物业招标采购管理制度及实施细则(修订)
物业招投标采购管理制度及实施细则(修订)
物业招标采购管理制度及实施细则(修订)一、总则本细则不涉及商业公司及物业公司日常办公用品、固定资产及保洁用品的采购（由集团总经办另行规定），只涉及物业公司工程日常维修耗材及工程类、服务类招标及采购的有关实施细则。
（一）工程日常维修耗材指物业公司为了维修而消耗很频繁的配件类产品，包括但不限于以下产品：1.灯类（灯管、节能灯、插拔灯、日光灯等）2.电器小配件（开关、插座、插头、白面板、镇流器、启辉器等）3.电线（视频线、网线、电话线、铜线、馈线等）4.PVC/塑料材料（PVC 管、PVC 接口、PVC 线槽、塑料管等）5.胶类（密封胶、玻璃胶等）6.小工具（钳子、钻头、手电、锯片等五金工具）7.仪表类（水表、压力表等）8.安装其他类（弯头、球阀、电池、闭门器、挂锁等）9.土建类（沙子、水泥、石子、石膏板/线、油漆、涂料、腻子粉、龙骨等）10.常用杂品（编织袋、生胶带、扎带、胶带、胶布、手套、梯子等）（二）工程类、服务类招标指物业公司通过合约关系寻找合格专业公司来完成物业服务的行为包括但不限于以下内容：1.保洁服务2.保安服务3.洗衣服务4.零星的土建/装饰5.防水工程6.消防维保/检测7.工服/工鞋/工袜8.印刷品9.标识制作10.通讯设备11.石材养护12.外墙清洗13.虫控消杀14.垃圾清运15.生化池/隔油池清淘16.空调维修、保养（质保期结束后）17.电梯维修、保养（质保期结束后）18.其他设备的维修、保养（质保期结束后）19.大型维修工具二、部门分工（一）地产招标采购部：负责候选供应商的报名、初选、组织考察、组织考评、组织合格供应商的入选评；合格供应商的评价及调整等。
（二）物业公司：参与候选供应商初选、考察、考评、入选评定；根据不同耗材（工程日常维修耗材类）编制损换率；编制下月度耗材需求计划；按需领用耗材；编制本月度耗材实际使用报表；提出工程或服务类需求计划；耗材及工程、服务使用后评估报告、建立耗材物资仓库、耗材物资仓库日常管理、耗材物资入库、出库、配合有关部门对仓库盘存；（三）地产审计监察部：监督候选供应商的考察、考评、入选；物资仓库管理抽查审计；物资领用、使用情况的抽查审计；物资入库、出库抽查审计；仓库盘存的监督；招标过程的监督；合格供应商评价、调整的监督；对违反制度或损坏公司利益的调查及处罚。
招标物业管理制度
第一章总则第一条为加强物业管理招标工作，规范招标程序，提高物业管理水平，保障业主权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本地区实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于本地区物业管理招标活动的组织实施和管理。
第三条物业管理招标应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，确保招标活动的合法、合规、高效。
第四条建立健全招标监督机制，加强对招标活动的监督检查，确保招标活动顺利进行。
第二章招标范围和条件第五条招标范围：（一）住宅小区、写字楼、商业综合体等物业管理项目；（二）物业管理服务合同到期或者物业管理服务质量不达标的物业管理项目；（三）其他需要招标的物业管理项目。
第六条招标条件：（一）招标人具备合法的物业管理资质；（二）招标项目符合国家和地方有关法律法规的规定；（三）招标项目具备完善的物业管理方案和资金保障；（四）招标人具备招标所需的招标条件，包括但不限于招标公告、招标文件、评标办法等。
第三章招标程序第七条招标公告：（一）招标人应当在招标前至少发布一次招标公告，公告内容包括招标项目的基本情况、招标条件、投标截止时间、投标地点等；（二）招标公告应当在公开发行的报纸、网站等媒体上刊登，并在招标人办公地点、项目现场张贴。
第八条投标报名：（一）投标人应当在招标公告规定的报名时间内，向招标人提交投标文件；（二）投标文件应当包括投标申请书、企业法人营业执照、资质证书、相关业绩证明等材料。
第九条评标办法：（一）招标人应当根据招标项目的特点，制定评标办法，评标办法应当包括评标标准、评标程序、评标委员会组成等；（二）评标委员会由招标人代表、技术专家、法律专家等组成，评标委员会人数应当为单数。
第十条评标：（一）评标委员会对投标文件进行审查，对符合招标条件的投标文件进行评审；（二）评标委员会根据评标办法对投标文件进行综合评价，确定中标候选人。
第十一条中标：（一）招标人应当根据评标委员会的评审结果，确定中标候选人；（二）中标候选人应当具备以下条件：1. 符合招标条件；2. 评标得分最高；3. 投标文件符合评标办法的要求。
物业管理公司招标管理制度
第一章总则第一条为了规范物业管理公司招标活动，提高物业管理水平，保障业主合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》及相关法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于物业管理公司招标活动的全过程，包括招标、投标、开标、评标、中标、合同签订等环节。
第三条物业管理公司招标活动应遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。
第二章招标第四条物业管理公司招标活动由招标人负责组织实施。
第五条招标人应具备以下条件：（一）具备法人资格，具有独立承担民事责任的能力；（二）有符合招标项目要求的物业管理资质；（三）具有良好的商业信誉和业绩；（四）有健全的组织机构和管理制度。
第六条招标人应根据招标项目的具体情况，确定招标方式、招标范围、招标文件内容等。
第七条招标文件应包括以下内容：（一）招标公告；（二）招标文件；（三）投标须知；（四）投标文件格式；（五）评标办法；（六）合同范本。
第八条招标公告应在法定媒体上发布，公布招标项目的基本情况、招标文件获取方式、投标截止时间、开标时间等。
第三章投标第九条投标人应具备以下条件：（一）具备法人资格，具有独立承担民事责任的能力；（二）有符合招标项目要求的物业管理资质；（三）具有良好的商业信誉和业绩；（四）有健全的组织机构和管理制度。
第十条投标人应按照招标文件的要求，编制投标文件，并在投标截止时间前提交。
第十一条投标文件应包括以下内容：（一）投标函；（二）法定代表人身份证明或授权委托书；（三）企业法人营业执照副本；（四）物业管理资质证书；（五）企业信用报告；（六）项目实施计划；（七）报价单；（八）其他相关材料。
第十二条投标人应在投标截止时间前，将投标文件密封并递交至招标人指定的地点。
第四章开标、评标和中标第十三条招标人应在规定的时间和地点组织开标，对投标文件进行形式审查。
第十四条评标委员会应由招标人、行业专家、业主代表等组成，负责对投标文件进行评审。
第十五条评标委员会应根据招标文件的要求，对投标文件进行综合评审，确定中标候选人。
物业采购招标管理办法
第一章总则第一条为规范物业管理采购行为，提高采购效率，确保采购质量，保障业主权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》等相关法律法规，结合物业管理实际，制定本办法。
第二条本办法适用于物业管理区域内所有采购活动，包括但不限于设备、材料、服务、工程等。
第三条物业管理采购应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，严格执行国家有关招标投标和政府采购的法律法规。
第四条物业服务企业应当建立健全采购管理制度，加强对采购活动的监督和管理。
第二章采购范围和方式第五条物业管理采购范围：（一）物业服务企业为履行物业管理服务职责所需的设备、材料、服务、工程等；（二）物业服务企业为改善和提高物业管理服务质量所需的设备、材料、服务、工程等；（三）物业服务企业为保障业主权益所需的设备、材料、服务、工程等。
第六条物业管理采购方式：（一）公开招标：适用于采购金额较大、市场竞争充分、采购需求较为明确的采购项目；（二）邀请招标：适用于采购金额较大、市场供应有限、采购需求较为明确的采购项目；（三）竞争性谈判：适用于采购需求较为复杂、技术难度较高、市场竞争不充分的采购项目；（四）询价：适用于采购金额较小、采购需求简单、市场竞争不充分的采购项目；（五）单一来源采购：适用于具有特殊性、唯一性或者采购时间紧迫的采购项目。
第七条采购方式的选择应当根据采购项目的具体情况，按照法律法规和本办法的规定进行。
第三章采购程序第八条采购需求提出：（一）物业服务企业根据采购需求，编制采购计划，明确采购项目、采购方式、采购预算等；（二）物业服务企业将采购计划报送业主委员会或者物业管理委员会审核。
第九条采购方案制定：（一）物业服务企业根据采购计划，制定采购方案，包括采购方式、招标文件编制、评标标准、开标时间、评标委员会组成等；（二）物业服务企业将采购方案报送业主委员会或者物业管理委员会审核。
第十条招标公告和邀请函：（一）物业服务企业根据采购方案，在规定的媒体上发布招标公告或者邀请函；（二）招标公告或者邀请函应当包括采购项目的基本信息、采购方式、投标截止时间、联系方式等。
物业管理招标管理制度
一、总则第一条为规范物业管理招标工作，提高物业管理服务质量，保障业主的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本地区实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于本地区物业管理招标活动，包括物业管理项目的公开招标、邀请招标和竞争性谈判等。
第三条物业管理招标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
二、招标范围和条件第四条招标范围：物业管理项目的招标范围包括住宅小区、商业楼宇、办公楼、公共设施等物业管理项目。
第五条招标条件：（一）招标人应当具备物业管理企业资质，具备相应的物业管理经验和管理能力；（二）招标人应当具备合法有效的营业执照和税务登记证；（三）招标人应当具备良好的信誉和业绩，无重大违法违规行为；（四）招标人应当具备相应的物业管理资金和人员配备。
三、招标程序第六条招标公告：招标人应当通过政府指定的招标公告媒体发布招标公告，明确招标项目的名称、规模、投标要求、投标截止时间、投标保证金等信息。
第七条投标报名：投标人应当在规定时间内报名，提交相关资料，包括企业法人营业执照、资质证书、业绩证明、信誉证明等。
第八条资格审查：招标人应当对投标人的资格进行审查，确保投标人符合招标条件。
第九条投标文件编制：投标人应当按照招标文件要求编制投标文件，包括投标报价、服务方案、项目管理团队等。
第十条开标：招标人应当组织开标会议，公开开标，对投标文件进行评审。
第十一条评标：评标委员会应当按照招标文件要求，对投标文件进行评审，提出评标报告。
第十二条中标通知书：招标人应当在中标通知书发出前，与中标人签订书面合同。
四、监督管理第十三条招标人应当加强对招标活动的监督管理，确保招标活动的合法性、合规性。
第十四条招标人应当建立健全招标档案，对招标活动全过程进行记录和保存。
第十五条任何单位和个人不得以任何形式干预招标活动，违反规定的，依法予以处理。
五、附则第十六条本制度由XX物业管理协会负责解释。
第十七条本制度自发布之日起施行。
物业公司采购管理制度
物业公司采购管理制度第一章总则第一条为了规范物业公司的采购管理，提高采购工作效率和质量，制定本制度。
第二条本制度适用于物业公司的所有采购活动。
第三条物业公司的采购管理应当遵循公正、公开、透明、廉洁的原则。
第四条物业公司的采购管理应当遵循经济效益最大化的原则。
第五条物业公司的采购管理应当遵循风险控制和合规经营的原则。
第六条物业公司的采购管理应当遵循便捷、高效、便于管理的原则。
第七条物业公司的采购管理机构应当健全，负责制定和执行公司的采购策略和规划。
第八条物业公司应当建立健全的供应商数据库，不断优化供应商管理。
第二章采购管理的组织结构第九条物业公司的采购管理机构包括采购部门和采购委员会。
第十条采购部门为公司的采购管理工作负责，负责组织实施公司的采购计划。
第十一条采购委员会为公司的最高决策机构，负责审批公司的重大采购项目。
第十二条采购部门的主要职责包括：负责制定公司的采购策略和规划；组织实施采购计划；管理供应商关系；监督并评估采购绩效等。
第十三条采购委员会的主要职责包括：审批公司的重大采购项目；审核和决定公司的采购策略和规划；监督和评价公司的采购管理工作等。
第三章采购管理的基本原则第十四条物业公司的采购管理应当遵循公平竞争原则，不得歧视任何供应商。
第十五条物业公司的采购管理应当遵循透明原则，不得有任何违规操作。
第十六条物业公司的采购管理应当遵循廉洁原则，不得参与任何形式的腐败行为。
第十七条物业公司的采购管理应当遵循保密原则，不得泄露公司的商业机密。
第十八条物业公司的采购管理应当遵循合理采购原则，确保采购品质符合公司要求。
第十九条物业公司的采购管理应当遵循持续改进原则，不断优化采购流程和方法。
第四章采购管理的流程和方法第二十条物业公司的采购管理流程主要包括：需求调研、采购计划、招标采购、合同签订、供货验收、支付结算和绩效评估等环节。
第二十一条需求调研是采购管理的第一步，要充分了解和分析公司的需求，确定采购计划的具体内容。
物业服务招标采购规定
第一章总则第一条为了规范物业服务招标采购行为，提高物业服务质量和水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于物业服务项目的招标采购活动，包括住宅小区、写字楼、商场、工业园区等物业管理项目的招标采购。
第三条物业服务招标采购应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，确保招标采购活动的合法性和有效性。
第二章招标条件第四条物业服务招标采购项目应当具备以下条件：（一）项目已取得土地使用权、规划许可证、施工许可证等相关手续；（二）项目已完成规划设计，并取得相关审批部门批准；（三）项目已具备物业管理条件，包括物业管理区域划分、物业管理设施设备等；（四）项目业主委员会已成立，并同意进行物业服务招标采购。
第五条物业服务招标采购项目不得低于以下规模：（一）住宅小区：占地面积超过2万平方米；（二）写字楼、商场：建筑面积超过1万平方米；（三）工业园区：占地面积超过5万平方米。
第三章招标方式第六条物业服务招标采购方式分为公开招标、邀请招标和竞争性谈判三种。
第七条公开招标是指招标人通过公告或者媒体发布招标信息，邀请符合资格条件的物业服务企业参与投标。
第八条邀请招标是指招标人根据项目特点，邀请一定数量的物业服务企业参与投标。
第九条竞争性谈判是指招标人邀请符合资格条件的物业服务企业，就物业服务方案、服务价格、服务质量等进行谈判。
第四章招标文件第十条招标文件应当包括以下内容：（一）招标公告或者邀请书；（二）投标人须知；（三）投标文件格式；（四）物业服务合同范本；（五）项目概况及要求；（六）评标办法及标准；（七）其他需要说明的事项。
第十一条招标文件应当明确投标人的资格条件、投标文件要求、评标办法及标准、合同签订等事项。
第五章投标第十二条投标人应当具备以下条件：（一）具有独立法人资格；（二）具备物业服务资质；（三）具有良好的商业信誉和业绩；（四）具备履行合同的能力；（五）符合招标文件规定的其他条件。
物业采购招标管理规定
第一章总则第一条为规范物业管理招标投标行为，维护招标投标双方的合法权益，提高物业管理水平，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国物业管理条例》等相关法律法规，结合本物业实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用于本物业管理区域内所有物业管理项目的招标投标活动。
第三条物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条本规定由物业管理委员会负责解释。
第二章招标投标条件第五条招标人应当具备以下条件：（一）具有物业管理资质的企业或者个体工商户；（二）具备承担物业管理项目的资金、技术、人才等条件；（三）遵守国家法律法规，具有良好的社会信誉。
第六条投标人应当具备以下条件：（一）具备物业管理资质的企业或者个体工商户；（二）具备承担物业管理项目的资金、技术、人才等条件；（三）遵守国家法律法规，具有良好的社会信誉。
第七条招标人可以要求投标人提供以下材料：（一）企业法人营业执照；（二）物业管理资质证书；（三）相关项目经验证明；（四）企业财务报表；（五）其他相关证明材料。
第三章招标投标程序第八条招标人应当按照以下程序进行招标：（一）编制招标文件；（二）发布招标公告；（三）组织资格审查；（四）组织投标；（五）开标、评标、定标；（六）签订合同。
第九条招标公告应当包括以下内容：（一）招标项目名称；（二）招标项目基本情况；（三）招标范围；（四）投标资格要求；（五）招标文件获取方式；（六）投标截止时间；（七）开标时间及地点；（八）联系方式。
第十条投标人应当按照招标公告的要求，在规定的时间内提交投标文件。
第十一条开标、评标、定标应当公开进行，由招标人组织成立评标委员会负责。
第十二条评标委员会应当根据招标文件的要求，对投标文件进行评审，确定中标人。
第十三条招标人应当在中标通知书发出之日起30日内与中标人签订合同。
第四章招标投标监督第十四条物业管理委员会应当对招标投标活动进行监督，确保招标投标活动的公开、公平、公正。
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物业招标采购管理制度及
实施细则(修订)
一、总则
本细则不涉及商业公司及物业公司日常办公用品、固定资产及保洁用品的采购（由集团总经办另行规定），只涉及物业公司工程日常维修耗材及工程类、服务类招标及采购的有关实施细则。
（一）工程日常维修耗材指物业公司为了维修而消耗很频繁的配件类产品，包括但不限于以下产品：
1.灯类（灯管、节能灯、插拔灯、日光灯等）
2.电器小配件（开关、插座、插头、白面板、镇流器、启辉器等）
3.电线（视频线、网线、电话线、铜线、馈线等）
4.PVC/塑料材料（PVC 管、PVC 接口、PVC 线槽、塑料管等）
5.胶类（密封胶、玻璃胶等）
6.小工具（钳子、钻头、手电、锯片等五金工具）
7.仪表类（水表、压力表等）
8.安装其他类（弯头、球阀、电池、闭门器、挂锁等）
9.土建类（沙子、水泥、石子、石膏板/线、油漆、涂料、
腻子粉、龙骨等）
10.常用杂品（编织袋、生胶带、扎带、胶带、胶布、手套、梯子等）
（二）工程类、服务类招标指物业公司通过合约关系寻找合格专业公司来完成物业服务的行为包括但不限于以下内容：
1.保洁服务
2.保安服务
3.洗衣服务
4.零星的土建/装饰
5.防水工程
6.消防维保/检测
7.工服/工鞋/工袜
8.印刷品
9.标识制作
10.通讯设备
11.石材养护
12.外墙清洗
13.虫控消杀
14.垃圾清运
15.生化池/隔油池清淘
16.空调维修、保养（质保期结束后）
17.电梯维修、保养（质保期结束后）
18.其他设备的维修、保养（质保期结束后）
19.大型维修工具
二、部门分工
（一）地产招标采购部：负责候选供应商的报名、初选、组织考察、组织考评、组织合格供应商的入选评；合格供应商的评价及调整等。
（二）物业公司：参与候选供应商初选、考察、考评、入选评定；根据不同耗材（工程日常维修耗材类）编制损换率；编制下月度耗材需求计划；按需领用耗材；编制本月度耗材实际使用报表；提出工程或服务类需求计划；耗材及工程、服务使用后评估报告、建立耗材物资仓库、耗材物资仓库日常管理、耗材物资入库、出库、配合有关部门对仓库盘存；
（三）地产审计监察部：监督候选供应商的考察、考评、入选；物资仓库管理抽查审计；物资领用、使用情况的抽查审计；物资入库、出库抽查审计；仓库盘存的监督；招标过程的监督；合格供应商评价、调整的监督；对违反制度或损坏公司利益的调查及处罚。
（四）地产财务部：会同集团总经办、审计监察部对仓库进
行不定期盘存。
三、合格供应商管理
（一）物业日常维修耗材和工程类、服务类的采购或招标施行合格供应商名单制，采购或招标只能在合格供应商名单中选择，原则上每项采购或招标的合格供应商不能少于3家，每半年需对合格供应商进行考评、调整，“去劣存优”。
（二）合格供应商的报名、初选、考察、考评、入选等由地产招标采购部组织，会同物业公司、地产审计监察部共同进行。
合格供应商名单的入选评定及半年考评、调整由以上部门协商一致产生，地产审计监察部进行过程监督，不参与具体考评。
（三）为了降低采购成本在确定物业日常维修耗材合格供应商过程中应安排供应商提供产品目录及优惠后的价格，物业公司应调查市场合理价格，商谈后作为以后采购、供货的价格。
此价格在每一季度末调整一次。
（三）在初选、入选及半年考评阶段对合格供应商的考评都应是多维度的，包括服务态度、内部管理、资金能力、报价合理性、响应程度、有无提供仿冒产品、合同执行力、市场口碑等等。
为了保证客观性考评应量化。
四、招标采购管理
（一）每月月末物业公司应参考本月用量及损换率编制下月
《工程维修耗材需求计划表》并按流程报批。
《工程或服务类需求计划表》应在计划使用时间提前至少10天按流程报批，以避免招标、采购的仓促性。
（二）物业工程日常维修耗材由物业公司招采人员根据批准的下月度《工程维修耗材需求计划表》（物业人员提供该表前应先与仓库保管员就计划用量与仓库库存量进行过梳理）在合格供应商处采购。
原则上同质、同品牌的采购价格最低的。
审计监察部不定期对实际供应商及实际采购价格的合理性进行抽查审计。
除了急需物资外一般在每月10日前采购，下月10日前付款。
（三）工程类、服务类招标
1.工程类、服务类需按照集团有关招标制度通过招标流程确定合作单位，在合格供应商中选择，根据金额大小采用邀标、议标或招标方式。
由物业公司招采人员根据批准的《工程或服务类需求计划表》组织进行。
2.采购、招标过程中物业公司招采人员应及时向审计监察部告知招采进度。
审计监察部根据情况派员监督招采过程。
3.定标、合同
（1）招标金额在2万（含）以下的可以邀标、议标方式进行，一般合理低价中标。
定标、合同由物业总经理或其他经授权的人批准。
（2）招标金额在2万以上的按公开招标流程（需招标文件、开标、评标等环节）进行，定标、合同由集团总经理批准。
（3）工程日常维修耗材每批次采购金额3000元（含）以下的由物业总经理批准。
3000元以上由集团总经理批准。
五、日常维修耗材的入库管理
（一）日常维修耗材仓库的日常管理由物业公司负责。
在物资入库时除对物资进行数量检查外还应进行符合性检查（型号、规格是否符合要求）。
（二）入库时，入库单据记载的信息应和实际物资一致。
入库单据应装订成册不得有损毁、遗失情况。
（三）物资入库后应分类存放整齐，不得有乱推乱放、损毁、遗失情况。
（四）为了保证维修的及时性，对易损的物资应保证一定量的库存以备用。
具体由物业公司提交清单。
六、日常维修耗材的出库管理
（一）每季度物业公司应根据上一季度日常维修耗材不同种类（如灯管、启辉器、龙头等）实际的易损度编制《损换率表》，不能编制损换率（如水泥、河沙等）的应编制《季度用量控制表》，作为领用数量的控制依据，即：每季度实际领用总量不能高于《季度用量控制表》及按损换率计算的总量。
商业人力行政部会同审
计监察部对其合理性进行抽检。
（二）物业公司工程部领用物资时需提交经物业工程经理批准的《物资领用申请单》（名称、规格、数量、时间等）及《工程维修耗材需求计划表》。
（三）仓库管理人员发货时应做好登记工作，做到账实一致，保留《物资领用申请单》原件。
每月每类耗材出库量如有超过月度《工程维修耗材需求计划表》的需物业总经理批准，并报审计监察部备案。
七、日常维修耗材的盘存
（一）仓库管理人员应做到每日清点、每月盘存，始终做到账实一致。
杜绝物资的损毁、遗失。
（二）集团财务部会同集团总经办不定期对物业仓库进行盘存，审计监察部全程监督。
(五、六、七条需参照仓库管理制度执行)
八、本细则自公布之日起执行，由审计监察部及集团总经办共同解释。