广州白云万达广场5号停机坪广场高德置地广场市场调研报告
广州购物中心案例2014年——五号停机坪、保利中环广场、西城都荟、白云万达广场
周边人口
15%
儿童业态
其他
【五号停机坪】优劣势
优势分析：
儿童业态（星期八小镇）与餐饮（广州酒家概念店）等休闲体验业态是其核心竞争力，且因地铁接驳 巴士与四小时免费停车的优惠举措，吸引大量家庭客群与目的地消费客群 符合主题购物中心的整体发展趋势，充分挖掘项目亮点，打造全国首家航空主题购物中心，凸显唯一 性
【五号停机坪】由候机楼旧改而成，全球首家以“航空”为主题的中高端 综合型购物中心，主题唯一，业态配备齐全且体验性突出
五号停机坪（G5） 开业时间 建筑面积 商业定位 2011年 9.2万㎡，共三层 全球首家以“航空”为主题 的中高端综合型购物中心 餐饮、儿童、娱乐业态火爆， 整体出租率达97%，经营好 不靠近公交站、地铁口，停 车位1200个 周边新楼盘众多，但中高端 社区的实际入住率不高 法国时尚Fashion TV、hush 代表品牌 puppies、COSTA COFFEE、 Levis、ochirly、本报告是严格保密的。 G2000
55% 15% 30% 餐饮 零售 娱乐
业态配比、餐饮突出
永旺租用北塔整栋，南塔主推餐饮
南塔
负一 一层 二层 未开放 星巴克、coffee club 永旺 （综合 伊丽莎白美容（整层） 购物百 货店） 温祈福酒家（整层） 大家乐、开饭 保利博纳影院（整层）
北塔
三层
四层 五层
【项目名称】优劣势
优势分析：
商业定位
月撤场，现空铺率约达40%
黄沙地铁上盖，1号线与6号 交通区位 线交汇处，公交总站，停车 位200个 周边人口 代表品牌 1.5KM范围内约8万人 Ochirly、Calvin Clein、 UR、GEOX、哈根达斯 本报告是严格保密的。
广州白云万达广场5号停机坪广场高德置地广场市场调研报告
1700个 车位
2010.12
18个月
4元/小时， 沃尔玛消费 100% 100以上可 以免费1小 时
约7万人
东外广场面积 8000平方米
5号停机坪购 购物 物广场 中心
10万平方米
2000个
项共目3层所有楼层，4年6个月
车位， 没有地 下停车
场
2011.12
6个月
东广场：8万
70%
现暂时免费
约1万人
局，导致天花设计缺少层次感和立体感； 6、出入口单道门设计，且没有安装风幕机，
能量损失较大；
高德置地广场
• 不足： 7、商场内多种经营点位电源未提前做好预
留设计，导致电源线外露； 8、商场中庭电梯设置不合理，导致顾客只
能从3楼坐直梯上4、5层，导致4、5层 客流减少； 9、下沉式广场设置在商场正门口，不方便 顾客的进出。
35
1、 总体概述—高德置地广场
➢珠江新城作为新的区域，商业还未够成熟。 ➢春、夏、中、秋、冬各个广场距离分散较远，导致商业不集中，不能有效的 聚集人流。 ➢缺少大型的活动广场。 ➢商场内人流动线不够明朗。 ➢零售业态较少，品牌不够丰富。 ➢大多数为附近写字楼的白领消费，家庭消费较少。
36
2、工程规划
5
广州白云万达广场规划
人流动线
2、5号停机坪购物广场
8
5号停机坪购物广场
5号停机坪位于旧广州白云国际机场候机楼，属于旧机场改造项目，与广州白云万达广场 隔路相对，同处于白云新城区域。
机场路
云城西路
飞翔公园站
飞翔公园站
广州体育馆
广州白云国际会议中心
9
人流动线
3、高德置地广场
高德置地广场项目分析及区位经济分析
高德置地广场项目分析及区位经济分析一．项目分析：1.项目概况：（1）广州高德置地广场是高德置地集团开发的一个超大型商业地产项目，集团成立于1995年,是中国一流的的商业地产开发商及营运商。
公司现正运营的商业项目面积达50万㎡，写字楼项目面积约32万平方米，整体开发的项目超过160 万㎡。
高德置地广场总建筑面积9 2万平方米，包括国际级的购物中心、超甲级写字楼,超五星级酒店和国内顶级的酒店式公寓。
◆珠江新城最大的综合性商业项目，全亚洲唯一的上百间复式店铺汇聚的商场。
四通八达的交通和中央商务区的吸引力带来庞大的消费群。
◆超五星级酒店由管理中东迪拜帆船酒店的朱美拉酒店管理公司负责设计、管理和营运。
◆超甲级写字楼有国内最先进的智能化设施和最高速的电梯，还有独创的国际CE0会所，目前已有美国通用电气、瑞士迅达电梯等多家世界500强企业入驻。
◆国内顶级的朱美拉公寓有最完备的生活、休闲设施和最舒适、尊贵的酒店式服务。
（2）该项目作为城市地标性的综合商业建筑群，规划有22万平米购物中心parkside，分春、夏、中、秋、冬五个主题空间；33万平米甲级写字楼，分A、B、C、D、E、F、H、I共八座塔楼；3.8万平米JUMEIRAH GUANGZHOU HOTEL；8万平米高德公寓；15.7万平米服务式公寓。
高德置地广场有春、夏、中、秋、冬、高德公寓六个项目，其中冬项目为在建项目。
——春, 代表清新与潮流——夏，代表阳光与活力——秋，代表成熟与魅力——冬，代表浪漫与品味2.项目位置高德置地广场，位于广州市天河区珠江新城CBD新城市中轴线上，东起华夏路，西至兴国路，南临花城大道，横贯中央绿核广场和轻轨双塔站出口，在花城大道上横跨1公里。
项目东接地铁三号线、五号线交汇站珠江新城站，西靠地铁五号线猎德站，在高德置地广场一期设有大型公交站场，东西向交通动脉以花城大道贯穿，交通四通八达。
3.项目周边4.公共配套二．区位经济分析1.宏观经济分析（1）城市定位广州——南部龙头，经济中心国家中心城市地位的确立，广州的发展成为过家战略，使得广州的凝聚力和辐射力更加强大。
广州白云万达广场调查分析
调查分析——广州白云万达广场目录引言 (1)1发展现状 (1)2项目概况 (1)3项目分析 (2)3.1优势分析 (2)3.1.1品牌优势 (2)3.1.2主力店实力雄厚 (2)3.1.3业态丰富 (3)3.1.4交通便利 (3)3.2劣势分析 (4)3.2.1周边经济发展 (4)3.2.2竞争对手 (5)4展望 (5)5结论 (5)引言白云万达广场于2010年年底正式开业。
这几年引领消费水平飞速发展，更是为白云区的经济建设做出了突出贡献。
同时，还为广州市创造近万个稳定就业岗位，每年产生上亿元税收。
万达所到之处都能得到当地政府和群众多接受和欢迎，同时引领当地市场经济达到新高度，这和万达拥有自己独特的经商模式不无关系。
白云万达广场集购、物休、闲娱乐于一体，为顾客提供一条龙服务。
白云万达广场引进先进的设计理念，拥有众多高档品牌，投入巨资，成为万达集团产业中第一个A级旗舰店。
如广场内的万千百货将引入30多个国际国内一流品牌；投资近亿元的华南首块巨型高清天幕；面积达4.5万平方米的万达希尔顿酒店；另外还有三条步行街，虽然风格一样，但主题却大不相同；就是要把白云万达广场打造成消费者心中的购物天堂，成为广州新的消费圣地。
白云万达广场是万达集团目前已有的的60多座万达广场中A级旗舰店，共计投入资金近五十多个亿，目标就是把白云万达打造成为广州第一的商业地产。
1发展现状万达集团投资建设白云万达广场的初衷就是要让白云万达广场作为广州商业地区的表率，引领新一轮的经济风暴。
然而，几年时间过去了，白云万达广场出乎所有人预料，它并没有达到人们当初对它的期望。
有调查显示，在正常营业时间，本该火爆的商场却只有零零星星的消费者消费者，诺大的商场显得冷冷清清。
只有到了用餐时间，附近的顾客会陆续过来消费，这时候看上去才有点人气，零售业的情况确实不容乐观，顾客甚至可以用屈指可数来形容，完全没有大商场的景象。
而到了周末，周末休息的的顾客会来这里逛逛，这才是商场看到该有的景象，但是零售成交率依然低迷。
白云新市商圈调研分析报告
白云新市商圈一、新市商圈现状：片区界定：以新市墟商业圈辐射范围为界，北至黄石西路，南至三元里大道，西至石槎路，东至机场路，其中机场高速公路横穿新市镇。
片区背景分析：白云区新市及周边区域是广州市主要的生产制造区，也是珠江三角洲区域基层人才最为密集的工业区。
新市墟一带的基础配套设施齐全，但在整体规划上相对陈旧。
近年来，随着人们的环保意识加强，污染严重的加工工厂纷纷迁离，白云区的居住环境得到一定的改善。
另外，白云国际机场的搬迁、白云新城即将建成、萧岗村的旧城改造等，白云区新市居住环境、交通网络、商业氛围、文化氛围将会迎来一个新的提升，对其商业发展也会起到推到作用。
交通状况：做为白云区的区中心位置，其交通已形成网络状，机场高速贯穿整个新市，相连环城高速和华南快速干线，一般出行的公交线路有78、245、803、832等几十条，道路通达性强。
生活配套设施：家乐福超市、好又多超市、广百百货、国美电器、苏宁电器、百信广场、各大银行、学校等，白云区第一人民医院、新市医院等。
片区楼盘及居住消费群体：主要有金碧新城、汇侨新城、富力阳光美居、纵横缤城、元邦航空家园、百顺台花园、和罄雅居、紫薇花园、紫荆花园、白云花园、嘉裕园等，价格在5000-11000元/m2，比起白云区白云大道、同和镇的楼盘，这个价格水平较低的。
这里消费群体多为普通工薪阶层和生意人，属于中低档消费群体。
片区商场分布：主要以百信广场为中心，以及周边临街铺，辐射范围500m。
商圈周边：地理上新市与G5停机坪，万达广场所在的白云新城商圈邻近，直线距离分别需1.4公里和2.4公里。
（白云新城的商圈调研作为另外一个商圈调研，不在此文档呈现）白云商圈内居住氛围逐渐成熟，白云高尔夫花园、白云骏景花园、汇侨新城、海德花园、紫荆花园……众多高素质楼盘林立，消费能力巨大。
尤其是随着政府“北优”政策的实施、白云机场的搬迁，白云新城的人气将会更加旺盛，消费能力将会进一步提高！据保守估计，白云区居民可支配年消费收入达２３７亿元！广百与家乐福正是看中了白云商圈的巨大消费能力与升值潜力才会选择百信广场。
广州商业圈布局分析研究
将内圈层发展成为凸显当代消费、当代服 务、高级商务及综合会展功能旳关键商圈。
中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型 零售业态，使中圈层发挥“承内启外”旳作用，形成商业发 展厚实、辐射功能强大旳商圈。
外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，主动发展 物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外 圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市旳辐射力。
➢ 天河商圈
主要构成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇 、东圃购物中心、高德置地。。。。）
➢ 河南商圈
主要构成：（江南新地、广百新一城）
➢ 荔湾商圈
主要构成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）
➢ 番禺商圈
主要构成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、易发）
广州市城乡居民可支配收入
单 位： 元
过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中23年广州市居民可支配收入增长幅度高 达13.2%，城市人口消费力度水平高，具有较高消费力。 城乡居民收入水平不断提升。据城乡居民家庭抽样调查，整年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增 长11.0%，扣除价格原因，实际增长7.6%。
娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心） 百货企业 例如：广百百货、友谊商店、新大新企业 超市 例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛 品牌专卖店 例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLE IPHONE、H AND M。。。。 个体户
广州主要商圈情况
➢ 越秀商圈
主要构成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、 新大新、动漫、五月花。。。。）
广州白云万达广场市场研究报告201114171245767
保证金 (万元)
成交价(万 元)
买受 人
白云区 云城西 路与云 城东路 之间
商业金 融业用 地(C2)
33900 35205 27431
112200
≤115260 ≤84492 ≤37581
2000 0
112200
大连 万达 商业 地产 有限 公司
• 属于万达第三代产品——盒子+街区+高层的组合形式
THE END
•
开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空 步行街租金220-280元/平米/月
•
开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空
•5月份,广州白云万达广场。不足400个80平方米 左右铺位,却引来了超过3000投资客的追捧。 •最低投资在500万元以上的商铺未曾开售,便已遭 遇超过7倍投资客的疯狂抢购。 •价格在5万~6万元/平方米。
广州白云万达广场 广州市白云区 云城西路广州白云万达广场 36688888 36686666 写字楼 商铺 广州万达广场投资有限公司 12.64万公顷 39.2万㎡ 甲级写字楼3栋4.6万㎡ 五星级酒店4.5万㎡ 综合大商业17.4万㎡ 室外步行街商铺5万㎡ 公寓式办公楼6.95万㎡ 商务酒店0.75万㎡ 均价50000元/㎡
•
地处广州副中心，白云新城
• “政府勾地”形式出让，底价成交 • 开工到满铺开业仅用时10个月
• 属于万达第三代产品——盒子+街区+高层的组合形式 • • 开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空 开业三日，总客流超过90万人次
•
地处广州副中心，白云新城
地理位置
项目简介
楼盘名称： 楼盘地址： 销售电话： 物业类别： 开发商： 占地面积：
【2019年整理】广州白云万达广场
交通便捷，四通八达
公共汽车 199 云城西路南站 479 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 741 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 742 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 975 云城南二路总站 980 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 981 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站
周边环境
根据规划，全区域将建设4个区级公园和若干小的社区公园。构建四 层级公园绿地。5条宽约60~120米的绿廊像五指一样逐渐与白云山融合， 中部的白云公园和南部的飞翔公园是两大绿心，周边水源则将被引入白 云新城成为人工湿地。绿地率达到40.6%，人均公园面积达到10平方米， 居民在步行500米范围内可到达公园
直线条为主的构图元素
结合万达企业文化的特征以及经济 性的考虑，立面设计完全采用直线条 构图元素。
体块穿插为特色的设计手法
结合各种不同功能区域对于外立面 的不同要求，在建筑立面上形成不同 的材料体块。通过不同的材料体块互 相交织、穿插的设计手法，体现出城 市综合体内在的复杂与有序并存的特 性。
广州白云万达广场分析报告
目录
商业规划分析
项目介绍 区位地段、周边环境 交通配套 小结
建筑
总平面图 内部规划图 交通流线 立面 室外步行街 业态分布 品牌落位
商业规划分析
项目介绍
广州白云万达广场坐落于
广州白云新城。项目规划用 地面积约12.64公顷，总建 筑面积逾39.2万平米。广州 白云万达广场为万达第三代 城市综合体项目，购物、逛 街、看电影、打电玩、餐饮 、零售、文化、体育、娱乐 等多种享受都可“一站式” 完成。
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西塔
恒大中心
12
高德置地广场规划
高德置地广场由国际时尚购物中心（分春、夏、中、秋、 冬五个主题板块）、超甲级写字楼、高德酒店式公寓朱美 拉及高级服务式公寓组成。
1700个 车位
2010.12
18个月
4元/小时， 沃尔玛消费 100% 100以上可 以免费1小 时
约7万人
东外广场面积 8000平方米
5号停机坪购 购物 物广场 中心
10万平方米
2000个
项共目3层所有楼层，4年6个月
车位， 没有地 下停车
场
2011.12
6个月
东广场：8万
70%
现暂时免费
约1万人
菲拉格慕、范思哲、华 斯度、周大福、伊丽莎 白雅顿、玉兰油、东方 红、嘉宝、其乐、沙驰
、安瑞井
雨打芭蕉、荟点、汉拿 山、九毛九、拾味馆、 芙蓉楼、大渔、万岁日 本料理、麦当劳、肯德
基、必胜客等
-------------
5号停机坪购物广场
商户名称
面积
天河城百货
16000m2
嘉禾电影院
4000 m2
吉之岛
平方米；西广 场：2万平方
米
高德置地广 综合
场
体
9商127万 业万平 面平方 积方米 为米，春夏秋冬广广广广场场场场：：：：6334层层层层
商场白天8
春：
元/小时，
5年
3000个 车位
2010.12 夏：2011.1 秋：待定
春：18个月 夏：17个月
晚上4元/小
下沉式广场，
85% 时，吉之岛 约1万人 约500平方左
业态 百货 影院 超市 电器 电玩 KTV 零售主要 品牌
餐饮
其它主力 店
商户名称 天河城百货(1F-2F建面约 16000m2) 嘉禾电影院（3F建面约 4000 m2） 吉之岛（1F建面约5000 m2） 苏宁（2F建面约3000 m2）
天空之城 （3F建面约2000 m2）
堂会（3F建面约KTV4000 m2） 胜道、FTV、MANGO、哥弟、欧时力、 卡宾、屈臣氏、金宝贝等 广州酒家天极品、九毛九、肯德基、 必胜客、千味涮、拉丁餐厅、长野 拉面等
春
夏
秋
冬
朱
美
拉
公
寓
二、项目对比分析
1、项目指标 2、业态规划 3、人员架构 4、主要大型活动
14
1、 项目指标
15
1、 项目指标
项目名称
项目 类型
总面积
商业楼层
工期
停车场 开业时间
运营时间
开业招 停车位及收 商率 费情况
日客流量
外广场面积
广州白云万 综合 达广场 体
40万平方米，8层B2-6全层， 商业面积为 B1部分为停车 1年4个月 17万平方米 场
购物满80元
右
冬：待定
免费停车2
小时
16
2、 业态规划
17
2、 业态规划--广州白云万达广场
业态组合
18
2、 业态规划--广州白云万达广场
销售数据
2、 业态规划--广州白云万达广场
20
2、 业态规划--广州白云万达广场
21
2、 业态规划--广州白云万达广场
22
2、 业态规划—5号停机坪购物广场
广州白云万达广场/5号停机坪购物广场/高德置地广 场
市场调研报告
目
录
一、项目概述
1、广州白云万达广场
2、5号停机坪购物广场
3、高德置地广场
二、项目对比分析
1、项目指标
2、业态规划
3、人员架构
4、主要大型活动
三、项目存在问题分析
1、总体分析
2、工程规划
3、总结
2
一、 项目概述
1、广州白云万达广场 2、5号停机坪购物广场 3、高德置地广场
3
1、 广州白云万达广场
4
广州白云万达广场
广州白云万达广场位于广州北部的白云区白云新城，白云山西部， 旧广州白云机场板块。区域消费人口约80万，包括传统住宅区、城 中村、机场航空系统、白云山板块高尚住宅群以
飞翔公园站
广州体育馆
广州白云国际会议中心
业态组合
25
2、 业态规划—综合比较
业态
百货 影院 超市 电器 电玩 KTV 其它 主力 店
零售 主要 品牌
餐饮
广州白云万达广场
商户名称
面积
万千百货
31000 m2
万达影院
7000 m2
沃尔玛
15000 m2
国美电器
5000 m2
大玩家电玩城
4000 m2
大歌星量贩式KTV 4000 m2
无
-------
5
广州白云万达广场规划
人流动线
2、5号停机坪购物广场
8
5号停机坪购物广场
5号停机坪位于旧广州白云国际机场候机楼，属于旧机场改造项目， 与广州白云万达广场隔路相对，同处于白云新城区域。
机场路
云城西路
飞翔公园站
飞翔公园站
广州体育馆
广州白云国际会议中心
9
人流动线
3、高德置地广场
11
高德置地广场
4、 主要大型活动
28
4、 主要大型活动-广州白云万达广场
万达广场活动类型 新闻发布会、主题性活动、节日性活动、公益性活动、
无
吉之岛
5000 m2
苏宁
3000 m2
无
匣子Kbox
3500 m2
小Q儿童城
4000 m2
H&M、优衣库、苹 果数码、FOLIO皮
具、时间廊、 DAZZLE、妍丽等
和民居食屋、宴江 南、味食尚、牛亭 烤肉山东老家、九 毛九、麦当劳、上 一笼、吉野家、
-------
------26
3、 人员架构
27
星期八小镇 （2F建面约8000 m2）
零售, 40%
业态组合
主力店,44% 餐饮, 16%
23
2、 业态规划—5号停机坪购物广场
24
2、 业态规划—高德置地广场
业态
商户名称
百货
广 百 百 货 (1F-2F 建 面 约
15000m2)
影院
无
超市
吉之岛（负一建面约5000 m2）
电器
苏宁（二F建面约3000 m2）
电玩
无
KTV
匣 子 Kbox （ 3F 建 面 约 KTV3500
m2）
零售主要品牌 H&M 、 优 衣 库 、 苹 果 数 码 、
FOLIO皮具、时间廊、DAZZLE、
妍丽等
餐饮
和民居食屋、宴江南、味食尚、
牛亭烤肉山东老家、九毛九、
麦当劳、上一笼、吉野家、
其它主力店 小Q儿童城（负一建面约4000方）
5000 m2
苏宁
3000 m2
天空之城
2000 m2
堂会
4000 m2
星期八小镇
8000 m2
胜道、FTV、MANGO 、哥弟、欧时力、 卡宾、屈臣氏、金
宝贝等
广州酒家天极品、 九毛九、肯德基、 必胜客、千味涮、 拉丁餐厅、长野拉
面等
-------------
高德置地广场
商户名称
面积
广百百货
15000m2