共居人有异议引起的直管公房买卖合同纠纷
夫妻共有房屋买卖合同争议处理
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载夫妻共有房屋买卖合同争议处理甲方：___________________乙方：___________________日期：___________________出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件, 受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理夫妻共有房屋买卖合同争议|最高人民法院民一庭执笔人|最高人民法院民一庭仲伟琦一、裁判摘要出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《物权法》第97条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权届变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。
二、当事人原告：刘某被告：李某、陈某三、案情简介2010年10月20日，刘某与李某签订《商品房买卖合同》，约定由刘某购买李某名下的某某市花园1号楼三单元1802房屋（以下简称案涉1802房屋）,买卖价款220万，上述房款付活后五日内，李某协助刘某办理案涉1802号房屋的权届变更登记手续。
合同签订后，刘某一次性支付房款220万，后李某以其妻子陈某不同意出售该房屋及不予协助办理房屋权届变更登记为由，拒绝为刘某办理房屋产权证变更登记。
刘某起诉至法院，请求法院判令强制李某、陈某履行《房屋买卖合同》，并协助办理案涉1802房屋的权届变更登记手续。
四、争议焦点1、《商品房买卖合同》是否合法有效？2、《商品房买卖合同》是否可以强制履行？五、法院裁判1、《商品房买卖合同》合法有效。
刘某与李某签订的《商品房买卖合同》时，刘某基于信赖李某是案涉1802 房屋的权利人，且李某的配偶陈某也出具同意销售的证明（后经证实为中介机构伪造该证明）。
故刘某信赖李某有权处分案涉1803房屋,对此没有任何过错。
经查明案涉1802房屋合同价格同周边同类型房屋的出售价格是一致的，因此并不存在刘某同李某申通损害陈某利益的情形存在。
关于公产房法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案例背景在我国城市化进程中，公产房作为解决职工住房困难的重要手段，曾经发挥了重要作用。
然而，随着市场经济的发展，公产房的管理和使用问题逐渐凸显，引发了诸多法律纠纷。
本文将以一起典型的公产房法律纠纷案例为切入点，分析问题、探讨解决之道。
二、案例简介原告张某，男，1950年生，原某国有企业职工。
被告某市房产管理局，负责全市公产房的管理。
1990年，张某因单位分房政策获得一套公产房。
1995年，张某退休后，该套公产房成为其唯一住房。
2010年，张某因家庭矛盾，与子女产生纠纷，导致子女将其赶出家门。
张某无奈之下，向被告某市房产管理局申请腾退公产房。
被告经调查，认为张某符合公产房腾退条件，遂作出腾退决定。
张某不服，向法院提起诉讼。
三、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 张某是否具备公产房腾退条件；2. 被告某市房产管理局作出的腾退决定是否合法；3. 张某的合法权益如何得到保障。
四、法院判决法院经审理认为：1. 根据我国《城市房屋拆迁管理条例》和《城市公有住房管理规定》，公产房腾退应具备以下条件：住房面积超过规定标准、住房性质不符合公产房使用要求、住房存在安全隐患、住房用途发生变化等。
本案中，张某的住房面积并未超过规定标准，且不存在安全隐患，不符合公产房腾退条件。
2. 被告某市房产管理局在作出腾退决定前，未充分听取张某的意见，也未进行必要的调查核实，其作出的腾退决定程序违法。
3. 张某的合法权益应得到保障。
鉴于张某的住房面积未超过规定标准，且不存在安全隐患，法院判决撤销被告某市房产管理局作出的腾退决定，并要求被告重新调查核实，依法作出处理。
五、案例分析本案是一起典型的公产房法律纠纷案例，具有以下特点：1. 案件涉及历史遗留问题。
张某的住房问题是上世纪90年代分房政策形成的，随着时间的推移，相关问题逐渐凸显。
2. 案件涉及法律适用问题。
本案涉及《城市房屋拆迁管理条例》和《城市公有住房管理规定》等法律法规，法院在审理过程中，对相关法律法规进行了深入解读。
共居人有异议引起的直管公房买卖合同纠纷
一、基本案情纪程（1993年8月19日死亡）与邢芳（2012年6月24日死亡）系夫妻关系，纪岚与纪辉均系其二人之子。
1968年，邢芳与纪程搬至海淀区2号直管公房，该房屋由纪程承租。
1968年4月12日，纪程与邢芳将户籍迁至诉争房屋处，邢芳的户籍于1985年5年8日迁出。
纪辉与纪岚户籍一直登记在诉争房屋处，1999年后该房屋中仅有其二人的户籍。
1992年10月，北京市房地产管理局出台《北京市直管公有住宅楼房出售试点办法》。
该办法载明：直管公房，均应向居民住房出售；凡在试点楼房中有本市城镇常住户口的现承租户，在租买自愿的原则下，均可申请购买现住房。
1999年，纪辉向房管中心购买涉案房屋并提交了购买《直管公有住宅楼申请书》。
房管中心审查后认为纪辉符合购房条件，于1999年9月14日与纪辉签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，将涉案房屋出售给纪辉，房价款25000元整。
纪辉交纳购房款，并取得诉争房屋权属登记。
房管中心表示，购买人若要购买公房应提交四份材料，即购房申请书、购房人家庭住房情况登记表、现住房共居人口认定表及购买直管公有住宅楼房职工工龄调查表。
案件审理过程中，纪岚对纪辉购房期间提交的现住房共居人口认定表中“同意纪辉为购房产权人”后的“纪岚”签字、捺印提出异议，表示非其本人所书写及捺印。
经询，纪辉及房管中心对该签字的形成情况亦陈述不一。
经纪岚申请，法院委托对上述“纪岚”签字的真实性进行了鉴定，为此纪岚提供1998年11月23日的两份公证书中的签字作为比对样本。
2013年8月18日，司法鉴定中心出具《司法鉴定文书》，鉴定结论为检材上“是否同意购房人为产权人”一栏中“纪岚”的签字与样本中的“纪岚”的签字不是同一人所写。
2013年8月28，鉴定中心出具《文痕类司法鉴定案件受理审查表》，载明：经审查检材上“纪岚”签名字迹处指印捺印模糊，无法分辨其指纹纹型及细节特征，不具备指纹鉴定的检验条件，无法得到明确的判断意见。
房屋买卖中的房屋产权争议解决
房屋买卖中的房屋产权争议解决在房屋买卖中，房屋产权争议是一个常见且复杂的问题。
当双方在交易中对房屋产权存在分歧时，解决争议并确保买卖双方的权益是至关重要的。
本文将探讨房屋买卖中常见的房屋产权争议，并介绍解决这些争议的方法。
1. 共有房屋产权争议在一些情况下，房屋可能有多个共有权人，如夫妻共同购买的房屋或亲属共有的房屋。
共有房屋产权争议通常涉及权益分配、卖方意愿等问题。
在解决这类争议时，可以通过以下方式：- 制定明确的共有房屋产权协议，明确每个共有权人的权益份额和权益分配规则。
- 寻求法律咨询或调解，以便在双方之间达成公平的共识。
2. 房屋边界争议在房屋买卖过程中，房屋边界争议是另一个常见的问题。
这种争议可能涉及到土地使用权、临近建筑物等问题。
解决房屋边界争议可以采取以下措施：- 查阅相关的土地产权证书和测绘图纸，确定准确的土地边界。
- 寻求权威的测量师进行测量，以得出准确的房屋边界线。
- 协商解决，如果双方都愿意妥协，可以通过重新划定边界或协商赔偿等方式解决争议。
3. 假房契约争议有时，房屋买卖中的产权争议涉及假房契约问题。
这种争议通常发生在房屋买卖过程中，其中一方以不诚实的手段获得产权证书或转让房屋。
解决这类争议的方法包括：- 调查房屋所有权的历史记录，查明产权证书的真伪。
- 寻求法律援助，提起诉讼并提供证据来证明假房契约的存在。
- 协商解决，例如双方重新达成购房协议或者协商补偿等方式。
4. 不动产登记争议不动产登记是房屋买卖中的重要环节，但有时可能出现登记争议。
这种争议可能涉及登记错误、登记时效性等问题。
解决这类争议的方法包括：- 检查不动产登记记录，核实登记信息的准确性。
- 寻求法律援助，提起诉讼或请求行政复议以更正登记错误。
- 提供证据证明登记的时效性，以维护自己的权益。
在房屋买卖中，解决房屋产权争议是确保买卖双方权益的重要步骤。
当遇到争议时，双方应尽早协商解决，并可以寻求法律咨询或司法救济来保护自己的权益。
公房出售纠纷的调解处理
公房出售纠纷的调解处理（一）公房出售纠纷概述公房出售纠纷也称公房买卖纠纷，是指公房承租人、同住人向房管部门购买目前居住的公有住房产权的行为。
进一步推动公房买卖，提高居民住房自有率，是推动城镇住房制度改革向纵深发展的重要举措。
1994年5月，上海市相继出台了《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》和《上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局关于出售公有住房的实施细则》，这两个规定俗称“九四方案”，上海的售后公房政策由此启动。
在公房出售纠纷中，尤以涉及“九四方案”的纠纷最为突出。
因该方案规定房地产权证上只能设定一个人为产权人，由家庭成员协商将某位成员的名字登记在产权证上，以至于埋下隐患。
之后，由于涉及售后公房的纠纷日益增多，经多部门协调后达成一致意见：凡是按照“九四方案”购买的公房，虽然房地产权证上只登记为一人，只要其他家庭成员在当时也具备购房资格，如果主张房屋共有的，应当认定为共有。
1995年之后，上海市有关部门完善了售后公房政策的操作规定，要求同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写明将来产权的归属，否则就不能出资购买。
当前，公房出售纠纷主要有两类，一类是原公房的相关人员要求确认房屋产权共有的纠纷，另一类则是原公房的同住人要求确认公房出售合同无效纠纷。
对要求确认房屋产权共有的，一般均为按“九四方案”购房、产权证登记在一人名下的情况。
对此，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人（指按政策可以工龄折抵房价的人）、职级人（指按政策可以职级折抵房价的人）、原公房的成年同住人及具有购房资格的出租人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有；对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。
对要求确认公房出售合同无效的，应着重审查要求确认无效的人在购房当时是否具有购房资格、家庭协议书（或称成年同住人意见征求表）的签名是否本人所签、对购买公房是否同意或追认等，以准确判断公房出售合同的效力。
北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见-京高法发[2003]350号
![北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见-京高法发[2003]350号](https://img.taocdn.com/s3/m/751b86c1ac51f01dc281e53a580216fc700a53c4.png)
北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见（2003年11月27日京高法发[2003]350号）根据北京市直管公房经营管理体制改革的现状，因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议，应区别对待。
为进一步规范因直管公房租赁引发纠纷的受理问题，现提出如下意见：一、直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，由于双方法律地位平等，应作为民事案件立案受理。
二、直管公房承租人、承租人的共同居住人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生的以下纠纷，由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平等，应作为行政案件立案受理：(一)直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人不服提起的诉讼；(二)直管公房承租人或承租人的共同居住人认为符合直管公房租赁变更条件，请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位变更直管公房租赁关系，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更产生纠纷提起的诉讼。
以上因变更直管公房承租人或租赁关系问题引发纠纷提起行政诉讼的，应以政府公房管理部门或法律、法规、规章授权的组织为被告。
三、本意见所称直管公房，是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国有房屋。
公房买卖的纠纷怎么处理
公房买卖的纠纷怎么处理公房也称公有住房，国有住宅。
在满⾜⼀定的条件下是可以进⾏买卖的。
当然公房买卖中会有各种各样的纠纷，那么对于公房买卖的纠纷该怎么处理呢?现在店铺⼩编就整理了⼀些关于这类纠纷的处理原则和法律对策，希望对您有帮助，能解决您的问题。
公房买卖纠纷的处理原则随着房改⽅案的出台，⼆级市场的即将开放，共有住房买卖也随之增加。
交易过程中的纠纷也呈现不断增长的势头。
但由于与之相适应的配套法规还不完善，甚⾄某些⽅⾯仍是空⽩。
因此法院在处理此类纠纷时对于是否受理如何依法审理和判决都⽆法可依。
在这种情况下，法院对纠纷的处理⼤致遵循如下⼏个原则：(1)有利于存进城镇住房制度改⾰健康发展和不断深⼊：(2)公平保护双⽅当事⼈合法权益;(3)快速有效地解决争讼：(4)尊重合同、协议的有关规定因此，买卖双⽅在公房买卖中发⽣纠纷，诉诸法院解决时也可以参照如上原则，以便提前做好相关准备。
公房买卖纠纷的法律对策公民在发⽣公房买卖纠纷时，应采取下列法律对策保护⾃⼰的合法权益：(1)职⼯认为⾃⼰符合条件，⽽单位不售房时的法律对策。
按国家房改政策规定，在产杈单位决定出售其拥有产权的公房并经有关主管部门批准其售房⽅案后，现住房的承租户和新分配住房的职⼯可⾃愿申请购房，单位⽆正当理由不得拒绝。
只要现住房的承租户和新分房的职⼯符合购房条件，如果单位不售给符合以上条件的职⼯房屋时，职⼯可以所在单位未被告依法提起⾏政诉讼，这种诉讼属于确认之诉，法院应依法受理。
(2)职⼯未在规定期限购房，单位不允许其购房的法律对策公房买卖合同中规定，有效承诺必须在要约有效期内发出并送达要约⼈，否则视为⽆效。
如果职⼯明知或应知单位规定的申请期限，但仍过期提出申请，应视为⽆效承诺，职⼯丧失当年的购房资格，这毫⽆疑问。
但如果由于单位的原因致使职⼯不知道或不能知道申请期限，(如⼩范围⼝头传达、公告期过短、公告不显眼等)，这相当于要约未发出，不能因此剥夺职⼯的购房资格。
北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见
北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见简要描述: 为加强城市公有房屋的保护管理，维护管理秩序，促进房屋的合理使用，根据国家有关法律，结合本市实际情况，作如下规定。
北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定（１９８７年８月２８日北京市人民政府京政发１０９号文件发布根据１９９７年１２月３１日北京市人民政府第１２号令修改）为加强城市公有房屋的保护管理，维护管理秩序，促进房屋的合理使用，根据国家有关法律，结合本市实际情况，作如下规定。
一、凡本市城区、近郊区、远郊县城、建制镇和工矿区的公有房屋（以下简称公房），均按本规定管理。
二、市房屋土地管理局是全市房屋的行政管理机关，区、县房屋土地管理局是本区、县房屋的行政管理机关（市和区、县房屋土地管理局及其下属管理机构统称房管机关）。
一切单位和个人，管理和使用公房，都必须遵守本规定，接受各级房管机关的监督管理。
三、全民所有和集体所有的房屋，都是公房。
全民所有的公房，所有权属于国家。
集体所有的公房，所有权属于集体单位。
公房分别不同情况，按下列原则管理：（一）机关、团体、学校等行政、事业单位使用的全民所有的公房，由房管机关所属的管房单位直接管理，或按现实情况由各该单位自行管理。
（二）国有企业使用的全民所有的公房，除由房管机关所属单位或其他行政事业单位管理的以外，属国家授予企业经营管理的固定资产，由企业负责管理。
（三）集体所有制单位自建、自购的房屋，属本单位所有，由本单位管理。
集体所有制企业使用的全民所有的公房，分别不同情况，按以上第（一）、（二）项规定管理。
（四）居民租用的公房，由出租公房的单位管理。
（五）外地的机关、团体、企事业单位在本市建、购的房屋，由建、购单位管理。
（六）楼房住宅小区范围内的公房，分属若干单位管理的，由区、县房管机关指定房屋数量较多的单位牵头，与其它单位组成协调机构，负责协调本小区住宅管理的有磁事宜。
集体所有制单位自建自购的房屋，其本单位为所有权单位；全民所有的公房，由本条第（一）至（五）项规定的各管理单位代表国家行使对公房的所有权。
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一、基本案情
纪程(１9９3年８月1９日死亡）与邢芳(２012年6月２4日死亡)系夫妻关系，纪岚与纪辉均系其二人之子。
196８年，邢芳与纪程搬至海淀区2号直管公房,该房屋由纪程承租。
1９６8年４月12日，纪程与邢芳将户籍迁至诉争房屋处，邢芳的户籍于19８5年5年8日迁出。
纪辉与纪岚户籍一直登记在诉争房屋处,１99９年后该房屋中仅有其二人的户籍。
１992年10月,北京市房地产管理局出台《北京市直管公有住宅楼房出售试点办法》。
该办法载明：直管公房，均应向居民住房出售；凡在试点楼房中有本市城镇常住户口的现承租户,在租买自愿的原则下,均可申请购买现住房。
19９９年,纪辉向房管中心购买涉案房屋并提交了购买《直管公有住宅楼申请书》。
房管中心审查后认为纪辉符合购房条件，于1９９9年9月14日与纪辉签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》,将涉案房屋出售给纪辉，房价款250０0元整。
纪辉交纳购房款，并取得诉争房屋权属登记。
房管中心表示，购买人若要购买公房应提交四份材料，即购房申请书、购房人家庭住房情况登记表、现住房共居人口认定表及购买直管公有住宅楼房职工工龄调查表。
案件审理过程中,纪岚对纪辉购房期间提交的现住房共居人口认定表中“同意纪辉为购房产权人”后的“纪岚”签字、捺印提
出异议，表示非其本人所书写及捺印。
经询，纪辉及房管中心对该签字的形成情况亦陈述不一。
经纪岚申请,法院委托对上述“纪岚”签字的真实性进行了鉴定,为此纪岚提供1998年1１月23日的两份公证书中的签字作为比对样本。
2013年８月１８日，司法鉴定中心出具《司法鉴定文书》,鉴定结论为检材上“是否同意购房人为产权人”一栏中“纪岚”的签字与样本中的“纪岚”的签字不是同一人所写。
2013年８月28，鉴定中心出具《文痕类司法鉴定案件受理审查表》,载明：经审查检材上“纪岚”签名字迹处指印捺印模糊，无法分辨其指纹纹型及细节特征，不具备指纹鉴定的检验条件,无法得到明确的判断意见。
案件审理期间，房管中心认可在纪程死亡后，纪辉已经变更为诉争房屋的承租人，其已经为纪辉办理了变更承租人的手续,租赁合同在纪辉购房后已经交回,但在其档案材料中现尚未找到，并提供以纪辉名义交纳房租的记租表对其陈述予以佐证，房管中心同时表示纪辉在购房中交纳的购房款亦不存在多计算共居人而享受优惠的情形。
但房管中心亦表示，填写《现住房共居人口认定表》的含义是征求出售房屋的共居人的意见，如果共居人不同意承租人购买出售的房屋，则承租人不能办理购房手续。
另查,邢芳于2012年1月１2日曾向原审法院提起诉讼，要求确认纪辉与房管中心签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效。
该院经审理，认为邢芳的主张缺乏依据,依法驳回了邢芳的诉讼请求。
该判决已经发生法律效力。
现,纪辉及纪岚均表示除诉争房屋外，对方尚有其他住房。
二、审理过程
法院经过审理认为：纪岚否认纪辉提交的《现住房共居人口认定表》是自己填写，并经过司法鉴定机关鉴定，纪岚的签字并非其本人所签，且房管中心称如果承租人不同意承租人购买出售的房屋，那么承租人不能办理购房手续。
因此,虽然房管中心认可纪辉为诉争房屋承租人身份,具备购买涉案房屋的资格，但是因为其在购房手续中存在瑕疵，房管中心与纪辉签订的《优惠出售直管共有住宅楼房协议书》应属无效。
一审判决后,纪辉不服，上诉至二审称纪岚的原告资格不适格。
三、法院判决
一审判决：
房管中心与纪辉于1９９9年９月14日签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效。
二审判决：
一、撤销一审民事判决。
二、驳回纪岚的诉讼请求。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
诉争房屋原为房管中心管理的直管公房，该中心根据房管局于1992
年１0月出台的《北京市直管公有住宅楼房出售试点办法》规定，对该房屋办理出售手续。
上述办法明确记载购房人身份为,在试点楼房中有本市城镇常住户口的现承租户。
作为房屋管理单位的房管中心,在诉争房屋的原承租人纪程死亡后，以纪辉为承租人收取租金，虽双方均未能向法院提交变更后的公有住房租赁合同，但房管中心及纪辉对此均表示确认,现亦没有证据证明上述房屋出售时由他人承租,据此,法院对房管中心关于纪辉为承租人的陈述不持异议。
故,纪辉具备购买诉争房屋的资格。
房管中心作为售房主体,在出售房屋过程中,履行其管理职责,要求购买房屋的承租人填写并提交相关材料，虽房管中心现表示如不能提交《现住房共居人口认定表》即不能办理售房手续，但该认定表并非作为售房依据的《北京市直管公有住宅楼房出售试点办法》规定的必备材料,仅系房管中心内部管理性文件。
故，虽依据司法鉴定结论,认定表中“纪岚”的签字非纪岚本人所书,但该内部管理性文件存在的上述瑕疵，尚不能对纪辉具有购房人身份的事实构成影响。
据此,原审法院以购房手续中存在瑕疵为由判决房管中心与纪辉签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效缺乏政策及法律依据。
关于纪岚主张的房管中心与纪辉存在恶意串通损害其合法权益的问题:首先，房管中心作为房屋管理单位已经明确确认了纪辉的承租人身份，纪岚并不存在其所述的对诉争房屋共同承租的事实，又依据《北京市直管公有住宅楼房出售试点办法》的规定，纪岚不享有对该房屋的优先购买权;其次，现有证据尚不足以证明房管中心与纪辉在购房过程中存在恶意串通的情形；再次，如纪岚对纪辉的承租人身份存在异议,应通过合法途径另行
解决。
故，法院对其该项主张难以支持。
关于纪岚主张的房管中心与纪辉以欺诈手段订立合同，损害国家利益的问题，因现没有证据证明纪辉在购房过程中存在违反政策及法律规定的行为，或因此致国家利益受损，故纪岚主张的损害国家利益一节法院难以认定。
另,纪辉及纪岚均提出对方尚有其它住房的问题，因与本案所涉合同效力问题并无关联性，法院对此不予审查。
综上所述,纪岚关于房管中心与纪辉签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效的主张缺乏政策及法律依据,法院支持了纪岚的上诉请求。