房地产行业营改增的35个热点难点问题
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策房地产企业在“营改增”后面临着财务管理方面的新问题，这主要体现在以下几个方面：税收负担的增加、税务计算的复杂度提高、财务成本的上升以及风险管理的挑战。
首先，税收负担的增加是房地产企业在“营改增”后面临的主要问题之一。
由于“营改增”将销售环节的增值税改为了营业税，使得房地产企业的税负增加。
此外，房地产企业还需要承担更高的土地增值税和契税等税率，导致税收负担显著增加。
因此，房地产企业需要寻找降低税收负担的对策，如优化税收筹划、合理安排财务结构等。
其次，税务计算的复杂度提高也是“营改增”对房地产企业财务管理带来的新问题之一。
由于营业税的计税依据不同于增值税，涉及到销售金额、销售数量和净利润等多个因素的计算，使得税务计算变得复杂。
因此，房地产企业需要加强对税法政策的学习和理解，建立健全的财务体系和税务管理机制，以提高税务计算的准确性和及时性。
再次，财务成本的上升也是房地产企业在“营改增”后需要面对的问题。
由于税收制度的变化，房地产企业需要投入更多的人力和资金去适应新的税务环境和规定，增加了财务管理的成本。
此外，由于税务计算的复杂度提高，还需要雇佣更多的会计师事务所或税务专家进行财务审计和纳税申报。
因此，房地产企业需要考虑如何降低财务管理成本，如优化财务流程、采用财务管理软件等。
最后，风险管理的挑战也是房地产企业在“营改增”后需要面对的问题之一。
由于税收制度的变化和财务成本的增加，房地产企业面临着财务风险和税务风险的增加。
例如，由于税务计算的复杂度提高，可能会出现税务计算错误或漏报税款等问题，导致税务风险的增加。
因此，房地产企业需要加强风险管理，建立完善的内部控制体系和风险防控机制，以减少财务和税务风险的发生。
浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路
78739 企业研究论文浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是20xx年经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发的试点方案，它是指以前缴纳营业税的应税项目现在改为缴纳增值税。
20xx年，是我国“营改增”工作的收官之年，同时也随着税制改革的进一步深化，房地产企业的“营改增”势在必行，这对房地产企业影响重大。
一、房地产“营改增”的难点由于房地产企业的成本计算比较复杂，项目建设周期较长等原因存在，加之“营改增”会对中央和地方财政收入产生影响，因此房地产“营改增”面临一些困难是不言而喻的。
总体来说，房地产“营改增”主要存在以下几方面的困难。
（一）房地产“营改增”进项税额抵扣难度大首先，由于房地产企业的上游企业是建筑业，购进建筑材料的方式较多，而且建筑材料“散、杂、小”，这势必会增加进项税额的抵扣难度。
其次，房地产企业的成本构成相对复杂，其中人工成本占总成本的比重基本在20%30%之间，取得这些人工成本并不像取得建筑材料那样存在进项税额可以抵扣，这就可能使得房地产企业的税负进一步加大。
最后，随着技术的进步，现阶段越来越多的建筑业陆续采用租赁的方式从外部企业那里取得先进的机械设备，而有形动产的租赁在“营改增”之后实行的增值税税率为17%，若企业无法取得增值税可抵扣发票，那么企业的税负会更高。
（二）房地产“营改增”难以适应统一的税收政策因为房地产企业的开发周期长，假如一个企业项目已经竣工，但是其销售环节还未结束，在这种情况下，如果房地产企业实行“营改增”，税率从营业税的5%突然变为增值税的11%，由于项目已经竣工，不存在相应原材料的进项税额加以抵扣，这样实行“营改增”政策，对房地产企业必然会产生较大的影响。
（三）房地产“营改增”会冲击地方税收收入“营改增”之前房地产企业缴纳营业税，营业税是地方税，而“营改增”之后房地产企业缴纳增值税，增值税是中央地方共享税，而且地方只占到25%的部分，房地产企业实行“营改增”后会大大减少地方政府的税收收入，地方政府对此当然是不乐意的。
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策随着房地产企业“营改增”税制的全面推行，企业的财务管理也面临了新的问题。
在过去，房地产企业主要依赖于土地出让、售房收入等传统业务来维持现金流，税费支出也相对稳定。
但是，营改增后，税费支出将会增加，涉及面更广，其中销售税和服务税的纳税方式和计算方法也有所改变。
以下是房地产企业在营改增后可能遇到的财务管理问题及对策。
1.税负增加，现金流压力增大营改增前，房地产企业通常不需要缴纳增值税，只需缴纳营业税和个人所得税，税负比较低。
但是，营改增后，企业需要缴纳更多的增值税，税负将进一步增加，可能导致现金流压力增大。
对于这种情况，企业可以：（1）优化资金管理，加强资金流转监控，精细化经营管理，降低资金运营成本。
（2）加强与银行等金融机构的合作，通过优化银行账户结构、提高资金使用效率和流动性等措施降低融资成本，缓解现金流紧张状态。
2.税负不均，影响企业竞争力营改增后，房地产企业的纳税问题将更加复杂，通常需要依靠专业服务机构支持，纳税效率并不一定相同。
如果企业没有严格管理、及时纠偏，那么就可能面临竞争力受损的风险。
对于这种情况，企业可以：（1）建立起纳税筹划机制，及时分析并有效利用各种纳税优惠政策，提高企业的纳税效率，减轻纳税压力。
（2）与一些专业的税务筹划公司合作，及时获取各种税务筹划信息，并进行纳税方面的咨询和规划，以保证企业纳税的高效性和科学性。
3.整合成本增加，管理效率下降营改增后，房地产企业需要整合税务管理资源，同时加强跨部门沟通和协作，因此，整合成本将会增加，企业管理效率可能下降。
对于这种情况，企业可以：（1）建立起全面的财务管理制度和流程，通过规范流程、优化财务流程和信息系统建设等措施降低整合成本，提高管理效率。
（2）配置更多的专业人才，强化财务管理团队的执行力和专业能力，提高财务管理的科学性和规范性。
总之，房地产企业在营改增后需要加强对税务管理的关注和研究，通过建立纳税筹划机制、加强财务管理、优化资金管理等方式应对纳税增加和管理复杂化的问题，从而确保企业顺利度过营改增后的新时期。
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策近年来，我国房地产行业发展迅速，房地产企业在市场竞争中处于不断壮大的态势。
面对市场环境和政策的不断变化，房地产企业在财务管理方面也面临着新的挑战。
随着营业税改为增值税，即“营改增”，房地产企业在财务管理方面出现了一些新的问题，必须及时采取对策。
一、新问题1. 税负增加：营改增后，增值税的税率相较于营业税有所提高，这就使得房地产企业的税负增加。
传统财务管理手段可能不再适用，需要重新规划财务策略。
2. 进项税额不足：房地产企业业务特点决定了其大部分开支都是用于购置、建设、装修等，这些项目大多数都不含税，导致企业面临进项税额不足的问题。
3. 纳税时间较长：增值税的征收方式与营业税不同，导致纳税时间较长，也就是企业应交税款的时间不断被拉长，增加了企业的财务压力。
4. 财务成本增加：营业税转为增值税后，企业需要花费更多的成本来适应新的税收政策，包括财务报表的调整、成本核算等。
二、对策1. 积极适应变化：房地产企业需要主动了解新的税收政策，及时调整财务管理策略，采取积极的态度来适应变化。
2. 降低税负：企业可以在营业收入结构、资金运作、投资安排等方面进行调整，以降低税负，增加企业的盈利。
3. 优化进项：房地产企业可以通过开发其他业务项目，优化进项税额，提高企业的进项税额，以减轻税负。
4. 精简流程：营改增后，企业面临的财务管理流程将会有所改变，因此需要精简流程、提高工作效率，以减少纳税时间长带来的影响。
5. 加强成本控制：企业需要从成本入手，加强成本核算、控制成本，以降低财务成本，提高企业盈利。
三、新政策下的挑战1. 相比以往，企业在纳税方面将面临更复杂的税收政策、更高的税负和更长的纳税时间，因此企业需要增加对税收政策、财务流程的认识和了解。
2. 房地产企业在财务管理方面将面临更大的挑战，需要及时调整财务策略，提高财务管理水平，以更好地适应新的税收政策。
3. 财务成本的增加将使得企业在经营过程中面临更大的挑战，企业需要通过降低税负、优化进项、精简流程、加强成本控制等措施来应对挑战。
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策房地产企业是中国经济的支柱产业之一，它的营业税改为增值税（即“营改增”）后，对房地产企业的财务管理带来了一些新的问题和挑战。
本文将探讨这些新问题，并提出相应的对策。
营改增后，房地产企业需要学习和适应增值税准则。
在过去，房地产企业主要缴纳营业税，而增值税是一个新的财务制度。
企业需要了解增值税的适用范围、计算方法、税率和申报程序等要点。
对于小规模纳税人而言，还需要了解如何计算和申报增值税减免。
营改增后，房地产企业面临着税负增加的风险。
相比于营业税，增值税的税率相对较高。
增值税抵扣范围较小，房地产企业在购置不动产和进行带动产建设时无法全额抵扣增值税，进一步增加了税负。
房地产企业需要优化自己的财务结构，降低税负风险。
针对这种情况，房地产企业可以考虑采取以下对策。
优化资金结构，减少借款成本。
房地产企业可以适当增加自有资金比例，降低贷款杠杆，减少利息支出。
加强税收筹划，合理利用增值税减免政策。
房地产企业可以通过调整业务结构，增加销售配套服务，提高增值税减免比例，以降低税负。
面对营改增后的新问题，房地产企业还需要解决税务合规方面的挑战。
增加税种转移可能引发税务风险，房地产企业需要加强税务合规管理，确保申报税种的准确性和及时性。
房地产企业还需要加强内部税务管理，建立完善的财务流程和制度，提高财务人员的税务意识和能力。
为了更好地应对这些挑战，房地产企业还可以考虑采用信息化的方式进行财务管理。
通过引入财务管理系统，可以实现财务数据的集中管理和自动化处理，提高工作效率和准确性。
财务管理系统还可以提供实时的财务分析和监控功能，帮助企业及时了解财务状况，预测未来的财务风险。
房地产企业还可以通过与税务机关加强沟通和合作来解决营改增后的新问题。
企业可以委托税务代理机构进行税务申报和处理，以确保符合税法规定并获得相应的减免政策。
及时向税务机关咨询相关税法政策，了解最新的税收政策动态，以便采取相应的对策。
房地产行业的痛点与整改意见
房地产行业的痛点与整改意见一、痛点分析房地产行业作为我国经济的重要支柱，发挥着关键的作用。
然而，长期以来，我国房地产行业也存在一些痛点问题，其中包括但不限于以下几个方面：1. 高房价问题：在一些大中城市，房价居高不下，使得普通人难以负担。
这不仅阻碍了居民的消费能力，也加剧了社会贫富差距。
2. 土地资源匮乏：随着城市化进程加速，土地资源逐渐减少。
土地稀缺使得房地产开发更加困难，进而推高了房价。
3. 不合理的规划和建设：一些房地产开发项目在选址、用地、建设过程中存在不合理的规划和建设现象。
这不仅影响了人民群众的居住环境质量，还增加了城市管理的困难。
4. 投机炒房问题：部分投资者借助房地产市场的波动进行投机炒作，导致价格波动过大，损害了普通居民的利益。
二、整改意见针对房地产行业存在的痛点问题，有必要采取一系列的整改措施，以促进房地产行业的健康发展，提高人民群众的居住品质，实现经济与社会效益的双赢。
1. 加大土地供应：政府应加大土地供应力度，提高土地利用效率，尤其是在一二线城市，需合理规划土地用途，保障人民的基本居住需求。
2. 建立房地产市场调控机制：通过采取差别化调控政策，限制投机炒房行为，稳定房价。
从供给端控制，严守供地定价、拍卖出让、用地审批等环节，防止供地集中导致市场扭曲。
3. 加大对房地产开发商的监管力度：政府应建立完善的房地产开发商信用评价体系，加强对其资质和信誉的审核，控制住建领域恶意炒作和违规经营行为。
4. 创新金融支持模式：建立健全的住房金融体系，引导资金更多地投入到市场中小型企业和创新项目中，减少过度依赖房地产业的风险。
5. 优化城市规划和建设：政府部门应加强对房地产项目规划的监管，确保项目选址合理、建设规范。
同时，加强与城市规划、环境保护等部门的协调，提高城市基础设施建设的水平。
6. 加大政策和资金支持力度：政府可通过财政投入和税收优惠等方式，鼓励和扶持房地产企业加大对中低收入群体的保障性住房建设力度，增加中小户型的供应。
浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路
浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路引言营改增作为我国税制改革的重要举措之一，对房地产企业产生了深远影响。
本文将从房地产企业营改增的难点和出路两个方面进行探讨。
一、房地产企业营改增的难点1. 高额销售模式的转变房地产企业在过去主要采用“销售即完工，支付税款”的方式，这一模式在营改增后面临必要调整。
房地产企业需要将销售模式转变为“开发即交付，支付税款”，这对于企业的资金管理以及现金流的控制提出了更高要求。
2. 土地增值税的纳税难题土地使用权转让涉及到土地增值税的纳税问题，是房地产企业面临的另一个难点。
在营改增之前，土地增值税由企业在支付土地出让金时一次性缴纳给政府。
而营改增后，土地增值税变为按照销售收入的增值部分逐年纳税，企业需要在每年纳税期限内及时缴纳。
3. 营业税转增值税的准确定义营改增后，房地产企业的营业税转为增值税。
然而，在具体的操作过程中，如何正确地确定各项业务的税负承担，成为了房地产企业面临的难题。
如果确定不准确，可能会导致缴税偏差，给企业带来经济损失。
4. 专项附加扣除的衔接问题在营改增政策下，房地产企业可以进行专项附加扣除，来减少纳税额。
然而，具体的衔接方式和计算方法等还需要进一步明确。
对于企业而言，如何正确计算并申请专项附加扣除是一个难点。
二、房地产企业营改增的出路1. 加强财务管理房地产企业在面临营改增的挑战时，需要加强财务管理能力。
企业可以通过合理的资金规划和现金流管理，确保及时缴纳税款的能力。
此外，加强会计人员的培训，提高其对营改增政策的理解和应对能力，也是十分重要的。
2. 寻找合理税务筹划方案房地产企业可以寻找合理的税务筹划方案，来降低税负并提高企业的竞争力。
例如，可以合理划分项目标的，避免税负集中在部分项目上。
此外，企业还可以通过积极申请专项附加扣除等方式，来减少纳税额。
3.积极与税务部门沟通和协商房地产企业在面临营改增的难题时，可以积极与税务部门进行沟通和协商。
与税务部门密切合作，及时了解相关政策和流程，可以帮助企业更好地应对营改增带来的挑战。
房地产营改增关键问题与挑战分析
房地产营改增关键问题与挑战分析房地产营改增政策已于2016年5月1日正式实施，减轻了房地产企业的税负压力。
然而，营改增政策同时也带来了许多关键问题和挑战，应引起我们的高度重视。
首先，在政策实施初期，许多中小房企缺乏财务人员和法律顾问，对营改增政策的理解和应对措施有所不足。
这就使得这些企业难以准确计算营改增税额，难以申报税款，同时增加了企业的税务风险。
因此，政府需要加强对这些企业的指导和扶持，提高企业对政策的理解和应对能力。
其次，随着营改增税制的实施，房地产企业的成本会有所增加。
商业地产项目的租赁需求可能会上涨，进而增加租赁企业的租金成本；而住宅地产项目的建筑材料和用工成本也可能会增加，进而推高房地产市场的价格水平。
对于市场中的消费者来说，这种成本上涨可能会导致房屋租售价格的上涨。
第三，房地产业受营改增影响的程度和方向不同。
商业地产项目更容易受到影响，因为商业租赁市场通常是涉及不同行业和不同规模企业的，而这些企业的营业税标准可能不同。
此外，商业地产项目的租赁周期通常较长，因此企业需要对租金成本变化做好长期规划和调整。
而住宅地产项目的成本增加可能较为有限，因为住宅地产市场的规模不如商业地产市场那么大，控制成本变化的能力也相对较强。
第四，一些房地产企业存在避税行为，涉及偷逃税款、漏税和虚开发票等问题。
对此，政府应加强监管和打击，并对相关企业开展不定期的税务审计和检查，杜绝避税行为，维护营改增税制的公正性和合法性。
总之，房地产营改增政策能够有效减轻房地产企业的税负压力，但同时也带来了一些问题和挑战。
政府和企业应密切合作，共同应对营改增税制调整带来的改变，加强监管和指导，维护税制公正和合法，推动中国房地产业的健康和可持续发展。
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营改增热点难点问题（房地产）1.关于‚取得的不动产‛，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？答：（1）‚取得的不动产‛中的取得方式包括租入。
（2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。
（3）纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。
（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。
（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。
3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。
若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。
4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。
房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。
5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。
6.开发单位代街道发放拆迁补偿款，款由政府通过街道转账给开发企业，开发企业代街道向被拆迁户发放，但街道（政府）要求开发企业就收到的拆迁补偿款向其开具发票，以前在地税时可以开具且不作收入，营改增后可否比照，开具国税普票，不作收入？答：开发企业对受托代发的拆迁补偿款可以开具增值税普通发票，开票时应在备注里注明拆迁补偿款（不征税）。
7. 房地产开发企业按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税“2016”36号）规定，可从销售额中扣除的向政府部门支付的土地价款包括哪些？答：根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税“2016”140号）规定，‚向政府部门支付的土地价款‛，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
【房企财税微信：fdccspx】8.房地产开发企业以总公司名义拿地，总公司先行支付土地价款（取得的财政收据抬头为总公司），后又成立分公司（子公司），以分公司（子公司）名义开发房地产项目，分公司（子公司）按一般计税方法计算缴纳增值税时是否可以从销售额中抵减上述土地价款？答：根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税“2016”140号）规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
9.房地产企业销售自行开发的毛坯房同时赠送家电业务，是否需要视同销售？房地产企业销售自行开发的精装房（装修标准里包含家电、家具等），是否需要视同销售？答：房地产企业销售毛坯房或精装房（装修标准里包含家电、家具等），不需要按不同货物适用的税率分别计提销项税，对销售收入全额按销售不动产征收增值税。
10.买房送物业费，需要做视同销售处理吗？答：不需要。
11.房地产企业没收的定金或其他违约金，要区分已备案或未备案从而缴纳增值税或免缴增值税吗？答：未完成交易而没收的定金或其他违约金不需要缴纳增值税，因为应税行为没有发生。
12.土地出让金返还（指政府不指定用途）需要冲减土地成本从而在计算增值税时减少可扣除的地价么？答：如不是降低地价的返还款，则房地产企业还可以原来支付的土地价款扣减房地产销售额。
13.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？答：增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。
对以买卖方式转让的不动产，应对照《商品房买卖合同》上约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为纳税义务发生时间。
因房地产开发企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。
对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产，房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
14.房地产开发企业预收款的范围如何确定？答：房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前收取的诚意金、认筹金和订金等。
15.代收的办证等费用是否属于价外费用？答：房地产开发企业为不动产买受人办理‚两证‛时，代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项，不属于价外费用的范围。
16.房地产开发企业出租不动产，城市综合体、商业地产的运营公司出租商铺，工业企业、政府产业园区出租厂房、企业孵化器出租办公场所，租赁合同中约定免租期的，是否要按照视同销售缴纳增值税？答：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，免租期不属于视同销售情形。
17.《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）中‚当期销售房地产项目建筑面积‛‚房地产项目可供销售面积‛是指计入容积率的建筑面积，是否包括无法办理产权证的地下车位建筑面积？答：不包括。
18.企业转让建设用地指标收入是否要缴纳增值税？答：按‚销售无形资产-其他权益性无形资产‛缴纳增值税。
19.‚房地产开发企业采取预收款方式销售的，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税‛，何时清缴？预售过程中与其他项目共同取得的进项税额如何划分抵扣？增值税预缴后是按月清算，还是达到销售时点后统一清算，是否月度时仅预缴即可？答：采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
其中，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
按照《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，纳税人采取预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生时间不再为收到预收款的当天，而是完成不动产销售行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。
纳税人销售不动产，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》规定的纳税义务发生时间，计算应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
20.房地产开发企业当期允许扣除的土地价款，是不是用当期预收的房款，根据每套房屋的单价，折算出对应销售面积，再计算允许扣除的土地价款，还是采用其他计算方法？答：允许扣除的土地价款不是根据当期预售的房屋面积计算确定，而是根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定，按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
21.房地产开发企业从销售额中扣除的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据，但在实际中，一般缴纳土地竞拍保证金才能取得财政监制票据，缴纳其他土地款都是取得缴款书，财政部门不更换票据。
所以是否从销售额中扣除的土地价款必须取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据？答：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
上述财政票据包括财政部监制的《安徽省政府非税收入一般缴款书（收据）》。
22.国家税务总局公告2016年第18号第五条中土地价款扣除使用的建筑面积数据，是指总体规划面积、施工证面积、还是预售证面积?答：土地价款扣除使用的建筑面积是指当期销售房地产项目建筑面积，即当期纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
23.同一法人多个项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售房产项目的销售额中抵减？答：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
因此，一个项目的土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。
24.房地产开发企业一个项目开发的房产全部销售后，如有进项留抵税额，如何处理？答：房地产开发企业的进项留抵税额，可以结转下期继续抵扣，但按现行税收政策规定不能退税。
25.关于地下车位，签订的是以租代售的租赁合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，转让几十年使用权。