营改增后房地产估价实务中增值税如何计算
营改增后房地产、建安业这样征税
营改增后房地产、建安业这样征税营改增后房地产、建安业这样征税本文分为四个部分：基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、管理规定第一部分增值税纳税人的基本规定在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。
纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收率。
第二部分房地产相关的税收规定一、取得不动产的抵扣规定1. 所有增值税一般纳税人，20__年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者20__年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
二、销售不动产的征税范围销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
三、经营租赁不动产的征税范围经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
最全的建筑业营改增后增值税计算方法
最全的建筑业营改增后增值税计算方法营改增建筑业税率：建筑业税负变化的临界点计算营改增36号文件公布以来，各路大师专家各样解读在朋友圈、论坛等都是刷屏的状态。
很多人都提到了建筑业虽然税率增加了，但是可以抵扣17%进项，进项还是高出了6个点，因此整体税负变化不大。
今天无意中计算了一下，当建筑材料的在整个建筑定价中比例为多少时才与原来的税负相等。
点击☞工程资料免费下载我的计算过程如下(只考虑增值税和营业税)：假设一个项目定价10000万元(含税价)营业税=10000*3%=300万元增值税：假设可以取得进项税额为X，则：增值税=10000/1.11*11%-X=990.99-X如果营改增前后税负不变，则有：990.99-X=300得出：X=690.99万元因此，可以得出如下结论：1、该临界点税负需要的增值税进项税额占项目定价(含税)的比例=690.99/10000=6.91%因此，只有建筑企业能够取得的进项税额占项目定价比例大于6.91%才会低于营改增前的税负。
2、如果企业能取得17%的材料进项，材料占比是多少呢?假设建筑企业能取得增值税专用发票且都是17%的税率(其他税率暂不考虑)：材料(不含税)=690.99/17%=4064.65万元材料(含税)=4064.65*1.17=4755.64万元材料占项目定价的比例=4755.64/10000=47.55%因此，只有当17%税率的材料大于47.55%(含税)时税负才会低于营改增前。
建筑行业的进项能否取得，将直接决定建筑行业营改增后的税负变化。
因此，建筑业对于项目采取简易方式还是一般方式，需要结合项目情况及业主单位对增值税专用的需要等进行综合考虑。
从上述计算看，钢构企业的税负将会明显降低，因为钢构企业的材料占了很大比例且基本都能取得17%的进项发票。
相关阅读：“营改增”政策解读·建筑业一、纳税人纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
纳税人提供建筑服务的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
企业会计准则增值税核算方法
企业会计准则增值税核算方法
企业会计准则中的增值税核算方法主要包括以下步骤：
1. 确认应纳税额：根据增值税计算公式，应纳税额等于销项税额减去进项税额。
销项税额是根据销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税税额。
进项税额是纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产支付或负担的增值税税额。
2. 确认销售额：销售额是不含税销售额，即未包含增值税税额的销售额。
3. 计算适用税率：根据不同的业务类型和商品类型，适用税率也有所不同。
常见的增值税税率有13%、9%和6%。
4. 会计处理：在会计处理中，需要根据会计准则的要求，对增值税进行适当的记录和报告，确保会计信息的准确性和合规性。
需要注意的是，在实际操作中，企业需要根据具体情况选择合适的增值税核算方法，并确保与会计准则的要求保持一致。
如有疑问，建议咨询专业会计师或税务专家。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。
这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。
对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。
本文将对此进行详细解析。
在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。
增值税的征税范围包括所有的商品和服务。
在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。
营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。
但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。
在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。
营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。
纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。
同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。
营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。
购方需凭增值税发票进行进项抵扣。
如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。
为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。
纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。
税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。
作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。
税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。
自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。
增值税的计算方式是什么
增值税的计算方式是什么一、增值税计算方式法律常识：参考增值税暂行条例，增值税的计算方式一共有三种：增值税计算公式一为，销售额等于含税销售收入除以1加上17%的税率；公式二为含税销售收入等于销售额乘以1加上17%的税率等于销售额加上销售额乘以17%的税率等于销售额加上进项税，公式三为进项税额等于含税销售收入除以1加上17%的税率乘以17%税率等于销售额乘以17%的税率。
法律依据《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条增值税税率（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%。
（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%：1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；5.国务院规定的其他货物。
（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。
（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。
（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。
税率的调整，由国务院决定。
第三条纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。
二、增值税的知识点总结增值税的概念以销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物取得的增值额为征税对象的一种税。
从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。
实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税，但在实际当中，商品新增价值或附加值在生产和流通过程中是很难准确计算的。
因此，我国也采用国际上的普遍采用的税款抵扣的办法，即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销项税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额，这种计算方法体现了按增值因素计税的原则。
建筑企业如何计算缴纳增值税
建筑企业如何计算缴纳增值税？2016年5月1日全面实施营改增后，建筑企业作为基础行业，具有上下游产业链长、产业关联度高等特点，如何缴纳增值税呢？下面我就建筑企业营改增后如何缴纳增值税分不怜悯形阐述如下：一、建筑业一般纳税人增值税应纳税额的计算，分以下三种情形进行处理：（一）清包工建筑服务以清包工方式供应建筑服务，是指施工方不选购建筑工程所需的材料或只选购帮助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号（以下简称36号文）附件2第（七）条第一款规定：一般纳税人以清包工方式供应的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
举例说明：A建筑公司以清包工方式承接B公司市内装修工程，工程结算价款为2060万元，A公司选择简易计税方法计税，应缴纳增值税=2060÷（1＋3%）×3%=60万元。
（二）甲供材建筑服务甲供材工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行选购的建筑工程。
依据36号文附件2第一条第（七）项其次款规定：一般纳税人以甲供材方式供应的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
依据36号文附件2第一条第（三）项第九款规定：试点纳税人供应建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
举例说明：A建筑公司承接B房地产公司建筑工程接受甲供方式，工程结算价款为2000万元，同时支付分包款500万元（取得增值税专用发票），A公司选择简易计税方法计税，应缴纳增值税=（2000-500）÷（1＋3%）×3%=43.69万元。
值得留意的事项：1. 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时接着扣除。
2.扣除的分包款需供应合法凭证，合法凭证是指：a、分包方开具的2016年4月30日前的建筑业营业税发票；b、分包方开具的2016年5月1日后备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的建筑业增值税发票。
会计实务：营改增后BT项目和BOT项目如何计算缴纳增值税
营改增后BT项目和BOT项目如何计算缴纳增值税BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，主要指政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。
BOT（build-operate-transfer）即建设-经营-转让。
是政府利用私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式。
我国一般称之为“特许权”，是指政府部门就某个基础设施项目与私人企业（项目公司）签订特许权协议，授予签约方的私人企业（包括外国企业）来承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议规定的特许期限内，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润。
政府对这一基础设施有监督权，调控权，特许期满，签约方的私人企业将该基础设施无偿或有偿移交给政府部门。
在建设部[2003]30号《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》第四条第七项中有相关的规定：“鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目，根据业主的要求按照建设—转让(BT)、建设--经营--转让(BOT)、建设—拥有--经营(BOO)、建设--拥有--经营--转让(BOOT)等方式组织实施。
” 在“营改增”之前，对于BT和BOT项目如何缴纳营业税，税务总局并未有专门的文件规定，各地税务机关分别在自己的征管范围内制定了当地的政策，对于全面实施“营改增”后，BT和BOT项目如何缴纳增值税，税务总局也并未给出明确的规定。
在湖北省国家税务局营改增政策执行口径第二辑中，给予了如下明确的计税方法，网校的财税会员可以借鉴执行。
一、BT项目如何计算缴纳增值税的问题 （1）以投融资人的名义立项建设，工程完工后转让给业主的，在项目的不同阶段，分别按以下方法计税： 在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出为取得该项目（一般为不动产）所有权的成本，所取得的进项税额可以抵扣。
房地产营改增的选择计税方法
房地产营改增的选择计税方法1、简易计税方法老项目选择简易计税方法，需要解决的问题主要是预收房款缴纳营业税的开票问题、预售房款预交增值税和销售的增值税计算和发票。
（1）预收房款的处理。
所谓预售房款是指房地产企业销售未完工开发产品而收取的款项，不包括与所售开发产品无直接关系的会员费等赋予一定权力而收取的费用。
分两种情况，一是规定时间以前收取，二是规定时间以后收取。
规定时间以前收取的，按规定应计算缴纳营业税，需要开具发票的，原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票，如果在年底前由于不具备条件不能开具发票的，应及时与税务机关沟通。
按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款。
如果是销售前开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53 号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。
另一个主要问题就是规定以前收取的预售房款，未按规定的期限缴纳营业税，一拖就给拖到了现在，交营业税人家地税局收不了，交增值税又怕以后查出又要补缴营业税，存在交双份税款的风险，如何是好？根据营改增相关文件规定：“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
”这是原则，方正税务师认为为稳妥起见，不能证明预收收入发生在规定以后，还是补缴营业税，如果正常无法申报，那就走自查，按照查补税款处理，当然按规定要交滞纳金【房企财税微值fdccsdr】规定时间以后收取的，按规定应计算缴纳增值税，按预收房款除以1加5% 征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
如果开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。
以下仅作为参考。
房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。
而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。
按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。
梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。
下面以估价基本事项为轴线进行说明：一、估价目的与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。
二、价值时点增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税；2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。
三、估价对象（一）区分估价对象的项目类型1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。
（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人1.一般纳税人；2.小规模纳税人；3. 其他个人。
（三）区分估价对象的获取方式1.交易或其他方式取得；2.自建。
（四）区分估价对象的取得（或自建）的日期1. 2016年4月30日前取得（或自建）的；2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。
四、价值类型（一）对市场价格内涵的影响市场价格是指某种房地产在市场上的平均交易价格，交易价格为包含增值税的交易价格。
房地产估价报告中，应说明估价结果内涵是否包含增值税。
（二）对抵押净值内涵的影响抵押净值为抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。
此税金包含房地产转让时所计算的增值税。
五、对估价假设和限制条件的影响在估价计算过程中，对增值税的计算选择简易计税方法或一般计税方法，其计税方法的选择依据和理由，需根据必要性原则在估价报告“估价假设和限制条件”中进行说明。
六、估价方法测算的影响（一）比较法1.对交易实例成交价格进行统一税费负担计算时，应弄清成交价格内涵，关注卖方应纳增值税的是否存在转嫁问题；同时，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，买方应纳契税计征时的成交价格不含增值税。
免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
2.转让不动产增值税计算在计算转让不动产增值税时要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题。
（二）收益法1.计算出租型房地产的租赁收入时，应关注租金价格的内涵，并与运营费用计算相吻合。
2.房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税。
（三）成本法和假设开发法1.对于房地产开发企业以外的企业：营改增后涉及到房地产估价中成本法和假设开发法中“销售税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目。
《房地产估价规范》（GBT/T 50291-2015），房地产估价成本法运用，测算房地产重置成本或重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。
建筑物重置成本或重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润。
除追溯性评估外，均是基于2016 年5 月1 日后的重新开发或重新建造成本，估价时，首要在于区分开发或建设主体为小规模（个人）或一般纳税人。
如产权人（纳税主体）为一般纳税人，由于现阶段难以准确计算出增值税进项税额，也就是可抵扣进项税基本无法准确测算或者客观反映，可操作性差，因此，我们建议（非房地产开发企业）参照小规模纳税人以自建方式取得的方式测算或一般纳税人中的简易计税方式测算。
2.假设开发法（房地产开发项目）营改增后涉及到房地产估价中假设开发法“销售税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目。
适用于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，如房地产开发在建项目（存货）、土地使用权采用假设开发法（剩余法）测算。
实际估价中，老项目一般为在建工程（存货）估价，纯土地使用权采用假设开发法测算时一般可认定为新房地产开发项目。
房地产开发项目纳税主体为一般纳税人的销售税费测算甚为麻烦，估价面临难题仍在于可抵扣进项税额测算，认为可参考简易计税方式估算，如为非房地产开发企业建设后以自持为目的的项目可能仍较为合理，但作为以销售自行开发的房地产开发企业，认为参照简易计税方式测算估价结果可能会出现重大误差，尤其是涉及到企业价值评估中存货估算。
在现阶段类似估价项目，基于可操作性考虑，我们更加倾向于采用预征模式测算销售税费中的增值税（包括土地增值税），当然最为合理的仍应采用清算模式测算确定。
七、其他需测算增值税的情形营改增后，房地产估价活动中不仅涉及到以上三大评估方法估算过程中的相关项目，还涉及到其他需要测算增值税情形，如抵押估价中对“抵押净值”测算，司法拍卖“拍卖保留价”测算，即估价中卖方实际税费负担转移的测算。
等等。
八、差额征税或免税情况为适用营改增试点的需要，财政部、国家税务总局对部分行业或某些业务，规定了可以实行差额征税政策。
与房地产估价相关的具体（包括但可能不限于）有：（一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
（二）一般纳税人销售其2016 年4 月30 日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管税务机关申报预缴增值税。
（三）一般纳税人销售其2016 年4 月30 日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管税务机关申报预缴税款。
（四）一般纳税人销售其2016 年5 月1 日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管税务机关申报预缴税款。
（五）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地的主管税务机关申报预缴税款。
（六）其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5% 的征收率向不动产所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
（七）个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买 2 年以上（含2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2 年以上（含2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
（八）纳税人转让2016 年4 月30 日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
（九）《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
九、估价过程中应注意的其他问题（一）在估价过程中，要准确判定属于一般纳税人、小规模纳税人等。
要区分增值税销项税额、增值税进项税额、增值税应纳税额，根据具体情况确定如何计算使用。
要准确表达适用增值税率、征收率等概念。
（二）上述涉及的增值税率（或征收率）应按国家税务部门发布的最新增值税率（或征收率）及时更新调整。
（三）“营改增”后，房地产转让市场、房屋租赁市场及建筑成本、房地产行业利润水平等有可能发生变化，房地产估价机构和房地产估价师要做好市场调研工作，及时更新基础数据、计算参数等技术资料。
（附录：计算公式）一、比较法估价增值税计算公式1、单位和个人转让不动产增值税计算（不适用房地产开发企业销售自行开发的房地产项目）（1）一般纳税人转让2016年4月30前不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
转让2016年5月1日后不动产，适用一般计税方法计税。
简易计税方法：公式1：适用于转让2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产应纳增值税=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或取得不动产时的作价）÷（1+5﹪）×5﹪公式2：适用于转让2016年4月30日前自建的不动产应纳增值税=全部价款和价外费用÷（1+5﹪）×5﹪一般计税方法：公式3：一般计税方法销项税额计算公式销项税额=全部价款和价外费用÷（1+10﹪）×10﹪（2）小规模纳税人（个人转让其购买的住房除外）公式4：适用于小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或取得不动产时的作价）÷（1+5﹪）×5﹪公式5：适用小规模纳税人转让其自建的不动产应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5﹪）×5﹪（3）个人转让其购买的住宅公式6：适用于个人将购买不足2年的住房对外销售应纳增值税=全部价款和价外费用÷（1+5﹪）×5﹪2. 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税计算（1）一般纳税人公式7：一般计税方法应纳销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10﹪）×10﹪；当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款公式8：房地产老项目，可以选用的简易计税方法应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5﹪）×5﹪；（2）小规模纳税人公式9：小规模纳税人，适用简易计税方法应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5﹪）×5﹪；二、收益法估价增值税计算公式以经营租赁方式出租其取得不动产增值税计算1. 一般纳税人出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。