老年公寓运营模式浅析
浅谈养老院的运营模式
浅谈养老院的运营模式一、市场分析社会已经进入“银发时代”，老年人养老问题、医疗问题是困扰当下数以亿计“4+2+1”家庭模式的最大难题。
尽管这几年各式各样的养老院如雨后春笋般在我们的身边铺展开，但是我们所面临的现状仍然是养老难。
老人入住公办养老机构需先通过身体状况评估，特殊困难老人有望优先入住，而民办养老机构虽有空余的床位，但是对我们大部分的家庭来讲费用太高，我们的家庭条件无法承受。
更何况，现在老人养老已经不再是单纯意义上的养老，我们更多的是应该考虑到老年人的精神和文化生活，服务的多元化，让老年人的业余生活有更多的选择。
二、市场定位第一类：家境富裕，儿女不在身边，需要有人照顾的老人。
第二类：享受政府福利的孤寡老人，这里主要是伤残军人等。
第三类：家庭矛盾激烈，子女就赡养义务产生分歧，被迫入住养老院的老人。
第四类：开明的，不愿意给子女增添麻烦，向往晚年自由的老人。
三、差异化服务，广开客源首先，第一、第四类老人我们暂且归类为我们的高档客户，针对这类客户我们推行“____元7天6夜试住计划”的创意。
其余部分的老人一般可分为以下两种，第一种是自己生活富裕，有一定的知识水平，对生活质量等方面有一定的要求，对于养老的需求更偏向于“享受型”。
对于这类老人我们可以提高住房标准，提供全套的护理服务。
第二种是子女比较有能耐，给老人提供了很好的晚年生活条件，但子女一般工作比较繁忙，无时间照顾老人，又想老人晚年过的比较幸福。
对于这类老人，基本上是属于老人没有太多的要求，子女对服务质量更加的看重。
针对这些高端的客户，我们让老人以及其优惠的费用在养老院试住（含食宿、基本护理），针对有需要的客户老人的家属或亲友可以一同试住，陪同者试住以长者收费与老人相同。
让老人与亲友一同感受我们的服务，体验我们一站式的服务。
让他们感受养老院的愉快的气氛，享受这种大家庭的丰富生活。
让他们觉得在这里安度晚年是个很不错的地方。
这样老人就会迫不及待的跟他们邻居分享我们这里丰富的生活，他们觉得美好的东西。
我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议
我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议老年公寓项目盈利模式分析老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂，老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。
（一）会员式盈利模式一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。
典型机构：上海亲和源以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。
管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。
根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。
（二）逆抵押贷款购房模式多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。
（三）转让使用权模式老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。
如果是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。
（四）分散租赁式模式入住老人按月或按年交纳房租费用。
（五）利弊分析中投顾问在《2016-2020年中国老年公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出以上4种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。
会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入住门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认可，但在是否能被老年群体认可尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未充分的市场研究之前，不可轻易的全盘照搬。
逆抵押贷款购房的在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不可知。
转让使用权模式是目前产业无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认可度也会受到一定的影响。
分散租赁模式对前期投入和适合服务配套要求比较高，但在经营状况较好的情况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。
养老服务运营模式
养老服务运营模式随着人口老龄化的加剧，养老服务需求日益旺盛。
为了满足老年人的养老需求，养老服务运营模式应运而生。
养老服务运营模式是指一种专门为老年人提供养老服务的经营模式。
本文将围绕养老服务运营模式展开讨论，包括其定义、特点以及发展趋势。
养老服务运营模式是指通过运营养老服务机构，提供老年人所需的各类服务。
养老服务机构可以是养老院、社区养老中心、老年公寓等。
这些机构致力于为老年人提供日常生活照料、医疗护理、康复训练、文化娱乐等服务。
养老服务运营模式的目标是提高老年人的生活质量，满足其身心健康的需求。
养老服务运营模式具有以下特点。
首先，以老年人为中心。
养老服务机构在运营过程中，始终将老年人的需求和利益放在首位，为他们提供个性化、专业化的服务。
养老服务运营模式的发展趋势主要体现在以下几个方面。
首先，个性化定制服务。
随着老年人需求的多样化，养老服务机构需要提供个性化的服务，满足老年人的不同需求。
其次，信息化技术的应用。
养老服务运营模式可以通过信息化技术，提供更便捷、高效的服务。
例如，通过智能化设备监测老年人的生活状态，提供全天候的健康监护。
再次，社区化养老服务。
社区养老中心作为一种新型的养老服务机构，能够更好地满足老年人的养老需求，提供便利的服务。
最后，养老服务与医疗服务的融合。
随着医疗技术的进步，养老服务运营模式将与医疗服务相结合，为老年人提供更全面、综合的健康管理。
养老服务运营模式是为了满足老年人的养老需求而设立的一种经营模式。
其特点是以老年人为中心、多元化的服务内容、专业化的管理团队以及社会资源的整合。
未来，养老服务运营模式将朝着个性化定制服务、信息化技术应用、社区化养老服务以及养老服务与医疗服务的融合方向发展。
通过不断创新和改进，养老服务运营模式将更好地满足老年人的养老需求，提高他们的生活质量。
养老服务项目商业模式
养老服务项目商业模式1、月费制商业模式在中国，大多数养老机构采用的是按月收取床位费用的经营模式。
通常情况下，这些养老机构的入住率大约在70%左右，而利润率则在10%左右，基本上属于微利经营。
由于仅依靠出租床位的盈利方式有限，单靠每月的租金很难覆盖前期的投资成本和后期的服务运营费用。
目前，大多数中小型养老机构都采用这种微利模式。
为了改变这种状况，最有效的方法是提高床位的“翻传率”，就像餐厅提高“翻台率”一样。
具体来说，可以将养老机构的床位分为三部分：70%为固定护理型床位；30%为流动性自理型床位和会员制收益型床位。
通过这种方式，可以提升床位的“翻传率”，从而提高养老机构的整体收益。
2、产权销售商业模式在中国，许多养老机构通过出租床位的方式来经营，但出售产权的方式可能带来更高的利润。
这种模式通常是由房地产企业开展养老房产业务时采用的商业模式。
通过一次性销售产权，养老机构能够获得大量资金，而在后期运营中可以采取外包或自营方式收取服务费用以维持运营。
当然，产权销售的模式还可以采用租售结合的方式，一部分产权进行销售，一部分进行出租，这样能够满足不同养老客户的需求。
3、售后回租商业模式售后回租模式是一种独特的商业模式，它适用于养老房产市场。
在这种模式下，养老房产的购买者将其所购买的房产返租给养老机构，而养老机构则将这些房产再次出租给需要养老服务的客户。
这种模式的优势在于它能够同时满足两类客户的需求：一类是那些希望投资养老房产但目前还没有养老需求的客户；另一类则是那些确实有迫切养老需求的客户。
通过售后回租模式，养老机构可以从两个方面获得收益。
第一，它们可以通过出售房产获得资金。
第二，它们可以通过将已出售的房产再次出租，从中获得租金收入。
这种双重收益模式为养老机构提供了一种可持续的盈利方式也为客户提供了灵活的养老服务选择。
对于投资型客户来说，售后回租模式提供了一个将资产转化为持续收益的机会。
他们可以在不需要使用养老设施时，通过出租房产来获得稳定的租金收入。
养老机构的运营模式与管理策略
养老机构的运营模式与管理策略近年来，随着我国老龄化程度不断加深，养老机构的需求与日俱增。
养老机构作为提供专业养老服务的重要载体，其运营模式和管理策略显得尤为重要。
本文将分析养老机构的运营模式与管理策略，以期为养老机构的发展提供参考。
一、运营模式养老机构的运营模式直接关系到老年人的生活质量和机构的盈利能力。
目前，主要的运营模式包括自办养老机构、合作模式和特许经营模式。
1. 自办养老机构自办养老机构是指由政府或企事业单位独立经营的养老机构。
这种模式具有稳定性和可控性的优势，能够较好地保障老年人的权益和服务质量。
但同时，自办养老机构面临着资金压力和管理困难的挑战，运营成本较高。
2. 合作模式合作模式是指养老机构与企事业单位、社会组织等合作共建养老机构，共同承担运营和管理权责。
这种模式可以充分利用各方资源，降低运营成本，提高效益。
然而，合作模式的缺点是经营主体较多，管理难度较大，需要各方密切协作，确保机构的正常运营。
3. 特许经营模式特许经营模式是指养老机构通过给予特许经营者养老品牌名称、经营模式等要素进行经营。
这种模式能够充分发挥特许经营者的品牌效应和管理经验，降低运营风险。
但同时，特许经营模式也要求养老机构与特许经营者之间的合作要求高，需要建立良好的合作机制。
二、管理策略养老机构的管理策略直接关系到机构的运营状况和老年人的生活质量。
下面将从人才培养、服务创新和风险管理等方面介绍养老机构的管理策略。
1. 人才培养人才是养老机构发展的关键要素，培养和留住优秀的养老服务人才至关重要。
养老机构应该加大人才培养的投入，建立专业的人才培训机制，提升员工的职业素质和专业能力。
同时，通过提供良好的福利待遇、晋升机制等吸引和留住人才。
2. 服务创新养老机构应该注重服务创新，提供多元化、个性化的养老服务。
可以通过引入先进的信息技术，提高服务的便捷性和质量。
同时，注重挖掘老年人的潜在需求，开展丰富多彩的社交活动和文化娱乐，提高老年人的生活质量。
老年公寓运营方案
老年公寓运营方案背景介绍随着人口老龄化的逐步加剧，在老年人生活需求增加的背景下，老年公寓逐渐成为新的住宅选择。
老年公寓为老年人提供了独立性、社交性和护理性的居住环境，为他们提供了更好的生活和居住品质。
因此，老年公寓的运营方案至关重要。
运营方案老年公寓的运营方案需要考虑多方面的因素，包括但不限于以下几个方面：1. 老年人需求老年公寓的定位是为老年人提供舒适便利、安全方便的居住体验。
因此，首先需要了解老年人的需求，包括但不限于饮食、健康、社交、娱乐、安全等多个方面。
在运营方案中，需要针对老年人的需求，提供适当的服务和配套设施。
2. 服务设施老年公寓的服务设施是老年人选择居住的重要因素，包括餐饮、医疗、保健、健身、社交、娱乐等方面。
因此，需要提供专业的服务和设施，满足老年人的各种需求。
例如，可以提供健身房、会客室、电影院等，让老年人充分体验生活乐趣。
3. 安全管理安全管理是老年公寓运营中必须考虑的关键因素，需要制定严格的安全管理制度和规定。
例如，必须安装安全防范设施，配备专业的安保人员，制定消防安全计划等。
同时，需要为老年人提供安全感，如在各种事件发生时能够及时救援。
4. 人员管理老年公寓人员管理方面需要考虑员工招聘、培训和监管等方面。
可通过制定严格的招聘规定和培训计划来增强员工素质、提高服务质量。
对于员工的监督和管理，可以通过制定严格的考核机制和提供奖惩制度来促使员工表现更好。
5. 经济运营经济运营是老年公寓运营中的重要环节，需要创造稳定的收入来源和降低成本支出。
具体的经济运营可采取多方面措施，如提高入住率、降低经营成本、开辟新的经济来源等。
通过制定详细的经济计划和调整房租价格等方式，就能够制定出更好的经济运营方案。
结论老年公寓作为老年人居住的新选择，有着广阔的市场前景和发展空间。
在制定运营方案时，需要综合考虑老年人的需求、服务设施、安全管理、人员管理和经济运营等因素，制定出最优的运营方案。
相信随着不断的改进和完善，老年公寓会更好地服务于老年人，为其提供更好的生活品质和居住环境。
干货｜老年公寓模式与运营创新
干货｜老年公寓模式与运营创新我国快速发展的经济以及正在发生新变化的人口结构为养老行业带来了新的机遇和挑战，迅速增加的老年人口数量促使我国老龄化阶段的到来，亟待解决的养老问题涉及到政治、社会和经济等问题，为经济发展和社会稳定提出了更高的要求。
目前已发展出包括传统养老及福利机构等养老模式在内的养老模式，经济的发展促使了物质生活水平的提高，老年人的思想观念及居住理念随之发生转变，使养老需求呈现出多样化发展趋势，但传统养老模式已难以满足不同老年人的养老需求，老年公寓养老模式在此背景下应运而生，发展成为更能满足多样化养老趋势的养老模式。
需求分析迅速增加的老年人口数量使人口老龄化成为经济稳定发展面临的一项难题，我国人口老龄化的势头在 20 世纪 80 年代初就已出现，受到人口生育政策、经济结构及发展因素的影响，人口数量的变化呈现出老年型人口结构迅速发展的趋势，老年人口基数大、增长速度较快、高龄人口数量增多，老龄化问题日益凸显，家庭养老能力弱，包括住房养老在内的中国传统养老模式已无法满足现代社会发展需求，面对人口老龄化探究合理的应对方案，使其更好的同社会经济发展相匹配，目前已出现了多种养老方式（包括居家养老、机构养老等），但机构养老仍然需求大于供给，在老龄化进程中同样出现了许多的发展机遇，以老年公寓为代表的居家养老（独立单元式居家养老模式的一种）凭借自身优势逐渐发展起来，更适合我国住房养老的发展模式及现代社会的发展状况。
老年公寓发展的可行性分析老年公寓特点老年人集中居住的老年公寓（一种综合的面对特定群体的公寓式住宅）服务体系一般集餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健于一体，专为老年人打造的老年人社区，可使老年人不同的心态体能得以更好的体现出来，进而使老年人的多样化生活和精神需求得以有效满足，此种新型老年住宅养老模式可兼顾居家养老以及社会化优质服务供给。
老年公寓对基础设施建设以及老年人实际生活保障具有较高的要求，既满足老年人的基本生活需要又注重提供文化娱乐活动丰富老年人的精神生活。
老年公寓运营方案
老年公寓运营方案1. 背景介绍随着我国老龄化程度的加深，越来越多的老年人选择入住老年公寓，这也加速了老年公寓的建设。
但是，相对于普通的住宅，老年公寓需要更多的服务和管理，因此运营一家老年公寓需要考虑很多因素。
2. 运营模式老年公寓的运营模式可以分为自营和委托经营两种，自营是指由老年公寓的业主或者管理方直接运营，委托经营则是由专业的管理公司来运营。
2.1 自营模式相对于委托经营，自营模式更加自主和灵活，但是也需要业主或管理方有较高的综合能力和经验。
自营模式需要考虑以下几方面的问题：2.1.1 房屋管理老年公寓的房屋管理是最基本的服务，需要进行日常维护和保养，以确保老年人的安全和舒适。
此外，还需要考虑其他方面，如房源的规划和配置，以及房屋的租赁和维修等问题。
老年公寓需要提供各种服务，如餐饮、保健、照顾、娱乐等。
因此，需要建立健全的服务体系，选择优质的服务供应商，并提供贴心的服务，以吸引和留住老年人。
2.1.3 市场推广自营模式需要完全自主运营，因此需要进行市场推广和品牌宣传，以吸引更多的老年人和家庭关注和入住，同时也需要建立良好的品牌形象。
2.2 委托经营模式委托经营模式是指由符合条件的第三方管理公司来运营老年公寓。
相比于自营模式，委托经营模式更专业和规范，但是也需要业主或管理方进行有效监管，并得到管理公司的合作和支持。
委托经营需要考虑以下几方面的问题：2.2.1 委托公司的选择选择一家合适的公司作为合作伙伴非常重要，需要考虑公司的资质、经验、服务质量和价格等多方面因素。
2.2.2 委托合同的签订签订合同能够保证双方的权益，需要考虑内容合理性和法律性，各方面细节问题需要认真考虑和执行。
委托经营需要进行有效的管理和监督，以确保服务质量和老年人的安全和舒适。
需要建立完善的监督机制，加强协调和沟通，及时解决问题，并保证合作方的利益。
3. 运营管理流程无论是自营还是委托经营模式，老年公寓的运营管理流程非常重要，涉及到对老年人的生活和服务，需要注意的问题很多，比较复杂。
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老年公寓运营模式浅析 Hessen was revised in January 2021
老年公寓运营模式浅析
中国不仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，由于中国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％【1】。
随着中国人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式，由于老年公寓的特性决定其区别于一般养老机构和普通房地产的运营模式，因此，零点前进策略和远景投资公司的研究人员认为：其运营模式应遵循二路出击的市场定位原则、三方并举的销售原则、四点标新的社区服务原则。
一、老年公寓具备的特点
特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。
在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。
附图中高收入老年人对现在居住条件的评价
资料来源：零点前进策略和远景投资2004年5-6月合作完成的对北京、上海的3000名55至75岁的市民
的随机抽样拦截访问。
【1】《老年市场的需求与开发》中国老龄科学研究中心陶立群
老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。
老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。
入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。
由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化
的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。
因此一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。
特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。
我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。
同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。
由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。
特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。
老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。
另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。
二、老年公寓运营模式应遵循的原则
老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，因此老年公寓的运营模式要遵循二路出击的目标市场定位原则；三方并举的销售原则；四点标新的社区服务原则。
原则一：目标市场定位——二路出击。
老年公寓的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。
其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。
老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。
低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平的社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另一方面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。
为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。
如在旅游区域内，就应该发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另一方面可以增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优质的养老生活环境。
北京太阳城是成功开发老年公寓的典范。
北京太阳城采用“福利性事业，商业化运作”的模式，走以老年人养老，带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道路。
考虑在小汤山附近没有较大规模的医疗机构、购物场所及休闲娱乐、会议设施，北京太阳城采取内外兼顾的方法，在为满足对社区内的业主服务的同时，对外开放经营，在这
方面充分利用了“老年公寓”的概念带动了医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展。
原则二：销售方式——三方并举。
根据老年公寓的市场定位采用三方并举的销售方式满足不同消费群体入住老年公寓的需求。
三方并举的销售方式为出售房屋（或房间）的产权、出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）三种形式。
不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。
老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。
不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。
三方并举的销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。
出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求；出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另一方面可以使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于保持老年公寓的经营方向。
附图中高收入老年人期望的入住方式
资料来源：零点前进策略和远景投资2004年5-6月合作完成的对北京、上海的3000名55至75岁的市民的
随机抽样拦截访问。
原则三：社区服务——四点标新。
社区服务的四点标新意味着社区服务方面的社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务达到标新立异的水平，它是形成老年公寓差异化经营的基础，是持续正常经营的保障。
老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境，另一方面提供完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。
老年公寓的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。
例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点的无障碍的购物场所及丰富的高品质的商品，满足他们安全、便利的购物需求。
完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化的规范的服务。
完善层级要达到根据每户老年人的消费习惯、购物频次，主动的提供个性化服务。
概括而言，四点标新的社区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公
寓的差异化经营的基础。
总之，老年公寓开发为中高经济实力的老年人提供了高品质的养老方式，在我国属于新鲜事物，老年公寓的特点导致其运营模式具备创新性、复杂性，因此要结合我国老年人的需求特点和国外老年公寓的运营经验，从市场定位、销售方式、社区服务方面探索适合老年公寓“福利性事业、商业化”特点的运营模式。