代理公司利与弊2024
引言概述：房地产代理公司作为一个中介机构，发挥着积极的作用，为购房者提供了便利，然而同时也存在一些负面影响。
本文将通过分析房地产代理公司的利与弊，从不同角度探讨其对房地产市场的影响。
正文内容：一、代理公司的利1.提供专业的服务和咨询代理公司通常拥有丰富的房地产市场经验和专业知识，能够为购房者提供准确的房源信息和市场分析，帮助购房者做出明智的决策。
2.节省购房者的时间和精力购房过程繁琐，需要大量的时间和精力进行房源搜索、实地考察以及与卖方进行沟通。
代理公司的存在能够解放购房者的时间和精力，快速找到满足需求的房源。
3.协助解决纠纷在购房过程中，可能会遇到各种问题和纠纷，例如合同纠纷、物业瑕疵等。
代理公司可以作为中立的第三方介入，协助双方达成解决方案，减少纠纷的发生。
4.促进房地产市场的流动性代理公司的存在，可以增加房屋的转让速度和数量，促进房地产市场的流动性，同时也带动相关行业的发展，促进经济的繁荣。
5.保障购房者的权益代理公司对房源进行审核和调查，确保房源的合法性和真实性，起到了保障购房者的利益和权益的作用。
二、代理公司的弊端1.信息不对称代理公司作为中介，掌握了大量的信息资源，可能会存在信息不对称的情况。
这使得购房者很难获取到完全客观和真实的信息，可能会导致信息误导和不利于购房者的决策。
2.佣金高昂代理公司通常以佣金的形式获取收益，这笔费用将由购房者承担。
高额的佣金可能增加购房成本，降低购房者的实际收益。
3.服务质量参差不齐代理公司数量众多，由于行业监管不严，服务质量参差不齐。
一些不良代理公司可能存在虚假宣传、违法操作等行为，损害购房者的利益。
4.依赖性强购房者一旦选择了代理公司，通常需要全权委托代理公司进行相关操作，导致购房者在决策和权益保护上失去一定程度的控制，依赖性较大。
5.假冒伪劣产品一些不良的代理公司可能存在假冒伪劣产品的情况，给购房者带来诸多隐患和损失。
总结：房地产代理公司在购房者提供了方便的同时，也存在一些负面影响。
自营与代理的优缺点分析
自营与代理的优缺点分析第一篇：自营与代理的优缺点分析自营与代理的优缺点分析一、自营管理的特点（一）保证商品质量。
经商，商品是第一位的，商品的质量是企业的生命。
（二）灵活掌握库存，并能保证卖场商品丰满。
库存决定利润，灵活掌握库存.（三）经营自主权大。
销售第一，利润第二，有销售才有利润。
根据不同季节、市场、消费群体，随时调整进销状态，如：商品变价，特卖会等。
（四）售后服务政策宽。
退换货服务是对我们工作失误的补救，把最大的利益让渡给顾客，才会给商场迎来更多顾客，口碑有了，客流量自会加大。
（五）可以打造自己的团队。
“成在经营，败在管理”。
未来的竞争是人才的竞争。
自营模式的管理人员都是从底层锻炼出来的。
他们具有一定韧性。
从而为我们企业以后发展奠定人脉基础。
（六）在市场上选择权大。
综上所述，自营管理的优点为：利润高；培养人脉；引领市场；方便售后。
二、自营管的缺点占用资金大；占用人力多商场费用多，（不必要的和必要）采购总部合同费用物流配送费用回款慢，时间长。
四、代理的优势（一）占用资金少现金货到付款（二）免除了终端费用（合同，物流，客情等）。
（三）人员少，费用低。
效率高，量大（四）容易管理五、代理缺点（一）利润低（二）不易形成自己的团队第二篇：自营与联营的优缺点分析自营与联营的优缺点分析一、自营管理的特点（一）保证商品质量。
经商，商品是第一位的，商品的质量是企业的生命。
自营管理是主任直接进货，在进货过程中直接检验商品质量，对于劣质商品严禁入店。
（二）灵活掌握库存，并能保证卖场商品丰满。
库存决定利润，灵活掌握库存，实施多品种少数量、快进快消的战略，加快资金周转。
同时，卖场必须商品品类丰富，让顾客有可选性。
（三）经营自主权大。
销售第一，利润第二，有销售才有利润。
根据不同季节、市场、消费群体，随时调整进销状态，如：商品变价，特卖会等。
（四）售后服务政策宽。
退换货服务是对我们工作失误的补救，把最大的利益让渡给顾客，才会给商场迎来更多顾客，口碑有了，客流量自会加大。
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开发商自营与代理机构销售的利弊谈(2012-3-16 9:15:21)[发送到微博]
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开发商自营与代理机构销售的利弊谈
房地产的发展在几年间经历了启动、发展、鼎盛、调控等不同的阶段，在市场经济的作用下，在供需关系的平衡中，开发商与代理商之间的联系越来越多，合作的方式越来越灵活多样而有效；而同时，在彼此的合作中，不可避免地也发生了一些矛盾、冲突和隔膜，使一些行为背离了良好的初衷。
在太原这个二三线城市的房地产市场上，楼盘林立，销售模式也是多种多样，有开发商自营的，也有专业代理机构介入的。
房地产代理商就像一队机智勇猛的轻骑兵，在楼盘销售环节上凭借准、快、活的特点，迅速分食着房地产市场这块大蛋糕。
而开发商就像职能齐全、实力雄厚的正规部队，尽管有打胜仗的可能，但也逐步认识到轻骑兵的优势而加以利用。
本文就开发商自营和代理机构销售的利弊进行一个初步的探讨。
一、开发商自营与代理机构销售的概念
1、开发商自营：开发商对楼盘进行开发后，自己组建销售团队，对市场进行分析、判断并进行销售，由公司内部的工作人员或者置业顾问来完成楼盘的销售及推广。
2、代理机构销售：开发商对楼盘进行开发的过程中，由专业的代理机构参与到前期策划、规划设计、项目定位、工程建议等环节，并负责楼盘后期的销售及市场推广。
二、开发商自营的利弊
◆开发商自营的利：
1、直接面对客户，掌握客户需求点，并能做出及时的应变措施及调整策略。
一般情况下，一个开发企业是要永续经营与长期存在的，项目也是要连续开发的，并非一个楼盘做完就了事，因此需要长久地掌握客户资料，不断提高开发商对市场的敏感度。
并且自行销售能够使房地产开发企业直接面对消费者，掌握客户的第一手资料，根据市场动态随时做出应变的决策或及时调整楼盘定位。
2、内部沟通顺畅。
由于销售部门的人员都隶属于开发公司，相比较代理公司来说，销售部和公司其他部门是一个统一的整体，对于开发公司内部的人事及流程都比较熟悉，在人际关系的处理上更简单，一定程度上对销售工作的促进更大。
3、对外形象统一，可以避免互相扯皮的现象。
对于普通购房者来说，开发商自行销售，在各种手续的办理及工程等方面的承诺可以保持内外一致，不会出现两个公司两张皮，出现问题互相推诿的现象，从而也能增强客户的信任度。
◆开发商自营的弊：
1、对市场把握的准确性相对较低，缺乏一定的市场应变能力，会增加项目风险。
作为开发商，由于企业性质、管理模式等机制性因素的限制，加之要对整个开发过程进行全程运作，往往不能、也很难成为非常专业的销售专家。
因此，对变幻莫测的市场缺少预警性的把握和随市场变化而变化的市场应变能力，往往会坐失良机，导致销售周期延长，减缓了资金回笼速度，增加了项目的风险。
2、内部缺乏市场竞争，营销思路主要跟着老板走，而不是市场走。
通常自产自销项目，往往不是或不完全是市场化的。
销售部通常是开发公司的一个下属部门，直接隶属于开发公司。
对于公司决策层的一些个人观点，销售部门的负责人在潜意识里有一种“顺从”的心态，基本上是以“执行”和“服从”为主，在遇到实际问题时往往是以老板的话为出发点，而不是以市场为出发点。
三、代理机构销售的利弊
◆代理机构销售的利：
1、代理公司可以发挥所长、合理调整社会资源。
社会化大生产的专业分工带来的是节能、高效、低成本、高收益，它告诉我们合作是企业生存、发展的基础。
由于房地产开发涉及资金融通、可行性研究、市场调研、项目定位、规划设计、园林设计、建筑施工、楼盘销售、广告包装、物业管理等许多专业知识，一般的开发商不可能事必躬亲、包打天下，也没必要样样通。
这个时候，就是代理机构发挥作用的好时机，专业的机构做专业的事，会让一个项目更加健康有序的运行。
2、代理公司有广泛的客户网络。
代理公司在长期的楼盘销售过程中建立了广泛的客户网络和客户档案，拥有训练有素的营销人员，这些客户档案是开发商短时间内无法建立起来的，没有客户网络，仅仅靠广告做大海捞针式的销售，面对竞争日益激烈、有效需求日趋饱和、以及越来越规范的房地产市场，其时效比之低、销售难度之高是可以想象的。
3、理性销控，市场风险低。
专业的代理公司有足够的专业人才和丰富的市场经验，他们能够站在市场的角度、从整体与全局上来把握销售，实行“理性销控”。
对项目的优劣分析客观，很少受“情感因素”支配。
能较好地根据市场走向，进行策略与手段调整，能有效利用“时间差”提高收益，因而有可能将销售的市场风险降到最低。
4、代理公司专业性强、运行效率高。
代理公司由于不仅经手的楼盘较多，而且对不同区域、不同项目有各自的独特优势，尤其对市场供求关系、竞争对手和置业者消费心理变化的了解具有专业性，与自销相比，能很快找到市场需求切入点，摸索时间短，上手快，失误概率低，同时又都进行过系统专业的销售服务、营销技巧、销售心理的训练，因此，代理公司销售运作是模式化体系，更系统、更专业，对市场需求的变化不仅敏感，而且应对迅速，成功的把握会更大。
◆代理机构销售的弊：
对开发商沟通脱节，随意承诺导致后期问题频繁。
部分代理公司与开发公司的工程、前期办手续等相关部门沟通不到位，对项目情况了解不透彻，而为了促进销售，就会出现随意承诺、信口开河的现象，这样不仅使得开发公司的形象受损，在后期更会出现客户为了当时置业顾问的一个承诺而与开发商大动干戈的情况。