万科计划管理体系讲座
万科公司治理案例分析
在组织架构方面，万科现阶段采用的是区域中心制的组织架构形式 案例：万通实业
01
案例：华润置地
职能制单项目组织结构
02
案例：万科集团
矩阵制多项目组织结构
03
区域中心制跨区域组织结构
事业部制多项目组织结构
万科采用三级管理体系，从集团、区域中心到地区公司
长三角区域管理中心
成立项目筹备组推动 的策划 开展规划设计工作
进行地区公司经营计划管理 完善项目成本控制、质量控制流程 建立战略合作伙伴（建筑商、监理 材料供应等） 提供材料采购平台（a-housing）
组织营销小组在项目前期介入 对营销方案进行评价 完善物业管理流程和制度
建立职能职责体系，配套完善的制度及流程体系
假日风景
上海
城市花园
四季花城
南昌
四季花城
南京
金色家园
珠三角区域管理中心
四季花城
金色家园
深圳
沈阳
长春
金色家园
城市花园
四季花城
成都
武汉
城市花园
四季花城
天津
水晶城
美树丽舍
广州
中山
佛山
城市花园
四季花城
东海岸
温馨家园
花园新城
金色家园
东莞
青青家园
星园
西山庭院
北京
环渤海区域管理中心
金域蓝湾
大连
城市花园
鞍山
城市花园
经营目标：通过对项目开发全过程的经营管理活动获取开发利润 风险控制：项目定位、项目管理 运作方式：计划管理、成本管理、规划设计、营销及客服管理
经营目标：按工期保证工程质量、安全前提下以最小成本完成工程建设 风险控制：成本、进度、合同签订 运作方式：进度管理、质量管理、成本差异管理
锡恩-万科中长期规划项目第二模块-万科组织管控体系调整方案
职能调整的第二阶段
开始在总部做减 法, 弱化专业管 理部门
完成阶段
开始在总部做减 法, 弱化专业管 理部门,完成总 部与区域的对接
投资收益率 (ROI)
高
低
企业变化
加法阶段 目前
机密
减法阶段
锡x顾问
整合阶段
将来
18
监察
内控线： 指导与监 控
产品标准 化，工厂 化与创新
品类管 理
品牌共享
产品线： 资源整合
10
运营线： 战略与投资
资金规 划与分
配
5 0
机密
2.5
锡x顾问
财务贡献
5
15
万科总部职能调整矩阵
15
战
略
贡 献
企 划
部
强化区
10
客 户
淘汰区 投 诉
对战略与财务均有贡献的，调整 对战略有贡献的，强化 对财务有贡献的，过渡 对战略与财务均无贡献的，淘汰
战略
机密
锡x顾问
要素
支持
10
万科集团未来的组织结构
股东大会
规划设计 中心
监事会
集团办公 室
审计法务 部
董事会 总经理
董事会秘 书处 专业委员 会
企划
市场营销
产业规划 战略规划与 实施监控
土地贮备
品类规划
品牌中心
概念产品 标准化
工厂化
机密
人力资源 部
财务中心 资金中心
会计核算 预算监控
锡x顾问
资金分配与
管理
11
万科未来区域组织结构
万科集团工程计划管理制度
万科集团工程计划管理制度第一章总则第一条为规范和统一万科集团工程计划管理工作，提高效率，保障工程质量，特制定本制度。
第二条本制度适用于万科集团全体工程项目管理人员和相关工作人员。
第三条工程计划管理是指根据工程项目的要求，制定合理的施工计划，确保工程进度按计划顺利进行，工程质量符合标准要求的管理活动。
第四条工程计划管理的基本原则是及时、准确、全面、规范，严格遵循相关法律法规和公司规定，强调团队合作和信息共享，做到科学管理和精细化施工。
第五条工程计划管理的目标是保证工程项目按时完成，质量优良，安全可靠，成本控制合理。
第六条工程计划管理的职责包括计划编制、计划执行和计划监控，各级管理人员应分工明确，有序合作，确保各项工作有序进行。
第二章工程计划编制第七条工程计划编制是工程计划管理的第一步，应根据工程项目的实际情况，合理安排施工计划，确保各项工作按时顺利进行。
第八条工程计划编制应严格遵循相关规定，包括但不限于工程周期、资源需求、成本限制等，确保编制的计划科学合理。
第九条工程计划编制应根据工程项目的特点和需求，制定不同时间段的计划，包括总体计划、阶段计划、周计划等，确保整个工程项目的有序进行。
第十条工程计划编制应考虑各项工作的关联性和依赖性，合理安排工作顺序，确保各项工作衔接紧密。
第十一条工程计划编制应注意风险控制，对可能影响工程进度的因素提前预警和应对，确保工程项目不受不可控因素的影响。
第十二条工程计划编制应尽量准确、详细地估算工程进度和资源需求，避免出现时间延误或资源不足的情况。
第十三条工程计划编制应加强与其他部门和工程项目相关人员的沟通和协调，确保计划统一和一致。
第三章工程计划执行第十四条工程计划执行是工程计划管理的重要环节，应确保各项工作按照计划有序进行，保证工程项目进度顺利进行。
第十五条工程计划执行应分阶段、逐步进行，确保每个阶段工作有序推进，及时发现和解决问题。
第十六条工程计划执行应严格遵循计划安排，不得擅自调整和更改工作进度和分工，如有特殊情况需及时向上级汇报。
万科培训体系简介
万科新员工培训一、万科地产的培训现状万科进行培训的常设机构是人力资源培训小组，完成对培训工作的计划、组织、执行与评估。
人员包括培训专员、公司兼职培训人员、授权培训讲师等。
该机构的设置就是为了很好的开展培训工作，发挥公司各方面的智慧，调动培训的积极性，使培训深入到每个部门，每个岗位，得到全体人员的重视。
公司确立的培训观念是：培训绝对不是某一个人的工作，接受培训、提供培训是每个管理人员的工作职责。
(一)培训需求评估体系任何培训计划都是建立在培训需求体系之上的，而培训的需求是需要评估的，评估必须依据企业的目标，必须与企业的战略相互协调，必须与企业的生存、发展和竞争等方面的组织需求相联系，培训计划必须是企业计划的一个组成部分。
只有这样，培训工作才会是有效果、有效率和有针对性的。
万科人力资源部根据公司《三年经营计划》确定年度培训工作方向。
在每年12 月发出《年度培训需求调查表》，各部门提供详细培训需求,包括为什么要培训，谁需要培训和需要什么培训，培训的时间，培训的成本估算，如何进行培训，以及培训时间的地点确定等。
然后人力资源部通过反馈回来的信息制定年度培训计划，并与财务管理部共同制定公司年度培训预算，经分管领导审核报总经理批准后执行。
人力资源部会以计划表形式公布年度、月度培训计划。
(二)培训内容体系万科培训的内容体系分为内训与外训，其具体模式如下：1、内部培训(1)新职员培训分为：新公司万科化培训(适用于成立新公司或兼并收购公司);NEO(适用于社会招聘新入职人员);新动力(适用于集团人力资源部统一招聘、统一录用、统一进行集团内调配的大学本科以上应届大学毕业生)。
内容包括：公司基本情况介绍(包括公司历史、规章制度、发展规划、管理架构、业务流程等);公司理念讲解;基本职业技能训练;户外拓展活动及岗位实习等。
(2)在职员工培训内容分类：ISO;企业文化;综合管理;销售;工程;规划设计;财务、成本;法律;项目事务及项目发展;客户服务;职业素质与技能。
《万科集团》PPT课件
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
万科物业管理制度
万科物业管理制度万科物业管理制度篇一：20__万科物业管理公司全套制度20__万科物业管理公司全套制度目录前言4第一章管理架构5第一节组织架构5第二节职能部门及岗位职责 5总经理 5副总经理6行政人事部 6客户服务部8财务部10招商部13工程部14安管部17餐厅19第二章行政管理制度21第一节流转制度21第二节会议管理制度21第三节印鉴管理制度22第四节档案管理制度23第五节车辆使用管理制度25第六节业务宴请制度26第七节计算机网络管理制度26第八节办公用品管理制度27第三章人事管理制度27第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度27 第二节劳动人事关系33第三节考勤与假期管理38第四节薪酬及福利管理制度40第五节培训管理43第四章财务管理制度52第一节资金管理制度52第二节资产管理制度57第三节借款及费用报销管理制度60第五章综合业务管理制度62第一节客户服务管理制度62第二节招商部管理制度66 第三节工程维修管理制度67 第四节安管部管理制度72第五节保洁管理制度80第六节绿化管理制度82第七节餐厅管理制度83第八节应急预案86第六章工作流程96第一节综合管理961、招聘申请工作流程962、招聘工作流程983、新员工入职管理流程1004、员工转正管理流程1025、人事变动工作流程1046、员工离职办理流程1067、员工奖惩管理流程1088、员工请假办理流程1109、接单流程11210、发文流程11411、文件报送流程11612、档案管理流程11813、物品申请流程12014、印章管理流程12215、招商工作流程12416、各班次交接流程1261、财务基本核算流程1282、物品采购流程1303、请付款及报销流程132第三节服务管理1341、办理停止供暖流程1342、装修管理流程1363、经典生活公寓出入管理流程1384、公寓物品搬出管理流程1405、消杀管理流程1416、投诉处理流程1437、客户回访流程1458、业主入伙流程1479、公寓二次装修流程14910、业主有偿服务流程15111、公共区域报修流程15312、监控发现异常情况处理流程15513、醉汉、精神病人的处理流程15714、突发事件（火灾）处理流程15915、维修流程16116、巡检流程16317、电梯困人处理工作流程16518、停电处理流程167第四节收费管理1691、采暖费收取流程1692、车场收费流程1713、物业费收取相关流程173第五节车辆管理1751、车辆管理流程1752、车辆进场检查流程177前言一、为规范公司的运营，特制定本制度汇编，各部门必须严格遵照执行。
万科物业工程部管理方案
万科物业工程部管理方案一、前言万科是中国领先的房地产开发商和物业服务提供商，致力于为客户提供卓越的产品和服务。
工程部是万科物业的重要部门之一，负责物业项目的设施和设备的维护管理，以保证物业项目的良好运营。
因此，建立一个科学、高效的工程部管理方案对于保证物业项目运营的顺利进行具有重要意义。
二、工程部组织架构1. 部门设置工程部应当包括设备维护组、设施管理组、安全管理组以及工程监督组。
设备维护组负责物业项目内各类设备的日常维护和保养；设施管理组负责物业项目内重要设施的规划、管理和维护工作；安全管理组负责物业项目内安全工作的监督和管理；工程监督组负责对物业项目内工程施工和维护工作进行监督和管理。
2. 部门职责设备维护组主要负责对物业项目内的设备进行日常维护和保养，保证设备的正常运转；设施管理组负责对物业项目内重要设施的规划、管理和维护工作，确保设施的良好状态；安全管理组负责对物业项目内的安全工作进行监督和管理，保障居民的生命财产安全；工程监督组负责对物业项目内的工程施工和维护工作进行监督和管理，确保施工和维护工作的质量和进度。
三、管理流程1. 设备维护流程1.1 设备维护计划制定：设备维护组应当在每年初制定设备维护计划，并根据实际情况进行调整。
1.2 设备维护执行：设备维护组根据设备维护计划，对设备进行日常维护和保养。
1.3 设备维护记录：设备维护组应当对每次维护和保养进行记录，并及时汇报上级。
2. 设施管理流程2.1 设施管理规划：设施管理组应当根据实际情况对物业项目内的重要设施进行规划和管理，确保设施的良好状态。
2.2 设施管理执行：设施管理组应当对设施进行日常维护和保养，确保设施的良好状态。
2.3 设施管理记录：设施管理组应当对每次维护和保养进行记录，并及时汇报上级。
3. 安全管理流程3.1 安全管理监督：安全管理组应当对物业项目内的安全工作进行监督和管理。
3.2 安全管理演练：安全管理组应当定期组织安全演练，提高居民的应急处理能力。
万科战略规划
万科企业股份有限公司战略规划第一部分：战略分析第一节企业外部环境分析【提要】市场多变性和环境不稳定性的趋势，使得在任何场合，企业的资源都不足以利用它所面对的所有机会或规避它所受到的所有威胁。
企业外部运营环境分析致力于识别和评价超出企业控制能力的外部发展趋势与事件，揭示企业所面临的主要机会与威胁，从而可以使管理者采用适当的战略，充分利用机会、规避或远离威胁的影响。
１、企业宏观环境分析（ＰＥＳＴ分析）（一）政治环境因素(Political Factors)分析国内现行政策对房地产行业影响a. 政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况。
政府对土地资源的管理主要表现在政府将采取措施，进一步加强对房地产开发用地的供应管理，严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严格控制建设用地供应总量，优化土地利用结构等方面。
各级国土资源管理部门将根据规划和建设的实际需要，制定建设用地，特别是房地产开发用地的供应计划，对建设用地供应问题实行严格控制。
制订政府供地计划，把盘活利用存量建设用地作为土地供应的重要途径，纳入当地供地总量管理。
政府将强化建设用地管理，确保政府对建设用地的集中统一供应。
在一个城市内，必须坚持土地利用统一规划、统一征用、统一供地、统一管理。
为了提高政府供地环节的透明度，实行政务公开，政府供地计划一经确定，必须向社会公开，即政府土地供应计划、供地结果和基准地价、土地市场交易信息等将定期向社会发布。
最近，国家出台实施土地储备制度，将现有国有土地包括一部分国有企业划拨用地统一合理向社会公开招标，实施土地经营。
关于土地出让金征收管理，未按出让合同约定支付国有土地使用权出让金的，土地行政主管部门有权解除合同，并可要求违约赔偿。
房地产开发企业要按出让合同要求的开发进度开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，政府将征收土地闲置费，满二年未动工开发的，政府将无偿收回土地使用权，以防止土地闲置和烂尾工程。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
1. 三年经营计划——外部环境分析
• 深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势
一.
学习改变命运,知 识创造未来
国家及当地区域的经济环境
1. 国家及区域经济发展态势 A、经济发展形势 B、珠江三角洲房地产发展潜力城市简析和深圳城市定位 2. 区域房地产发展态势 A、深圳市城市发展规划 B、深圳市房地产供需总量及趋势 C、深圳市人口现状及趋势 3. 国家及当地政府房地产政策 A、土地供应政策 B、税收政策和金融政策 4. 客户需求的变化与趋势
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
三级计划体系框架Βιβλιοθήκη •二级计划：以业 务为主线
•分解
•总 经理 办公 室年 度工 作目 标及 计划
•财 务管 理部 年度 工作 目标 及计 划
•分解
学习改变命运,知 识创造未来
•三年经营计划
•分解
•人力资源 •工作指导书
•土地储备 •财务（利润/资金/ •项目开发工作
•项 目 施 工 报 建 计 划
•项 目 分 包 、 材 料 计 划
•项 目 配 合 销 售 计 划
•项 目 竣 工 验 收 计 划
•项 目 售 后 服 务 计 划
•分解
•月度工作计划任务书
万科计划管理体系讲座
三年经营计划框架
第一部分、公司内外环境分析 第二部分、公司战略 第三部分、公司经营目标 第四部分、公司经营控制性计 划
万科计划管理体系讲座
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
•
•
学习改变命运,知 识创造未来
计划管理内容
计划管理的理由
•
公司三年经营计划
• 项目经营计划
•
专业工作计划
• 计划的执行与检查
计划管理流程与方法
万科计划管理体系讲座
•公司组织运作与经营管理的反思
•现象一：茫然、盲目、忙乱 • 公司的期待：效率、品质
•4.三年经营计划—公司经营控制性计划
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•4.三年经营计划—公司经营控制性计划
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•4.三年经营计划—公司经营控制性计划
• 职员的期待：我究竟该做什么？
•现象二：计划多、规章多、指令多 • 公司的期待：健康生存，顺利发展
• 职员的期待：我该听谁的？
•现象三：绩效考核凭印象
•结果：员工满意度不高、公司满意度也不高
•问题：做正确的事？把事做正确？
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•公司运作与经营管理体系基本构架
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•3.三年经营计划——公司经营目标
•经营管理目标
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•3.三年经营计划——公司经营目标
•人才培养与发展目标
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
4.三年经营计划—公司经营控制性计划
n 利润控制性计划 n 销售控制性计划 n 资金控制性计划 n 土地储备控制性计划 n 人力资源控制性计划 n 各项目开发控制性计划
• 四个维度的协同： ➢ 土地与经营业绩目标 ➢ 客户满意度目标 ➢ 经营管理主题与目标 ➢ 人才培养与发展目标
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•3.三年经营计划——公司经营目标
•绩效目标
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•3.三年经营计划——公司经营目标
•客户满意度目标
•绩效管理体系
•计划 管理 体系
•组织机构 •和项目
•ISO •体系
•信息管理体系
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•计划管理应当解决的问题
•第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。 •第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。 •第三，各项目的开发经营工作计划问题。 •第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。 •第五，公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段 •工作任务的沟通落实问题。
万科计划管理体系讲座
•1. 三年经营计划——外部环境分析
•二. 当前及潜在竞争对手发展战略
•1、主要对手土地储备情况和发展战略
学习改变命运,知 识创造未来
•2、潜在竞争对手发展战略 • 合生创展。。。。。。。
• 和黄。。。。。。。。。
•。。。。。。。。。。。。。
万科计划管理体系讲座
三年经营计划——内部环境分析
公司内部资源与环境分析 经营能力和项目资源 人力资源现状 资金状况 管理状况
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•三年经营计划——内部环境分析
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•三年经营计划——内部环境分析
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•三年经营计划——内部环境分析
•工作指导书 •销售）工作指导书
•指导书
•人 力资 源部 年度 工作 目标 及计 划
•其 它专 业部 门年 度职 能工 作目 标及 计划
•二级 计划：
以管理 为主线
•三级计划：专业部门围绕项 目的作业计划
•分解
•项 目 营 销 销 售 计 划
•项 目 设 计 计 划
•项 目 报 批 报 建 计 划
•项 目 工 程 进 度 计 划
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•三年经营计划——内部环境分析
•管理现状
•1、确立“创新市场，跨地域发展”的经营与发展战略 •2、开创企业新文化，培育人才新土壤，学习创新清风扑 鼻 •3、组织运作基本调整完毕 •4、面对客户权益高涨，客户意识切实加强、服务竞争优 势提升起步
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•4.三年经营计划—公司经营控制性计划
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•4.三年经营计划—公司经营控制性计划
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
•4.三年经营计划—公司经营控制性计划
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
万科计划管理体系讲座
2.三年经营计划——公司战略
•一、强化土地储备能力 实现绩效再增长 •二、实施品牌和客户为中心的发展策略 •三、创新经营管理机制与模式 •四、以人为本、善待职员、实施人才开发与培养策略
学习改变命运,知 识创造未来
万科计划管理体系讲座
3.三年经营计划——公司经营目标
• 序言：企业文化建设