房地产法考点

一、名词解释1、房地产，是指以土地和房屋作为物质实体所形成的财产或财产权利，总体上包括有地产（土地）和房产（房屋）两大部分。

2、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业。

不同于建筑业，属第三产业门类。

3、建筑物区分所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利4、建设用地使用权指权利人依法对国有或集体土地享有占有、使用、收益或处分的权利5、宅基地使用权是指农户为建造住房及其附属设施，对集体所有的土地依法享有的占有和使用的权利。

宅基地使用权体现农村居民的集体福利6、地役权指为使用自己土地的方便和利益而利用他人土地的权利。

（注意不应局限于土地来理解，建筑物役权也包括在内）7、不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

8、建设用地：指的是用于建造建筑物、构筑物的土地，包括了城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

9、农用地指的是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、农田水利用地、养殖水面等。

10、出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为11、划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

特征：无偿性、行政性、无期性。

12、征收——指国家为了公共利益需要，通过公权力强制性地将不属于国有的财产转为国有，并依法对相关权利人给予合理补偿13、房地产开发是指以土地和房屋为对象的投资经营活动(形成房地产商品使用价值)。

14、房地产开发企业概念俗称开发商或发展商，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业15、房地产交易是指以房地产（商品）为对象，所进行的转让、抵押、租赁等经营活动或民事流转活动16、房地产转让指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为17、商品房销售，也称商品房买卖，是房地产开发企业将其开发建设的商品房出售给买受人的行为。

这一直以来成为我国房地产买卖的主要表现形式，属于典型的房地产二级市场行为。

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

18、房地产抵押，就是以房地产作为抵押物的抵押，属于抵押之中最主要的表现形式。

它是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的房地产而优先受偿。

19、房地产租赁，是指房地产权利人作为出租人将其房地产交付给承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。

这是房地产交易的一种基本形式，现实经济生活中普遍存在。

二、解答题论述1、房地联系与区别◎联系主要表现在：在物质形态上，房地相互连结；在价值形态上，房地不能截然分开；在权属管理上，房地权利要求并行一致。

◎区别：可以有独立的地产，但没有脱离土地的房产。

2、房地产法的表现形式主要包括三个方面：（1）全国人大及其常委会制定的房地产法律，（2）国务院及其所属部委制定的房地产行政法规、规章。

（3）最高法院有关房地产的司法解释3、房地产相关概念A不动产指不能移动或移动后会引起性质、形状改变并失去原有价值的财产，内容构成上主要包括土地和房屋。

林木、庄稼、地上或地下矿藏物等也属于不动产。

B物业意指单元性房地产，可指单元性的地产，也可指单元性建筑物和整栋楼房建筑。

指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。

包括：（1）建筑物本体，（2）配套附属设备，（3）配套公共设施，（4）建筑物所占场地。

4、、房地产业的作用A积极作用，房地产业在一国国民经济和城市发展中占据重要地位，发挥多方面的作用。

三个主要方面：基础性、支柱性、先导性。

B负面作用，易产生泡沫，须适度发展。

5、房地产行政管理体制从我国现阶段来看，中央是实行建设、土地两大行政部门主管全国房地产工作；地方是授权省级政府可根据本地实际采取灵活做法。

地方两种模式：1、与中央对口设置机构，实行房、地分管2、根据本地实际和需要，实行房、地在不同程度和范围的合并管理，并设置相应的机构。

6、国有土地的范围城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用（注：征收）的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

14、集体土地的范围包括：农村和城市郊区的土地（国家所有的除外）以及宅基地、自留地、自留山。

15、房地产登记的功能1、确权功能，确认当事人对于不动产物权（房地产产权）的得丧变动。

2、公示功能：登记将不动产（物）与其权利人之间的法律支配关系公开化、透明化，权利人直接意识其不动产权利的存在；登记让第三人乃至社会公众得以知悉不动产权利的享有和变动情况。

3、管理功能，实现国家对房地产及相关方面的管理目标。

非因法律行为发生物权变动的情形16、集体土地所有权的权利主体（1）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权；（2）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权；（3）属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)集体经济组织代表集体行使所有权。

集体经济组织、村委会或其负责人作出的决定，侵害了集体成员的合法权益，受害者可以请求法院撤销。

17、房地产登记效力（一）登记生效要件原则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

18、国家对不动产实行统一登记制度。

登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

2、原则：严格管理；稳定连续；方便群众。

自愿登记原则，依当事人申请进行。

登记机构不实行主动或强制登记。

一体原则：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

登记机构：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。

不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

现行登记机构需要整合职责。

不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

关于登记机构的行为区分为登记行为和登记相关行为。

登记又区分为不动产权利登记和其他登记（辅助登记）。

不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

四种类型权利登记、8种不动产权利状态的登记（集体土地所有权登记；国有建设用地使用权房屋所有权登记；宅基地使用权及房屋所有权登记；集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记；土地承包经营权登记；海域使用权登记；地役权登记；抵押权登记）作出细化规定。

同时也对四种类型其他登记作出细化规定。

不动产单元：不动产以不动产单元为基本单位进行登记。

不动产单元具有唯一编码。

不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。

没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

不动产登记簿：设立统一的不动产登记簿。

登记簿以宗地或宗海为单位编成，一宗地或一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。

应当记载以下事项：（1）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（2）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（3）涉及不动产权利限制、提示的事项；（4）其他相关事项。

登记簿由登记机构永久保存。

损毁、灭失的，应依据原有登记资料予以重建。

不动产权证（权属证书与登记证明）：登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。

除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，登记机构应依法向权利人核发不动产权属证书。

不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖登记机构登记专用章。

不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定。

19、登记案件的赔偿责任当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。

登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

20、耕地保护制度（一）实行耕地占补平衡按照“占多少，垦多少”的原则，占地单位负责等数量质量开垦，无条件开垦的，缴纳开垦费。

（二）实行耕地总量减少控制（耕地保有制度）在各省级行政区域范围，应当确保耕地总量不减少；耕地总量减少的，应组织开垦与所减少耕地数量质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。

（三）实行基本农田保护制度1、划定基本农田保护区，实行严格管理；2、各省级行政区域划定的基本农田应占该区域耕地的80%以上。

（四）维护现有耕地质量数量水平（耕地现状维护制度）各级政府应采取措施，维护排灌工程设施，改良土壤，提高地力，防止土地条件恶化；非农建设应节约用地，可利用荒地、劣地的，不得占用耕地、好地；可以要求占用耕地的单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或其他耕地的土壤改良；禁止占用耕地建窑、建坟或擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等；禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

（五）保证耕地充分利用，禁止耕地闲置荒芜土地利用总体规划审批情况、土地出让方式、土地划拨的范围21、国有土地收回类型：1、正常性收回（1）土地使用期限届满而收回土地（适用于出让等）有偿用地合同约定期满，未申请续期或续期未获批准的。