物业服务方案的编制
常用物业管理服务方案
常用物业管理服务方案一、前言随着城市的不断发展，住宅小区、商业综合体等物业管理需求不断增加。
物业管理服务作为一个全方位、全过程化的服务，对于提高居民生活质量、保障物业设施设备的安全运行、维护社区的和谐稳定等方面起着至关重要的作用。
因此，制定一套适合小区业主委员会、住户和物业公司的物业管理服务方案，对于提升物业管理水平、满足业主居民的需求至关重要。
二、服务内容1. 安全管理安全是小区物业管理的首要任务。
物业公司应建立安全管理机制，制定详细的安全管理方案，对小区内的交通安全、消防安全、防盗安全等进行全面管理和监控。
并定期组织安全演练，提高居民对安全管理的意识。
2. 环境卫生物业公司要建立严格的环境卫生管理制度，保证小区内公共区域的清洁整洁。
定期进行环境卫生检查，加强对保洁人员的培训和管理，提高服务质量。
3. 设施设备运行维护小区内的各类设施设备的运行维护对于居民的日常生活至关重要。
物业公司应建立设备台账，做好设备的定期检查和维护工作，提高设备的利用率和使用寿命。
4. 社区活动物业公司要加强与业主委员会的合作，定期组织社区活动，如文化演出、篮球比赛、书法展示等，积极拉近与居民的关系，增强社区凝聚力。
5. 紧急服务物业公司应建立紧急服务电话热线，做好各类紧急事件的处置工作。
并定期进行应急演练，确保在紧急情况下能够迅速有效地处置。
6. 投诉处理物业公司要建立健全的投诉处理机制，确保对居民的诉求能够及时有效地得到解决。
与此同时，也应对投诉内容进行统计分析，发现问题并及时改进。
7. 安全巡逻定期组织安全巡逻，提高对小区安全的检查力度，并及时排除安全隐患。
8. 社区文化建设通过开展一些文化艺术活动、体育赛事、志愿者活动等形式，提升居民的生活质量，增强社区文化氛围。
三、服务标准1. 安全管理严格执行小区的安全规章制度，加强安全宣传和教育工作，提高业主和居民的安全意识。
2. 环境卫生保洁人员每日清理并对小区环境进行巡视检查，保证小区内的公共区域干净整洁。
物业服务方案
物业服务方案一、前言现代社会生活节奏快速，人们对居住环境和服务品质有了更高的要求。
良好的物业服务不仅能提升居民生活质量，也是社区和楼宇管理的关键。
本文将探讨一个完善的物业服务方案，旨在提升物业管理水平，满足业主和居民的需求。
二、服务内容1. 日常维护服务•清洁卫生：包括公共区域、电梯、楼道、垃圾处理等。
•绿化养护：对花园、公共植被进行定期养护。
•设备维修：及时检修电梯、水电设备，确保正常运行。
2. 安全管理•安保措施：24小时巡逻、监控设备安装、安全培训。
•火灾防护：定期检查消防设备，组织应急演练。
3. 社区活动•健康生活：组织健身操、健康讲座等活动。
•文体娱乐：举办社区联谊、文艺演出等活动。
4. 技术支持•信息化管理：建立物业管理系统，方便居民了解服务信息。
•在线投诉：提供便捷的在线投诉通道，及时解决居民问题。
三、服务优势1. 专业团队拥有经验丰富、服务热情的物业管理团队，保障服务质量。
2. 制度规范建立完善的管理制度和流程，确保服务的高效运行。
3. 客户至上以用户体验为导向，不断优化服务，满足客户需求。
四、服务实施1. 定期评估每季度对物业服务进行评估与反馈，及时调整改进服务方案。
2. 社区参与鼓励居民参与物业管理，共同维护社区和谐。
3. 创新技术借助智能化管理、低碳环保等技术，提升服务水平。
五、总结一个健全的物业服务方案，不仅能提升居民生活质量，还能提升社区形象，增加居民归属感。
只有不断完善服务，持续提升管理水平，才能实现物业管理的可持续发展和社区和谐共处。
物业进驻的服务方案
物业进驻的服务方案物业进驻服务方案一、服务目标我们的目标是为物业提供全面、高效、专业的进驻服务，满足物业在日常运营中的各项需求和要求，确保物业的安全、舒适、便利和高效运行。
二、服务内容1. 基础设施维护：对物业的基础设施进行定期巡检、保养和维修，包括电力、供水、照明、空调、消防系统等，确保设施的正常运行。
2. 环境卫生管理：负责物业内的环境卫生管理，包括清洁、垃圾处理、绿化养护等工作，保持物业的整洁和美观。
3. 安全管理：制定和执行物业的安全管理措施，包括制定安全制度、设置监控设备、保安人员巡逻等，确保物业的安全和秩序。
4. 维修服务：提供维修服务，包括居民房屋维修、设备维修等，及时解决居民的维修需求。
5. 物业投诉处理：负责处理居民的投诉和意见，及时解决居民的问题，提供优质的服务。
6. 设施设备更新：根据物业的需求和要求，提供设施设备的更新和改造服务，提高物业的设施设备水平。
三、服务流程1. 接触阶段：物业与我们公司进行初步联系，我们将派遣专业人员与物业负责人进行初步会谈，了解物业的需求和要求。
2. 规划阶段：根据物业的需求和要求，我们将制定服务方案和工作计划，确定服务内容、服务范围、服务方式等。
并与物业负责人进行确认。
3. 实施阶段：根据制定的服务方案和工作计划，我们将派遣专业人员进驻物业，开始提供服务。
在服务过程中，我们将与物业负责人保持沟通和协调，及时解决问题。
4. 评估阶段：定期对服务进行评估，与物业负责人进行沟通，了解服务的效果和问题，及时进行改进和调整，以提供更好的服务。
四、服务优势1. 专业团队：我们拥有一支专业的服务团队，具备丰富的物业管理经验和技术能力，能够满足物业多样化的需求和要求。
2. 高效管理：我们采用科学的管理方法和先进的管理工具，提高管理效率，降低物业运营成本，提供优质的服务。
3. 客户导向：我们始终以客户满意度为核心，将客户的需求和要求放在首位，积极倾听客户的意见和建议，不断提升服务质量。
物业服务工程方案
物业服务工程方案一、环境整治1、绿化修缮：对小区内的绿化带、公共花园和绿化景观进行全面整修，包括修剪树木、修补草坪、更换花卉等，提升小区整体绿化环境的品质。
2、垃圾分类处理：建立小区内的垃圾分类系统，引导居民正确分类生活垃圾，配备分类垃圾桶和投放指引牌，定期进行垃圾收运及处理。
3、地面清扫：每日对小区内的主要街道和公共区域进行清扫，保持地面整洁，减少尘土和垃圾对环境的污染。
4、环境卫生监测：定期进行小区整体环境卫生监测，及时发现环境问题并加以整改和改进。
二、保安服务1、建立小区保安巡逻制度，安排专业的保安人员对小区内的各个角落进行巡逻，维护小区内的安全秩序。
2、实行24小时监控系统，安装各类监控设备对小区主要出入口、重要区域进行全天候监控。
3、建立安全防护系统，包括安全门禁制度、消防设备的安装和维护，保障小区居民的人身和财产安全。
4、配备专业的保安培训，提高保安人员的综合素质和应急响应能力。
三、小区设施维护1、室内设施维修：对小区内的公共设施进行定期维修和保养，包括电梯、水电、空调等设备，确保其正常运行。
2、室外环境维护：对小区内的道路、桥梁、篱笆等室外设施进行定期检查和维护，保障小区居民的日常出行和生活环境的质量。
3、小区设施更新：根据小区的实际需要，适时更新或改造一些老化设施，提高小区的整体设施水平和居住体验。
四、居民服务1、物业信息发布：建立完善的物业信息发布渠道，为小区居民提供各类物业公告和重要信息，让居民及时了解小区的最新动态。
2、投诉处理机制：设立专门的投诉处理中心，为居民提供投诉受理和处理服务，及时解决居民的各类投诉问题。
3、居民活动组织：举办各类节日庆祝活动、文艺表演、健身活动等，丰富小区居民的业余生活，增进居民之间的交流和联系。
4、环境宣传教育：通过小区广播、宣传栏等媒介，向居民宣传环保理念，倡导居民爱护环境，随手保持小区的整洁和美观。
五、节能环保1、能源管理：采用先进的能源管理技术，对小区内的电力、水源等资源进行合理管理和使用，提高资源利用效率，降低小区的能源消耗。
物业管理员服务方案
物业管理员服务方案一、服务方案目标本方案旨在为物业管理提供全方位、高效、优质的服务，以满足业主和住户的需求，保障小区环境的整洁、安全、和谐，提高生活质量，实现物业价值最大化。
二、服务内容1. 小区环境清洁- 每日对小区公共区域进行清洁，包括楼道、电梯、大堂等地方- 定期进行垃圾清理，保持小区环境整洁- 对小区绿化进行管理和维护，保持花草树木的健康生长2. 安全管理- 加强小区出入口的管理，确保安全- 定期对小区安全设备进行检查和维护，确保设备的正常运行- 协助居民建立安全意识，举办安全知识培训和演练活动3. 设施设备维护- 对小区设施设备进行定期检查和维护，确保设备的正常运行- 定期进行电梯维护保养，确保电梯运行安全- 及时处理小区设施设备的故障和报修问题4. 社区活动- 组织丰富多彩的社区活动，促进邻里交流- 开展健康生活宣传活动，提高居民生活质量- 组织志愿者队伍，积极开展社区志愿者活动5. 紧急事件处理- 协助居民处理紧急事件，如火灾、意外伤害等- 协助救援人员和相关部门处理突发事件，确保居民安全6. 投诉处理- 对居民的投诉进行及时处理，并及时反馈处理结果- 协调居民之间的纠纷，促进和解- 对重大问题进行调查处理，确保小区秩序良好三、服务流程1. 居民需求收集- 建立完善的居民需求收集机制，通过问卷调查、面对面沟通等形式，收集居民的需求和意见- 设立投诉和建议箱，方便居民投诉和提出建议2. 问题处理- 对收集到的居民需求、投诉和建议进行分类整理- 确认问题的性质和紧急程度，制定相应的处理方案- 逐一处理问题，并及时反馈处理结果3. 物业服务- 组织物业员工开展各项服务工作- 监督物业员工执行服务方案，确保服务质量四、服务标准1. 及时性- 对问题的处理要求及时，对紧急事件要求立即处理- 对居民投诉要求及时回复，并及时解决问题2. 周期性- 对小区环境清洁等工作要求按时进行，确保小区环境整洁- 对设施设备维护和维修要求按期进行，确保设施设备的正常运行3. 公平性- 处理居民投诉和建议时要求公平公正- 对社区活动的组织要求公平合理，满足居民需求4. 优质性- 对所提供的服务要求高质量高水平- 对居民提出的建议和意见要认真对待，确保服务优质五、服务保障1. 管理制度完善- 建立健全的物业管理制度，确保管理运作规范- 逐步完善相关管理规章制度，提高管理水平2. 专业人才- 招聘认真负责、具有相关专业知识和相关经验的物业管理人员 - 对物业管理人员进行培训，提高专业水平和服务意识3. 技术设备- 配备先进的管理技术设备，提高管理效率- 配备完善的维修设备，保障设施设备的正常运行4. 资金投入- 合理规划资金预算，保障物业服务的正常运行- 合理使用资金，提高物业管理的效益六、服务评估1. 反馈机制- 设立居民满意度调查机制，收集居民对物业服务的满意度反馈 - 对居民投诉和建议进行定期统计和分析2. 改进措施- 针对居民反馈的问题和建议，及时改进和调整服务方案- 根据居民满意度调查结果，对物业服务的满意度进行评估3. 效果监控- 对物业服务的效果进行定期检测和监控- 评估物业服务的成效，及时调整管理策略七、服务宣传1. 宣传推广- 通过小区公告栏、微信公众号、电视屏幕等多种方式，宣传物业服务方案 - 举办相关宣传活动，提高居民对物业服务的认知和满意度2. 客户维系- 为居民建立服务咨询和投诉建议电话，方便居民联系物业管理- 对居民提出的问题和建议进行跟踪反馈，保持良好的客户关系八、服务优势1. 全面服务- 提供全方位的物业服务，确保小区环境的整洁、安全、和谐- 通过社区活动，促进邻里交流，提升居民生活质量2. 专业管理- 拥有专业的物业管理团队，具备丰富的管理经验和专业知识- 不断提高管理水平，提供更加优质的服务3. 人性化服务- 为居民提供个性化的服务，满足不同居民的需求- 对居民的投诉和建议进行及时处理，提高服务满意度4. 安全保障- 加强小区安全管理，确保小区安全和居民的人身财产安全- 对紧急事件进行及时处置，保障居民的生命安全五、服务承诺1. 我们承诺提供满足您需求的优质服务2. 我们承诺对居民的投诉和建议进行及时处理3. 我们承诺持续提升服务水平，确保业主和住户的满意度总之，本服务方案旨在为物业管理提供全方位、高效、优质的服务，以满足业主和住户的需求，保障小区环境的整洁、安全、和谐，提高生活质量，实现物业价值最大化。
物业管理方案编制依据
物业管理方案编制依据一、物业管理方案编制依据的基础1. 物业管理相关法律法规：物业管理方案编制应当以国家相关法律法规为基础，如《物业管理条例》、《物业管理办法》等，以及与物业管理直接相关的《城市规划法》、《环境保护法》等法律法规。
这些法律法规为物业管理方案的编制提供了法定依据和指导，确保物业管理活动的合法、规范和有序进行。
2. 物业管理实际需求：编制物业管理方案必须结合实际需求，深入了解业主、使用人对物业管理的具体要求和期望，分析现有物业管理工作中存在的问题和难点，以及未来物业管理的发展趋势，从而确定物业管理的主要目标和重点内容。
3. 物业管理技术标准：物业管理方案编制还需要参考相关的物业管理技术标准和规范，如《物业管理技术规程》、《公寓物业管理标准》等，以此为基础，对物业管理工作进行规范、标准化处理，确保物业管理工作的安全、高效和有序进行。
4. 业主委员会决议：在业主群体中，业主委员会通常作为物业管理的最终决策机构，编制物业管理方案必须经过业主委员会的讨论和决议，确保物业管理方案的有效性和可行性。
5. 物业管理公司的管理框架和体系：物业管理公司是负责具体物业管理的主体之一，编制物业管理方案需充分考虑物业管理公司的组织架构、管理体系、人员素质和服务水平，以此为基础，建立健全的物业管理方案，从而确保物业管理的连贯性和有效性。
二、物业管理方案编制依据的主要内容1. 物业管理原则：物业管理方案的编制应该以安全、服务、便利、经济、环保为原则，确保业主、使用人的合法权益，实现物业管理的人性化、科学化和高效化。
2. 物业管理目标：物业管理方案的编制需要分析物业管理的现状与未来发展趋势，明确物业管理的发展目标和任务，如提供便捷的楼宇环境、提高服务水平、改善物业设施设备、提高工作效率等。
3. 物业管理组织：物业管理方案的编制应当明确物业管理的组织架构、职责分工及工作流程，确保物业管理工作有序、高效进行。
4. 物业管理方式：物业管理方案的编制需要规范和制度化物业管理工作方式，包括资产管理、客户服务、维修保养、安全管理等，确保物业管理工作合理、规范化。
物业服务方案(范本)
引言概述：物业服务是一个综合性的管理服务，旨在为业主提供良好的生活环境和舒适的住宅体验。
采用专业的物业服务方案能有效改善社区管理和维护，提高物业价值和居住环境质量。
本文将介绍一个物业服务方案的范本，以帮助业主和物业管理公司更好地进行物业管理以及提供高品质的物业服务。
正文内容：一、社区管理1. 综合管理：建立完善的管理制度和规章制度，包括公共设施维护、安全防范、环境卫生等各个方面。
确保社区的整体管理水平和品质。
2. 人员配置：配备合适的管理人员和工作人员，确保社区管理工作能够高效有序地进行。
包括物业经理、安全人员、环境卫生工作人员等。
3. 安全管理：建立健全的安全管理体系，包括安全巡查、门禁系统、监控设备等。
确保居民生活的安全和隐私。
4. 绿化景观：注重社区环境的绿化和景观建设，包括绿化带、花坛、景观园等。
为居民提供美丽的生活环境。
二、维护保养1. 设备维护：定期检查和维护公共设施和设备，如电梯、水电设备、消防设施等，确保其正常运行。
及时处理设备故障和保养工作。
2. 环境卫生：定期清理和消毒公共区域，如楼道、走廊、电梯等。
保持社区的环境整洁，并制定垃圾分类和处理政策。
3. 绿化维护：定期修剪草坪、修整树木、除草等，确保社区的绿化景观保持良好的状态。
4. 清洁服务：提供定期的清洁服务，包括扫地、擦窗、除尘等，保持公共区域的清洁和整洁。
5. 维修服务：建立维修服务中心，提供及时的维修服务，包括房屋维修、电器维修等，解决居民生活中的各类问题。
三、居民服务1. 信息沟通：建立良好的信息沟通渠道，包括电话、短信、电子邮件等，及时向业主发布社区相关信息和通知。
2. 社区活动：组织各类社区活动，如篮球比赛、舞蹈表演、健康讲座等，增进居民之间的交流和互动。
3. 投诉处理：建立投诉处理机制，及时处理居民的投诉和建议，解决居民的问题和困难，维护良好的居住环境。
4. 安全教育：开展各类安全教育活动，如消防演习、安全知识讲座等，提高居民的安全意识和应对能力。
编制物业管理方案的原则
编制物业管理方案的原则随着城市的发展和人口增长，物业管理成为城市化进程中不可或缺的环节。
物业管理不仅关系到居民的生活质量和安全，也直接影响到整个社区的形象和氛围。
因此，编制一份科学合理的物业管理方案显得尤为重要。
本文将从以下几个方面探讨编制物业管理方案的原则。
一、明确管理目标和定位编制物业管理方案的第一步是明确管理目标和定位。
管理目标应该符合社区的实际情况，明确物业管理的主要任务和重点工作，有效整合资源，提高管理效率。
管理定位则需要根据不同社区的特点和需求进行调整，制定相应的管理措施，使物业管理更加精准和有针对性。
二、科学规划和合理布局物业管理方案的另一个重要原则是科学规划和合理布局。
通过对整个社区的环境、设施和人口分布进行分析，制定合理的布局方案，确保各项管理资源的有序分配和合理利用。
同时，科学规划还可以提前预测和解决可能出现的问题，为物业管理提供更好的保障。
三、建立健全的管理体系建立健全的管理体系是物业管理方案的重要组成部分。
管理体系应该包括管理机构、管理人员、管理流程和管理制度等方面的内容，确保管理工作有章可循、有序进行。
同时，管理体系还应该注重信息共享和协作机制的建立，促进各个管理部门之间的有效沟通和协作，提高管理效率和服务质量。
四、强化安全管理和风险防控在物业管理方案中，安全管理和风险防控是至关重要的。
在城市化进程中，安全问题是居民最为关心的问题之一。
因此，物业管理方案应该强化安全管理工作，建立完善的安全监测和应急预案，保障居民的人身和财产安全。
同时，物业管理方案还需要加强风险防控，及时发现和处理潜在安全隐患，避免事故和灾害的发生。
五、推动智能化和绿色化发展随着科技的飞速发展，智能化和绿色化已经成为城市发展的重要趋势。
物业管理方案应该积极推动智能化和绿色化发展，借助先进的技术手段和理念，提升管理效率和服务水平。
智能化可以实现设施设备的智能监测和控制，提供更智能化的服务和管理方案；绿色化则可以推动环境保护和资源节约，实现可持续发展的目标。
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模块三：物业服务方案的编制、知识目标:1、了解物业服务方案的主要内容、能力目标1、能阅读物业管理方案，具备编制物业服务方案的基本能力三、模块结构图四、开篇案例的引入某物业管理方案介绍五、知识模块2物业管理服务方案策划实际上，在做投标策划时，物业项目服务方案就需要认真策划。
投标能否成功，物业项目服务方案的策划起着举足轻重的作用。
同时，所编制的物业项目服务方案还是实施企业内部管理的重要依据。
2.1物业项目服务方案概述项目服务方案是物业服务企业对某物业项目的管理服务工作所做总体上的管理服务策划。
1 ）物业项目服务方案的种类(1)两类不同角度的管理服务方案物业服务企业对项目管理进行管理服务策划，一般有两种情况：一种是物业服务企业在市场拓展过程中，应某物业发展商或物业的业主委员会的要求，编制该物业的营销用项目管理服务方案，附于该项目的投标书、策划书或建议书之中，提交发展商或业主委员会评审。
这种方案含营销特征，真正实施还需作必要的完善。
另一种是物业服务企业的物业管理部门或项目管理经理人员对已经实施管理或将要实施管理的项目所进行的管理服务策划，所编制的方案书用于企业内部评审和项目管理的实施依据。
这种方案不含营销内容，针对性和可操作性较强。
编制这种方案是物业管理项目经理人员应该具备的能力。
这里所介绍的主要是这一种情况的管理服务方案策划。
(2)不同类型物业的管理服务方案由于物业有不同的类型，管理有不同的方式，所以项目管理服务方案也随之有不同的类型。
按照国内目前的实际情况，项目管理服务方案的分类有以下四种方法:①按物业性质分普通住宅、公寓、别墅、酒店公寓、办公楼、商场、工业厂房、学校、医院、市政设施等。
②按时期阶段分前期介入、前期管理、后期(正常期)管理。
③按管理性质分全权委托管理服务、单项专业管理服务。
④按专业类别分物业管理的维保服务、安保服务、保洁服务、绿化服务、礼仪服务及其他服务等。
项目管理服务方案的命名通常可以按照上述分类的顺序连起来写，如XX公寓前期物业管理服务方案等。
2)方案策划的作用项目管理服务方案实际上是实施物业项目管理服务的策划书和指导书，物业管理方案的拟写是否明了、规范，对于是否成功获得管理项目和有效管理起着至关重要的作用。
至少可以达到合理定位、收支有数、规范服务、确保质量的作用。
(1 )合理定位通过项目管理服务方案的策划，首先可以对项目管理的管理目标、管理标准、管理费用作一个合理的定位，以免日后方向不明，操作困难，造成物业服务企业、业主及相关方面产生管理纠纷。
管理目标是指物业服务企业计划在某一时间段内应达到的管理服务水平。
管理标准是衡量物业服务企业实现某一管理目标所应达到的尺度。
而管理费用则是实现管理目标、达到管理标准等一系列管理服务活动需要的各项费用。
(2)收支有数对物业的项目管理，众人所关心的最终都会集中到费用的收支情况上，每一位业主都希望花最少的钱获得最好的服务。
因此，物业服务企业应把管理服务费用的收支情况理得清清楚楚，让业主和公司都做到心中有数。
策划项目管理服务方案，编制项目管理服务方案书，必然要对项目管理服务的费用进行细分和测算，最后得岀总的项目管理费和单位面积每年每月所应承担的费用标准。
（3）规范服务项目管理服务方案策划中要对项目管理的运作实务进行策划，据此可以制定各项服务的运作规范和作业规范，让物业管理服务的每一项活动都有章可循，有规可依。
运作规范和作业规范是很具体很细致的行为准则，将保障物业服务企业为业主提供的各项服务都实现规范化。
（4）确保质量项目管理服务方案策划除了提岀运作规范和作业规范，还要有如何进行质量控制和质量保证的内容。
因此，通过方案策划可以解决如何确保管理服务质量的问题。
通常，物业服务企业可以策划采用传统质量管理方法或导人IS（）9000质量管理国际标准、IS（）14000环境管理国际标准、OHSAS18000职业安全卫生国际标准等方法来实现对物业管理服务的质量控制。
2.2物业项目服务方案策划的主要内容物业管理服务方案一般由以下几部分组成：引言或综合说明（说明物业管理的意图及管理公司概况）；物业概况；物业服务企业所选择的管理模式；管理的宗旨、方针和具体内容；公司的组织结构与人员编制计划；管理的财务预算；物业管理的前期介入内容与经费等。
下面具体介绍几个主要内容：1）物业概况物业概况是项目服务策划的依据和基础，项目管理的合理定位、费用测算、服务需求、服务要求都与物业概况有关。
方案策划的前期调研与资料收集时应尽可能掌握以下三方面的情况：（1）基本概况基本概况包括：①物业类型；②法定地址；③坐落位置；④占地面积；⑤总建筑面积（地上、地下）；⑥有效建筑面积（其中包括可分摊面积）；⑦绿化面积（包括湖塘面积）；⑧车库面积（包括各类车位数）；⑨道路面积；⑩物业构成。
（2）设备设施概况设备设施情况的调查与资料收集是一种更为专业和细致的工作。
大到物业的各个设备系统和设施布局，小到每个电器的耗电功率和各设备或设施的使用频次，以便为策划设备设施的运行、维修、保养工作和测算运行、维修、保养费用和各种能源消耗提供依据。
（3）业主构成概况业主构成概况是物业服务企业策划管理目标、管理标准、服务事项、服务方式等的参考依据，也有利于今后进一步作服务需求的细分和延伸服务策划。
项目方案策划前应注意收集这方面的资料。
2）管理服务事项物业管理服务事项在各地的物业管理条例或物业管理办法中都有阐明，各物业服务企业在与开发商或业主委员会所签订的物业管理服务合同中也需要明确，项目管理服务方案应依据当地现行物业管理法规和物业管理服务合同来罗列所策划项目的管理服务事项。
以住宅前期物业管理服务项目为例。
管理服务事项通常有以下内容：①住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；②建筑区划内公用设施的使用管理、维修和更新；③电梯、水泵等房屋设备的运行服务；④区域内保洁服务；⑤区域内保安服务；⑥区域内绿化服务；⑦物业维修、更新费用的账务管理；⑧物业档案资料的保管；⑨根据业主需求提供非公共性延伸服务；⑩根据开发商需要提供房屋、设备、设施的验收、整改、完善及保修的配合；⑩应开发商需要，在物业建设中提供物业管理的前期介入服务等。
3）管理目标项目管理目标的内容主要是项目管理服务的定位，通常在物业服务合同中有规定，明确该项目的管理服务在某一规定时间内应达到的管理服务水平，譬如几年内达到部优物业管理大厦或小区，几年内建立和通过IS09000质量管理体系认证审核等内容。
4）管理标准项目管理标准的内容主要是阐明物业服务企业在实施项目管理的过程中，在某一时期内所采用的物业管理服务的标准。
譬如行业规定的物业管理服务标准，地方规定的物业管理服务标准，或企业自己规定的企业标准。
5）机构设置与人员配备这部分内容主要是策划人根据项目管理目标、管理标准和运作模式所拟订的项目管理机构与相应的人员配备方案，由于项目定位不同，各地各企业所采用的运作模式不同，方案也会不同，衡量的原则有三条：一是看是否用较少的人员提供较好的服务；二是看是否用较合理的配备满足较可靠的运作；三是看是否对业主更有利。
6）管理服务办法项目管理服务的实施办法主要由运作规范和作业规程两部分内容来阐明，运作规范是保障物业项目正常运作的各种办法、制度及规定等。
作业规程则是规定各项服务活动的作业流程、作业时间及作业方法等。
运作规范和作业规程是物业管理服务活动中实务性很强的内容，在项目管理服务方案中一般只要阐明总体思路、框架便可。
完整的内容可在项目作业文件中分别阐述。
7）质量控制办法质量控制是保证企业提供的服务能稳定和持续改进的手段，在方案策划时应重点阐明项目管理服务的作业标准和检查规程。
作业标准是规定各项服务作业人员作业时应达到的质量要求，而检查规程是规定检查人员如何检查作业活动及检查的时间、程序、手段及其方法。
项目管理抓住作业标准和检查规程两个环节，质量控制就有了保障。
如果企业导入ISO 9000、IS014000、OHSAS1800等国际标准，则项目管理服务的质量控制内容会更丰富，项目管理服务的质量会更可靠。
8)延伸服务办法非公共性的延伸服务是公共性的专业物业管理服务的延伸，也是现代物业管理服务的闪光点，随着物业管理的市场化进程，已经有越来越多的物业服务企业开始在为业主提供专业管理服务的同时，增加延伸服务的一些内容。
因此，项目管理服务方案策划时可根据合同双方的约定或业主需求等实际情况，提岀开展延伸服务的设想或总体方案，作为项目管理服务方案的一部分内容。
9)物业服务费用收支预算这部分是整个管理方案中最重要的内容。
预算的合理、正确与否，直接关系到方案是否具有竞争力，是否成功获得管理项目的关键。
财务预算所包含的具体内容如下：(1)前期物业管理中发生的费用预算包括办公设备购置费、工程设备购置费、清洁设备购置费、通讯设备购置费、保安设备购置费、商务设备购置费、绿化设备购置费等。
测算时要掌握勤俭节约、最低配置、急用先置的原则。
(2)第一年度物业管理费用预算包括物业管理人员的工资、福利费、办公费、邮电通信费、绿化清洁费、维修费、培训费、招待费等。
(3)年度能源费用预算包括水费、电费、锅炉燃油费等。
(4)物业服务项目的收入预算包括各项服务收入、利润分配等。
(5)年度物业服务费用支岀预算物业服务费用支岀应当根据项目的实际情况，测算具体的人、财、物的费用。
包括人员费用、行政费用、公用事业费、维修消耗费等。
根据以上物业服务费用的实际收支情况，在方案书中编制相应的年度物业服务费用收支预算表，来反映物业服务企业提供服务过程中需要的相关费用。
10 )公共能源费用收支预算公共能源费用的收入主要是依靠向业主收取的物业管理费，这占了公共能源费用中的一部分。
另一部分则是从房屋维修基金(费用)中取得，用于公共设施设备的维修和保养。
它的支岀主要是公共设施、设备在运行过程中的能耗和零星的维修、保养费用。
以上的费用收支情况在方案书中都要作如实的反映，并制作相应的公共能源费用收支预算表。
2.3 物业项目管理服务方案的编制与评审1）管理服务方案的编制项目管理服务方案策划的结果是形成一份完善的书面材料。
也就是说。
策划内容要通过文字描述来表达，策划的过程就是方案编制的过程。
通常，项目管理服务方案的编制可分成五个步骤来进行。
（1 ）项目调查项目策划人接到项目管理服务方案策划的任务之后，首先就要开展对项目的调查工作，以迅速掌握物业概况。
项目调查的对象是物业现场、物业开发商和物业的业主，项目调查的结果应形成表达物业概况的文字数据、技术资料及项目相关资料。
（2）方案构思项目调查过程中和过程后，策划人应对方案的策划编制有一个构思的过程，这个过程除了整理分析物业概况的数据资料外，还可参照本企业或与本项目相仿物业的管理经验，从中吸取有参考价值的东西，逐步勾勒和形成自己的方案构思。