财产与行为税类

13.3.2 征税对象、纳税人和税率 2.纳税义务人 ❖ 境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人为契税
的纳税人 3.税率 ❖ 3%-5%幅度税率。 ❖ 2008年11月1日起，首次购买90平米以下普通住
房的契税税率统一下调到1%。
13.3.3 应纳税额的计算
应纳契税=计税依据*税率 ❖ 计税依据的确定 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成
13.1.3 应纳税额的计算
1. 从价计征 ❖ 应纳房产税额＝房产原值×(1-规定扣除比例)
×1.2% ❖ 计税依据-房产余值(按房产原值一次性减除10%-
30%后的余值) ❖ Note：(1) 房产原值包括与房屋不可分割的各种
附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，即账 目“固定资产”科目中记载的原值；
A. 1400元 B. 1750元 C. 2800元 D. 4200元
❖ 例3：某饭店房产原值2000万元，2005年该饭店内装修， 6月份装修完毕办理竣工结算，装修支出250万元（包括中 央空调更换支出），均计入固定资产原值。计算该饭店 2005年度应纳房产税。当地房产税计算扣除比例为20%。
13.2 城镇土地使用税
13.1.2 税制三要素
1.征税对象 ❖ 房产税以房产为征税对象 ❖ 具体包括：在城市、县城、建制镇和工矿区范围内房
产 2.纳税义务人 ❖ 房产税由产权所有人缴纳 ❖ 产权出典的，由承典人缴纳 ❖ 产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未
确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人 缴纳 3.税率 (1)从价计征 1.2% (2)从租计征 12% (3)个人按市场价格出租的居民住房 4%
❖ 例2: 某学校张老师购买一套商品房，价格为60万元， 因一次性付清款，售房单位给予1万元优惠，同时按当 地政策规定对教师按正常价格优惠5％，当地契税税率 为4％，计算张老师应纳契税。
13.3.4 税收优惠
1.一般税收优惠
❖ 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房 屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征
❖ (3) 建设工程勘察设计合同的计税依据是收取的费用； ❖ (4) 建筑安装工程承包合同的计税依据是承包金额； ❖ (5) 财产租赁合同的计税依据是租赁金额； ❖ (6) 货物运输合同的计税依据是运输费用，但不包括运输
货物的金额、装卸、保险费用；
计税依据的确定
❖ (7) 仓储保管合同的计税依据是仓储保管费用； ❖ (8) 借款合同的计税依据是借款金额； ❖ (9) 财产保险合同的计税依据是保险费收入； ❖ (10)技术合同的计税依据是合同所载金额； ❖ (11)产权转移书据的计税依据是所载金额； ❖ (12)营业账簿，记载资金账簿的税基是“实收资本”与
❖ 例1：某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。 2005年将其中四分之一对外出租，取得租金收入100万元。 已知该省统一规定计算房产原值时的减除幅度为20%，该 政府机关当年应纳的房产税为( )
A. 12万元 B. 36万元 C. 48万元 D. 60万元
❖ 例2：某企业2006年委托施工企业修建一仓库，8月底办 理验收手续，工程决算支出50万元，全部记入固定资产， 当地房产税计算采取的扣除比例为30%，则该房产2006年 应纳房产税为 ( )
第13章 财产与行为税类
13.1 房产税
❖ 13.1.1 税种设置 ❖ 13.1.2 征税对象和纳税人 ❖ 13.1.3 税基、税率和应纳税额的计算 ❖ 13.1.4 税收优惠 ❖ 13.1.5 申报与缴纳
13.1.1 税种设置
1.房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房 产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税 2.房产税作用 ❖ 加强对城镇房产管理，提高房产使用效率 ❖ 适当调节纳税人的收入 ❖ 促进城镇合理建房、用房 ❖ 为地方财政筹集建设资金
❖ 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征
❖ 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或 者免征
❖ 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受 土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治 区、直辖市人民政府确定纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、 荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征
13.1.5 税款缴纳
(1) 纳税义务发生时间 ❖ 纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月
起，缴纳房产税； ❖ 纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月
起，缴纳房产税； ❖ 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续
次月起，缴纳房产税。 (2) 纳税期限 ❖ 房产税实行按年计算，分期（季度或半年）缴纳。 (3)纳税地点 ❖ 房产所在地
[例]设在某市的一内资企业使用土地面积为20000平方米，经 税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为4元。 请计算其全年应纳的土地使用税额。
❖ 年应纳土地使用税税额=20000×4=80000（元）
13.2.4 税收优惠
❖ 下列土地免缴土地使用税：
❖ 1.国家机关、人民团体、军队自用的土地； 2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； 3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；指举行宗教仪式等的 用地和寺庙内的宗教人员生活用地；公园、名胜古迹自用的土地， 是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。 上述单位的生产经营用地和其他用地，不属于免税土地，应按规 定计算缴纳土地使用税。 4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
按件贴花，税额为每件5元。
13.4.3 应纳税额的计算
❖ 应贴印花税额＝计税依据×适用比例税率应 贴印花税额＝应税凭证件数×5
计税依据的确定
❖ (1) 购销合同的计税依据是购销金额；（以物易物方式签 订购销合同，计税金额为合同所载的购、销金额合计数）
❖ (2) 加工承揽合同的税基是加工或承揽收入；若由受托方 提供原材料金额的，可不并入计税金额（原材料应按购销 合同另交印花税）；但受托方提供辅助材料金额，应并入 计税金额；
(2)以房产联营投资的，房产税计税依据应区别 对待：1) 以房产联营投资，共担经营风险的，按 房产余值为计税依据计征房产税；2) 以房产联营 投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际 是以联营名义取得房产租金，因此应由出租房按租 金收入计征房产税。
13.1.3 应纳税额的计算
(3)融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房 产税。
(4)采暖、消防、空调、电气及智能化楼宇等设备价 值都应计入房产原值，计征房产税。
2. 从租计征 ❖ 应纳房产税额＝全年房产租金收入×12% ❖ 计税依据-租金收入(房屋产权所有人出租房产使用
权得到报酬,包括货币收入和实物收入)
13.1.4 税收优惠
❖ 国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上 述单位出租房产及非自身业务使用的生产、营业用房不属 于免税范围；
13.4.2 征税对象、纳税人、税率
3. 税率 (1) 比例税率
1) 0.05‰(万分之零点五)：借款合同 2) 0.3‰：购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同 3) 0.5‰：加工承揽合同、建筑安装工程勘查设计合同、货
物运输合同、产权转移书据、营业帐簿税目中记载资金的 帐簿 4) 1‰：财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同、股 权转让书据 (2) 定额税率 权利、许可证照，营业账簿中的其他账簿适用定额税率，
交价格。 2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权
出售、房屋买卖的市场价格核定。 3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房
屋的价格的差额。交换价格相等的，免征契税。 4.以划拨方式取得土地使用权的，其税基为补缴的土地使用
权出让费用或者土地收益 。
❖ 例1: 公民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交 价为20万元，另一套两室住房与居民丙交换，并支付 给丙换房差价款6万元。计算甲、乙、丙相关行为应缴 纳的契税。当地规定契税税率为4％。
❖ 契税是在土地产权、房屋权属发生转移时，按当事人双方 订立的契约，向承受人征收的一种税
❖ 契税的特殊作用主要表现在： ❖ 取得地方财政收入 ❖ 调节纳税者的经济收入 ❖ 从法律上保护产权所有者的合法权益
13.3.2 征税对象、纳税人和税率
1.征税对象 ❖ （1）国有土地使用权出让 ❖ （2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换 ❖ （3）房屋买卖 ❖ （4）房屋赠与 ❖ （5）房屋交换 ❖ （6）视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税
13.2 城镇土地使用税
❖ 13.2.1 税种设置 ❖ 13.2.2 征税对象、纳税人、税率 ❖ 13.2.3 应纳税额的计算 ❖ 13.2.4 税收优惠
13.2.1 税种设置
➢ 城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地 使用权的单位和个人征收的一种税。
➢ 征收城镇土地使用税的作用 调节土地级差收益 限制不合理使用或浪费城镇土地资源，提高土地的 利用率和使用效益 强化城镇土地管理 完善地方税体系
13.2.2 征税对象、纳税人、税率
1.征税对象 ❖ 在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所
有的土地 2.纳税人 ❖ 拥有土地使用权的单位和个人(包括外商投资企业和外国
企业)； ❖ 拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，实际
使用人和代管人为纳税人； ❖ 土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用
13.4.2 征税对象、纳税人、税率
2. 纳税人 ❖ 在中国境内书立、领受所列举凭证的单位和个人，都是印
花税的纳税人。 具体包括： (1) 各合同立合同人（指合同的当事人，不包括但保人、鉴定
人、证人），产权转移书据的立据人，营业账簿的立账簿 人，权利、许可证照的领受人； (2) 在国外书立、领受，但在国内使用的应税凭证，其纳税人 是使用人； (3) 同一凭证，由两方或两方以上当事人签订并各执一份的， 应当由各方就所执的一份各自全额贴花纳税。