房地产开发企业成本核算会计实务
房地产企业会计实务中存在的问题及其对策
会计实务：房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法
房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法一、不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000 平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000 万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000 平方米，建筑面积15000 平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000 平方米，建筑面积 16000 平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100 平方米、建筑面积的 500 平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600 万元＝公寓占地面积6000 平方米 x（项目支付土地出让金总额 1000 万元 ÷ 项目总占地面积10000 平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。
公寓总占地面积6000 平方米，其中不可售面积的游泳也占地100 平方米，应负担土地出让金计算方法如下：不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100 平方米 x（项目支付土地出让金总额1000 万元 ÷ 项目总占地面积10000 平方米）。
房地产企业资料会计实务(pdf 195页)
第一部分 房地产开发生产流程
(4)项目设计是房地产开发的第四步，也是Biblioteka 系到项目是否符合市场需要 的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大 的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设 计3个具体步骤。
方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建 筑结构、环境关系等方面的设计要求。
第一部分 房地产开发生产流程
(6)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及 拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的 资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地 产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商 需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措 的资金数量，再通过各种融资方案的选择，确定合理的融 资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本 上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业 活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大 幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热 的房地产投资起到了一定抑制作用。
第一部分 房地产开发生产流程
(3)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目 开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开 发正式启动的第一步。我国原来规定可以有划拨 和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多；冲 击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种 情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通 过出让获得。但在实际上，从原土地使用者(即原 来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是 主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使 用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取 《房地产开发项目手册》。
关于房地产开发企业代收费用的会计及税收处理【会计实务经验之谈】
关于房地产开发企业代收费用的会计及税收处理【会计实务经验之谈】房地产开发企业对房地产项目开发经营过程中，在销售开发产品时经常代有关部门和单位收取一些价外费用，如水、电、气初装费等，还有代政府收取的大配套费、人防费、白蚁费、基金等规费。
这些收费中有是全额上缴给相关部门，有的是部分结缴到相关单位。
而这些费用怎样核算？怎样缴纳相关的营业税、所得税和土地增值税等税款涉及的政策较多，业务较为复杂。
对此，笔者从会计核算记及涉税处理的角度来分析处理相关问题。
一、会计核算规定房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。
在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。
这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。
可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。
（一）开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。
它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。
开发产品成本按其用途，可分为以下四类：1.土地开发成本土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。
2.房屋开发成本房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4.代建工程开发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。
(财务会计)房地产会计税务实务
税法规定，房产税的征税对象是房屋。
企业自用房产依照房产原值一次减除10％至％30后的余值按1.2％的税率计算缴纳。
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。
一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。
这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。
根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。
与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。
由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
”关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。
关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。
二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。
房地产会计实务操作
房地产会计实务操作引言房地产行业作为一个重要的经济领域，对于会计实务操作的要求也较高。
本文将重点讨论房地产会计实务操作的相关内容，包括房地产成本核算、收入确认、资产减值、租赁和融资等方面。
一、房地产成本核算房地产企业的成本核算主要包括房地产开发成本、土地使用权出让金、建筑物及相关工程安装工程费、所得税以及其他建筑物及土地相关的费用。
具体来说，房地产企业需要按照《企业会计准则》和相关法规的要求，将房地产开发成本按照工程完工百分比法进行核算，同时还要合理地分摊土地使用权出让金和其他相关费用。
在成本核算过程中，还需要关注资产减值的处理。
二、收入确认房地产企业的收入确认主要包括房地产销售收入和房地产租赁收入。
对于房地产销售收入的确认，通常采用完工百分比法或按照合同阶段来确认收入。
在确认房地产销售收入时，还需要将销售成本和已发生的销售费用相应地计入成本，并计提存货跌价准备。
对于房地产租赁收入的确认，主要参考《企业会计准则》和《合同计算租赁收入准则》，将租赁收入按照租赁合同约定的计算基础和计算方法确认。
三、资产减值在房地产行业中，资产减值的问题一直备受关注。
对于持有长期股权投资的公司，应根据公允价值变动或资产可收回金额的变动，对相关长期股权投资进行减值测试。
对于房地产公司的房地产及在建工程，应根据企业会计准则的规定，定期进行减值测试，如发现存在减值迹象，应及时计提相应减值准备。
四、租赁房地产租赁在房地产行业中占据重要地位。
根据《企业会计准则》和《合同计算租赁收入准则》，房地产租赁相关的会计实务操作主要包括确定租赁合同类型、租赁收入和租赁成本的确认、租赁支付的分期计提等。
对于经营性租赁，房地产企业在确认租赁收入时，还需要根据净回报率确定是否进行准租金的确认。
五、融资房地产行业的项目往往需要巨额资金的支持。
对于房地产企业融资相关的会计实务操作，主要包括融资成本的确认、融资费用的摊销以及相关准备计提等。
在确认融资成本时，需要对借款利息和其他相关费用进行合理的摊销，以反映融资成本的实际支出情况。
房地产会计实务及纳税详解
房地产会计实务及纳税详解第一篇房地产会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的治理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节操纵各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直截了当计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
四、代建工程开发成本指房地产开发企业同意托付单位的托付，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采纳批租方式取得土地的批租地价。
二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平坦等费用。
三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场治理机构人职员资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销等。
房地产开发企业成本核算及会计处理
房地产开发企业成本核算及会计处理房地产开发企业的建账:房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权，房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业。
它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费、前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费、道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。
为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”等总账和明细账。
房地产开发企业自行开发房地产的会计处理:房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。
企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品－－-出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。
出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品－－-出租产品”科目。
企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。
期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。
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房地产开发企业成本核算会计实务
开发成本（一）土地征用及拆迁补偿费（二）前期工程费
（三）整体建筑安装工程（四）基础设施费
（五）公用配套设施
（六）开发间接费用
（一）土地征用及拆迁补偿费
1.土地出让金项目支付的土地出让金、土地开发费、土地使用费、土地变更用途和超面积补交的地价。
2.土地整
治费
大市政配套费及其它土地整治费用
3.土地转
让费
土地转让费及转让、变更登记等手续费
4.拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、回迁房建造支出等。
5.土地税
费
缴纳的契税、耕地占用税、土地闲置费、土地变更用途的费用支出等（二）前期工程费
1.咨询评估费可行性研究费；公证费及规划、交通、环境评估费和市场调研费及委托其它公司所支付的咨询服务费用
2.勘探、设计费
规划设计费方案招标费、规划设计模型制作费、方案设计费、初步设计费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、环境施工图设计费
施工图
设计费
主体工程施工图设计费、修改设计费、施工图审查费等
勘测丈量费包括初勘、详勘等。
主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
其他设
计费
临时道路的设计，临时用电的规划设计、临时围板设计费3.报批报建费
政府报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金（或墙改专项基金）、价格调节基金、劳保基金、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费及其它报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、住房转让手续费等。
增容费包括水、电、煤气、热力等增容费
（六）开发间接费
1.资本化利息为房地产开发借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入
2.物业完善费按有关规定应付的物业前期开办费、其他专项基金等。
委托物业代管已竣工房屋的物业费、水电费
3.后期维修费工程竣工验收后由开发商承担的各项维修费用
4.工资现场管理部门人员的工资、奖金、津贴
5.福利费现场管理部门人员工资总额的一定比例14%提取的职工福利费及1.5%的职工教育费
6.办公费现场管理部门人员办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议等费用
7.差旅费现场管理部门人员差旅费
8.交通费现场管理部门人员交通费
9.业务招待费现场管理部门人员业务招待费
10.通讯费
11.折旧费为项目开发使用的固定资产提取的折旧费
12.水电费现场管理部门人员耗用的水电费
13.租赁费为开发房地产项目而租用的办公室租赁费
（一）“开发成本”账户
核算房地产开发过程中所发生的各项费用，该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。
如：开发成本—房屋开发
开发成本—土地开发
★“土地开发”、“土地征用及拆迁补偿费”
1.单独核算土地的开发成本；
2.土地开发费用直接计入房屋开发成本；
第一种情况是：原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。
这种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本转入房屋开发成本。
会计分录如下：借：开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费
14. 3月15日拍得北京市海淀区太平庄路土地120.6亩（80404平方米），该地块已七通一平，土地出让金54674 7336元，出让金含城市基础设施配套费，应支付契税1640 2420.08元（546747336×3%），印花税273374元（546747336×0.5‰），土地出让金首付2733 73668元，7月15日前支付其余出让金。
借：开发成本—土地开发成本
—自用土地开发成本—土地征用及拆迁补偿费 56314 9756.10
管理费用—印花税27 3374
贷：应付账款—北京市土地资源局27337 3668
银行存款29004 9462.1
15. 3月20日与勘察设计院签订太平庄路项目勘察设计合同，合同金额320021.3元合同签订时支付设计费30%，96484.80元，取得勘查设计报告时支付223536.47元。
借：预付账款—勘察设计院96484.8
贷：银行存款96484.8
16. 3月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报，经监理和预算合同部审查签字同意，
（住宅区）（1-6号楼）—土地征用及拆迁
补偿费147362820.48
（7-10号楼）—土地征用及拆迁补偿费
239500490.40
（社区商业用房）—土地征用及拆迁补偿
费14363287.58
贷：开发成本—土地开发成—自用土地开
发成本—土地征用及拆迁补偿费 563149756.10
70.配套设施费用分配
面积125468 36076 32832 53360 3200
成本882677
.51
253797
.57
230975.
77
375391
.91
22512.
26
借：开发成本—房屋开发成本—商品房屋（商务写字楼）—基础设施253797.57 （住宅区）（1-6号楼）—基础设施 230975.77
（7-10号楼）—基础设施375391.91
（社区商业用房）—基础设施22512.26 贷：开发成本—房屋开发成本—配套设施882677.51
71.市政公共配套设施费分配
市政配套设施商务写字
楼
1-6号楼7-10号楼商业用房
面
积
125468 36076 32832 53360 3200
成
本
119000 34216.25 31139.48 50609.24 3035.04
借：开发成本—房屋开发成本—商品房屋
（商务写字楼）—公用配套设施34216.25
（住宅区）（1-6号楼）—公共配套设施31139.48
（7-10号楼）—公共配套设施 50609.24
（社区商业用房）—公共配套设施 3035.03
贷：开发成本—市政配套设施 119000
72.开发间接费用分配
间接费用商务写字楼1-6号楼7-10号楼商业用房
面
125468 36076 32832 53360 3200
积
成
12740612 3663327.05 3333916.00 5418425.86 324943.08
本
借：开发成本—房屋开发成本—商品房屋
（商务写字楼）—开发间接费用 3663327.05
（住宅区）（1-6号楼）—开发间接费用3333916.00
（7-10号楼）—开发间接费用5418425.87
（社区商业用房）—开发间接费用 324943.08
贷：开发间接费用 12740612
70.完工转入开发产品
商务写字楼成本明细账
借：开发产品—房屋开发—商品房屋（商务写字楼） 244821020.51
（住宅区）（1-6号楼） 200298556.69
（7-10号楼）314047118.22 （社区商业用房）16285873.95 贷：开发成本—房屋开发成本—商品房屋（商务写字楼）244821020.51 （住宅区）（1-6号楼） 200298556.69 （7-10号楼）314047118.22 （社区商业用房）16285873.95。