世联沿街商业典型案例分析

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世联2012年西安高新世纪金花和金鹰国际商业案例沉淀解读

世联2012年西安高新世纪金花和金鹰国际商业案例沉淀解读

楼层
业态 化妆品
面积统计(平米) 180 825 1936 732
占比(%) 5% 22% 53% 20%
1F
珠宝名表 时装配饰 其他
*注:表格中其他包括餐饮、休闲娱乐和服务类业态
业态品牌分析 品牌档次、消费客群分析:主要为高档次国际
品牌;服务高收入品味人士
1F
品牌档次分析
档次 国际品牌 港台品牌 大陆品牌 个数 36 2 9 占比
水平分布特点
内衣类私密性强,安排在楼层边缘、动线末端,符合消费者对私密性、安全感的追求 配饰、女装和女鞋分别集中布置,方便客户挑选不同档次、风格、价位的同类型产品 电梯附近排布小饰品等业态,利用高密度人流增加冲动性消费 高知名度品牌围绕中庭布置,低知名度品牌置于外围,品牌档次沿中庭环形向外逐步降低
男鞋
数码、生活用品 其他
245
459 1376
*注:表格中其他包括餐饮、休闲娱乐和服务类业态
品牌档次、消费客群分析:主要为高档次国际 业态品牌分析 品牌;主力客户为30~50岁高收入、高品位成 功男士
品牌档次分析
档次 个数 占比 81% 12% 7%
3F
国际品牌
大ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ品牌 信息不详
48
7 4
消费客群分析
化妆品、珠宝、名表、时尚品牌、餐饮

女装 男装 珠宝精品 餐饮 休闲娱乐 化妆品
垂直分布规律总结 超市 数码电器 家居用品 箱包皮具
购买目的性 业 种 特 点










展示性要求 购买频率
租金承受力 位置分布
低 高
低 底层或顶 层

世联经典营销案例(20090513)

世联经典营销案例(20090513)

城市别墅标杆项目北京•复地首府 北京•复地首府n项目核心价值的深度理解与传 递 n强有力的现场逼定世 聯 地 産世联版权所有北京•西绒线26号 北京•西绒线26号政经核心地王城市豪宅 逆市突破的成功案例逆势立世(藏头诗)逆境进场受危命,势如破竹解 困境。

立威扬名西城区,世联淡市显 真功。

n控制放量,制造卖压 n销售团队的整合世 聯 地 産世联版权所有淡市下的顶级城市别墅天津•万科霞光道5号 天津•万科霞光道5号n天津最具纯粹居住品质的城市别墅、最具贵族气质的城市别墅、最具资产价值的城 市别墅 n万科北方区域最顶级的城市别墅; n重拳出击,广泛高调的推广增强及提高项目调性,挖掘强化项目核心价值,成就淡 市下顶级城市别墅经典世 聯 地 産世联版权所有从霞 光 道 5 号看 天 津 的顶 级 别 墅 客 户财 富 极 大 自 由 下 的 终 极 置 业者。

因 为 对 财 富 的 敏 锐 洞 察 而 钟 爱 稀 缺 的 地 段 。

因 为 开 阔 的 国 际 性 视 野 而 钟 爱 细 刻 的 藏 品 。

因 为 已 无 需 身 份 的 标 签 而 钟 爱 自 我 的 封 赏放大客户喜欢的理由成为抓牢顶级客户的营销关键!世 聯 地 産世联版权所有惠州•金融街金海湾 惠州•金融街金海湾n异地度假物业淡市营销大法: 度假物业之推广、客户、定价、 销售等创新模式 n扬帆九式:以展会为主推 广,旅游式体验营销,挤压销 代提高销售力: 1、准确锁定目标客户、跨区 域整合推广营销(参加深圳展 会、异地展场、户外广告); 2、滨海体验系列活动 ; 3、专业营销配合(盘客、造 势、挤压、定价)淡市热销之“扬帆九式”世 聯 地 産世联版权所有THANKS!世 聯 地 産世联版权所有46。

地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)课件

地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)课件
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
2、深圳华润中 华润中心是地铁上盖的以商业为主,多种物业齐发展的

综合体。
华润中心位于深圳大剧院 站上盖综合体,位于深圳 CBD区域内,周边有地王大 厦蔡屋围酒店、中国人民 银行、中国农业银行、深 圳发展银行、书城等大中 型建筑,是深圳市的金融 中心区。
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
主要租客:
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、 Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高 登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地 等
一座 二座
三座
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
购物中心
太古广场购物中心共分四层,建筑在一个有五百个车位的停车场之上,提供楼面面 积65985平方米,场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆,并提供多个展览场地 。
经营业态:
百货公司 女士时装/男士时装 童装/玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 运动用品 护理/美容 珠宝/钟表/饰物 书籍/音乐/电子用品 艺术品/家居布置/礼 品 电影院 食肆 银行/服务
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
项目特色
一、综合体价值的利用
1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心:
太古购物广场汇集国际名流; 会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场; 金钟电影院引领港岛娱乐文化; 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧; 多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。

世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall

世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall

4月2日 4月中 4月底 5月1日 6月11日 7月份 10月份
本报告是严格保密的。
12
The End
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13
时尚购物中心总面积为2万平方米,具有现代商业布局的特色,通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观,又注入西班牙和地中海风情,使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型: 日常购物:社区超市,具备生活必需品 特色购物:西班牙风情的购物走廊,针对周围高收入人群
6业态定位三大主题三种风情国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街咖啡厅各类酒吧茶艺书吧等等中式快餐西式快餐等日本料理韩国料理西班牙餐厅意大利餐厅法国餐厅拉丁风味餐厅印度餐厅印尼餐厅等各大菜系知名连锁风味餐厅粤川湘扬京西北东北等各大菜系知名连锁酒楼著名粤式海鲜商务连锁酒楼商户要求约1600约800约1300约2500约2800约2000建筑面积m2酒吧及咖啡茶艺快餐类海外及休闲餐饮中餐风味餐厅主力中餐酒楼主力商务酒楼本报告是严格保密的
景观设计
开发商 商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
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3
万科城•风情步行街——社区LIVING MALL
万科城•风情步行街位于万科城的西南部,定位为社区 LIVING MALL,即“全生活广场”
是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综 合性街区
中国银行 KOSMO咖啡
EITIE(爱特爱)时 装名店
自然美美容院 小轩等 较便宜:60~70元/m2
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10
招商推广策略——整合传播,活动造势

专业经营管理公司统一经营管理 利用广场举办促销活动,不断造 势

中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例

中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价,将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理,客户价值的在规划阶段的产品实现,豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置:常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型: 集中商业、主题商业、高档公寓


世联价值:突破区域价值,充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问

项目基本情况: 江苏省 昆山-工商类城市综合体-10万平米以下-1.5~2.5容积率-前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区,北临衡山路,西临黄山路,南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米,可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区,前景看好,尤其商业开发潜力大,但周边环 境尚未成熟,且用地性质尚为住宅,需争取改为综合性质


世联价值: 国内外类似开发案例的研究与借鉴,通过产品户型创新弱化项
目劣势,提升项目价值,提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积:7万多平米;建筑面积:约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点;2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型;3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群;4. 确定各类型物 业体量配比;5.确定整体租售比例,以满足开发目标和政府规划目标;6. 提出 项目设计建议,为设计规划提供市场意见

世联营销案例总结:华侨城波托菲诺水岸

世联营销案例总结:华侨城波托菲诺水岸

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展示单位
1、在入户大堂设置服务岗,迎接到访客户,并指引客户前往 电梯间乘坐电梯; 2、在电梯间安排服务人员为客户按电梯按钮,引领客户乘坐 电梯; 3、在展示单位安排管家欢迎客户;
销售中心
1、参观完样板房的客户在销售代表带领下乘坐电频车返回售 楼处; 2、将诚意客户再带回售楼处洽谈。
备注:现场销售人员统一服装,展示单位服务人员统一着装并与其他物业人员相区隔,保安人员佩戴 白色手套,电频车司机、展示单位服务人员配备对讲机。服务人员进行专业培训后上岗服务。
[案例适用范围]: 在淡市下,市场顶级豪宅项目的营销方式。本案将从软、硬件提 升,宣传推广、营销活动等几个方面进行全面解读。
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2
项目基本情况介绍
华侨城·波托菲诺
波托菲诺地处深圳华侨城 腹地,规划占地80万平米, 建筑面积108万平米,整 体容积率仅1.35, 以意大利著名的旅游风光 小城PORTOFINO为蓝本, 结合华侨城旅游文化,自 然山水资源特点, 是目前深圳市区内规模最 大、密度最低的纯大户型 高端社区之一。
2、在咨询台设置资料架摆放项目资料,为需要资料的客户派
发项目宣传资料
3、若客户有意向,则带领客户到二楼为客户讲解模型,并与
客户在洽谈区洽谈
4、吧台服务人员为客户送上茶点
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11
项目成功的关键举措:练内功——现场服务
看楼通道
1、销售人员带领意向客户乘坐电频车参观展示单位,并提供一 对一的全程陪同服务; 2、在小区入口设置保安岗亭,放行看房客户,并向客户致敬;
8、对地下停车场进行重新粉刷和清洁,并增加导 示系统,同时,在停车场内设置专属的看房客户VIP 专用停车位,增加客户的尊贵感;

深圳世联策划经典案例

深圳世联策划经典案例

深圳世联策划经典案例世联案例精华豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发,总建筑面积21万平方米,总占地面积:11万平方米。

在保证10000元/平方米的均价前提下,如何实现短期快速销售呢?世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内,沿承优雅闲适的小镇风格,享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套;2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈,我们发现客户无论来自深圳的哪个区域,哪个社会层次,对华侨城品牌的认同度极高,至于最终是否购买华侨城的房子,仅局限于一个条件:是否有足够的资金购买;3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究,作为高端住宅,竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙,竞争只集中在南山、福田,数量不到5个盘,并且受工程进度影响,开盘时间不一;4、户型设计的人性化动静分区,南北分区,主次分区,户型设计人性化;营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会,提出“体验营销,共建社区”活动,引起社会各界的纷纷关注;2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售:在公开销售VIP卡前两周,针对华侨城城区内业主,发售VIP卡;b) 公开发售:9月15日开始,通过各类媒体,大力发布认购VIP卡信息;c) 秋交会发售:秋交会时,展场和现场同时发售VIP卡;B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情:邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”,体验华侨城文化气息和高品质的居住环境;b) VIP卡客户户型讲解会:在选房前1个月,由户型设计师主讲,邀请VIP卡客户,分别举行两次VIP卡客户户型讲解会,使客户了解华侨城的产品,系统的了解自己中意的户型;C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步,与售楼中心一步之遥的1:1实景样板房,高贵的装修,空间的巧妙处理,令客户身临其境。

世联关于CBD案例研究成果及借鉴(1)

世联关于CBD案例研究成果及借鉴(1)

物业功能配比小结
新中心区核心 新 宿
用地面积 总规划规模 住宅:办公:商业
270公顷 600万平方米 5:5:2
上海
深圳
220公顷
其中 413公顷
其中
浦东170公顷
CBD 0.8公顷
浦东400万平方米 300万平方米
5:7:2
7:6:2
根据相关研究结果:
结论1:新宿作为国际成熟的CBD,与本地块无可比性,不做 参考;
现代大都市的CBD——
是经济生活国际化的产物; 是适应生产力进步的结果; 同时也应是一个城市现代化的象征与标志。
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CBD的形态
CBD的形态——
关键词:
CBD的建筑形态:规模宏大的现代建筑群; 现代建筑群
商务设施职CBD的建筑功能:大量商务办公/酒店/公寓等设

管理与效劳施,市政
CBD规律与模型
规律3:CBD开发成型时间
合理开发时间:
城市
新宿
启动 成熟
1960年 30年
拉德方斯
1965年 30年
城市 启动 历时
北京 1993年
12年
上海 1990年
14年
深圳 1990年 14年
广州 1993年 12年
结论:成型的CBD建立时间在10年以上。
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CBD规律与模型
第四类 地区级 大连等
150~250万M2
约0.4人/平米 约0.3人/平米
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CBD规律与模型
规律5:CBD开发强度〔容积率〕
单中心城市 CBD规模及容积率 比较表:
单一中心CBD 巴黎拉德方斯 芝加哥中心
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二十二院街,独立的 院落商街,2-3层低层 人文院落建筑,地上2 万多平米,地下1.9万 平米。

特点一:造街。通过在主街上支出支巷, 造出更多的街,让更多的铺子临“街”
这些院落集中在一条主街上,衍生 出许多支巷,再通过外墙的曲折,将 相对独立的外院串连起来,又通过合 理的交通组织实现商业人流的有效引 入。回廊及宅前、宅间绿地与室内空 间相互穿插,提高了空间的可塑性。
百子湾路
项目本身只有一面临街,通过苹果街 的打造,将商业氛围引入社区内部, 一方面确保底商可以铺铺临街,另一 方面围合形成局部的商业氛围,提升 商业街的商业价值。

百子湾路
苹果街
苹果街长500米,由底商商业街和二十二 院街围合而成
底商商业街 二十二院街
底商商业街,约1.2万平 米,由公寓首层、二层底 商商铺组成,共有商铺60 余个。
,形成良好的内生态环境,坐拥“阳光、绿树、长廊、广场……”
主题式 娱乐消费、休闲消费、文化消费等多种消费模式逐渐转变
成独立的主题单元,满足消费者多元化的需求 受人与人交往之间的乐趣。
体验性 形成了一个很大的人流共享资源,在轻松的环境气氛中享
走在街上,就可以看到铺子里的情形,站在街上,就可以完成买卖,这 本身就构成了一种独特的人文景观。同时,比起关在“大盒子”里的铺位, 临街的小铺子也有更多与自然产生关系的模糊空间,更易于与自然实现亲密 的接触。
曲折的街和小小的巷子, 边逛边欣赏,眼前都是铺 子,但永远不会迷路。
特点二:造院。通过支巷将人流引导到各个院落, 将商铺的价值最大化,同时增加逛街的趣味性
院入口
院中空间
院中空间
楼 梯
小小的巷子,将人流以引入 院子里,又是一个豁然开朗 的空间。
通道
特点三:景观化。景观绿化与建筑相融合
院的本身包含环绕 的概念,连续的屋顶 创造出连续变化的屋 顶空间,也成为上部 公寓的风景 每个院落内部点缀 景观园林,让景观无 处不在
万科· 运河东1号项目概况
经营模式:销售后返租, 招租餐饮
发展目标:区域商业中 心
通过各种形式的街区设置,实现了街铺价值 的最大化。
外街 内街 主街 次街
二层商铺街铺化,提升二层商铺的商业价值
二层大铺有 专属一楼 大堂和直通电梯,提 高了二层铺位的使用 价值和形象档次。
街铺二层通过连廊连通,形成“双层街”, 提升逛街的趣味性 •上下不规则贯通,逛街新体验
特点四:小小尺度,趣味空间。主街宽15米,支巷宽2-10米, 商铺面积划分从45平米到700平米,共同构建趣味购物空间
主街宽15米
共有70余个商铺,45700平米单层商铺和双层 商铺,主力商铺150-450 平米 支巷宽2-10米
院街案例2
项目区位:位于东莞莞 城区边缘,成熟度较低 项目规模:总建筑面积 24.1 万㎡,分 5 期, 1 期商 业 为 主 , 1.6 万 ㎡ , 公 寓 0.4万㎡。 商业设计:开放式步行 街 , 临 街 面 长 320m , 业 态规划先行。
院街商业典型案例分析
关键词]

商业
[案例简介]
通过北京、东莞两个典型案例的介绍,分析了院街商业的特 点

院街商业的定义及特点
所谓院街,就是通过建筑的曲折错落,形成多节点的线性
空间,延长营业面,增加商铺的临街性,建筑形式上通过 局部的建筑合围成单个院落,以主街、次街、支巷等将单 个院落串联起来,形成院街。
普通社区商业

vs
院街商业

笔直的街道 尺度单一的街道 形式单一的铺子 所有铺子都朝一条街开门 为买东西才来逛街
曲折但不迂回的街道、极具趣味性 宽窄尺度不一的街和巷子 不同空间组合的铺子 街区多样化、铺铺临街 建筑与景观相融,体验式休闲购物
院街案例1
北京苹果社区——充分挖掘商业价值,增加 沿街面,形成错落街区,使内外街融为一体
增加街区的情趣和体验价值,打造体验式风 情街区
通过广场、旱地喷泉、 城市写意画以及二层 的联廊设置,增加了 街区的情趣和体验价 值。
案例小结——院街商业的特点
休闲性 在建筑形式上提供这种可能性,创造这样一种环境,把
不同的人聚在一起,让人们在商业场所里自由穿梭,这就是最具体 的都市休闲生活
景观性 整体建筑构成一个独特景观,打破全封闭,通过合理规划
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