控制性详细规划03 土地使用控制

• 三、控规中的用地划分 • 划分不同的用地成为规划设计首要的任务。 • 控规用地边界划分的一般原则如下：
• • • • • • • • • 1．严格根据总体规划和其它规划、根据用地部门、单位划分地块； 2．以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质； 3．至少有一边与城市道路相邻； 4．结合自然边界、行政界线划分地块； 5．考虑地价的区位级差； 6．地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发； 7．考虑文物保护的要求； 8．符合“专业规划线”的要求；（指：蓝线、绿线等） 9．尊重现有土地使用权的边界；
• 在开发建设中，还 有征地拆迁边界和 用地边界的区别。 一般征地拆迁边界 大于用地边界，主 要是因为拆迁征地 范围内的用地，有 时还需要安排其它 的用地，如：道路。
• 用地边界与地籍的关系也存在着密切的关 系。 • （地籍是土地管理部门颁布给土地使用者 合法使用的证明和所属关系的行政规定。） • 一般，在控规中应尽量使用地边界与地籍 吻合，从而方便管理。
各类地块划分面积推荐表
用地类别 居住用地 商业用地
地块面积（hm² ）
新区
10.0～ 30.0
1.0～2.0
旧城区
3.0～ 20.0
0.5～1.5
地块（细分） 最小面积 （hm² ）
备
注
2.0 0.5
特殊控制时地块可细分至0.5公 顷 最小控制面积以产业门类生产 需要为依据；小于1公顷的或 能进入标准厂房的工业企业不 应单独供地；旧城区原则上不 增加工业用地
• 一．国外港澳台土地使用兼容的规定 • 纽约市将土地使用分为：居住用途区、商业用途区、工业用途区三大类；
• 二．国内的土地兼容性规定
• 上海市用地兼容表
第四节 用地策划
• “江苏省控详导则”内容：
• • • • • • • • • • • • • • 四、用地策划 1．用地策划目的 用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究，使得制定的规划控制要素更加科 学合理、切实可行，综合效益或指定效益达到最优。 2．用地策划的基本要素 （1） 开发潜力 通过对地块周边自然条件、区位条件（产业、功能）、交通条件、文化背景等发展条件的研究，比 较该地块在不同使用条件下可能发挥的潜力和作用。 （2） 用地布局 充分利用该地块的区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环境质量为目标，综合考虑经济、 功能、景观、设施配套等多种因素，有利于配套设施利用、城市景观组织和地块价值的体现，对各 类功能用地进行合理布局。 （3） 开发强度 通过成本——收益分析，估算合理的容积率指标，确定开发强度应兼顾地块的环境效益和经济效益。 （4） 实施时序 综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用、对城市功能和空间发展的意义，以及旧区改造的 迫切性和投资的可行性等，确定规划实施时序。 （5） 设施配套 根据相关规划要求，按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质量响等要素，明确相应的公共设 施、市政公用设施和公益性设施的配置标准和用地布局，保障其必需的用地，合理确定规划控制指 标。
土地使用控制
第一节 用地面积与用地边界 第二节 土地使用性质控制 第三节 土地使用兼容
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控制性详细规划的主要内容——用地控制 土地的使用性质是用地控制的主要内容。 其他：用地大小、用地边界、用地兼容等。 熟悉国标——分类。 熟悉用地兼容性规定。
第一节 用地面积与用地边界
• 一、用地边界 • 用地边界是规划用地和道路或其它规划用 地之间的分界线，用来划分用地的权属。 一般采用红线（用地红线）来确定，并表 示在该线范围内的地上、地面、地下空间 的开发权和使用权等。
• 对用地划分，首先涉及到的是用地规划， 是城市规划设计的“灵魂”。用地意味着 用地布局、用地的合理开发和利用、意味 着城市功能。用地策划，实际上就是对用 地开发、规划的构思和设想。就是整个控 制性详细规划的把握。 •
• 《城市用地分类与规划建设用地标准》 （GBJ137-90）用地分类分为10个大类、 46个种类、73个小类。——该标准正在修 改。 • 新的分类标准 • 市域内城乡用地共分为2大类、8中类、17 小类。
• 新版《城市用地分类与规划建设用地标准》 （GB 50137-2011）中城市建设用地共分 为8大类、35中类、42小类
用地性质确定应考虑的主要因素有：
• ．城市总体规划或分区规划对土地使用的控制 要求；保证规划的延续性。 • ．公共设施配套的要求；总体规划和分区规划 不可能对低等级公建设施作安排，“控详”应 根据性质、规模和特点进一步明确落实。 • ．市政设施配套建设的要求；一方面落实总体 和分区规划已确定的项目，另一方面完善规划 区内市政设施的配套，如环卫所，垃圾站等。 • ．调整因特殊原因，或上一级规划不当的用地 性质。
• 二、用地面积 • 用地面积是指红线划定范围内用地的平面投影面 积。单位一般多采用公顷，精度一般保持小数点 后2~3位。 • 由于城市规划的最主要工作就是对用地的规划和 管理，尤其在控制性详细规划中，用地边界线的 划分还有很多不同的类型，如蓝线、绿线、黄线、 橙线、紫线等，还有建筑后退线，分别代表了不 同的含义。 • 详见“各线”规定。
工业用地
>2.0
Hale Waihona Puke －1.0绿地
0.04
公园面积参照专项规划确定， 居住区绿地不小于城市居住区 规划设计规范中关于绿地设置 的要求
依据规划要求及专业要求确定
9
其它用地
－
第二节 土地使用性质控制
• 用地性质：指用地的主要用途、用地的主要功能。 • 城市中还有很多综合（混合）性的用地。如：学 校中的宿舍用地，仍属于学校，仍属于教育用地。 • 还有一些用地在目前的用地标准上没有。如：研 发用地、物流用地、商住兼容（或混合）用地、 三产服务用地等，都是在新形势发展下的新问题， 也说明目前规划学科上的一些有缺陷的问题没解 决。
第三节 土地使用兼容
• 用地的兼容性表现在功能的综合和功能的协调共 处、联系和替换的可能。 • 兼容性也是用地弹性、灵活性、适建性的表现或 近义词。 • 绝对的功能分区、功能单一化，只能造成城市 的“贫血症”。现代城市规划思想和理论，已不 是简单强调功能分区。同样在城市建设中，应允 许用地兼容的可能。控规要体现这一思想，但也 要有所管理和控制，一般采用兼容规定。