商业地产基础理论模型
商业房地产需求模型探讨
商 业 房 地 产 需 求模 型 探 讨
理论 研 讨
多的引入非公有制经济成分 ， 加大 发展民营体育企 业的力 度， 育一大批实力雄厚的 民营体育 企业或混合经济 的企 培
业， 把民间资金转化为 民间资本促进体育产业的发展。 最后
建立外 向型的体育产 业发展模式。 包括两个方面 ， 第一方面 投资资金的外向 ， 尽可能创造 和改善有利于体育产业发 展 的投资环境 ， 把引资作为发展初始阶段 的重要措施 ， 取更 争 多的外来投资 。 第二 方面 ， 消费市场的外 向。 以大 力发展 可 受欢迎 的以体育旅游 、 野营 、 生存训练、 岩、 攀 摩托 、 汽车 、 少
商业房地产需求模 型 探讨
文／ 宏 王
数民族体育为 内容 的体 育产业项 目。 利用这类 消费的可迁 摘要 ： 商业房 地 产在城 市 开 发建设 中占据 着相 当的 比重 。 移性 ， 将外地的消费能力融入本地消费市场。 消费市场的外 而 商业房 地 产一般 占据 城 市 中心 的位 置 ， 因此 ， 业房地 产 的 商 向， 既可以提高市场消费水平 ， 又可以带 来先进 的生活 方式 开 发建设 对于 改善 城市环境 起 着举足 轻重 的作 用。 文章 分析 了 和体育消费观念 ， 引导产生本地的体育消费群 体。 制 约 商 业 房 地 产 需 求 量 的 相 关 因 素 ， 对 商 业 房 地 产 需 求 模 型 并 ２ 发展西部体育产业与环境保护相结合 的体 育旅游 的 建 立 进 行 了探 讨 。 ． 西部地区 由于 自然状 况复杂多样 、 条件恶劣 ， 开发程度 关键词 ： 商业 房地 产 ； 求模 型 需 较低。 因此， 多山岭 、 许 河流 、 森林和草原多处 于原始状态或
商业地产定位模型
商业地产定位模型商业地产是指专门用于商业性质的建筑，如商场、写字楼、酒店、医院、超市等等。
在商业地产行业中，一个成功的项目定位至关重要。
一个好的定位可以为商业地产项目带来大量的客流量、稳定的收益和长期的市场地位。
因此，商业地产定位模型的创造和应用在商业地产行业中越来越受到关注。
商业地产定位模型是一个系统性的研究，旨在确定商业地产项目的定位，从而为项目的开发和运营提供战略指导。
这个模型涵盖了市场分析、竞争分析以及定位策略等方面。
下面我们来详细了解商业地产定位模型。
一、市场分析市场分析是指对消费者和市场进行分析。
消费者分析涉及到以目标用户为核心的调查研究，包括年龄、职业、收入、消费能力等方面，以了解这些目标消费者对商业项目的需求和偏好。
市场分析还包括了对市场规模、地理位置、市场状况、政策环境等多方面的调查研究。
通过市场研究的结果，我们可以发现潜在客户的需求和竞争对手的现状，从而找到行业和市场的机会和未来趋势。
这些市场研究结果有助于确定商业地产项目的适宜位置、项目规模、费用预算和市场占有率等。
二、竞争分析竞争分析是指对所有与自身商业地产项目有关的竞争对手进行分析。
竞争对手可以包括同一区域、同一功能和同一消费者群体的企业和商业地产项目。
竞争分析的目的是为了了解竞争对手的战略和市场表现，以便根据竞争形式不同制定不同的定位策略。
竞争分析的主要内容包括对结果的了解、竞争对手的优势分析、定位的优势制定、竞争对手的反应分析等。
通过这些研究结果，我们可以了解竞争对手的状况，并制定更为精准的商业地产项目发展策略，从而确保商业地产项目稳固发展。
三、定位策略定位策略是指在市场和竞争分析的基础上，为商业地产项目确定的定位方向。
定位策略涉及到品牌、市场、产品特色、功能等多个方面的选择。
针对不同的商业地产项目定位，我们可以制定不同的策略，如价格策略、服务策略、品牌策略、营销策略等。
在定位策略中，产品特色是重要的一点。
因为在稳定市场的过程中，产品特色和优异的服务品质能在客户心中留下深刻印象，从而塑造品牌形象和口碑，建立优质的客户群体。
房地产四象限模型解释
房地产四象限模型解释在房地产领域，一个重要的概念是“四象限模型”，它用来解释不同类型的房地产投资或发展项目的特点和潜力。
该模型将房地产项目按照风险和回报两个维度划分为四个象限，分别为核心、次核心、机会和边缘。
这四个象限分别代表着不同的投资风险和预期收益。
一、核心象限核心象限是指风险较低、回报相对稳定的投资项目。
这些项目通常位于繁华城市中心或主要商业区，拥有便利的交通、完善的基础设施和成熟的社区。
同时，核心象限的房地产项目也通常具有高品质的建筑、租户结构和稳定的租金收入。
这类投资项目适合稳健型投资者或长期持有者，其回报主要来自租金收益，而不是短期升值。
二、次核心象限次核心象限是介于核心和机会之间的投资项目。
这些项目通常位于城市的次要商业区或发展中的城市，具有一定的增值潜力。
次核心象限的房地产投资项目可能需要一些改造和提升，通过改善租户结构和更新建筑等手段来提高租金收入和资产价值。
这类项目的投资风险相对较低，收益也有一定的可预期性。
三、机会象限机会象限是高风险、高回报的投资项目。
这类项目位于发展中或边缘城市，拥有较高的增值潜力。
机会象限的房地产项目对投资者来说，需要较强的市场洞察力和风险承受能力。
这些项目可能涉及土地开发、重建或改造等较大规模的工程，投资回报主要来自于资产升值或销售利润。
尽管机会象限的投资风险较高，但合理的风险管理和精心策划可以带来丰厚的回报。
四、边缘象限边缘象限指的是市场风险极高、回报不确定的投资项目。
这些项目通常位于冷门或较为落后的地区，市场需求较弱。
边缘象限的房地产项目需要投资者具备强大的专业知识和经验，以及耐心和毅力。
这些项目可能需要长时间才能实现价值提升，投资者需要有充分的资源和远见来应对各种不确定性。
相对而言，边缘象限的投资项目可能面临较大的风险和挑战。
总结房地产四象限模型提供了一个有用的框架，用来评估和解释不同类型房地产项目的特点和潜力。
通过综合考虑风险和回报，投资者可以选择适合自己的投资策略和项目类型。
五力模型之恒大地产
2. 2010年的中甲冠军广州恒大足球队在升 入中超的第一个赛季即获得了冠军，创造了德 国的“凯泽斯劳滕神话”，大大的提高了恒大 地产在中国的知名度，几乎是家喻户晓。 在两会期间进行的一场亚冠联赛中，广州恒大 以5:1战胜韩国冠军全北现代。使得恒大地产 的声誉达到顶峰。（接下来就让我们看看恒大 的足球模式。）
恒大地产公司
—— —— 五力模型
小组成员及其任务 组长：马婷（现有竞争者分析 ） 周云星（销售情况和土地准备） 庄泽峰（经营模式） 蔡宝惜（供应商谈价能力） 丁昌泰（施工材料方面和产品设计方面） 许娜（施工单位和装修产品） 江琴（新进入者威胁和替代品威胁） 张烨（买方谈价能力和排版）
波特五力分析
销售情况
优势：增长速度为近几年来，中国房地产中最 快的一家企业，每年平均约增长50%。市场占 有率已经达到了1.36%，仅仅落后于房地产老 牌劲旅万科。 劣势：发展过快带来的资金链问题和财务安全 性问题较为突出，加之政府对房地产的调控加 剧，资金能否继续支持如此快的发展势头很难 预料，这就要看许老板的经营方式了。
第二：
恒大之所以能够快速发展，是恒大开发商业模式的 需要，简而言之是恒大“内力”决定的，而不是以 速度牺牲质量，也不是以速度牺牲长远发展。恒大 的核心竞争力就是滚动开发的商业模式以及自上而 下的高效执行力。恒大坚持从拿地到销售的时间控 制在6~8个月，实现投资周期最快的目标，保持快 速奔跑。恒大每次开盘，现场都是人山人海，因为 几乎每次开盘都会有让利动作，也是大家耳熟能详 的“开盘必特价，特价必升值”。据恒大内部人士 透露，许家印一个指令，一个小时内，上到黑龙江， 下到南海，瞬间传达并快速执行。
施工单位：
恒大的施工单位都是有国内一级资质
商业模式定义和理论
想深入去学习商业模式（Business Model）商业模式听得很多，谈得也很多，有时候别人给我讲做一个东西多么多么好的时候，我就自然的问他那个东东的商业模式，其实我想的最多的是赚钱的模式，可是赚钱的模式=商业模式吗？赚钱是一个很宽泛的动词，没有时间的概念，也没有机会成本的概念，所以是一种对商业模式很不成熟的认识,赚钱可以看作是策略层上一种商业逻辑的定义，而商业模式指的则是在公司战略层面上对商业逻辑（Business Logic）的定义。
到底什么是商业模式（Business Model），还是看看来自blog中文翻译专业的解释商业模式包含的要素十种商业模式评析至今，商业模式应该有两个概念：一个是大概念，即企业从事经营活动的所有方式、方法，也称经营模式。
如专业化和多元化，产业经营与资本经营，国内市场与国际市场等等，人们把这些统称为商业模式。
另一个是小概念，即商品流通模式。
所谓商业，它相对于工业、农业而言，商业模式，指商品从生产企业进入消费领域的方式。
商品的流通过程一般分为批发和零售两个环节。
因此商业模式又包括批发业模式和零售业模式本文所讲的商业模式，仅指作为小概念的商业模式，包括批发业模式和零售业模式。
作为小概念的商业模式，在我国目前至少有（包括跨国公司运作的）以下典型模式，如义乌模式（批发）、柯桥模式（批发）、太和模式（批发）、沃尔玛模式（零售）、国美模式（零售）、正泰模式（零售）、安利模式（零售）、阿里巴巴模式（零售）等等。
义乌模式：从买全国，卖全国; 到既买全国也买本地，既卖全国也卖全球四年前，我们曾为义乌小商品市场作过咨询，我带专家到义乌作过多次调研。
此后，我们与义乌一直保持联系，因其他咨询项目的需要，也多次到过义乌。
我对义乌的总结是，从买全国、卖全国，到既买全国也买本地，既卖全国，也卖全球。
义乌小商品市场（又称中国小商品城），以前所经营的商品主要是小商品，现在产品的范围越来越广，几乎是无所不有；以前是伪劣产品代名词，现在产品都是货真价实，其中不少是精品。
DCF和NPV、PE估值法、PB估值法、PEG估值法、EVEBITDA估值法的比较
DCF估值法Discounting cash flow,这是一种常见的估值法，指将项目或资产在生命期内将要产生的现金流折现，计算出当前价值的一种评估方法，通常适用于项目投资、商业地产估值等。
NPV 净现金值法公司估值方法是上市公司基本面分析的重要利器，在“基本面决定价值，价值决定价格”基本逻辑下，通过比较公司估值方法得出的公司理论股票价格与市场价格的差异，从而指导投资者具体投资行为。
公司估值方法主要分两大类，一类为相对估值法，特点是主要采用乘数方法，较为简便，如PE估值法、PB估值法、PEG估值法、EV/EBITDA估值法。
另一类为绝对估值法，特点是主要采用折现方法，较为复杂，如现金流量折现方法、期权定价方法等。
相对估值法与“五朵金花”相对估值法因其简单易懂，便于计算而被广泛使用。
但事实上每一种相对估值法都有其一定的应用范围，并不是适用于所有类型的上市公司。
目前，多种相对估值存在着被乱用和被滥用以及被浅薄化的情况，以下就以最为常用的PE法为例说明一二。
一般的理解，P/E值越低，公司越有投资价值。
因此在P/E值较低时介入，较高时抛出是比较符合投资逻辑的。
但事实上，由于认为2004年底“五朵金花”P/E值较低，公司具有投资价值而介入的投资者，目前“亏损累累”在所难免。
相反，“反P/E”法操作的投资者平均收益却颇丰，即在2001年底P/E值较高时介入“五朵金花”的投资者，在2004年底P/E值较低前抛出。
那么，原因何在？其实很简单，原因就在于PE法并不适用于“五朵金花”一类的具有强烈行业周期性的上市公司。
另一方面，大多数投资者只是关心PE值本身变化以及与历史值的比较，PE估值法的逻辑被严重浅薄化。
逻辑上，PE估值法下，绝对合理股价P=EPS? P/E；股价决定于EPS与合理P/E值的积。
在其它条件不变下，EPS预估成长率越高，合理P/E值就会越高，绝对合理股价就会出现上涨；高EPS成长股享有高的合理P/E? 低成长股享有低的合理P/E。
我国房地产行业的PEST模型分析
我国房地产行业的PEST模型分析班级：工商管理151、152班成员：焦娥肖、徐燕玲、王再强、张恒威、罗敏会、张晓曦、徐双双目录一、PEST分析简介 (3)二、我国房地产概况 (3)三、我国房地产的PEST模型分析 (5)（一）政治环境分析 (5)（二）经济环境分析 (10)（三）社会环境分析 (11)（四）技术环境分析 (11)四、总结 (13)一、PEST分析简介PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指一切影响行业和企业的宏观因素。
对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
政治环境包括一个国家的社会制度，执政党的性质，政府的方针、政策、法令等。
不同的国家有着不同的社会性质，不同的社会制度对组织活动有着不同的限制和要求。
即使社会制度不变的同一国家，在不同时期，由于执政党的不同，其政府的方针特点、政策倾向对组织活动的态度和影响也是不断变化的。
经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内容。
宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。
微观经济环境主要指企业所在地区或所服务地区的消费者的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素。
这些因素直接决定着企业目前及未来的市场大小。
社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、风俗习惯、审美观点、价值观念等。
文化水平会影响居民的需求层次；宗教信仰和风俗习惯会禁止或抵制某些活动的进行；价值观念会影响居民对组织目标、组织活动以及组织存在本身的认可与否；审美观点则会影响人们对组织活动内容、活动方式以及活动成果的态度。
技术环境除了要考察与企业所处领域的活动直接相关的技术手段的发展变化外，还应及时了解：⑴国家对科技开发的投资和支持重点；⑵该领域技术发展动态和研究开发费用总额；⑶技术转移和技术商品化速度；⑷专利及其保护情况，等等。
商业地产租金定价模型分析
商业地产租金定价模型分析商业地产是指用于商业、零售、餐饮和办公等商业用途的房地产物业。
在商业地产运营中，租金是重要的经济收入来源之一。
为了合理制定租金定价策略，商业地产经营者需要掌握一定的租金定价模型。
本文将分析常见的商业地产租金定价模型，帮助商业地产经营者制定科学合理的租金定价策略。
一、市场比较法市场比较法是商业地产租金定价中常用的一种方法。
该方法通过对市场上类似物业的租金水平进行对比，确定适当的租金水平。
具体操作中，可以通过收集市场上同类型商业地产的租金信息进行数据分析，找出平均租金水平、高租金水平和低租金水平，然后根据自身物业的特征和优势劣势进行调整。
市场比较法的优点是简单易行，参考性较大，但也存在数据收集不准确和不完整的问题。
二、成本法成本法是商业地产租金定价中另一种常用方法。
该方法主要根据物业的建设成本和运营成本来确定租金水平。
具体操作中，首先需要计算出物业的建设成本，包括土地成本、办公楼建设成本等；其次，需要对物业的运营成本进行评估，包括物业管理费、维护费用等。
最后，通过对建设成本和运营成本进行适当的折算和调整，确定物业的合理租金水平。
成本法的优点是能够全面考虑到物业的实际成本，但也存在不同计算方法和标准带来的差异性。
三、收益法收益法是商业地产租金定价中较为复杂但也是更为准确的一种方法。
该方法主要通过对物业产生的收益进行评估，确定适宜的租金水平。
具体操作中，首先需要估算物业的未来租金收入，并计算出年净租金收入；其次，需要考虑投资回收期、资本化率等指标，将净租金收入转化为建议租金水平。
收益法的优点是基于物业的现金流量进行定价，能够更准确地衡量物业价值，但也需要较为准确的租金收入和运营数据。
四、需求与供给法需求与供给法是商业地产租金定价中较为综合和灵活的一种方法。
该方法主要通过对市场的需求和供给情况进行分析，确定适宜的租金水平。
具体操作中，首先需要评估市场的需求情况，包括租户类型、租户偏好等；其次，需要分析市场的供给情况，包括竞争物业的数量、品质等。
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公式三:
多业态饱和指数=
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千人拥有商场面积
千人拥有商场面积也可以表述为人均拥有商场面积，是用来衡量城乡常住人口享有商业资源 多少的一项指标，也是评价商业物业规模及其饱和度一项指标
表达模型: 千人拥有商场面积= 各业态商场面积及商场总面积 千人
典型三业态 百货店 业态与人 口关系 千人拥有 商场面积 基础值 （㎡） 超市 人口 （万） 约50—60 Mall 可支撑面 积（万㎡） 约10 人口 可支撑面 人口 可支撑面 （万人） 积（万㎡） （万人） 积（万㎡） 约40—50 约3 约10—15 约1.5
可衡量性：细分的标准及 变量要明确，细分的市场 必须有类似的需求且能够 清晰的界定
可执行性:对于细分市 场及拟定业态，要能 够有效的组合商品与 服务，满足细分市场 需求
细分原则
可进入性;细分后的市 场要具有准入的可行性
有效性：细分后的市场要 有一定的消费规模、盈利 空间和市场前景
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目标市场选择
业态+定位+ 品牌
餐饮+文化+ 娱乐+休闲
理念+系统+ 规则
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商业地产“都市机能”
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改善城市“个性与美感”，提升城市形象
提升“地段价值”，促进“城市繁荣”
总体上增强“城市综合服务机能” 具有“购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游”等综合价值 对“建筑、制造、服务”等相关产业起到拉动作用 促进城市“商流、物流、资金流和信息流”的发展 吸引投资商，提高城市“融资与融物”的能力 促进城市充分就业 促进GDP与财政收入不断增长
城市综合指标分析
城市综合指标
城市消费指标 社会消费品零售总额 社会人均消费品零 售总额 社会消费品零售总 额增长率
指标类型 消费指标 存量指标 增量指标
城市存量指标 居民人均可支配收入 居民储蓄存款
城市增量指标 固定资产投资 房地产开发投资
企业利润、财政收 入
指标举例 社会消费品零售总额等 居民人居可支配收入、存款等 固定资产投资、房地产开发投 资
开始进入发展阶段；人均 GDP10000美元，家庭汽车 拥有率60％，才是成熟发展 阶段。
阶段一 原始形态
商业发展曲线
1100美元 2000美元 4400美元
阶段三 现代商业 综合商业形态满足多 种需求 Shopping Mall、大 型购物中心、专 卖店、精品店 2000-4400
8000以上美元 人均GDP
唐博 王小飞
商业地产基本概念
商业地产是以“商品卖场”为主要开发和经营 形态的（或主要形态之一）的不动产。
“商品卖场”为主要 形态 特性
“不动产”界定范畴
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商业地产范畴
侠义商业地产 零售店模式 例如：百货店、 超市、专业市场
商业地产
三大范畴
广义商业地产 零售店+多功能服务 例如：购物中心、
IRS——城市（或商圈）的饱和指数 C——城市（或商圈）的潜在客群数量 RE——城市（或商圈）每一客户平均购买额 RF——城市（或商圈）可比商场经营面积总和
公式二:
IRS=
城市（或商圈）可比商场销售总额 城市（或商圈）可比商场经营面积总和 城市（或商圈）可比物业销售总额 城市（或商圈）可比物业经营面积总和
细分标准
地域条件
细分变量
国家；地区（沿海、内地、东部、西部….)；城区（一线、二线、三线、 城市中心、郊区….);乡镇；农村（富裕、小康、贫困…);气候（寒带、 热带、潮湿、干燥、多雨…) 性别；年龄；代群；职业；收入家庭生活周期；教育；名族；宗教；国 家 个性（内向、外向….)；观念（传统、新潮…)；态度（积极、中立、消 极）；兴趣；偏好；感受；情感；动机 购买方式；购买数量；消费时间（季节、节日、白天、夜晚）；消费经 历（长久消费、短暂消费…);消费频率；消费习惯；消费所得（求得品 牌、质量、优惠、满足） 日用品消费；生活时尚品消费；综合与休闲消费 高层市场（高级官员、大型企业老总、影视明星…);中层市场（中级官 员、医生、公务员、白领….);下层市场（工人、农民、小职员…..) 职业状态；消费层次；生活倾向；行为追求
消费特征 现实消费（第一层次消费） 潜在消费（第二层次消费） 预期消费（第三层次消费）
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零售饱和指数IRS
零售饱和指数：是测定各城市（或商圈）商业物业单位面积产出的指标，用以衡量商 业物业的生产能力和经营效率，也用来评价各城市（或商圈）商业物业饱和程度
公式一:
IRS=
C X RE RF
二线线城市，一般 省会城市如天津、 重庆、武汉、杭州、 长沙、沈阳等
三线城市，一般地 四线城市，一般县 级市如芜湖、珠海、 级市如英德、红安、 东莞等 麻城等
城市
城市能量与市场准入
GDP（RMB：亿万）
发达型市场：3000亿元以上
3000
繁荣型市场：1500—3000亿元以下
1500
成长型市场：500—1500亿元以下
项目
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项目竞争态势
创新理论 『竞争态势模型』
正在开发的 竞争项目 正在经营的 典型商家 现有竞争项目 品牌资源与多功能 项目条件 潜在进入者 市场需求 多业态的市 场分流
投 资 市 场
招 市零 商 场售 市 消 场 费
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更多竞争考量法
波特模型
潜在竞争对 手
土地、建造商、 材料商
商圈的形成与发展
百货等购物 市中心区域 市中心区域 市中心区域
发展 阶段 市场 表现 经营模 式 经营业 态 赢利模 式 标志节 点
“投资产品”是以“盈利工具”为依托的，“投资产品”的收益也是“经营 商品或服务”收益的再分配。商业地产只有当其“商业盈利”实现时，“盈 利工具”和“投资产品”价值得以实现，“地产价值”最终得以显现。
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商业地产“产业要素”
商业地产
人气
+
物业
+
商品
+
功能
+
管理
商圈+口岸+需 求+竞争
选址+规划+ 规模
中学读书期 ——成长期、学习期 青春期
消费特征
养育消费期，消费意识萌生，消费主要取决于抚养人的消 费观念和消费能力 指导消费期，消费意识逐渐清晰，但缺乏消费能力，通常 在家长指导下消费，呈现青春消费、流行消费的特征 旺盛消费期，具有自主消费意识和一定的经济能力，呈现 多元消费、时尚消费、享乐消费的特征 成熟消费期，事业有成，生活稳定，具有较好的消费能力， 呈现享受消费、务实消费、健康消费 休养消费期，社会活动减少，消费支出下降，呈现休闲消 费、保健消费、务实消费的特征 赡养消费期，身体逐渐老化，消费意识下降，消费主要取 决于赡养人的消费观念和能力
人口统计 心里因素 行为特征
消费类别 社会阶层 生活方式
市场细分的运用
组合性
实际的市场细分中，通常不是按一个标准，而是同时 按几个标准来进行，这就是市场细分标准组合
没有哪一种细分标准是绝对有效和唯一不变的 会随着经济发展、年龄增长、收入提高、需求 增加变化而变化
动态性
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市场细分原则
阶段四 广义商业 转型商业形式， 个性消费 旅游地产 、商务地 产、物流 4400以上
发展阶段 特点 表现形态 人均GDP（美元）
阶段二 传统商业 满足单一购物需求 百货商场、商业街、批发市 场、超市、街铺零售店 1100-2000
消费者对价格敏 感 马路市场、地摊、 集贸市场 低于1100
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项目开发阶段
• 市场分析、选址
• 商业规划（定位、
零售管理阶段
• 百货管理 • 超市管理 • MALL管理 • 等等八大业态管理
战略发展阶段
• 连锁经营 • 产业扩张
资本运作阶段
• 资产证券化
业态、动线、物业）
• 招商（主力店、次
主力店）
• 工程建设 • 运营模式执行（销
售、租赁、自营）
项目之间 直接竞争
购买者
替代品
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更多竞争考量法
Sowt矩阵
优势S
S1 S2 S3 W1
内部条件 劣势W
W2 W3
外 部 条 件
机 会
O
O1
增长策略 强化策略
O2
O3
威 胁
T
T1 T2
防御策略
避险策略
T3
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GDP与城市级别划分
GDP
一线城市，如北 上广深
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约60—80
约100—150
约170—200
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逐级消费市场理论
中国广大城乡的消费市场，呈逐级消费的市场特征，行政级别越高辐射的能量 越强，产生的市场容量也越大，我们称这种市场消费特征及规律为逐级消费的 市场理论。 各类经济中心（北上广深等）
省会消费群 地市消费群 县市消费群 乡镇消费群 农村消费群
目标市场：就是在细分市场中选择打算进入的市场；是企业准备以 “商品与服务”满足其需要的一个或者若干个子市场。
观点 内容
基础 目的
目标市场选择策略
市场细 分
目标市 场选择
集中化进入
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商品专业化
市场专业化
选择化进入
市场全覆盖
三级市场结构
零售消费市场 招商市场 投资市场
三级市场（零售市场）：是商业地产的终 极市场，三级市场的消费主体是经营定位 所指向的消费群 二级市场（招商市场）：是商业物业的招 商市场，二级市场的经营主体是提供商品 服务的厂家和商户 一级市场（投资市场）：是与物业产权相关 的资本市场，一级市场的投资主体有投资客、 自营商家、公务员、医生等