房地产营改增热点难点问题
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策房地产企业在“营改增”后面临着财务管理方面的新问题，这主要体现在以下几个方面：税收负担的增加、税务计算的复杂度提高、财务成本的上升以及风险管理的挑战。
首先，税收负担的增加是房地产企业在“营改增”后面临的主要问题之一。
由于“营改增”将销售环节的增值税改为了营业税，使得房地产企业的税负增加。
此外，房地产企业还需要承担更高的土地增值税和契税等税率，导致税收负担显著增加。
因此，房地产企业需要寻找降低税收负担的对策，如优化税收筹划、合理安排财务结构等。
其次，税务计算的复杂度提高也是“营改增”对房地产企业财务管理带来的新问题之一。
由于营业税的计税依据不同于增值税，涉及到销售金额、销售数量和净利润等多个因素的计算，使得税务计算变得复杂。
因此，房地产企业需要加强对税法政策的学习和理解，建立健全的财务体系和税务管理机制，以提高税务计算的准确性和及时性。
再次，财务成本的上升也是房地产企业在“营改增”后需要面对的问题。
由于税收制度的变化，房地产企业需要投入更多的人力和资金去适应新的税务环境和规定，增加了财务管理的成本。
此外，由于税务计算的复杂度提高，还需要雇佣更多的会计师事务所或税务专家进行财务审计和纳税申报。
因此，房地产企业需要考虑如何降低财务管理成本，如优化财务流程、采用财务管理软件等。
最后，风险管理的挑战也是房地产企业在“营改增”后需要面对的问题之一。
由于税收制度的变化和财务成本的增加，房地产企业面临着财务风险和税务风险的增加。
例如，由于税务计算的复杂度提高，可能会出现税务计算错误或漏报税款等问题，导致税务风险的增加。
因此，房地产企业需要加强风险管理，建立完善的内部控制体系和风险防控机制，以减少财务和税务风险的发生。
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策随着国家政策的不断变化，房地产企业财务管理也面临着新的问题和挑战。
营改增政策的出台是对房地产企业财务管理带来较大影响的一个重要因素。
本文将在对于营改增政策的解读后，探讨房地产企业在财务管理中出现的新问题，并提出相应的对策。
需要对营改增政策进行解读。
营改增，即营业税改为增值税。
在2016年5月1日，我国房地产行业正式实施营改增政策，这对房地产企业财务管理带来了重大的影响。
在营改增之前，房地产企业是按照营业税征收的，税率为5%或3%，同时企业还可以享受一些税收优惠政策。
而营改增后，房地产企业需要按照增值税的方式进行缴税，税率为6%或9%，同时原本享受的税收优惠政策也被取消。
房地产企业在财务管理方面面临着一系列新的问题。
其一，税负增加。
房地产企业从营业税改为增值税后，税负大幅度增加。
增值税率相比于营业税率有所提高，加上取消了原有的税收优惠政策，使得房地产企业的税负增加。
这对房地产企业的财务状况造成了较大的压力。
其二，资金流动问题。
原来按照营业税征收的方式，房地产企业可以在销售房产时享受到一定的税收优惠，这有利于企业的资金流动。
而营改增后，税收优惠被取消，税负增加，使得房地产企业的现金流量变得不稳定。
特别是对于规模较小的企业来说，这对于其正常经营活动带来了较大困扰。
其三，会计核算问题。
营改增后，房地产企业需要进行增值税的核算和申报。
这对于企业的会计核算带来了很大的困难和复杂性。
增值税的核算需要对原材料、人工成本、管理费用等进行明细记录和计算，同时还需要进行增值税申报，这对于企业的会计部门来说是一项相当繁琐的工作。
针对上述问题，房地产企业可以采取一些对策来进行应对。
应该加强财务监控和预测，合理安排资金使用，在税负增加的情况下控制成本，提高资金使用效率。
也可以通过积极寻求融资渠道来缓解资金流动问题。
要加强内部会计管理，建立健全会计制度，规范会计核算流程，明确责任和权限，加强对财务报表的监督和审计。
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策近年来，我国房地产行业发展迅速，房地产企业在市场竞争中处于不断壮大的态势。
面对市场环境和政策的不断变化，房地产企业在财务管理方面也面临着新的挑战。
随着营业税改为增值税，即“营改增”，房地产企业在财务管理方面出现了一些新的问题，必须及时采取对策。
一、新问题1. 税负增加：营改增后，增值税的税率相较于营业税有所提高，这就使得房地产企业的税负增加。
传统财务管理手段可能不再适用，需要重新规划财务策略。
2. 进项税额不足：房地产企业业务特点决定了其大部分开支都是用于购置、建设、装修等，这些项目大多数都不含税，导致企业面临进项税额不足的问题。
3. 纳税时间较长：增值税的征收方式与营业税不同，导致纳税时间较长，也就是企业应交税款的时间不断被拉长，增加了企业的财务压力。
4. 财务成本增加：营业税转为增值税后，企业需要花费更多的成本来适应新的税收政策，包括财务报表的调整、成本核算等。
二、对策1. 积极适应变化：房地产企业需要主动了解新的税收政策，及时调整财务管理策略，采取积极的态度来适应变化。
2. 降低税负：企业可以在营业收入结构、资金运作、投资安排等方面进行调整，以降低税负，增加企业的盈利。
3. 优化进项：房地产企业可以通过开发其他业务项目，优化进项税额，提高企业的进项税额，以减轻税负。
4. 精简流程：营改增后，企业面临的财务管理流程将会有所改变，因此需要精简流程、提高工作效率，以减少纳税时间长带来的影响。
5. 加强成本控制：企业需要从成本入手，加强成本核算、控制成本，以降低财务成本，提高企业盈利。
三、新政策下的挑战1. 相比以往，企业在纳税方面将面临更复杂的税收政策、更高的税负和更长的纳税时间，因此企业需要增加对税收政策、财务流程的认识和了解。
2. 房地产企业在财务管理方面将面临更大的挑战，需要及时调整财务策略，提高财务管理水平，以更好地适应新的税收政策。
3. 财务成本的增加将使得企业在经营过程中面临更大的挑战，企业需要通过降低税负、优化进项、精简流程、加强成本控制等措施来应对挑战。
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策房地产企业是中国经济的支柱产业之一，它的营业税改为增值税（即“营改增”）后，对房地产企业的财务管理带来了一些新的问题和挑战。
本文将探讨这些新问题，并提出相应的对策。
营改增后，房地产企业需要学习和适应增值税准则。
在过去，房地产企业主要缴纳营业税，而增值税是一个新的财务制度。
企业需要了解增值税的适用范围、计算方法、税率和申报程序等要点。
对于小规模纳税人而言，还需要了解如何计算和申报增值税减免。
营改增后，房地产企业面临着税负增加的风险。
相比于营业税，增值税的税率相对较高。
增值税抵扣范围较小，房地产企业在购置不动产和进行带动产建设时无法全额抵扣增值税，进一步增加了税负。
房地产企业需要优化自己的财务结构，降低税负风险。
针对这种情况，房地产企业可以考虑采取以下对策。
优化资金结构，减少借款成本。
房地产企业可以适当增加自有资金比例，降低贷款杠杆，减少利息支出。
加强税收筹划，合理利用增值税减免政策。
房地产企业可以通过调整业务结构，增加销售配套服务，提高增值税减免比例，以降低税负。
面对营改增后的新问题，房地产企业还需要解决税务合规方面的挑战。
增加税种转移可能引发税务风险，房地产企业需要加强税务合规管理，确保申报税种的准确性和及时性。
房地产企业还需要加强内部税务管理，建立完善的财务流程和制度，提高财务人员的税务意识和能力。
为了更好地应对这些挑战，房地产企业还可以考虑采用信息化的方式进行财务管理。
通过引入财务管理系统，可以实现财务数据的集中管理和自动化处理，提高工作效率和准确性。
财务管理系统还可以提供实时的财务分析和监控功能，帮助企业及时了解财务状况，预测未来的财务风险。
房地产企业还可以通过与税务机关加强沟通和合作来解决营改增后的新问题。
企业可以委托税务代理机构进行税务申报和处理，以确保符合税法规定并获得相应的减免政策。
及时向税务机关咨询相关税法政策，了解最新的税收政策动态，以便采取相应的对策。
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策随着我国房地产业的不断发展壮大，房地产企业在财务管理方面也面临着新的挑战和问题。
而“营改增”政策的出台，进一步加大了房地产企业财务管理的复杂性和困难度。
在这种情况下，房地产企业需要重新审视其财务管理策略，及时调整和改进财务管理模式，以应对“营改增”政策对财务管理所带来的新挑战。
本文将从新问题和对策两个方面展开探讨。
1. 税负增加：根据“营改增”政策，原来由增值税和营业税计算的税负合并为增值税，增值税率为17%，而原来的营业税率一般在3%~5%之间。
这意味着“营改增”政策导致了房地产企业的税负增加，对企业经营和财务状况会产生一定的影响。
2. 资金周转周期变长：由于税负增加，房地产企业需要支付更多的税款，导致企业资金周转周期变长，对企业现金流状况产生不利影响。
3. 财务成本上升：由于税负增加，企业的财务成本也会随之上升，对企业盈利能力产生一定的影响。
4. 税收管理压力增大：房地产企业在“营改增”政策下需要更加严格地管理税收，避免出现税收风险，加大了企业的税收管理压力。
1. 加强财务预测和规划：房地产企业应加强对税收变化的财务预测和规划，合理组织资金，确保企业能够及时缴纳税款，保证资金周转的顺畅。
2. 优化企业结构和流程：房地产企业可以通过优化企业结构和流程，减少税负增加对企业经营的不利影响，降低税收管理的压力。
3. 提升财务管理水平：房地产企业应加强对财务管理水平的提升，完善企业的财务管理体系，提高财务管理的效率和质量，以应对“营改增”政策对财务管理的影响。
4. 优化资金结构和资金运作：房地产企业可以通过优化资金结构和资金运作，提高资金的利用效率，缓解税负增加带来的资金周转周期变长的问题。
5. 加强税务筹划和风险管理：房地产企业应加强对税务筹划和风险管理的工作，合理避税，降低税收风险，保障企业的财务安全。
房地产企业“营改增”后财务管理出现了新的问题，但也同时为企业提供了新的发展机遇。
营改增热点难点疑点争议焦点解析
营改增热点难点疑点争议焦点解析一、与销项税额有关的问题：1、房地产开发企业代收办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用？分析：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。
因此房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用的范围。
2 、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售？分析：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
”房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。
房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。
3、房地产开发企业将自行开发的开发产品转为固定资产后再销售按什么征税？分析：房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）的规定进行税务处理，不适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），不允许扣除土地成本。
4、以不动产对外投资是否缴纳增值税？分析：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
”《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
”以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。
5、股权转让涉及的不动产是否缴纳增值税？分析：在股权转让中，被转让企业的不动产并未发生所有权转移，不缴纳增值税。
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策营改增指的是从营业税到增值税的改革，这对房地产企业的财务管理产生了一系列新的问题。
本文将会讨论这些新问题，并提出相应的对策。
营改增导致了房地产企业的成本上升。
由于增值税比营业税的税率较高，房地产企业的购买和销售成本都会增加。
企业需要调整财务策略，例如寻找更加高效和经济的供应链，以降低成本。
营改增还导致了房地产企业财务管理中的税务风险增加。
由于增值税是一种间接税，涉及多个环节，容易出现税务风险。
房地产企业需要加强内部税务合规能力，加强财务团队的培训，提高对税务政策的理解和应用能力，减少税务纠纷的风险。
营改增还带来了房地产企业的资金流压力。
由于增值税的纳税时间是发生运输的时候，而不是实际收款的时候，房地产企业需要提前缴纳税款。
这会导致企业的资金流紧张，企业需要合理规划现金流，提高资金周转率，例如加强与供应商和物流公司的谈判，优化付款和收款流程。
营改增还影响了房地产企业的发展战略。
原来的营业税是按照销售额来计算的，而增值税是按照销售额和购买成本来计算的。
企业需要重新评估项目的可行性和盈利能力，调整发展战略。
企业还需要关注增值税优惠政策的变化，以便更好地利用政府的支持和激励措施。
为了应对这些问题，房地产企业可以采取以下对策：1. 提高供应链管理效率，优化采购和销售成本；2. 加强税务合规能力，培训财务团队，减少税务风险；3. 合理规划现金流，提高资金周转率，与供应商和物流公司合作优化付款和收款流程；4. 重新评估项目的可行性和盈利能力，调整发展战略；5. 关注增值税优惠政策的变化，充分利用政府的支持和激励措施。
营改增给房地产企业的财务管理带来了一系列新问题，但通过合理的财务策略调整和应对措施，企业可以降低成本，减少税务风险，改善资金流，调整发展战略，实现可持续发展。
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策
房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策房地产企业是国民经济的支柱产业，也是国家税收的重要来源，而“营改增”税制改革的推广对于房地产企业的财务管理带来了新的挑战。
本文将介绍房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策。
一、新问题1. 成本支出确认难度加大“营改增”税制改革把房地产销售行为与房产租赁行为进行了明确区分，纳税人必须对销售和租赁的业务进行区分并按照不同的税率进行纳税。
对于房地产企业来说，销售成本和租赁成本也需要进行明确区分，如果无法正确确认成本，就会影响税务申报和纳税计算。
2. 对土地使用权出让金的税务处理难度增加房地产企业购入土地后需要缴纳土地使用权出让金。
根据“营改增”税制改革，房地产企业需要对土地使用权出让金进行销售税率和增值税税率的区分，需要对出让金的组成要素进行分析并进行差别对待。
如果无法正确处理土地使用权出让金的税务问题，就容易导致税务风险。
3. 对期初未完工房地产项目的税务处理难度增加“营改增”税制改革规定，房地产开发企业需要在销售完房屋后才能扣除开发成本并计算增值税。
对于期初未完工房地产项目，企业需要对尚未销售的房屋进行成本分摊，来计算增值税和销售税。
这涉及到房地产企业对长期投资的管理和财务分析能力，如果无法正确处理期初未完工房地产项目的税务问题，就会影响企业的经营效益。
二、对策1. 建立成本核算制度房地产企业需要根据销售和租赁的业务类型建立相应的成本核算制度，明确成本的来源、计算方法以及确认时机。
同时，还需要注重对成本数据的审查、审核和核实，确保成本核算准确无误。
2. 注重税务筹划房地产企业需要根据不同业务类型的税率不同，针对企业实际情况开展税务筹划，比如利用税率优惠和减免政策，合理调整税务结构，降低税务成本。
3. 强化内部管理房地产企业需要加强内部管理，建立健全的财务管理体系、内部控制机制和风险控制体系，规范成本管理、税务管理，并加强员工的财务管理培训，提升财务管理水平。
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房地产营改增热点难点问题1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？答：“取得的不动产”中的取得方式包括租入。
纳税人以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。
纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。
企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。
企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。
3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。
若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。
4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。
房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。
5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。
6.开发单位代街道发放拆迁补偿款，款由政府通过街道转账给开发企业，开发企业代街道向被拆迁户发放，但街道要求开发企业就收到的拆迁补偿款向其开具发票，以前在地税时可以开具且不作收入，营改增后可否比照，开具国税普票，不作收入？答：开发企业对受托代发的拆迁补偿款可以开具增值税普通发票，开票时应在备注里注明拆迁补偿款。
7. 房地产开发企业按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，可从销售额中扣除的向政府部门支付的土地价款包括哪些？答：根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》规定，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
8.房地产开发企业以总公司名义拿地，总公司先行支付土地价款，后又成立分公司，以分公司名义开发房地产项目，分公司按一般计税方法计算缴纳增值税时是否可以从销售额中抵减上述土地价款？答：根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》规定，房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
9.房地产企业销售自行开发的毛坯房同时赠送家电业务，是否需要视同销售？房地产企业销售自行开发的精装房，是否需要视同销售？答：房地产企业销售毛坯房或精装房，不需要按不同货物适用的税率分别计提销项税，对销售收入全额按销售不动产征收增值税。
10.买房送物业费，需要做视同销售处理吗？答：不需要。
11.房地产企业没收的定金或其他违约金，要区分已备案或未备案从而缴纳增值税或免缴增值税吗？答：未完成交易而没收的定金或其他违约金不需要缴纳增值税，因为应税行为没有发生。
12.土地出让金返还需要冲减土地成本从而在计算增值税时减少可扣除的地价么？答：如不是降低地价的返还款，则房地产企业还可以原来支付的土地价款扣减房地产销售额。
13.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？答：增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。
对以买卖方式转让的不动产，应对照《商品房买卖合同》上约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为纳税义务发生时间。
因房地产开发企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。
对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产，房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
14.房地产开发企业预收款的范围如何确定？答：房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前收取的诚意金、认筹金和订金等。
15.代收的办证等费用是否属于价外费用？答：房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时，代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项，不属于价外费用的范围。
16.房地产开发企业出租不动产，城市综合体、商业地产的运营公司出租商铺，工业企业、政府产业园区出租厂房、企业孵化器出租办公场所，租赁合同中约定免租期的，是否要按照视同销售缴纳增值税？答：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，免租期不属于视同销售情形。
17.《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》中“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售面积”是指计入容积率的建筑面积，是否包括无法办理产权证的地下车位建筑面积？答：不包括。
18.企业转让建设用地指标收入是否要缴纳增值税？答：按“销售无形资产-其他权益性无形资产”缴纳增值税。
19.“房地产开发企业采取预收款方式销售的，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税”，何时清缴？预售过程中与其他项目共同取得的进项税额如何划分抵扣？增值税预缴后是按月清算，还是达到销售时点后统一清算，是否月度时仅预缴即可？答：采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
其中，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
按照《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，纳税人采取预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生时间不再为收到预收款的当天，而是完成不动产销售行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。
纳税人销售不动产，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》规定的纳税义务发生时间，计算应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
20.房地产开发企业当期允许扣除的土地价款，是不是用当期预收的房款，根据每套房屋的单价，折算出对应销售面积，再计算允许扣除的土地价款，还是采用其他计算方法？答：允许扣除的土地价款不是根据当期预售的房屋面积计算确定，而是根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条规定，按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
21.房地产开发企业从销售额中扣除的土地价款，应当取得省级以上财政部门监制的财政票据，但在实际中，一般缴纳土地竞拍保证金才能取得财政监制票据，缴纳其他土地款都是取得缴款书，财政部门不更换票据。
所以是否从销售额中扣除的土地价款必须取得省级以上财政部门监制的财政票据？答：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上财政部门监制的财政票据。
上述财政票据包括财政部监制的《安徽省政府非税收入一般缴款书》。
22.国家税务总局公告2016年第18号第五条中土地价款扣除使用的建筑面积数据，是指总体规划面积、施工证面积、还是预售证面积?答：土地价款扣除使用的建筑面积是指当期销售房地产项目建筑面积，即当期纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
23.同一法人多个项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售房产项目的销售额中抵减？答：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
因此，一个项目的土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。
24.房地产开发企业一个项目开发的房产全部销售后，如有进项留抵税额，如何处理？答：房地产开发企业的进项留抵税额，可以结转下期继续抵扣，但按现行税收政策规定不能退税。
25.关于地下车位，签订的是以租代售的租赁合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，转让几十年使用权。
该转让行为土地增值税一般被视同转让不动产，在增值税法规下是按照销售还是租赁缴纳增值税？答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
上述出租车位行为，不涉及转让不动产所有权或永久使用权，因此不属于销售不动产，应按照不动产租赁服务缴纳增值税。
26.房地产开发企业在2016年4月30日前取得的土地分成若干期开发，有的在2016年4月30日前取得《建筑工程施工许可证》，有的在2016年5月1日以后取得《建筑工程施工许可证》，该地块上开发的所有房地产是作为一个整体开发项目，根据其取得的第一个《建筑工程施工许可证》时间判定是否属于房地产老项目？还是将每期作为一个独立的房地产项目，根据每期取得的《建筑工程施工许可证》的时间或合同约定开工时间判定是否属于房地产老项目？答：房地产开发企业对2016年4月30日前取得的土地采取分期开发的，且第一个《建筑工程施工许可证》的开工时间在2016年4月30日之前的，企业可以将该土地上各期开发的房地产作为一个整体开发项目，选择适用房地产老项目增值税简易计税政策；也可以将各期开发的项目作为独立房地产项目，根据每期取得的《建筑工程施工许可证》的时间或合同约定开工时间，选择适用房地产新、老项目增值税税收政策。