曲靖房地产市场调查报告

排名 楼盘 区位 价格西区 待定南区 待定南区 3500中区 3700东北 待定东北 2500南区 6000中区 2800东北 待定东南 2100 排名 楼盘 区位 价格3000 3600 2800 1980 4700 待定 22004000 3300 东区 2800曲靖2010年新建住宅商品房市场分析2010年，曲靖市中心城区累计销售新建住宅20124套，281．39万平方米，实现销售金额58．84亿元，住宅商品房销售均价2091．05元／平方米。

与2009年相比，新建住宅销售量实现大幅增长，其中销售面积同比增长75．48％，但销售均价则同比下跌2．38％。

从年内住宅销售走势来看，上半年住宅商品房销售继续延续了2009年下半年以来的火爆局面，但下半年销售量则迅速萎缩。

上半年，新建住宅累计销售12938套，l93．75万平方米，成交金额38．53亿元，销售均价1988．77元／平方米。

与2009年下半年相比，除销售均价环比下降l0．1％外，销售套数、面积和金额均环比上涨近l00％。

下半年，新建住宅则仅销售7186套，87．64万平方米，成交金额20．31亿元，销售均价2317．35元／平方米。

与上半年相比，除销售均价上涨l6．52％以外，销售套数、面积和金额均环比下降40％以上。

图表l2 2010年曲靖市中心城区新建住宅商品房销售情况2010年 2009年年度半年合计上半年下半年合计同比增幅环比增幅成交量20124 12938 7186 12379 62.57％ -44.46％(套)281.39 193.75 87.64 160.35 75.48％ -54.77％面积(万平米)58.84 38.53 20.31 34.35 71.30％ -47.29％金额(亿元)2091.05 1988.77 2317.35 2142 -2.38％ 16.52％均价(元／平米)销量分析从曲靖市住宅商品房月度成交情况来看，总体呈现持续萎缩趋势。

上半年，住宅商品房市场继3月份出现4558套，78．04万平方米的年度最高点之后，月度成交量持续走低，6月份的成交量下滑至上半年以来的最低值l258套；2010下半年，月度成交量继续呈现萎缩态势，9月份的成交量下滑至全年最低成交水平，仅999套，ll．85万平方米。

图表l3 2010年曲靖市中心城区新建住宅商品房分月度销售情况从交易价格的分布区间来看，2010年新建住宅商品房的成交均价仍然主要集中在1500--2000元／平方米的范围内，该价位段有6989套的销售记录，占总销量的34.7%。

其次是2000--2500元／平方米的价位段，有4761套的销售记录，占总销量的23.6%，另外，1000一1500元／平方米价位段、2500-3000元／平方米价位段内分别售出3175套、3936套住宅，占比分别为15.8%、l9.5%。

在1000-3000的范围内集中了93.6%的销量，共计18861套。

图表l4 2010年曲靖市中心城区新建住宅商品房交易均价分布情况虽然2010年度新建住宅商品房的年度市场均价较2009年下跌2.38%，但这主要是受到销量最大的月份其月度均价偏低的影响。

实际上，从2010年度曲靖市中心城区新建住宅商品房月度的销售均价来看，住宅商品房市场均价总体仍然保持稳步上涨态势，大多数月份的市场均价在去年的年度均价水平(2142元／平方米)以上运行，年末市场均价达到2400元/平米以上的水平，超过去年年度均价13.77%。

曲靖今年拟城建固定资产投资250亿中心城区占85亿曲靖中心城区今年将完成85亿元的固定资产投资建设任务，涉及城市基础配套建设项目33个、房地产项目57个，其中包括备受市民关注的农校片区、炮团片区、火车站片区等房地产开发项目。

据悉，中心城区的这笔85亿元固定资产投资建设任务，只是曲靖今年拟完成城建固定资产投资250亿元大单中的一部分。

据了解，农校片区改造项目计划6月底前完成全部拆迁，7月完成设计，年底全面开工建设，年内完成投资6亿元。

“五馆一中心”建设项目计划4月底完成全部拆迁，5月全面启动建设，年内完成总工程量的60%，完成投资5亿元。

炮团片区项目计划5月启动建设，年内完成筹资10亿元。

火车站片区项目计划4月完成拆迁和规划，5月启动建设，年内完成投资3亿元。

保障性住房建设项目今年计划完成8000套建设任务，12月底完成确定的商品房、经济适用房、公共租赁房建设任务，廉租房建设完成70%工程量。

城市公交场站建设项目5月计划启动南站建设、年内完成主体工程，西站、北站年底启动建设。

曲靖地产之困：大城房贱房地产行业无竞争力曲靖主城区房价一直徘徊在2000元左右，相比10年前仅上涨了一倍左右，最近3年的涨幅几乎可以忽略不计。

近来中央加大力度的宏观调控对曲靖房地产发展更是雪上加霜。

午饭时间到了，段国平决定不回家吃饭，他守在门庭冷落的店里，等待可能到来的客户。

继2008年金融危机之后，今年上半年，中央政府出台的一系列“遏制部分城市房价过快上涨”的新一轮调控，让房价一直处于低位的曲靖地产，雪上加霜。

段国平所经营的万家房产最近也从4家店面，削减到现在的2家。

他辞退所有的员工，仅依靠他和妻子两人分别看守店铺，以便“减少人力成本”。

然而，门可罗雀的现状仍然让段国平感到从未有过的压力，即使是7月25日云南省第八届委员会第九次全体会议透露的利好消息——“曲靖主城区已经跻身‘大城市’行列”——也未能让他感到特别兴奋。

从2005年开第一家房地产中介公司至今，段国平感慨：“选对了行业，但没选对地方。

”事实上，我们从数字中可以发现，曲靖并非没有房地产投资热。

席卷全国10年的房地产投资热，也让曲靖开始了前所未有的造城运动。

其中，房地产投资额从2006年的31.4亿元跃升到2009年83.8亿元，这个数字远远超过了云南除昆明以外的其他城市。

但奇怪的是，曲靖地产的销售却一直不温不火。

在云南其他州市房价疯涨的时候，曲靖主城区房价一直徘徊在2000元左右，相比10年前仅上涨了一倍左右，最近3年的涨幅几乎可以忽略不计，刨除地价上涨，原材料上涨，楼盘质量提高等等因素，涨幅微乎其微。

1 房地产的“局外人”曲靖市房地产3年没出现大涨。

讨论中没有人提到曲靖……“2009年，曲靖市主城区住宅商品房销售均价为2142元每平方米，较2008年上涨了9.2%，181元；而非住宅类商品房的市场均价则由2008年的6334元每平米下降至4985元每平米，跌幅为21.3%。

” 在曲靖市房管局公布的数据中可以看到，曲靖市房地产3年来没有出现大的涨幅。

今年上半年，中央政府出台国11条，从金融杠杆到税收政策，从市场监管到土地政策，多项政策的出台全面遏制房价。

“中央政府的目的并不是要打压房地产，房地产带动了上下60多个产业，如果房地产崩盘将带动整个产业链崩溃。

”这是业内人士的普遍观点，但事实却并没有这么乐观。

今年以来，银行存款准备金率连续3次作出调整，达到了1.5个百分点。

这也就意味着各家银行共有9000亿资金被冻结，加上二套、三套房政策以及贷款首付和利率的提高，房地产成交额下降已成定局。

在业内看来，这就是一场博弈:中央政府希望遏制房价过快增长，减轻社会压力，降低中国经济发展风险；而分税制后收入捉襟见肘的地方政府希望在房地产带动下的土地流通带来可观收入；已购房者希望房屋涨价带来资产增值，当然，未购房者在获得房屋之后也会希望房价快涨；而地产商是力挺高房价最忠实的群体。

于是，正蓄势待发的曲靖被推到了一个尴尬的境地。

“现在昆明的土地政策已经发生了巨大的变化，州市仍然有很大空间，比如玉溪、楚雄等等……”最近，在昆明的一次房地产研讨会上，云南各地的房地产老总们已为应对国家政策的变化、云南各地投资现状等问题作过讨论。

但这次讨论中，没有人提到曲靖，甚至将曲靖作为反面案例来研究。

2 这里房价“静悄悄”今年一季度，曲靖市主城区新建商品房销售均价为1939.7元每平方米，环比下跌273元每平方米，跌幅12.3%，同比下跌179元每平方米，跌幅8.5%。

在诸多不利因素的影响下，尽管曲靖房价已经很低，但曲靖今年一季度房价再次跌破2000元。

曲靖市房产交易中心发布的今年一季度曲靖市房地产市场运行状况显示：曲靖市主城区新建商品房销售均价为1939.7元每平方米，环比下跌273元每平方米，跌幅12.3%，同比下跌179元每平方米，跌幅8.5%。

最先感受到寒意的是段国平，最近一个月里，两家店铺只卖出了一套房屋，而且利润远远不及过去。

“市中心的房源不愁卖，但却没有；稍微偏一点的房源很多，但没有人要。

”段国平现在主要依靠租房，艰难维持两家店铺的正常运转。

对于开出租车的张师傅来说，目前的房价是可以接受的，但他不会掏钱买房。

“我们是夹心层，有好工作的人肯定早就买了房子，领低保的人可以等着经济适用房或者廉租房。

其实这个房价对于我来说还是高，但是比较下周边这些地方的房价，曲靖的房价我还是可以接受的。

”张师傅说，房价再往下降他也属于买不起房的阶层。

张师傅的声音和中央政府的声音是一致的。

但不同的是，张师傅们所希望的房价在商品房领域几乎不可能成为现实；而中央政府的调控政策在不断的试水过程中。

“遏制房价，但并不是打压房价。

”段国平这样解读国11条，在他看来，交易量的下降只是暂时的。

“我现在已经不收购房子了，只要能持平我会一直等着。

”段国平说。

陆兵（化名）却不这么看，他在政法系统工作了10年，卖掉妻子单位的房子后，如今他手里有两套房，已经住上别墅的他并不打算换房子。

“羡慕昆明，别说昆明，曲靖的房价能赶上大理都不错了。

”陆兵感到很纳闷，曲靖的一些县城，其房价都超过了市主城区。

如果不等钱用的话，陆兵是不会出售手里的房子的。

“这种调控主要针对一些房价上涨过快的城市，对于曲靖来说，房价本来就这么低了，就算往下跌也不会跌多少了。

”曲靖市房地产交易中心主任王红兴说，综合地价和建筑成本等因素来说，曲靖与其他城市相比，房价下跌的空间不大。

“曲靖房价留给开发商的利润空间并不大，无论怎么观望，这房价也降不了多少。

”尽管有诸多不利因素，但是在曲靖市房地产发展规划中，2010年房地产发展目标是完成100亿元的投资额，超过2009年83.8亿元。

实现中心城区100个项目、100亿投资、100栋高楼的“三百”工程目标，使中心城区建成面积达55.5平方公里，城镇化水平达65%以上，全市城镇化率达37.3%”。

3 “大城市”的尴尬曲靖现在的房价实在太低，但地价并不算便宜。

而且外来人口少，房屋空置率高。

记者在曲靖最受欢迎的南片区看到，多数商业楼盘处于空置状态，而同样在南片区的政府公务员小区却早就住满了人。

7月25日，云南省委八届九次全会透露，曲靖主城区面积已达55平方公里，人口58万人，城镇化率达60%以上，已经跻身“大城市”行列。