浅谈擅自改变土地用途及处理办法[终稿]
违反土地管理规定行为处分办法
违反土地管理规定行为处分办法违反土地管理规定行为处分办法为了维护土地资源的合理利用和保护环境，土地管理规定对违反法律法规的行为做出了明确的处分办法。
以下是针对违反土地管理规定的行为进行处分的具体办法。
一、未经批准私自占用国有土地的行为，将根据土地面积大小和使用性质分级处罚。
对于占用土地面积较小、使用性质无严重社会影响的，可以给予警告，并责令限期恢复原状；对于面积较大、且使用性质对环境造成严重污染或影响农田质量的，除要恢复原状外，还必须支付相应罚款，并将其违法行为纳入信用记录。
二、违反国土空间规划的行为，一律视为严重违法行为予以追究。
对开展未经规划的建设项目、违规开发和改变土地用途的，除立即叫停并恢复原状外，还要依法追究相关责任人的法律责任，并将其列入不良诚信记录，加大处罚力度，限制相关企业和个人的发展。
三、违反土地利用总体规划，超过土地利用强度限制的行为，也应严厉处罚。
对于违反规划、超过建设区域和容积率的，应立即停工、恢复原状，并处以罚款；对于严重违规超建的，不仅要追究法律责任，还应依法吊销相关证照，限制其5年内再次申请开展建设项目。
四、非法占用农田建设非农业用地的行为，应当按照农用地保护红线和耕地面积退还的原则予以处罚。
对于非法转化的土地，不仅要责令立即恢复原状，还要追究相关单位或个人的法律责任，并视其情节情况，可以不予批准相关建设项目或限制其发展。
五、对于恶意破坏草原、水域、森林、山体等自然资源的行为，依法应予以追究刑事责任。
对于非法采矿、破坏生态环境等行为，视情节严重程度可以追究刑事责任，并处以较高额的罚款。
六、对于故意隐瞒土地违法行为或提供虚假材料的行为，应当追究相关责任人的法律责任，并处以一定的经济处罚。
七、相关行政机关要加强对土地管理违法行为的监督检查，落实举报奖励机制，对于提供线索且确有违法行为的，要给予适当的奖励，并严格保护举报人的合法权益。
总之，为了保护土地环境的可持续利用，打击土地管理违法行为是必然的。
对改变土地用途处置政策的有关思考和建议
对改变土地用途处置政策的有关思考和建议自国土资源部11号令、21号令相继出台后，如何处置改变土地用途为经营性用地成了十分敏感而复杂的问题，加上现行法律法规和政策的有关规定存在差异，造成了各地在办理改变土地用途业务过程中出现了政策把握不准、处置方式混乱的问题。
为此，深刻剖析改变土地用途的行为性质，准确理解和把握改变土地用途相关法律法规和政策，合理确定改变土地用途处置方式，对提高国土资源管理部门依法行政能力和水平具有十分重要意义。
在此，笔者谈谈自己对改变土地用途处置政策的一些肤浅思考，仅供参考。
一、土地用途改变为经营性用地处置方式的有关争论当前，对土地用途改变为经营性用地的处置主要有三种主流观点：观点一：土地改变用途为经营性用地可以按市场价补缴土地出让金方式处理。
具体操作办法：通过土地使用者申请并经国土资源管理部门和城市规划管理部门批准，签订出让合同、合同变更协议或重新签订出让合同，相应补缴土地出让金或差价部分土地出让金。
此观点主要法律法规政策依据是：1、《房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十七）条中规定：经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。
3、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第十六条规定：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
如何处理违法建设和土地利用问题
如何处理违法建设和土地利用问题近年来，违法建设和土地利用问题在我国的许多地区成为了一个不容忽视的社会问题。
这不仅对环境造成了严重影响，也侵害了公众的利益。
为了解决这一问题，我们需要采取合理有效的手段，加强执法力度，促进土地合理利用，保护生态环境。
本文将从多个方面探讨如何处理违法建设和土地利用问题。
一、加强监管首先，为了解决违法建设和土地利用问题，必须加强相关执法部门的监管力度。
这包括增加执法人员数量，提高执法技能，加大执法力度等。
另外，建立健全相关执法制度和政策，加强法律法规的制定和完善，使得执法更加科学、规范、有效。
二、加强宣传教育其次，加强宣传教育是解决违法建设和土地利用问题的重要途径之一。
通过广泛开展宣传活动，提高公众的法律意识和环境保护意识，增强公众对违法建设和土地利用问题的认识和理解，形成共识。
此外，还可以加大对相关职业人员的培训力度，提高他们对违法建设和土地利用问题的认识和管理水平。
三、加强处罚和法治建设合理有效的处罚措施是解决违法建设和土地利用问题的关键。
应该加强处罚力度，严惩违法建设和滥用土地的行为。
同时，还应加大对相关责任单位和个人的追责力度，形成有效的监督和问责机制。
此外，还应加强法治建设，完善相关法律法规，提高执法的公正性和透明度。
四、加强土地规划和管理土地规划和管理是解决土地利用问题的重要环节。
应加强土地的合理规划，制定科学的土地利用政策。
同时，加强土地承包和流转管理，鼓励农民合理利用土地资源，提高农业生产效益。
此外，还应加强对土地使用情况的监测和评估，及时发现和纠正违法用地行为。
五、加强生态环境保护违法建设和土地利用问题不仅会破坏土地资源，还会对生态环境造成严重影响。
因此，加强生态环境保护至关重要。
应加大对环保设施的建设和维护，增强对生态环境的保护意识和责任心。
同时，加强对违法建设和滥用土地的监督和检查，及时发现和打击相关违法行为，保护生态环境的持续健康发展。
六、推行可持续发展理念最后，要改变传统的土地利用观念，推行可持续发展理念。
更改土地用途的法律后果(3篇)
第1篇一、引言土地是国家的重要资源，是国家经济发展的基础。
在我国，土地管理法规定，土地用途的变更必须依法进行，任何单位和个人不得擅自改变土地用途。
然而，在实际操作中，由于种种原因，部分单位和个人在未取得合法手续的情况下擅自更改土地用途，给土地资源的合理利用和环境保护带来了严重影响。
本文将分析更改土地用途的法律后果，以期为相关单位和个人提供参考。
二、土地用途变更的法律规定1. 法律依据《中华人民共和国土地管理法》第四十二条规定：“任何单位和个人不得擅自改变土地用途。
需要改变土地用途的，应当依法办理变更登记手续。
”《中华人民共和国城乡规划法》第三十二条规定：“任何单位和个人不得擅自改变城乡规划确定的土地用途。
”2. 变更程序（1）申请：需要变更土地用途的单位和个人，应当向土地管理部门提出申请。
（2）审查：土地管理部门对申请材料进行审查，确认是否符合法律法规规定。
（3）批准：经审查符合条件的，土地管理部门批准变更土地用途。
（4）登记：变更土地用途后，当事人应当到土地管理部门办理登记手续。
三、更改土地用途的法律后果1. 行政处罚《中华人民共和国土地管理法》第七十二条规定：“擅自改变土地用途的，由县级以上人民政府土地管理部门责令限期改正，可以并处五千元以上五万元以下的罚款。
”《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条规定：“擅自改变城乡规划确定的土地用途的，由城乡规划主管部门责令限期改正，可以并处五千元以上五万元以下的罚款。
”2. 民事责任擅自更改土地用途，给他人造成损失的，应当依法承担民事责任。
如：侵犯他人土地使用权、造成他人财产损失等。
3. 刑事责任《中华人民共和国刑法》第二百七十五条规定：“违反土地管理法规，擅自改变土地用途，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
”四、案例分析案例一：某公司在未取得合法手续的情况下，擅自将一块耕地改为建设用地，用于建设办公楼。
后经土地管理部门调查，该公司被责令恢复土地原状，并处以罚款。
浅谈出让土地使用权改变用途的处置方式
浅谈出让土地使用权改变用途的处置方式完稿于2008年出让土地使用权改变用途，在土地利用工作中经常会遇见，应如何处置？笔者认为,目前国土上处置出让土地使用权用途的改变，特别是改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地的，概况起来不外乎三种方式:一是由政府收回土地，然后由国土资源行政主管部门以招标拍卖挂牌形式出让；二是同意以协议方式改变土地使用权用途，相应调整补缴土地出让金.三是由政府收购，纳入政府储备土地后，再按招拍挂的方式进行供应；下面结合多年从事土地利用工作的经验,就以上三种处置方式的法律依据、适用范围以及在实践中的误区等问题，谈谈自己的一些看法和观点.一、由政府收回土地,然后由国土资源行政主管部门以招标拍卖挂牌形式出让.政府提前收回土地使用权属具体行政行为。
实施一个具体行政行为，其法律依据必须要充分.我国法律对收回土地使用权是有规定的。
《土地管理法》第五十八条规定:“有下列情形之一的,由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；(二）为实施城市规划进行旧城改建，需要调整使用土地的；（三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未或批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的.依照前款第（一)项、第(二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿.《房地产管理法》第19条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给与相应的补偿”；《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地，应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金”；《闲置土地处置办法》(国土资源部5号令)对闲置土地也作出了可以收回土地使用权的规定；在签订《国有土地使用权出让合同》时，合同第19条也已约定：“出让人对受让人依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批,并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年限土地使用权价格给予受让人相应的补偿”；另外《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）第17条第二款规定土地使用者“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”。
国有划拨建设用地使用权人改变土地用途该怎样处理
国有划拨建设用地使用权人改变土地用途该如何处理？如何处罚？一、国有划拨建设用地改变用途的法律要求和办理程序国有划拨建设用地所有权人需要改变原土地用途的，应当依法办理批准手续。
国有划拨建设用地改变用途涉及的法律主要有《土地管理法》第56条和《城乡规划法》36—43条。
根据上述法律规定，划拨建设用地使用权人应当按照土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)第16条的规定，今后供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。
确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意，取得相应的建设用地规划许可证。
经批准改变土地用途的，应当由建设用地使用权人持新的建设用地规划许可证和改变用途批准文件，到土地所在地市县国土资源主管部门办理相应的建设用地手续：1.改变后的土地用途符合《划拨用地目录》的，经批准，可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的《国有土地划拨决定书》。
2.改变后的土地用途不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》进行了具体明确，具体又可分两种情况：①法律、法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应;②法律、法规、行政规定没有明确，《国有土地划拨决定书》没有明确约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)第17条的规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照补办出让时土地市场价格补缴土地出让金，即：应补缴的土地使用权出让金额=新用途的出让土地使用权市场价格-原用途的划拨土地使用权价格。
非法改变土地使用用途怎么处罚-
非法改变土地使用用途怎么处罚?非法改变土地使用用途怎么处罚，已经我国土地使用法规定，对于违反土地使用规定的行为，可以依法收回土地使用权，没收非法所得，情节严重的，应当判处3年以下有期徒刑，或者拘役，如果情节特别严重，应当判处3年以上7年以下有期徒刑，罚款5-20%。
▲根据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条规定：“有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;(二)不按照批准的用途使用土地的;(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
”第八十一条规定：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
”▲因此，针对上述土地违法行为，可以依法收回其土地使用权，同时没收违法所得，并处罚款。
对情节严重的，可依据刑法第二百二十八条规定：“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金”。
一、对于已经审批建设用地，擅自改变土地用途的(比如审批建设用地为工业用地，用作商业用地或居住用地)。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八十条依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。
二、对未经批准擅自改变土地性质的行为，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条和第七十七条的规定，属非法占地违法行为，对于这类违法行为，一般采用责令拆除和并处罚款(农村村民个人建房除外不罚只拆)，构成刑事责任的移送司法机关。
擅自改变土地用途的案件应如何执行
擅自改变土地用途的案件应如何执行作者：暂无来源：《资源导刊》 2017年第8期文l段珊珊随着市场经济的发展，为了追求利益的最大化，不时有土地使用权人不按照土地审批时的用途开发、建设和使用，又因为该类案件表现形式的特殊性，只有违法行为形成事实后，土地执法部门才能够发现，致使在执法实践中，擅自改变土地用途的案件大量存在。
对于该类案件如何处罚，《土地管理法》第八十条有明确的规定，但是对于此类案件的执行问题，特别是责令交还土地一项怎么执行，一直是国土资源部门的难点问题，而且法律条款对此的规定也不尽详细。
笔者根据对现行法律规定内容的分析，浅析对擅自改变土地用途案件执行问题的看法。
根据《土地管理法》第八十条的规定，对擅自改变土地用途案件国土资源部门的处罚有两项：一是责令交还土地；二是罚款。
罚款当事人不自觉履行，国土资源部门可依据《行政处罚法》第五十一条规定申请法院强制执行。
那么，对责令交还土地的处罚当事人不履行，国土资源部门可以采取以下三个途径实现行政处罚。
一是申请法院强制执行。
根据《行政强制法》第十三条规定，行政强制执行由法律设定。
《土地管理法》仅是规定国土部门对违法行为如何处罚，却未赋予国土部门行政强制权，靠当事人自觉履行处罚内容；当事人拒不履行处罚内容时，国土部门应当根据《行政处罚法》第五十一条和《行政强制法》第五十三条的规定，申请法院强制执行。
但在实际操作运用中，因为法院受人员编制、执法手段以及其他方面的影响，往往采取回避的态度，例如：有的案件无说明直接退回，或者暂缓受理；有的案件仅受理罚款的执行申请，对责令交还土地的申请不予受理；很多此类案件得不到及时执行。
想要解决该类案件执行难问题，可以借鉴《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（法释〔2012〕4号）确立的“裁执分离”强制执行模式，国土部门依法申请法院强制执行后，法院应当受理并依法作出审查裁定。
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浅谈擅自改变土地用途及处理办法[终稿] 浅谈擅自改变土地用途及处理办法随着社会主义市场经济体制的不断完善～土地使用权的出让、转让、出租日趋频繁。
土地受让人不断追求利益最大化～由此引起的土地受让人不按土地出让合同约定的土地使用条件进行开发、建设和使用～擅自改变土地用途的现象经常发生～并且得不到有效遏制～有越演越烈的趋势～成为当前国土资源管理部门必须着手研究解决的热点和难点问题。
现就擅自改变土地用途的法律关系进行分析～积极探讨如何解决擅自改变土地用途后符合法律规定的科学、规范的处理办法。
一、擅自改变土地用途的界定《中华人民共和国土地管理法》第四条规定:国家实行土地用途改制～通过编制土地利用总体规划～将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
对建设用地的土地用途～通过在土地出让合同或土地划拨批文中加以明确。
城市国有土地用途一般划分为:一级分类1个,二级分类8个～包括商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通运输、水利设施和特殊用地等,三级分类32个。
在以往的土地出让合同中～一般采用的是土地的二级分类～凡未经原审批机关批准实际用途与土地出让合同中规定的用途不一致的～都应认定为擅自改变用途。
二、擅自改变土地用途处理的法律规定《中华人民共和国土地管理法》第五十六条明确规定:“建设用地单位使用国有土地的～应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地,确需改变该幅土地建设用途的～应当经有关人民政府土地行政主管部门同意～报原批准用地的人民政府批准。
其中～在城市规划区改变土地用途的～在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
”《中华人民共和国土地管理法》第八十条明确规定:“ 依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的～临时使用土地期满拒不归还的～或者不按照批准的用途使用国有土地的～由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地～处以罚款。
”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条明确规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定土地用途的～必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意～签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同～相应调整土地使用权出让金。
”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定:“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的～必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途～动工开发期限开发土地。
”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的～当事人可以解除合同……第,五,项法律法规规定的其他情形。
”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定:“土地使用权应当按照土地使用出让合同的规定和城市规划的要求～开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发利用土地的～市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正～并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
”《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条明确规定:“ 建设单位应当按照规划条件进行建设,确需变更的～必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。
变更内容不符合控制性详细规划的～城乡规划主管部门不得批准。
城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。
建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。
”《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条明确规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的～由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设,尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的～限期改正～处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款,无法采取改正措施消除影响的～限期拆除～不能拆除的～没收实物或者违法收入～可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
”上述相关法律法规的条款中不难看出～擅自改变土地用途的处理方式有二种:一是严重影响城市规划的～出让方有权解除土地出让合同～收回土地使用权,二是符合城市规划的～受让方经出让方市、县人民政府城市规划行政主管部门同意～可以改变土地使用权出让合同约定的土地用途～调整土地出让金。
在实践中～第一种情形较为少见～主要是二种情形。
三、擅自改变土地用途处理及要注意的法律关系根据土地出让合同的约定～受让方一经取得土地使用权后～土地的用途不得擅自变更～必须按照原合同约定的土地用途来正确合理地使用土地～这是一个基本原则。
不过～考虑到具体实际情况的差异～有些时候又不能一味机械地执行。
对那些必须或者有充足理由确需要变更土地用途～又得到土地使用权出让方和政府规划行政主管部门批准同意的情况下变更土地用途也未尝不可。
由于土地出让金的计算标准、出让年限等与土地用途直接相关～土地用途发生变化通常会使原土地出让金的数额也发生变化。
因此～当土地用途改变后～根据新的土地用途来重新算出的土地出让金数额～无论是超出原土地出让合同所确定的出让金～还是低于原出让合同所确定的出让金～都存在一个对原土地出让合同中土地出让金总量进行调整的问题～有时也涉及土地出让年限的调整。
改变土地用途导致土地出让金调整实质上属于一种变更合同的性质。
土地出让合同属于一种民事合同～导致合同变更的主要原因有多种～根据《合同法》第七十七条规定:当事人协商一致～可以变更合同。
合同的变更有广义和狭义之分～所谓广义的合同变更包括合同内容的变更和合同主体的变更。
所谓狭义的合同变更～仅指合同内容的变更。
在实践中～土地出让合同主体变更属于一种转让行为～必须办理土地转让手续。
而在用途变更前后主体不变的情况下～只是作为合同主要内容土地用途、土地出让金等发生变更的～属于合同内容的变更。
土地作为一种流通领域的特殊商品～土地价格是由许多可变参数决定的～不同的区段、不同的时点、不同的用途、不同的容积率等～都会使土地的价格发生明显的变化～土地受让人因此所应支付的土地出让金也就大不一样～一旦土地用途变更～土地出让金也必然发生调整～如果不对出让金进行调整～就不真正体现合理、有偿使用土地的原则。
调整土地出让金的时点应以补签土地出让合同的时点为依据。
原出让合同的土地出让金标准与调整土地出让金时的土地出让金标准相比较有两种可能性:一是原高现低,二是原低现高。
在现实生活中受让方改变用途几乎都是为了获取更大的经济效益～因此～实践中大量存在的是土地出让金标准原低现高的现象～往往都是受让方要向出让方补缴土地出让金。
因此～应由受让方提供相关材料并提出申请调整土地出让金标准～变更土地出让合同。
变更土地用途在双方协商一致的基础上～必须办理合法的审批手续。
土地使用权出让合同是具有一定特殊性的合同～一方面其具有民事合同的性质～是平等的民事主体之间在达成一致意见基础上签订的,同时在现行标准下～又体现了国家对土地出让市场的规范运行和管理职能的内容。
《合同法》第七十七条第二款规定:法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的～依照其规定。
一般而言～普通的民事合同～如果合同内容进行变更～只要主体之间达成共识即可。
而土地用途的变更～除了平等的民事主体之间达成共识外～还必须报经有权部门批准同意。
在实践中土地用途的变更有四种情形:一是当事人双方就用途变更已经达成协议而仅仅是未取得规划行政主管部门同意批准。
此种情形下的土地用途的改变属于尚未完全符合法律规定,二是合同各方当事人均同意变更用途且也获得规划行政主管部门的批准～而只是出让金如何调整未达成一致意见～也未重新签订正式合同,三是变更土地用途获得了政府规划行政主管部门的批准～但出让方没有同意也没有办理相关手续,四是变更土地用途未获规划行政主管部门同意～也未和出让方达成一致～无论其是否符合规划～是一种标准违反合同规定的违章建筑行为。
一般情况下～在实践中以第二、四种情况为主。
土地用途的变更必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
土地出让合同就其本质来讲具有民事合同的性质～因而它应该遵循民事合同关于合同变更的规定,同时由于法律的特殊规定～变更土地出让合同的用途～是一种必须经规划行政主管部门批准才能有效的合同。
因此～如果受让方和出让方就土地用途变更问题达成协议～但未经政府规划行政主管部门批准～该土地用途不能成为合法有效的用途。
所以～关于土地用途的变更必须达成合同主体的合意及必要的规划审批程序～二者缺一不可。
擅自改变土地用途的主体是受让方并不是出让方。
出让方本身作为土地的管理者～负有一定对土地开发、利用的管理、监督等职能。
由于其特殊的主体地位～当其欲改变土地用途时～往往无需通过变更原合同内容的形式来实现～依据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条的有关规定～其可以采取诸如基于社会公共利益的需要、规划要求等原因～很容易就强令受让方必须接受条件。
此种情况下～土地管理者享有一定的行政职能～可以无需承担违约责任～也无需承担民事上的赔偿责任。
按照现行有关规定～出让方只需要对受让方受到的损失按照市场评估价和剩余使用年限予以适当的补偿即可。
这种补偿并非民法意义上的补偿～所引发的纠纷也不完全属于民事案件所欲解决的范畴。
受让人因规划的调整～提出因变更土地用途而要求调整土地出让金的～按照2005年6月18日最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定～出让方应予及时办理。
在实践中存在受让方改变土地用途的行为已经经过出让方所在地的政府城市规划行政主管部门的同意～但仅就此改变用途形成共识～而未向出让方申请对变更用途后土地出让金作出相应的调整～没有向出让方提出申请重新签订协议。
严格来讲～这是一种违反规定的违法用地行为。
按照规定～改变原出让合同中约定的土地用途～应当重新签订或者变更原合同并就土地出让金等问题作出调整～否则～极易引发纠纷～为今后的建设用地跟踪管理留下隐患。
以致造成无法办理土地分割登记～造成新的产权纠纷。
擅自改变用途处理要分类进行。
对本文列举的四种土地用途变更情形～在对其进行处理时应分别对待。
对受让方改变土地用途～无论受让方是否已经同意～只要经政府规划行政主管部门批准～规划、立项、工程手续齐全的～受让方应及时向出让方提出补签土地出让合同、调整土地出让金的申请～受让方应及时将调整方案报县级以上人民政府批准后～和受让方补签土地出让合同。
受让方还必须及时申请土地变更登记～更换土地出让书对受让方改变土地用途未经出让方和城市规划行政主管部门同意的:一是如果严重影响规划的～应由规划部门按城市规划法的要求查处～受让方应无条件拆除违章建筑～出让方可依法解除出让合同～并可根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权,二是如果符合城市规划的～应由受让方按规定程序补办工程规划、立项审批手续～向出让方申请调整土地出让金～补签土地出让合同。