房地产估价(肖)
房地产评估 方法
房地产评估方法
房地产评估是指对房地产市场进行调研和分析，确定房地产的市场价值。
房地产评估方法多种多样，常见的方法包括以下几种：
1. 市场比较法：根据市场上类似物业的成交价格和特征，对待评估的物业进行比较，得出一个相对准确的市场价值。
2. 收益法：根据物业的租金收益能力来评估其价值。
此方法适用于商业物业和出租房产，通过估算出租收入和维护成本等，计算出物业的净收益，并根据市场收益率来确定价值。
3. 成本法：根据物业的建筑成本和土地价值来评估其价值。
该方法适用于新建物业或改建物业，通过计算建筑成本、土地成本和折旧等，得出物业的价值。
4. 技术评估法：通过对物业的建筑结构、使用状况、维修情况等技术指标进行评估，综合考虑物业的功能、质量和可持续性等因素，来确定物业的价值。
5. 辅助评估法：包括地理位置评估法、市场需求评估法、替代成本法等。
这些方法通过考虑物业所在地的地理环境、周边配套设施、市场需求和替代品的成本等因素，来综合评估物业的价值。
需要指出的是，房地产评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素，并结合
市场动态和专业知识来进行评估。
不同的评估方法适用于不同的情况和目的，评估师需要根据具体情况选择合适的方法进行评估。
房地产估价-5
房地产估价-51. 引言房地产估价是指对不动产（如住宅、商业地产等）进行价值评估的过程。
准确的房地产估价对于买卖房产、贷款和投资决策等具有重要意义。
本文将介绍房地产估价的相关概念、方法和应用，并探讨其中的挑战和发展趋势。
2. 房地产估价的概念和方法2.1 房地产估价的定义房地产估价是指对房地产的经济价值进行定量评估的过程。
它涉及多种因素，包括房屋的物理特征、地理位置、市场需求和供应等。
房地产估价可以用于购房、贷款、投资和税收等方面。
2.2 房地产估价的方法房地产估价的方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
•市场比较法：该方法通过对类似房地产交易市场上的销售价格进行比较来确定房地产的价值。
这种方法适用于市场上有充足可比较数据的情况下。
•收益法：该方法基于房地产产生的收入来进行估价。
通过评估租金收入或其他收入来源，结合市场利率和资本化率等指标，来确定房地产的价值。
•成本法：该方法是基于房地产的重建成本来进行估价。
它考虑到建筑物的材料、劳动力、土地成本等方面的因素。
2.3 房地产估价的数据来源房地产估价所需的数据可以通过多种渠道获取，包括：•公开市场交易记录：通过查看历史交易记录，可以了解到类似房产的成交价格，从而进行参考。
•政府公开数据：政府通常会发布一些房产销售和租赁等数据，这些数据可以为房地产估价提供参考。
•地产销售人员和经纪人：房地产销售人员和经纪人通常会掌握大量的市场信息和成交记录，可以提供有关房地产估价的建议。
•第三方数据供应商：还有一些专门的第三方数据供应商，提供有关房地产市场的数据和分析报告。
3. 房地产估价的应用房地产估价在各个领域都有广泛的应用，包括：3.1 房地产买卖在房地产买卖过程中，房地产估价可以作为买家和卖家之间的参考价格。
买家可以通过了解房地产的估价来评估是否具有投资价值，而卖家则可以根据估价来确定房产的上市价格。
3.2 贷款和抵押银行和贷款机构通常要求在提供贷款或抵押贷款时对房地产进行估价。
房地产司法鉴定估价报告
房地产司法鉴定估价报告报告编号:重立信房评报（2018）鉴字第292号估价项目：位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业及配套房地产市场价值估价估价委托人：重庆市长寿区人民法院房地产估价机构：重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司司法鉴定人：肖其全(执业证号:5001040721)斯德书(执业证号：5010102972）估价报告出具日期：二〇一八年十一月十五日目录致估价委托人函 (2)估价师声明 (5)估价的假设和限制条件 (7)估价结果报告 (9)一、估价委托人 (9)二、房地产估价机构 (9)三、估价目的 (9)四、估价对象 (10)五、价值时点 (14)六、价值类型 (14)七、估价依据 (14)八、估价原则 (15)九、估价方法 (16)十、估价结果 (16)十一、估价人员 (19)十二、实地查勘期 (20)十三、估价作业日期 (20)十四、估价报告应用的有效期 (20)十五、说明事项 (21)附件 (21)致估价委托人函重庆市长寿区人民法院：受贵院的委托，我公司根据国家有关房地产价格估价的规定，本着独立、公正、客观、合法的原则，按照科学的方法，对估价对象房地产市场价值进行司法评估，按照中华人民共和国建设部发布的《房地产估价规范》及《房地产估价基本术语标准》的要求，致函如下:估价对象：重庆腾安农业发展有限公司所有的位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业房地产，房屋建筑面积合计10731。
59平方米及其对应的分摊土地使用权面积.估价目的：为委托方受理的“申请执行人重庆农商行长寿支行与被执行人重庆市正品农业发展有限公司、重庆腾安农业发展有限公司金融借款合同纠纷”一案［（2018）渝0115执评委2476号］，提供涉案房屋在价值时点的市场价值参考.价值时点：二〇一八年十一月十二日估价方法：成本法估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序,采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析,估价对象在价值时点的市场价值如下：估价对象权属证书权利人坐落结构房屋用途土地使用权类型楼层建筑面积(㎡)建面单价（元/㎡)评估价值(万元)1 渝（2016)长寿区不动产权第000789367号重庆腾安农业发展有限公司长寿区葛兰镇健东二路15号主车间钢筋混凝土结构工业出让负1层，1—5层2364。
房地产估价--名词解释
房地产估价--名词解释1.房地产估价：全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。
由持有“房地产估价人员岗位合格证书”或“房地产估价师注册证”的专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产热特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
2.房地产估价师房地产估价师是指经全国统一考试，取得“房地产估价师职业资格证书”，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
合格的房地产估价师应具备的素质：（1）扎实的估价理论知识；（2）丰富的估价实践经验；（3）良好的职业道德修养；（4）较高的市场调查、判断能力。
3.房地产房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物，是房地产的实物、权益、区位三者的综合体3.容积率容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：容积率=总建筑面积/土地总面积4.建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。
5.房地产按开发程度划分的种类：按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。
（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。
（3）熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地；（4）在建工程：指地上建筑物已经开始建设但是尚未建成，不具备使用条件的房地产。
该房地产不一定正在建设，也可能停工了许多年；（5）现房（含土地）：指地上建筑物已经建成的，可以直接使用的房地产。
它可能是新的，也可能是旧的。
6.房地产价格：房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表现。
房地产估价基本理论概述
房地产估价基本理论概述房地产估价是指根据过去成交记录、市场变化、物业状况、面积区位等多种因素，对一个房地产资产进行评估，确定它的市场价值。
在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节。
因此，本文将介绍房地产估价的基本理论，以帮助大家更好地了解房地产市场。
一、市场比较法市场比较法是房地产估价的一种方法。
它通过分析同类物业的销售记录和价格，来推断目标物业的价值。
该方法的优点是可靠性高，数据来源广泛，因此是被广泛采用的一个方法。
具体来说，市场比较法的步骤如下：1.选择和目标物业同类的物业2.对选定的物业进行调查和比较3.通过比较建筑质量、面积等，确定物业的相对价值4.根据比价测算出目标物业的实际市场价值。
二、成本法成本法是以物业的重建成本作为评估依据来确定市场价值的。
该方法适用于新物业的估价，而不适用于旧物业的估价。
成本法的步骤如下：1.确定物业的净建筑面积和建成价格2.确定物业的折旧和损耗3.计算重建造的费用4.根据物业损减折旧后的重建成本来确定市场价值。
成本法的优点是可以避免非市场因素对市场价值的影响。
因此，在新物业估价中是最重要的估价方法之一。
三、收益法收益法是基于物业所能够创造的收益来确定市场价值的评估方法。
该方法的基本原理是通过评估物业所产生的未来收益来推断物业的市场价值。
具体来说，收益法的步骤如下：1.确定物业的当前收入和支出2.预测物业的未来收入和支出3.计算未来现金流，确定物业的净现值和内部收益率4.确定物业的实际价值。
收益法主要适用于商业用途的房地产估价。
通过预测未来现金流，有效地确定物业的价值和投资回报率，并为投资者提供决策支持。
总之，房地产估价是对房地产市场进行定价的过程。
在实际操作中，可以根据市场比较法、成本法和收益法等多种评估方法综合评估。
这些方法的优点各不相同，但它们共同的目标是准确地评估房地产市场和确定市场价值。
因此，在进行房地产交易时必须准确估价，以确保市场的公正和稳定。
房地产评估
1.房地产的定义：房地产又称不动产，房地产指土地，土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权或利益。
就房地产评估而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。
2.房地产物权：①所有权②使用权③租赁权④抵押权⑤典权⑥地上权⑦地役权3.房地产特性：①位置固定性，地区性和个别性②长期使用性③大量投资性④易受政策限制性⑤相互影响性⑥保值性与增值性4.房地产价格的含义：房地产价格一般根据该房地产所被认识到的效用，该房地产的相对稀少性，该房地产的有效需求存在等三因素互相结合，产生了该房地产的经济价值（交换价值）而形成的。
房地产价格一般以货币额表示。
5.楼面地价：楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=土地单位/容积率6.房地产价格是由效用、稀少性和有效需求三者相互结合而成的。
7.实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
8.名义价格是指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。
第一章房地产价格的一般因素：一般因素、区域因素、个别因素。
1.一般因素：①社会因素：人口数量和密度，社会文明集教育状况，家庭规模，政治安定状况，社会治安程度，房地产投机，城市化，心理因素等。
②经济因素：经济发展状况，财政金融状况，产业结构变化，税收负担状况，居民收入，物价等等。
③行政因素：土地制度，住房制度，城市规划，房地产价格政策，税收，交通管制，行政隶属变更，特殊政策。
第二章房地产评估的概念1.房地产估价的含义：从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做出的判断与推测。
2.估价程序：①受理估价委托②明确估价基本事项③拟定估价作业方案④搜集估价所需的资料⑤实地勘察估价对象⑥选定估价方法计算⑦确定估价结果⑧撰写估价报告3.房地产估价的基本原则：⑴合法原则⑵最高最佳使用原则⑿替代原则⒁时点原则4、房地产估价应独立、客观、公正。
房地产估价的基本方法
房地产估价的基本方法
房地产估价是指对一定范围内的地产资产所作的现值估计，它是为了决定地产所能够出售和购置的价格、用于税金估算、征收专业地产税、债券抵押贷款上所需的抵押物价格、保险估值等一系列活动的必要性步骤。
本文将介绍房地产估价的基本方法。
第一种方法：收入法收入法是一种估算未来租金现值的方法，即通过租金收入预期以及不同的贴现率计算出资产的现值。
此种方法适用于出租型房地产的估价，如大型写字楼、酒店等。
第二种方法：物业比较法物业比较法适用于相对低价值的住宅房屋和某些商用地产。
此种方法常采用的是销售比较法，即根据已成交的同类房产资产交易记录获得信息，按比较物业的特点以及相似程度和区域地细节来评估未来出售的市场价格。
第三种方法：重置成本法重置成本法以房地产的建筑物和土地为基本单位。
此种方法基于重置成本通过准确估计用于重建的土地和建筑物。
此种方法适用于新建和重建的市场估价。
第四种方法：税收法房地产税收法主要用来支持相关税收的课税规定上。
由于税收法基于税收规定，它具有不确定性，但获得准确税收收入很重要，因此税收法依旧是房地产估价领域的重要特点。
以上就是比较常用的四种房地产估价的方法。
房地产估价也是围绕着寻找数据来源、记录历史交易、确定物业位置、比较适用建筑物、对预期收益和物业风险进行评估等步骤进行的。
在估价时，专业估价师通常会使用多种方法来获取一个最可靠的结果。
不同的市场情况和物业类型会要求使用不同的估价方法，因此，理解估价方法的优缺点以及如何使用他们会对准确估价非常重要。
房地产评估概述
房地产评估概述房地产评估是指对不动产进行全面综合分析和估算其价值的过程。
这个过程是由专业评估师进行，在买卖、融资、保险等房地产交易中起着重要的作用。
房地产评估采用了一系列方法和技术，以确定不动产的市场价值。
房地产评估的目的是确定不动产的公正市场价值，从而为所有者、买卖方、金融机构等提供准确的信息和决策依据。
在进行房地产评估时，评估师会考察不动产的地理位置、周边环境、建筑物的状况、土地利用规划等因素，并结合市场状况、经济环境等因素进行综合分析。
房地产评估的方法多种多样，常用的包括比较市场法、收益法和成本法。
比较市场法是通过对类似房地产交易的市场数据进行分析，根据同类不动产的市场价格来确定评估对象的市场价值。
收益法主要应用于商业、投资类不动产的评估，通过考察不动产的期望收益和市场收益率来确定其市场价值。
成本法则是根据不动产的重建成本和折旧来确定其市场价值。
房地产评估的过程需要评估师收集、整理和分析大量的信息和数据，包括市场销售数据、土地利用规划、建筑物的技术参数等。
评估师还需要考虑到不动产的特殊约束条件，如法律法规、土地权属等因素。
在评估的过程中，评估师还可能会与相关的专业人士合作，如律师、建筑师、土地规划师等。
房地产评估是一个复杂的过程，需要评估师具备专业的知识和技能，并遵守相关的法律法规和道德规范。
评估结果决定了不动产的市场交易和金融行为，因此评估师的准确性和公正性至关重要。
同时，房地产评估的结果也对社会公众具有重要的指导意义，它能够提供有关房地产市场和经济发展的信息，促进房地产市场的健康稳定发展。
综上所述，房地产评估是一个重要的领域，它在房地产交易和金融领域起着至关重要的作用。
通过对不动产的全面分析和估算，房地产评估为相关参与方提供了准确的价值信息和决策依据，同时也对房地产市场的发展起着积极的推动作用。
为了保证评估的公正性和准确性，评估师需要具备专业的知识和技能，并遵守法律法规和道德规范。
房地产评估是一个涉及广泛的领域，其应用范围涵盖了房屋、商业物业、土地以及其他不动产等各个领域。
房地产估价(第1章)
二、市场交易价格与评
估价格
三、房地产评估的特点
《房地产评估》
一、房地产评估的概念
房地产价格评估，又称为房地产估价，英文名称为Real Estate Appraisal或Real Property Valuation。所谓房地 产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某 一特定时点上的价值进行估计。 “如果给房地产估价下一个精要的定义，则它是指为特定目 的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。”（柴强， 房地产估价（修订第四版），北京，首都经济贸易大学出版社， 2003年。）
4． 按房地产价格表示单位可划分为总 价格、单位价格、楼面地价等 楼面地价＝土地总价格/建筑总面积 楼面地价＝土地单价/容积率 5． 其它价格类型
《房地产评估》
三、房地产价格的作用
1．调节供求关系 2．引导与公告作用 3．促进技术进步
4．优化资源配置的作用
《房地产评估》
第三节 房地产评估的概念与特点
土地的供给分为土地的自然供给和经济供 给两个方面。
《房地产评估》
二、土地与土地使用权
土地的特性分为土地的自然特性和经济 特性两个方面。
（二）土地的经济特性 1．供给的稀缺性。 2．可垄断性。 3．土地利用多方向性。
（一）土地的自然特性 1．位置的固定性。
2．质量的差异性。
3．不可再生性。 4．效用永续性。
《房地产评估》
一、房地产
按照用途来划分，可以分为： 1．商业房地产。 2．办公房地产。 3．居住房地产。 4．工业和仓储房地产。 5．农业房地产。 6．特殊房地产。 7．综合房地产。 土地分为农用地、建设用地和未利用土地。
房地产估价的基本方法
房地产估价的基本方法
房地产估价是确定房屋或土地的市场价值的过程。
这是购房、销售、投资和贷款等房地产交易中非常重要的一步。
房地产估价的基本方法包括以下几种：
1. 市场比较法：市场比较法是最常用的房地产估价方法。
它通过比较类似房地产的销售价格来确定估价。
这个方法需要考虑到房屋的位置、大小、年龄、建筑质量和附加设施等因素。
2. 收益法：收益法主要适用于商业房地产。
它基于房产的收入潜力来估算价值。
通过考虑租金收入、运营成本、资本化率等因素来确定房产的价值。
3. 成本法：成本法主要适用于新建房屋或特殊用途房地产。
它基于房地产的建设成本来估价。
这种方法需要考虑到用地成本、建筑材料和劳动力成本等因素。
4. 投资价值法：投资价值法主要应用于房地产投资。
它基于投资者对风险和回报的需求来确定价值。
这个方法需要考虑到投资者的预期回报率和风险水平等因素。
此外，还有一些其他的房地产估价方法，如综合法、替代成本法和地价法等。
每种方法都有其适用的情况和局限性，具体选择哪种方法取决于房地产的类型、目的和市场条件等因素。
需要注意的是，房地产估价是一项复杂的任务，需要考虑到众多因素。
因此，寻求专业的房地产估价师的帮助是明智的选择。
他们可以利用其丰富的经验和专业知识为您提供准确可靠的房地产估价。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产估价实习报告班级:0804601学号:05姓名肖志勇指导老师:薛姝刘小平龙慧峰2012年2月28日房地产估价报告项目名称:益阳市太一·御江城I期2栋1001室委托方:李四估价方:益阳市湖南城市学院估价人员肖志勇估价作业时间:2012年2月13日至2012年2月26日。
估价报告编号:080460105目录致委托方函 (1)估价师申明 (1)估价的假设和限制条件 (3)估价结果报告 (3)一、委托估价方二、收托估价方三、估价对象四、估价目的五、估价时点六、价值定义七、估价依据八、估价原则九、估价结果十、估价人员十一、估价作业日期十二、估价报告应用有效期估价技术报告 (5)一、估价对象概况二、因素分析三、市场背景分析四、最高最佳使用分析五、估价方法使用六、估价测算过程七、测算结果结论 (15)估价师心得 (15)附件 (15)房地产估价评估报告一、致委托人函太一御江城项目开发有限公司：受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对太一御江城1001室价格现值进行了估价，为贵公司办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。
本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2012年2月1日可能实现的市场价值为: 人民币（大写）：人民币伍拾壹万柒仟玖佰陆拾贰圆整。
二、估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。
6.本报告仅为委托方以位于泉城广场北侧待开发空地确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。
7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。
若资料失实或有隐匿，估价方不承担责任。
如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。
8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9. 本估价报告估价结果为估价对象于2012年2月1日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。
10.本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
11.未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。
估价师签名：肖志勇三、估价的假设和限制条件（一）估价的假设条件1.委托方合法取得土地，并以所确认的土地用途评估估价对象的价值。
2.本报告以估价对象在估价时点处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。
（二）估价的限制条件1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。
2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
四、估价结果报告（一）委托方单位名称: 太一御江城I期2栋1001室法定代表人: 李四（二）估价单位单位名称:益阳市地产估价事务所注册地址:益阳大道南面益阳市房地产管理局法定代表人:李建华估价资格：建设部房地产价格评估壹级资格（三）估价对象太一·御江城”一期(江南1号地块)位于益阳市资江南岸旧城改造区，东靠住宅建设用地(即本项目二期)，南面为滨江路，北面为沿江路，西面为康复路。
建设用地面积11824.71平方米(合17.7亩)，总建筑面积约50000平方米。
土地使用权限70年。
2栋1001室于御江城一期建成，尚可使用年限为58年。
（四）估价目的本报告仅为委托方为交易房屋提供参考意见而评估房屋价值，不得作其他用途。
（五）估价时点本报告的估价时点为2012年2月1日。
（六）价值定义根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指泉城广场北侧待开发空地价格现值.根据委托方提供的资料, 该宗房地产的面积为162m2。
尚可使用权年期为48年。
本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。
（七）估价依据1.国家及益阳市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件(1)《中华人民共和国土地管理法》(2)《中华人民共和国房地产管理法》(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(5)湖南省人民政府和湖南省国土管理局颁发的有关文件(6)益阳市人民政府和益阳市国土管理局颁发的有关文件(7)国家土地管理局颁发的《城镇土地估价规程》（试行）(8)国家土地管理局颁发的《关于印发＜土地估价报告规范格式（1996）的通知》(9)委托方与本估价机构签订的土地估价委托书2.委托方提供的估价对象权属证件及相关资料(1)《益阳市国有土地使用权出让合同》(2)《国有土地使用证》(3)委托方企业法人营业执照副本；(4)委托方提供的其他相关资料。
3.估价人员实地查勘所获取的资料4.估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料(八)估价原则本次土地估价将遵守客观、公正、科学、诚实的原则进行评估，具体表现在以下几个方面：1.合法原则估价应合乎规划限制及政策、法规要求。
2.替代原则土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后决定的价格；土地价格可以通过比较地块的条件及使用价值来确定。
3.最有效使用原则由于土地具有多种用途，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。
所以，土地价格既要以最有效发挥本宗地效用为前提，又要以待估土地的规划方案为评估的最有效使用条件。
4.预期收益原则对于土地价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。
过去收益的重要意义在于为推算未来的受益变化动向提供依据。
土地的价格受预期收益形成因素的变化所左右。
5.协调原则地产必须与周围环境相协调。
只有地产适应周围的环境条件，才能最大限度地发挥土地的收益和效用。
因此，土地估价时应认真分析待估土地与周围环境的关系，判断是否协调，客观评估待估土地的收益和价格。
6.多种方法相互验证、相互补充原则由于单纯采用一种估价方法很难客观评估地价，因而需要采用多种方法进行评估，确保评估结果的客观可靠性。
(九)估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点2012年2月1日可能实现的市场价值为（大写）：人民币伍拾壹万柒仟玖佰陆拾贰圆整。
(十)估价人员估价人员：肖志勇(十一)估价作业日期2012年2月13日至2012年2月26日。
(十二)估价报告应用的有效期本报告使用期限为一年（2012年2月26日至2013年2月26日）。
五、估价技术报告（一）、估价对象概况估价对象状况一览表项目名称益阳太一御江城I期1001室项目位置益阳滨江路与关公路交汇处楼层楼层/总楼层：17层/18层土地使用权用途住宅土地使用权终止日期2079年产权面积162平方米建筑年代2010年装修情况精装修（二）、因素分析（1）地理位置估价对象位于益阳滨江路与关公路交汇处，大禹广场东侧。
（2）通便捷度太一·御江城”一期(江南1号地块)位于益阳市资江南岸旧城改造区，东靠住宅建设用地(即本项目二期)，南面为滨江路，北面为沿江路，西面为康复路。
周边交通绝对的方便，有3路、5路、9路公交车直达。
（3）公共配套设施周边配套齐全：购物：沃尔玛、步步高、嘉信茂广场；银行：中国工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄银行；休闲：大禹广场、沿江风光带；教育：市示范幼儿园(市一中路口)，市师范附属小学，市第一中学(省重点中学)、第二中学、大渡口中学、溪流湾小学。
（4）周边环境太一.御江城是益阳市政府的一号形象工程，项目定位为太一资江两岸居住主题公园，由江南和江北两个地块组成，总共规划用地520亩，是益阳中心城区最大的房地产开发项目，江南地块占地176亩，西临康复路，东至关公路(三桥旁)，滨江路以北。
江北地块占地350亩，西临贺家桥路(资江明珠)，东至东升路(三桥附近)，五一路以南，太一资江两岸居住主题公园将分六个主题板块进行开发，分别为文化、历史、休闲、时尚、异域、运动板块，并在资江两岸分布四个标志性景点，分别是：贺家桥以南的“大成殿文化区”，大禹广场以东的“渔人码头休闲区”，东门口以南的“古城墙遗址观光区”、二中以北的“斗魁塔滨水娱乐区”，通过这四个标志性建筑要素形成三条景观轴线。
项目不仅拥有一线江景、市一中名校资源，大禹广场和资江风光带更是项目的后花园，银行、沃尔玛、医院等市政配套一步之遥。
（5）基础设施状况估价对象位于益阳市赫山区，市政基础设施完善，区域土地的水、电、暖、通讯、宽带等管网均已接通。
（三）、市场背景分析（1）市场背景估价对象位于益阳市繁华地段，交通便利，基础设施完善，周围商业，娱乐，休闲完善，随着益阳市的发展，必然会有更高的市场地位和商业价值。
（2）市场现状来自益阳市房产信息中心数据显示，2011年1—3月，益阳中心地区新建商品房累计批准预售26.36万㎡，同比增长113.59%；新建商品房累计销售备案32.78万㎡，同比增长157.77%；新建商品房备案均价为2947元/㎡，其中住宅均价2828元/㎡。
严厉的房地产新政调控之下，首先被挤出的是一、二线城市投机和投资性住房需求，而益阳作为三线城市，市场对政策的敏感程度远不如一、二线城市，且近年，益阳经济的快速增长和城市化进程的加快，居民可支配收入的年年稳步增长，大量刚性需求支撑了益阳中心城区房地产市场一季度成交量不降反升，且价格相对稳定，标志着益阳房地产市场依然具有广阔前景。