皇庭地产惠州市博罗县石湾镇项目定位策略提报
推荐-广东惠州博罗商业综合体项目前期策划报告 精品
周边商业氛围不浓，人口不集中，对本案商业的发展带来难度
本案离中心商业核心区域有一定的空间距离，周边居住人量以及人流有限。且 三面公路均为市政大道，对人流的形成带来局限。
紧靠公路所带来的噪音影响
本案三面环路，过往车流量大，带来一定的噪音影响。
波特五力分析
地块SWOT分析
地块价值分析 经济技术指标 区位及交通分析 内外配套分析 地块条件及四至分析 景观资源分析
交通优势，沿江路、惠州大道都是博罗与周边城市重要交通通道和枢纽
沿江路接壤惠城区仅20分钟车程，且与惠州大道连接惠州以及广惠高速的重 要通道，是博罗东部过境快线。商业东街、惠州大道直通博罗中心区仅2分钟车 程。
周边视野开阔、无建筑物遮挡、远眺山景、体育馆全景
本案三面视野开阔，体育馆近在咫尺，远看山景秀丽。本身将有很好的展示 面。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ银行对第二套房贷的控制
自4月中旬新政国十条出台，对第二套银行贷款的大幅提高和利率的提高，国 政旨在严格控制多次置业贷款，而且从执行力度和决心上都是历届政策最强版， 对改善性置业客户形成大幅打压。
周边中低档楼盘对客户的分流
周边中低档项目如“城市代号、榕城华庭”以其高性价比对博罗自住客户形成 较大吸引力，势必将对本项目的客户分流出去。
机会分析：opportunity
博罗县将推动往东部发展，本案所处的区域将成为房地产开发的热点区域
随着体育馆的落成，沿江公路的开通，将对本区域带来空间利好，对区域开发 热潮带来推动作用，未来将成为博罗居住以及商业核心区域。
整个市场环境内无同类综合体项目的直接竞争，对本案的物业发展带来契机
博罗县区域内近年无同类产品的物业开发，对本案项目打造的唯一性和标杆性 的树立带来一定机会的可发展空间，有望成为博罗可圈可点的博罗地标物业。
中原皇庭地产东莞项目定位策略提报P
评级 B
生活配套设施
C
娱乐休闲配套 医疗配套
D B
说明：A级代表非常好，B级代表良好、C级代表一般、D级代表较差。 石龙配套依赖于沙河大桥的开通，否则便利性仍很差。
2018/11/12
18
四至情况
地块周边多为农、林用地，视野开阔；地块外部缺乏景观资源，周 边工厂、废品站、高压线等形象差问题是影响价值的瓶颈。
深圳
1小时45分钟
东莞 惠州
石湾大道 永 石 大 道
50分钟 45分钟
2018/11/12
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交通条件——桥梁、轻轨、铁路
石湾1小时生活圈覆盖广州、深圳、东莞、惠州4大珠三角经济中心，成为莞、 深、广、港客户臵业的后花园。
镇内建有两座横跨东江的大桥，分别与东莞石 龙、石排两镇相连，村道均铺设水泥路面，建设 中的沙河大桥连接石龙新城与石湾新城，为两城 对接的交通动脉。
启动区目标
极尽展示未来生活情景； 建立大盘气势，一举奠定大盘的社区形象；
2018/11/12
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万科城（一期）的成功地关键性问题处理
如何克服区域周边配套 不成熟？
区域价值重新定位“大深圳”、 “大交通”背景下的万科城， 解决目前社区位臵相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰
如何整合资源形成区域 不可复制的另一极？
项目目前无公共交通线路经过， 交通极不便利。
2018/11/12
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周边配套
项目目前基础设施不完善，配套匮乏。但新城的规划配套建设完成后，连同沙 河大桥贯通后，项目可享受到石湾新城区配套和大石龙新城的成熟配套。
项目1公里内配套：
调查子项 教育配套
描述 石湾里波水学校、石湾中心小学 石龙第二中学，爱联小学、国际幼儿园等 石龙、石湾镇中心配套，包括龙升市场、华鑫百货、黄家山综合 市场 距离项目1公里范围内的石龙休闲配套 石龙人民医院等
惠州石湾发展前景
惠州石湾发展前景惠州石湾位于广东省东部，是一个拥有2400年历史的历史文化名镇，也是中国瓷文化的发源地之一，被誉为“珠江三大陶瓷之乡”之一。
石湾镇以瓷器业闻名于世，是中国最早制瓷地区之一，拥有丰富的陶瓷资源和独特的陶瓷文化。
随着水运和陆路交通的便利，石湾陶瓷迅速传播到世界各地，深受国内外消费者的喜爱。
随着中国经济的发展和人民生活水平的提高，人们对陶瓷产品的需求也在不断增长。
石湾镇以其独特的陶瓷文化和高品质的陶瓷产品，吸引了越来越多的消费者和企业前来投资合作。
据统计，石湾陶瓷产业已成为当地经济的支柱产业，每年创造了丰厚的经济效益和就业机会。
石湾陶瓷产业的发展潜力巨大。
目前，石湾镇已经形成了一条完整的产业链，涵盖了从陶瓷原料开采、瓷器生产、瓷器设计、包装销售等各个环节。
同时，石湾镇还拥有一批具有丰富经验和技术的陶瓷专业人才，他们不断探索创新，推出各种独具特色的陶瓷产品，满足消费者不同的需求。
石湾镇的陶瓷产业还得到了政府的大力支持。
政府加大了对陶瓷产业的扶持力度，出台了一系列优惠政策，支持企业技术创新和产品研发，降低税费负担，提供土地和资金支持等。
这些政策措施为石湾陶瓷产业提供了良好的发展环境和条件。
未来，石湾镇的陶瓷产业将继续保持良好发展势头。
首先，随着中国经济的发展和人民生活水平的提高，人们对陶瓷产品的需求将继续增长。
其次，随着国内外市场的不断拓展，石湾陶瓷产品的出口量也将越来越大。
再者，石湾陶瓷产业正在不断加大技术创新和产品研发力度，不断提高产品质量和竞争力。
为了进一步推动石湾陶瓷产业的发展，石湾镇还计划打造陶瓷文化旅游产业。
通过开发陶瓷文化旅游项目，将陶瓷艺术和文化与旅游相结合，吸引更多游客前来观光、购物和体验，从而推动当地经济的发展。
综上所述，石湾镇的陶瓷产业拥有巨大的发展潜力和广阔的市场前景。
在政府的大力支持下，石湾镇将进一步推动陶瓷产业的创新发展，不断提高产品质量和竞争力，促进当地经济的繁荣和社会的进步。
世联广东惠州保利阳光城类别墅居住项目定位与营销策略
70多套别墅，其中340 ㎡双拼，590－900 ㎡独栋 40多套，280－580 ㎡独栋
50多套联排、双拼212－385 ㎡ 40多套别墅，双拼230 ㎡ ，独栋320 ㎡ 60套350-470㎡独栋，270-310㎡双拼，220-270㎡联排 约30套别墅，联排149-269㎡ ，双拼283㎡ 100多套208-233 ㎡ 联排别墅 ， 313 ㎡ 双拼别墅 100多套，135-200 ㎡叠加，170-285 ㎡联排，450 ㎡双拼，610-880 ㎡ 200多套别墅，271－273平的联排别墅，少量独栋 804 ㎡
平米
120 110
100
86-106
90
80
71-89
79
70
60
50
53
40
30-49
30
80108
53-79
90.03117.03
90-110平米
60.82107.69
65-80平米
63.55
100120
90 75-85
30.7974.72
30-40平米
30.31
45左右
106 89108
75-87 75
秋长 产业带
三和
产业 带
西区工业园
东区石化园 和黄惠州港
数据来源：世联惠州分公司数据库
专业人士访谈： 能够接受在大亚湾买房的
•2011年惠阳地区一手房共成交113.04万平米 ，相比去年同期上升10.5%，2011年惠阳地区 一手房成交均价为5396元/平米，增长4.9%。 从走势来看，成交均价从07年以来整体呈现出 平稳上升态势。
学习改变命运,知 识创造未来
世联广东惠州保利阳光城类别墅居住项目定位与营销策略
某地产项目定位策划报告
某地产项目定位策划报告尊敬的XXX领导：根据您的要求，我对我们即将推出的某地产项目进行了定位策划。
经过市场调研和分析，我提出如下报告：1. 项目背景在这里简要描述项目的背景和目的。
比如，该项目位于一个发展迅速的城市，项目的目的是满足当地居民对高品质住宅的需求，并为他们提供一个舒适便利的生活环境。
2. 市场分析对当地的房地产市场进行全面的分析，包括供需情况、竞争对手情况、目标客户群体、市场趋势等等。
通过深入了解市场，我们能够确定项目的差异化和竞争优势。
3. 定位策略基于市场分析的结果，我们决定将该项目定位为高档住宅。
其中的关键要素包括：- 高品质：项目将采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，致力于提供一个精致舒适的居住空间。
- 便利性：项目将位于交通便利的地段，附近配套设施完善，包括商场、学校、医院等，为居民提供便捷的生活条件。
- 绿化环境：项目将注重绿化设计，营造一个和谐宜居的生活环境，提供居民一个放松身心的空间。
4. 目标客户群体在确定定位策略后，我们需要确定项目的目标客户群体。
通过市场分析，我们认为以下人群将是我们的主要目标客户：- 中产阶级：他们有一定的经济实力和消费能力，并且追求高品质的生活。
- 年轻购房者：这些年轻人正处于事业的发展阶段，他们希望享受现代化的居住环境和便利的生活方式。
- 家庭人群：有孩子的家庭也是我们的潜在客户，他们注重居住环境的安全和舒适。
5. 营销策略在吸引目标客户的过程中，我们将采取以下营销策略：- 品牌建设：通过品牌宣传和营销活动，提升我们在该地区的知名度和美誉度。
- 线上线下结合：利用互联网平台进行宣传，以及参加当地的房地产展览会等线下活动，增加项目的曝光度。
- 打造样板房：在项目现场建造精美的样板房，吸引潜在客户参观，并展示项目的高品质。
- 社交媒体运营：通过社交媒体平台，与客户进行互动，传播项目的信息和优势。
- 合作伙伴关系：与当地房地产经纪机构建立合作关系，借助他们的渠道和客户资源来推广项目。
博罗县县域乡村建设规划(2016-2035年)
第九章 农村人居环境整治指引 ............................................................39
第一节 整治指引 ..............................................................................39
第一节 社会主义新农村示范村创建行动 ......................................45
第二节 省级新农村示范片优化提升行动 ......................................47
I
博罗县县域乡村建设规划（2016－2035 年）
文本
第十一章 保障机制 ................................................................................49 第一节 加强组织协调工作 ..............................................................49 第二节 创新规划编制与基层管理机制 ..........................................50 第三节 深化土地管理制度改革 ......................................................51 第四节 建立资金及人才保障机制 ..................................................52
第四节 环卫设施规划 ......................................................................24
皇庭翡翠湾整合攻击策略教材
1、第一阶段如何攻击市场？
皇庭·翡翠湾 市场地位战
2007年9月
皇庭实力展现/报纸
2007年9月
户外/现场封杀
中秋皇庭会启动暨首批VIP卡发放
A、前导启动期
B、形象攻击期
2007年9月25日
2007年10月
销售中心开放
A、前导启动期
户外现场封杀/皇庭实力钜献
1、启动目的： * 距离10月销售中心开放，仅1个月的时间，应提前导入项目开发理念及主形象，形成市场关注的热点。
3、OPENDAY邀请人员：政府要员、专业人士、准业主、媒介单位记者
4、OPENDAY报道：新闻软性文章+钦州新闻
E、开盘热销新闻
皇庭·翡翠湾
开盘热销新闻
1、热销意义：开盘之后一定是热销，一定要让外界了解翡翠湾热销状 况，通过新闻、口碑、短信等途径告之；
2、热销时间：开盘后2周；第1周为热销概念；第2周为热销揭密；
3、热销主题：品质地产席卷钦州，皇庭·翡翠湾开盘热销X套；
4、揭密主题：豪宅生活引领钦州；城市宫邸，586户名门望族生活场
F、后续广告主题
皇庭·翡翠湾
后续广告主题
1、后续广告的意义：12月项目进入持续销售期，需要以新的手法来刺 激市场，保持热度
2、一定是产品卖点与PR：选取最具市场冲击力的卖点进行诉求，如三大差异特征
备选：
{钦江湾畔 · 宽景钦江尊邸 · 达观天下
推广面临的核心节点
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[如何做到项目钦州城市现场体验式营销，解决新政务区实际距离与心理上的距离问题？] {八种武器} 钦江全景自然湿地环境的打动力 未来新区核心/政务区的打动力 新豪宅尊贵品质生活的打动力 皇庭地产/高尔夫国际城的打动力 中央精美园林景观 城市绿色的打动力 豪宅尊贵形象包装的打动力 教育/交通/高尚配套的打动力
房产项目定位策划书3篇
房产项目定位策划书3篇篇一房产项目定位策划书一、项目概述（一）项目名称：[项目名称]（二）项目位置：[项目具体位置]（三）项目规模：[占地面积、建筑面积等]（四）项目背景：[简要介绍项目的背景和开发动机] 二、市场分析（一）宏观市场分析1. 经济发展趋势2. 房地产市场整体状况3. 政策法规环境（二）区域市场分析1. 区域发展规划2. 周边配套设施3. 竞争项目分析（三）目标客户分析1. 客户群体定位2. 客户需求特点3. 购买能力分析三、项目定位（一）产品定位1. 物业类型2. 户型设计3. 面积区间（二）价格定位1. 定价策略2. 价格区间（三）形象定位1. 项目品牌形象2. 推广主题四、项目规划与设计建议（一）总体规划建议1. 建筑布局2. 景观设计3. 交通组织（二）建筑设计建议1. 外立面风格2. 户型设计要点3. 公共空间设计（三）配套设施建议1. 商业配套2. 教育配套3. 休闲娱乐配套五、营销策略（一）推广策略1. 推广渠道选择2. 广告宣传计划3. 公关活动策划（二）销售策略1. 销售模式选择2. 销售价格策略3. 促销活动策划六、项目实施计划（一）前期准备阶段1. 项目可行性研究2. 规划设计方案审批3. 项目融资（二）工程建设阶段1. 施工单位招标2. 工程进度控制3. 质量监督管理（三）销售阶段1. 销售团队组建2. 销售培训3. 销售执行（四）后期管理阶段1. 物业管理2. 客户关系维护七、财务分析（一）投资估算1. 土地成本2. 建设成本3. 营销费用4. 其他费用（二）收益预测1. 销售收入预测2. 利润预测（三）风险分析1. 市场风险2. 政策风险3. 资金风险八、结论与建议（一）结论1. 项目定位的合理性2. 营销策略的可行性3. 财务分析的可靠性（二）建议1. 进一步优化项目规划与设计2. 加强市场调研，及时调整营销策略3. 严格控制成本，确保项目收益篇二房产项目定位策划书一、项目概述（一）项目名称[具体项目名称]（二）项目位置[项目具体位置]（三）项目规模[项目占地面积、建筑面积等]（四）项目背景[简要介绍项目的背景和开发目的]二、市场分析（一）宏观市场分析1. 政策环境国家和地方的房地产政策对项目的影响。
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Part2
前前言言
项项目目 发发展展 战战略略
项项目目客客户户定定位位 项项目目功功能能定定位位 项项目目产产品品定定位位 项项目目文文化化定定位位 项项目目形形象象定定位位 项项目目价价格格定定位位
2012-11-09
Part3
物物业业 发发展展 建建议议
启启动动 区区策策 略略
总总体体原原则则确确定定 整整体体规规划划建建议议 建建筑筑立立面面建建议议 户户型型设设置置建建议议 园园林林景景观观建建议议 配配套套设设施施建建议议 物物业业管管理理建建议议
建设中的沙河大桥将石湾新 城兴业大道和石龙玉龙路连接 贯通，形成贯穿两镇新城区的 中轴，实现道路无缝对接。
本项目刚好位于两城中心中 轴东侧。
维 度 二 ：
适
度
以市场需求为导向，结合项目情况
创
，打造迎合并适度超前市场需求的
新
产品和居住文化，引领市场。
，
。市础在 场上现 差适有 异度市 化创场 竞新水 争，平 优形的 势成基
维度一：源于市场，高于市场
场进，庭龙借龙本 奠而打品的这的项 定为开质影个首目 基打大地响项个为
延 续 品 牌
维 度 四
石湾公路交通线路及行车时间表：
出发地
具体线路
全程行车时间
深圳
梅观高速-机荷高速-惠盐高速-小金口-博罗-龙华-长宁-罗浮 山-石湾
梅观高速-塘夏出口-桥头-龙溪-龙华-长宁-罗浮山-石湾
1小时45分钟
广州
广汕公路（惠州方向）-增城-福田-长宁-罗浮山-石湾
广汕公路（惠州方向）-萝岗-广惠高速-永和-仙村-三江-石 湾
区位概况
项目位于惠州市博罗县石湾镇新城区规划板块，地处惠州和东莞交 界地带，与东莞北部中心石龙镇仅一河之隔。
2012-11-09
12
交通条件——公路
广汕公路、广惠高速公路与镇内两条主干道石湾大道、永石大道形成纵横交通 网络。距惠州、深圳、广州均只1小时车程。
2012-11-09
石湾大道
永 石 大 道
案例借鉴
发展战略
土地资源分级
规划与排布 功能分区
整体定位 整体规划建议 分期与启动区
客户定位 产品定位 形象定位
2012-11-09
《物业发展建议》
7
本提报内容结构
Part1
详 见
东东莞莞、、惠惠州州市市场场分分析析
附
件
，
大大石石龙龙发发展展分分析析
此
处
略
大大石石龙龙房房地地产产分分析析
项项目目本本体体分分析析 项项目目竞竞争争分分析析 潜潜在在客客户户分分析析
东莞新客站以及轨道交通的建设，大石龙成 为承接莞深、莞广、莞惠交通联系的枢纽。
2012-11-09
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区域规划
沙河大桥的贯通，不仅使得石湾真正融入大石龙片区，同时石龙新 区、石湾新区的融合，将有望共同构建大石龙经济圈发展中心。
石湾新区：高标准规划，跨越式发展
在《石湾镇城镇总体规划》中，新城区面积从6.8平方公里扩大到23平方公里，在几年时间内 将再建一个相当于现建城区面积，集行政、金融、商业、居住、文化于一体的现代新城 区。
石龙与石湾融合发展趋势
随着石龙新城区日益开发，石龙土地资源有限，石湾大桥收费站的取消、两镇跨线公交车开 通等举措表明石龙与石湾发展融合已成为区域发展的趋势。
2012-11-09
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项目地段
未来项目区位将成为博罗重镇石湾的城市中心，石龙新城拓展的一 线区域。
项目位于石湾规划新区，与 石龙新城区隔江对望
础开石产力目项皇
：
。莞龙开，确目庭
树
维度三：风险可控，利润最大
在迎合市场需求和项目本体条 件可满足的前提下，打造价值 最大化的产品组合，追求利润 的最大化。惠市发树立，在来自立大场形立大必大
口
市，象皇石须石
碑
，
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6
项目定位的思考逻辑
项目本体分析 市场分析
核心问题解析
客户目标
发展模式研究
8
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Part 1 项目分析
9
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项目本体分析
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项目本体分析
① 区位概况 ② 交通条件 ③ 区域规划 ④ 项目地段 ⑤ 道路交通 ⑥ 周边配套 ⑦ 四至情况 ⑧ 地块现状 ⑨ 技术指标 ⑩ 开发计划
项目属性界定 核心问题思考 发展模式借鉴
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石湾新城区规划富山商业城、生态示范区、新教师村、新尊爵酒店、石湾星级酒店、中央商 务区CBD、石湾石龙合作开发区、文化广场、兴业中路等等，利用后发优势高标准规划， 有望实现跨越式的发展。
沙河大桥：实现石湾、石龙的无缝对接
石龙、石湾仅一江之隔，两镇经济文化活动来往密切，但目前连通两镇的只有通至石龙老城 区的石湾东江大桥。沙河大桥将于2011年7月竣工，沙河大桥将缓解两镇日益繁忙的交通压 力，更好地推动两镇经济社会全面交流。
东莞 东莞城区-茶山-石碣-石龙-石湾
1小时30分钟 50分钟
惠州 惠州-小金口-博罗-义和-龙溪-龙华-罗浮山-石湾
45分钟
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交通条件——桥梁、轻轨、铁路
石湾1小时生活圈覆盖广州、深圳、东莞、惠州4大珠三角经济中心，成为莞、 深、广、港客户置业的后花园。
镇内建有两座横跨东江的大桥，分别与东莞石 龙、石排两镇相连，村道均铺设水泥路面，建设 中的沙河大桥连接石龙新城与石湾新城，为两城 对接的交通动脉。
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项目目标解析
本项目所赋予的历史使命：
通过对本项目的打造，成为大石龙市场的豪宅的领导者； 树立皇庭地产豪宅地产商的形象，确立在大石龙市场影响力； 突破现有石湾价格水平，实现较高的溢价； 首期开发销售成功开局，为后续开发打下基础。
2012-11-09
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项目定位思考维度
差 异 竞 争
2012-11-09
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报告介绍
报告为项目前期定位竞标报告！涵盖内容较多，精华荟萃附属其中。此报告经 过前期与发展商深度沟通，但最后依然失标。之中的教训给予自己更大的经验 积累，为本人后续拓盘做了更多的基础铺垫。 报告仅供参考，不吝赐教！ 房地产策划历经数载，风花雪月尽藏其中！ 报告为团队协作完成，并非本人单独完成！
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2012-11-09
皇庭地产东莞项目定位策略提报
东莞中原·事业三部
提报说明
记不清经历多少次的熬夜加班、多少次和发展商沟通，历时近40天 的调研和编写报告方案，中原项目组共整理编写完成4大报告超过240 页WORD文档、300页PPT，超过10万字的文档资料。 因本次时间所限，本次报告的核心内容将围绕项目定位和物业发展 建议。