法院是否可以查封房屋使用权
法院是否可以查封房屋使用权？
最高人民法院法发[2004]5号文件确实并没有提到房屋使用权的查封。
这是因为人民法院执行的标的，是“物”或人的行为（如责令当事人履行合同或是允许探视子女）。
房屋使用权一般均为租赁所得，如果只予以查封而并不要求被执行人让出使用权，则该项查封没有实际意义。
如要求被执行人将房屋使用权让给执行申请人，就变成了法院在执行程序中直接变更租赁合同的主体，这一做法违反了合同自愿的原则。
与此不同的观点是：房屋使用权也是一种财产权，也可以采取查封措施。
实际工作中也确有法院对房屋使用权进行过查封。
实质上，房屋使用权的价值是很有限的，大部分的房屋使用权是因租赁所得，既是有期的，也有有偿的。
因此，一般法院不会把房屋使用权作为查封的标的。
最高人民法院于2004年11月4日以法释（2004）15号文发出了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定了“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。
因而，法院一般不会再把住宅房屋的使用权作为查封的标的。
在实际工作中发生的查封或执行房屋使用权，基本上是房管部门直管公房的使用权。
其中主要的原因是：直管公房租金较低，使用权有保障并能获得较好的服务。
此外，有一些地区至今还沿用公有房屋使用证制度，以房屋使用证代替房屋租赁合同，其中有一部分房屋使用证没有明确的使用期限，造成了直管公房可以无限期使用的错觉。
如果法院将直管公房使用权作为查封或执行的标的，由于房管部门的政府性质，并不会挑选承租人，一般没有必要不同意，如不同意也可以向执行法院提出执行异议。
房屋租赁合同要办理登记备案手续，但是这种登记并不是权属登记，当事人是否进行登记备案，也不影响租赁合同的效力。
因而，这类问题和权属登记工作没有太多的联系。
但是，无论从规范房屋租赁行为还是从维护房管部门的利益考虑，对直管公房的租赁，应当与承租人签订有期限的租赁合同，明确双方的权利义务。
这样，一旦日后发生直管公房使用权被查封或执行，不易产生争议。
而不要再以《房屋使用权证》来替代房屋租赁合同。
对属于其他产权性质房屋的使用权的查封，极为少见。
对此类房屋使用权的查封，产权人如不同意，可以向执行法院提出执行异议。
九种情况下法院可以对房地产进行查封
2006-11-28 13:32:00 作者: 来源:
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权
查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。
但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
”但
是，由于房地产与其他财产相比具有特殊性，所以法院在查封房地产时并不是可以无限度地查封，《最高人民法院、国土资源
部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》对法院可以查封的情况作了明文
规定，在以下九种情况下，人民法院可以对土地和房屋进行查封：
一、法院对权属登记明确的房地产的查封
权属登记明确，当事人对产权没有异议的，人民法院可以查封。
房地产权属登记是国家房地产管理机关依照职权和法律对
房地产所有权和使用权进行确认的行政行为。
土地的登记机关为国土资源管理局，房产的登记机关为房地产管理局，已经登记
的房地产具有法律效力，受到法律的保护。
因此，在当事人对已经进行权属登记的产权没有异议时，法院就应当认定当事人对
房地产享有所有权或使用权，法院依法可以进行查封，这种查封也是法院最直接的执行活动。
二、法院对土地使用权与房屋所有权分离的查封
土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人
名下的土地使用权或者房屋。
土地使用权和房屋所有权相分离情况是经常遇到的，比如在合伙建房中，有一方出土地，另一方出资金。
还有的情况比如
被执行人在对外抵押时只对房屋或土地进行了抵押等等。
出现这种情况后，法院查封时要逐一进行查明，当事人也应积极向法
院提供相应的证据，否则可能会侵犯他人的合法权益。
三、法院对登记在案外人名下的被执行人房地产的查封
登记在案外人名下的土地使用权、房屋，案外人书面认可土地、房屋实际属于被执行人时，法院可以采取查封措施。
如果登记名义人(案外人)否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。
四、法院对被执行人继承、受赠房地产的查封
被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应向有关部门提交被执行人取得财产的依据。
一般情况下，法院以登记机关的登记为准，但有些情况是应当变更登记但尚未变更登记的情况，虽然从登记上来讲，当事人还不享有所有权或使用权，但是依据《继承法》和其他法律的有关规定，当事人已实际享有这种权利，因此法院查封是理所当然的。
五、法院对房地产管理部门受理被执行人转让申请尚核准登记房产的查封
对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封。
这种情况下，当事人已经对土地和房屋享有了“准权利”，并且这种权利是即将行使的，法院对此可以予以查封。
当然这种情况必须具备两个条件，一是被执行人已经向登记机关提出了过户登记申请；二是有关机关已经受理了当事人的申请，只是还没有核准。
不然的话，法院不能硬性查封。
六、法院对房地产可以超标的整体查封
人民法院可以对不可分割的房地产进行整体查封。
法院在办理案件过程中，一般不允许超标的查封，但是由于房地产的特殊性质，有时不可进行分割，这时为了案件的需要，法院可以进行整体进行查封，在具体操作过程中，对查封房地产进行灵活地处理，对超标的以外的房地产应当进行保护。
七、法院对被执行人土地使用权可以预查封
被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，法院可以对该土地使用权进行预查封。
对于被执行人只缴纳了部分出让金的，按已缴付的出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。
对不可分割的土地使用权，可以进行全部查封。
被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金由法院处理，预查封自动解除。
八、法院对被执行人的房地产可以实行轮候查封
两个以上法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的相关部门应为首先送达协助执行通知书的法院办理查封手续，对后来的法院作轮候查封登记。
这一措施改变了过去只要一个法院实施了查封行为而排除其他法院再行查封的权利，可以更好地保护债权人的合法权益，是司法界一个有益的尝试。
九、法院对集体土地使用权的查封
人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。
但应当告知权利受让人到有关部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。
李明君。
被法院查封的房子是否可以出租
被法院查封的房子是否可以出租一、被法院查封的房子是否可以出租？房屋被查封后，一般不能对外出租了。
查封就是指检查后贴上封条，不准动用，民事诉讼中，财产保全比较常用的一种。
查封是我国各级法院在民事案件执行过程中不可缺少的执行方式，查封期限并不是随意而为的，是要遵照相关的法律规定的。
法律依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条：封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。
由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十四条：民法院在财产保全中采取查封、扣押、冻结财产措施时，应当妥善保管被查封、扣押、冻结的财产。
不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被保全人负责保管；不宜由被保全人保管的，可以委托他人或者申请保全人保管。
二、抵押给银行的房子可以出租吗房产抵押给银行的房子可以租赁。
房屋抵押在前租赁在后，租赁时承租方明知抵押的，租赁行为合法有效，但有一定的风险。
这种风险就是在租赁期内房东破产了，抵押权人(即银行)可以执行抵押房产，这样承租合同就会出现履行困难(不能到期满)。
《中华人民共和国担保法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《人们在自身财产的使用过程中，往往会有抵押贷款的形式进行资金周转，这样就具备相应的风险，也要有准备面对这个风险，自行承担责任。
房子作为抵押时往往可以出租，此时房子所有权为自己所有；但房子作为财产保全后，就不属于自己了。
最高人民法院关于执行土地和房屋的司法解释
最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(法发[2004]5号)各省、自治区、直辖市高级人民法院, 解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院；各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局；各省、自治区建设厅，新疆生产建设兵团建设局，各直辖市房地产管理局：为保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，现就规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行的有关问题通知如下：一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。
国土资源、房地产管理部门依法协助人民法院执行时，除复制有关材料所必需的工本费外，不得向人民法院收取其他费用。
登记过户的费用按照国家有关规定收取。
二、人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。
人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。
人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。
三、对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。
国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。
国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。
关于贯彻实施《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若
关于贯彻实施《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的意见为严格执行最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)，确保生效法律文书依法及时执行，保护当事人的合法权益，维护法律的权威，结合我市情况，制定以下意见。
一、人民法院和国土资源、房屋管理部门(包括国土、房屋交易部门)应当严格按照法发[2004]5号联合通知的规定办理执行案件和协助执行事项。
二、国土资源、房屋管理部门应当落实专门部门或安排专人负责受理人民法院的查询、查封(含预查封、轮候查封)、权属转移登记等协助执行事项。
不得以受理协助执行的专人不在或需要领导签字等为由，而不及时办理协助执行事项。
人民法院依法查询土地、房屋登记等档案资料，由国土资源、房屋管理部门的档案室负责办理具体协助查询事项，且不得收取除复印资料成本费以外的任何费用。
三、人民法院查封土地、房屋，应当在《民事裁定书》中明确查封的土地、房屋的权属、座落、位置、面积等状况；进行分割查封的，必要时应附有分割查封的土地、房屋的具体位置的方位图或红线图(有明确楼层、房号的房屋，面积基本固定的除外)。
查封的土地、房屋坐落、位置、面积、方位图或红线图不明确的，国土资源、房屋管理部门有登记材料的，应当积极协助人民法院查询明确；国土资源、房屋管理部门没有登记材料的，人民法院应当向有关规划、设计、勘测等部门查询明确。
方位图或红线图确无法查明的，人民法院应当在裁定中明确有方位图或红线图的除外，其余部分的土地或房屋予以查封。
四、人民法院在裁定分层查封房屋时，应当采用明确的楼层编号，预查封或没有明确楼层编号的房屋，应当标明物理层号，左、右、前、后或东、南、西、北的方位等情况。
五、人民法院作出的查封裁定书和协助执行通知书送达后，国土资源、房屋管理部门不再办理案件当事人申请改动土地或房屋编号的变更登记。
公证后的房屋法院可以查封吗
公证后的房屋法院可以查封吗我们对房屋进行公证后，法院也可以能依法查封了这栋房屋，这样做合理吗，下面是由店铺为你整理的公证后的房屋法院可以查封吗，欢迎大家阅读!公证后的房屋法院可以查封公证过的房产有可能会被法院查封。
一、《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
因此，只做了公证并不表示已经拥有了该房产的全部权利。
二、法院、公证处、房管局三者之间并没有实现联网，并不知道该房产的权属已经被公证，当原产权人出现其他纠纷被查封名下资产时，法院会依法查封。
不动产公示原则，登记是谁的就是谁的，没有办理房产证，现在房子还是卖方的，法院有权查封。
房产公证需要的手续(—)办理房产公证手续要求：1.自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。
2.申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出;申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。
3.自然人、法人或者其他组织可以委托他人办理公证，但遗嘱、生存、收养关系等应当由本人办理公证的除外。
房产公证办理手续1.申请办理公证的当事人应当向公证机构如实说明申请公证事项的有关情况，提供真实、合法、充分的证明材料;提供的证明材料不充分的，公证机构可以要求补充。
2.公证机构受理公证申请后，应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果，并将告知内容记录存档。
3.公证机构办理公证，应当根据不同公证事项的办证规则，分别审查下列事项：(一)当事人的身份、申请办理该项公证的资格以及相应的权利;(二)提供的文书内容是否完备，含义是否清晰，签名、印鉴是否齐全;(三)提供的证明材料是否真实、合法、充分;(四)申请公证的事项是否真实、合法。
公证机构对申请公证的事项以及当事人提供的证明材料，按照有关办证规则需要核实或者对其有疑义的，应当进行核实，或者委托异地公证机构代为核实，有关单位或者个人应当依法予以协助。
只办理了备案登记，尚未办的产证的商品房能否被法院查封？
只办理了备案登记，尚未办的产证的商品房能否被法院查封？根据现有法律规定，法院可以对办理预售合同备案登记的房屋进⾏预查封。
最⾼⼈民法院、国⼟资源部、建设部《关于依法规范⼈民法院执⾏和国⼟资源房地产管理部门协助执⾏若⼲问题的通知》(以下简称《协助执⾏通知》)第15条规定:“下列房屋虽未进⾏房屋所有权登记，⼈民法院也可以进⾏预查封: (⼀)作为被执⾏⼈的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋; (⼆)被执⾏⼈购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋; (三)被执⾏⼈购买的办理了商品房预售合同登记备案⼿续或者商品房预告登记的房屋。
”可见，法院可以对办理了预售合同登记备案⼿续的商品房进⾏预查封。
所谓预查封，是指⼈民法院对被执⾏⼈尚未进⾏权属登记、但将来可能会进⾏登记的不动产进⾏的⼀种预先的限制性登记。
不动产在预查封期间登记在被执⾏⼈名下的，预查封登记⾃动转为查封登记。
预查封的效⼒等同于正式查封。
最⾼⼈民法院《关于⼈民法院民事执⾏中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》)第19条规定:“被执⾏⼈购买需要办理过户登记的第三⼈的财产，已经⽀付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记⼿续，但申请执⾏⼈已向第三⼈⽀付剩余价款或者第三⼈同意剩余价款从该财产变价款中优先⽀付的，⼈民法院可以查封、机押、冻结。
”可见，查封并⾮要基于物权，被执⾏⼈具有物权期待利益的财产也列为可查封对象。
对债务⼈已经办理预售合同备案登记的商品房进⾏查封，符合普通民众对事实物权的认知，有利于保护债权⼈利益，体现公平原则。
实践中，已经办理商品房预售合同备案登记⼿续的，买受⼈往往已经付清房款，甚⾄实际占有房屋。
从这个⾓度讲，买受⼈已经取得了相当于物权的权利，只差办理产权登记⼿续即可获得完整所有权。
⽽何时能办理产权登记⼿续，往往不为司法机关或债权⼈所掌握，若不能在买受⼈办理产权登记⼿续前通过采取相应的措施限制其处分房屋的权利，则很有可能出现买受⼈在办理产权登记⼿续后即对房屋进⾏处置，从⽽损害债权⼈的利益，既不合理，亦有失公平。
查封房屋使用权申请书范本
查封房屋使用权申请书范本尊敬的法院：我，（写明申请人姓名或名称），因（写明案由），特向贵院申请查封（写明被申请人姓名或名称）名下的房屋使用权。
现将有关情况说明如下：一、申请人和被申请人的基本情况申请人：（写明申请人姓名或名称），住所地：（写明申请人住所地）。
被申请人：（写明被申请人姓名或名称），住所地：（写明被申请人住所地）。
二、申请查封房屋的基本情况房屋地址：（写明房屋地址及门牌号），房屋所有权证号：（写明房屋所有权证号），房屋使用权人：（写明房屋使用权人姓名或名称）。
三、申请查封房屋使用权的事实和理由（写明申请查封房屋使用权的事实和理由，包括案件背景、法律依据等。
例如：申请人因与被申请人存在合同纠纷，已向法院提起诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第100条的规定，为保证诉讼的正常进行，防止被申请人转移、隐匿财产，现申请人向贵院申请查封被申请人名下的房屋使用权。
）四、申请查封房屋使用的法律依据根据《中华人民共和国民事诉讼法》第100条的规定，为保证诉讼的正常进行，防止被申请人转移、隐匿财产，申请人有权向法院申请查封被申请人名下的房屋使用权。
五、申请查封房屋使用的具体请求1. 请贵院依法查封被申请人名下的房屋使用权，包括但不限于房屋本身及附属设施。
2. 在查封期间，未经贵院许可，被申请人不得出售、转让、抵押或以其他方式处理查封的房屋使用权。
3. 被申请人应在查封期间履行相关法律义务，如不履行，贵院可依法采取强制措施。
4. 查封期间，被申请人应承担房屋使用权的保管责任，如因保管不善导致房屋损失，由被申请人承担赔偿责任。
六、申请人的承诺申请人承诺，如申请人不按法定程序申请查封，造成被申请人损失的，由申请人承担相应的法律责任。
特此申请。
申请人：（签名或盖章）X年X月X日。
被法院查封拍卖的房屋如何过户
被法院查封拍卖的房屋如何过户我们都知道，当房屋的产权⼈出现某些情况会被法院查封其房产，同时也会对该房产进⾏拍卖。
在购买房屋后是需要进⾏过户办理房产证的，那么，我们购买了被法院查封拍卖的房屋该如何过户呢?店铺⼩编通过你的问题，为你带来以下相关知识，希望对你有所帮助。
被法院查封的房屋能过户吗法院查封拍卖的房屋申请⼈需持法院单⽅过户协助执⾏通知书到房屋⾏政主管部门办理登记⼿续，登记完成后才能再次上市出售。
登记时个⼈提供的⾝份证明与其它房屋交易提供的证明⽂件⼀致。
如是单位，则境内单位与境外单位不同，境内单位提供法⼈营业执照或事业单位法⼈证书、批准该法⼈或组织成⽴的⽂件;法⼈的授权委托书、法⼈的⾝份证复印件，受托⼈的⾝份证原件复印件;境外单位(含港澳台)提供：法⼈或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法⼈或组织成⽴的⽂件、法⼈的授权委托书、法⼈的⾝份证复印件、受托⼈的⾝份证复印件、北京市涉外安全项⽬审查办公室出具的准予购房证明;还应提供测绘图、表。
法院拍卖的房⼦怎么过户(⼀)⾸先确认法院是否解除了对该房产的查封;(⼆)材料准备好，⽤书⾯⽅式寄给有关部门;(三)当事⼈⾃愿履⾏判决或裁定的，由当事⼈共同到登记机关办理过户登记;当事⼈⼀⽅不愿履⾏判决、裁定义务的，由银⾏向法院提出强制执⾏申请，登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执⾏通知书办理过户;(四)可让法院出⾯协调建设局和国体资源局的关系，依法办理房产过户⼿续。
需提交的证件(⼀)协助执⾏通知书;(⼆)民事裁定书;(三)委托拍卖书(法院委托);(四)拍卖成交确认书及发票;(五)私有房地产权登记申请书及⾝份证;(六)地税完税证明;(七)契税证明。
注意：1、个⼈买受拍卖标的房屋需另提供资料：(1)买受⼈⾝份证明(核对原件收取复印件);(2)买受⼈婚姻状况证明(核对原件收取复印件);(3)流动⼈⼝婚育证明(买受⼈为18-49周岁⾮本市户⼝的⼥性流动⼈员需提供，核对原件收取复印件)。
执行新规！仅【首封】或【不动产处置权】法院有案件管辖权！
执行新规！仅【首封】或【不动产处置权】法院有案件管辖权！编者按2017年底，江苏高院出台了《全省法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》，重点规范并解决执行异议及复议案件审理中涉及到的各种程序性问题。
日前，江苏高院又就执行程序中案外人针对不动产强制执行提出的各种执行异议之诉案件的审理，制定《全省法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》，重点解决以下八个方面的问题：一是确立涉及不动产执行异议及执行异议之诉案件的裁判规则。
首先要解决此类案件由哪个法院审、怎么审以及审什么的问题。
根据民事诉讼法及其司法解释规定，执行异议之诉案件属于执行法院专属管辖。
但该管辖又取决于执行法院是否对争议的不动产采取查封措施以及执行法院是否享有处置权的问题。
因此，《指南》规定了仅有首查封法院或者享有不动产处置权的法院享有案件管辖权。
其次是解决争议事项能否进入执行异议之诉程序问题，如果案外人仅对执行行为提出异议，或者对执行依据本身的对错提出异议的，则不能适用异议之诉程序。
实践中，有的执行法院在执行异议裁定中错误适用法律，告知当事人提起执行异议之诉。
《指南》明确，应当驳回起诉，由执行法院撤销异议裁定后重新作出裁定，并告知当事人通过执行复议或其他相关程序予以救济。
再次是解决案外人在不动产采取强制措施前已经取得另案生效裁判文书或者在不动产采取强制措施后未按照法定的执行异议及执行异议之诉的程序寻求救济，而是就争议财产另行提起诉讼并取得生效法律文书提出异议的处理问题。
按照司法解释规定，无论哪种情形均应导入执行异议之诉进行处理，且对前一情形的如何处理作出明确规定。
实践中，案外人通过另案确权诉讼主张权利，申请执行人往往无法加入该诉讼，既无法形成真正的诉讼对抗，也容易损害申请执行人的利益。
因此，《指南》规定了违反专属管辖原则的裁判结论应当通过审判监督程序予以撤销。
但无论哪种情形，如果案外人与被执行人相互串通或者凭虚构的债权债务关系取得生效法律文书的，均不能对抗人民法院的执行行为。
江苏高院最新意见：唯一一套房执行、抵押权优先受偿范围、先查封与优先权对抗、抵押遇见租赁等问题
江苏⾼院最新意见：唯⼀⼀套房执⾏、抵押权优先受偿范围、先查封与优先权对抗、抵押遇见租赁等问题江苏⾼院最新意见：唯⼀⼀套房执⾏、抵押权优先受偿范围、先查封与优先权对抗、抵押遇见租赁等问题江苏省⾼级⼈民法院执⾏局关于印发《关于⾸查封普通债权法院与轮候查封优先债权执⾏法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》等指导意见的通知各市中级⼈民法院执⾏局、各基层⼈民法院执⾏局：为解决执⾏实践中较为突出的问题，统⼀全省法院的执⾏尺度，省法院执⾏局在充分调研的基础上制定了《关于⾸查封普通债权法院与轮候查封优先债权执⾏法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》、《关于执⾏不动产时承租⼈主张租赁权的若⼲问题解答》、《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》、《关于执⾏“唯⼀住房”相关问题的解答》。
现印发给你们，供办案时参考。
实践中如有问题，请及时报告我局。
附件：1、关于⾸查封普通债权法院与轮候查封优先债权执⾏法院之间处分查封房地产等相关问题的解答2、关于执⾏不动产时承租⼈主张租赁权的若⼲问题解答3、关于抵押债权优先受偿范围的补充解答4、关于执⾏“唯⼀住房”相关问题的解答江苏省⾼级⼈民法院执⾏局2015年11⽉24⽇附件1：关于⾸查封普通债权法院与轮候查封优先债权执⾏法院之间处分查封房地产等相关问题的解答执⾏实务中⾸查封普通债权法院(以下简称普通债权法院)在扣除执⾏费⽤、优先债权后⽆剩余变价款可分配，往往怠于启动变价程序，⽽进⼊执⾏程序的在先轮候优先债权执⾏法院(以下简称优先债权法院)对查封房地产因没有处分权只能等待⾸查封普通债权法院处分，所涉执⾏案件中⽌执⾏程序，导致有财产可供执⾏案件债权⼈的债权⽆法得到清偿，如何打破这种执⾏僵局，公平保护各⽅债权⼈的合法利益和提⾼执⾏效率，现就相关问题作出解答，供实践中参照执⾏。
⼀、普通债权法院与优先债权法院之间如何确定查封房地产的处分法院？普通债权法院与优先债权法院均系江苏法院的，应当由已经进⼊执⾏程序且享有优先债权的在先轮候执⾏法院负责查封房屋的处分。
有关民事执行中调查与控制财产的规定
广东省高级人民法院关于民事执行中调查、控制财产的规定（试行）第一条为了进一步规范我省法院民事执行中的调查、控制财产措施，加大执行力度，提高执行效率，依法保护债权人合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》等法律和司法解释的规定，结合我省法院民事执行工作的实践经验，制定本规定。
第二条本规定中的调查、控制财产措施是指人民法院在民事执行案件中为调查、控制被执行人的财产所实施的限期申报财产、查询、审计、查封、冻结、扣押、扣留、扣划、提取、搜查、指定保管、管理等强制执行行为。
第三条人民法院决定受理执行案件的，应当在受理案件的同时向申请执行人送达《提供被执行人财产状况通知书》和《提供被执行人财产状况表》，申请执行人应当及时、明确地提供被执行人的财产线索。
第四条申请执行人提供了被执行人明确的财产线索后，执行员应在接到线索之日起5 日内调查核实，情况紧急的，应当在48 小时内调查核实，并采取相应的执行措施。
第五条人民法院决定受理执行案件的，应当在向被执行人发出执行通知书的同时一并送达《申报财产通知书》和《申报财产表》，责令被执行人在收到通知书之日起5 日内申报下列财产：（一）现金、银行存款、有价证券；（二）土地使用权、房屋等不动产；（三）交通运输工具、机器设备、产品、原材料等动产；（四）债权、股权、知识产权等财产权利；（五）预期可得收益；（六）其他财产。
第六条在执行期间，被执行人在首次申报财产后有新增加财产的，除首次申报的财产能够完全履行生效法律文书确定的债务外，应当自取得该财产之日起3 日内向人民法院补充申报。
第七条被执行人为法人或其他组织，申报无财产可供执行或申报财产明显不足的，应在申报时向人民法院提交企业注册资金到位资料、工商年审报表、纳税报表以及财务帐册等资料。
第八条被执行人申报无财产可供执行，申请执行人又不能提供被执行人财产线索的，或者申报的财产不足以清偿生效法律文书确定的债务的，人民法院应当依法采取下列执行措施：（一）在被执行人所在地房产管理部门、国土资源管理部门查询被执行人所有的房产、土地使用权情况；（二）在被执行人所在地工商管理部门查询被执行人开办企业及投资情况；（三）在被执行人所在地车辆或船舶管理部门查询被执行人所有的车辆或船舶情况；（四）被执行人为法人或其他组织的，在被执行人设立基本帐户的开户银行查询资金情况；（五）被执行人为自然人的，到被执行人所在地的城市居民委员会或农村村民委员会了解被执行人的财产状况；（六）根据案件的具体情况，决定搜查被执行人的住所或财产隐匿地。