第五章城市土地利用与空间结构城市经济学徐航

四、城市土地市场
城市土地市场是城市土地使用权交易的总 和。
我国土地市场分为土地使用权出让市场和 转让市场两个层次，并在运行上各有特点。
我国土地市场的基本格局是由国家垄断城 市土地使用权供给的一级市场和用地者相 互转让土地使用权的二级市场共同构成。
城市土地一级市场是构建国家宏观调控下的城市土地市场的起点 和支撑点。
二、土地的特性
1、土地的自然特性 土地是一种天然形成的自然物，它具有
化学的和物理的各种特性，是一个十分 复杂的和综合的物体。土地的自然特性 是土地自然属性的反映。这些自然特性 是：
（1）不可移动性，或者说位置固定性。 土地上的土、沙石等虽然可以搬走移动， 但是作为立体空间的完整意义上的土地， 是人类不可以移动的。
（3）合并和分割的可能性。土地作为物 质实体是不可以合并或分割的，但是作 为权益是可以合并或分割的，例如可依 买卖、互换、赠与、继承、征用、调整、 重划等行为对土地予以合并或分割。
三、城市土地地租
城市土地地租是城市土地所有权在经济上 的实现形式，是城市土地收益分配的一种 主要形式。
土地的价格并不是“土地价值”的货币表 现,而是土地所提供的地租的购买价格。
（2）原始性，或者说供给的相对有限性。 土地是自然的产物，不能被人工生产出 来，所以其数量不能增加，由地球的大 小决定。由于土地数量不能增加，使得 土地具有有限性和独占性。
（3）不可毁灭性。土地作为空间位置是 永存的，在数量上不会减少，同时只要 注意正常的保护，其生产力或利用价值 也不会消失。
3、土地是自然物、自然力或自然资源。
上述对土地涵义的不同认识，一方面表明 了人们对土地利用与研究领域的不断扩大 和深化，另一方面表明了由于生活、生产 的需要以及研究的目的和学科不同，人们 往往把土地看成不同的客体。地学工作者 可以把土地当作自然综合体，经济学家可 以用土地去概括一切区别于劳动和资本的 自然资源，农民往往把土地作为耕作的田 地，而一般城市居民则把土地看成是栖息、 娱乐的场地。
土地作为平面，包括整个地球表面，但 平面只是物理、几何概念，并无经济意 义。作为生产要素或经济资源的土地， 是三维空间。所以土地不只是平面，而 是立体的，是指地球的表面及其上下空 间。具体一宗土地的范围，可以从 “横”、“竖”两个方面来认识。
在横的方面，一宗土地的横向范围即为 该宗土地的边界所围绕的面积。
城市二级市场是优化 城市土地资源有效配置，提高城市土地使用 效率的重要环节。
土地市场运行体系如图
土地市场
一级市场
土地使用权出让市场
土地征用
土地出让
二级市场 土地使用权转让市场
到期收回 转让收回 其他收回
在竖的方面，土地可以分为下列3层： （1）地面； （2）地面以上的空间； （3）地面以下的空间。
如果从经济学的角度来看，应把土地看 成是由地球的表层及其附属物构成的一 个上下垂直的立体，即土地是地球表面 上空一定的高度、以及地球表面地下一 定的深度组成的物质整体，它包括空气、 土壤、水域、植被、岩石、矿藏等一切 自然物质，是它们的综合体和抽象物， 并由此决定了它的自然属性。
3、土地的人文特性
土地的人文特性主要有下列ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ个方面：
（1）用途的多样性。多数土地就其本身 来看，可以作多种不同的用途使用，而 不同的用途中还可以选择不同的利用方 式。
（2）社会经济位置的可变性。土地的自 然地理位置虽然固定不变，但其社会经济 位置却是很难稳定不变的。因为周围环境、 交通条件、市场距离、与公共设施的接近 程度、与商业中心的接近程度等，均可以 影响土地的社会经济位置，而这些是可变 的，并处于经常变化之中，故土地的社会 经济位置也是可变的，而且在不断地变动。
（1）稀缺性。由于土地是自然赋予的不可再 生物，对于不断增加的人口和不断增长的需求 来说，土地资源永远是稀缺的。
（2）区位效益性。在城市，区位对于土地效 益具有决定性作用。城市土地的区位效益性之 所以十分强烈，是因为人们对不同区位的土地 有不同的直接或间接的投入，而高投入理应得 到高回报。
（3）边际产出递减性。对于城市土地来说， 边际产出递减性表现在，对土地的使用强度超 过一定限度后，收益开始下降。
第五章 城市土地利用 与空间结构
主要内容
城市土地概述 土地竞租与城市土地利用 城市空间结构与功能分区
第一节 城市土地概述
一、土地的概念和范围
土地依其狭义、广义解释的不同，可以区分为下 列三种：
1、土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的 认识。
2、土地是地球上陆地的表层，包括水域在内。是 由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素 组成的自然综合体。
（4）独特性。各宗土地具有的条件或利 用价值差异很大，正如没有两个长得一 模一样的人一样，也没有两块完全相同 的土地。土地不能实现完全替代，致使 土地市场不能实现完全竞争，形成的价 格也受个别情况所左右，即土地不能依 “一物一价”的法则形成价格。
2、土地的经济特性
土地的上述自然特性，客观上决定了它 的经济特性。土地的经济特性，是人们 在使用土地时引起的经济关系，它们主 要表现为：
城市级差地租可以分为宏观和微观两个层次。
宏观层次的级差地租是从城市在全国分布中的比较而论 的。包括以位置差异为基础形成的城市区位级差地租、 由产业投资与公共设施的投资因素综合形成的城市功能 级差地租和依赖城市规模经济集聚的”自然力“形成的 城市规模级差地租。
微观层次的级差地租主要指城市内部的级差地租，一般 按形成要素分为区位、产业和公共投入部分，与经济高 位区的距离是城市内部综合级差地租形成的重要因素。
城市地租的两种基本形式，即绝对地租和级差地租。 级差地租产生的条件是土地的等级差别，来源是个 别生产价格与社会生产价格的差额； 绝对地租产生的条件是对土地所有权的垄断，来源 是市场价格与价值或生产价格的差额。
级差地租是城市地租的主要形式。城市级差地租主 要是由土地的位置和投资所决定的，由区位形成的 级差地租永远是城市级差地租的主要形式。