2015房地产营改增如何做好发票管理
各地房地产企业营改增开票方法-(零税率)
各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。
预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。
预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。
2、如购买方是夫妻双方的,发票台头上填写两个人名字，税号写一个人的身份证号码，另一个的身份证号码标注在备注栏中。
3、规格型号栏填写不动产的房号：“几幢几单元几零几”。
4、备注栏：需要注明不动产的开发楼盘的名称和具体所在地。
5、交房管局（办房产证）的所开发票联次：增值税专用发票第六联、增值税普通发票第三联6、交地税局（办理契税）的所开发票联次（余杭地税暂定）：增值税专用发票第四联、增值税普通发票第四联内蒙古国税：四、关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由内蒙古自治区地方税务局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。
该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。
待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。
湖南国税：（二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。
发票管理规定及流程(3篇)
第1篇第一章总则第一条为了加强发票管理，规范发票行为，保障国家税收收入，维护经济秩序，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于在我国境内开具、使用、取得发票的单位和个人（以下简称发票当事人）。
第三条发票管理应当遵循以下原则：（一）依法管理，规范有序；（二）公开透明，公正公平；（三）便民高效，服务至上。
第四条国家税务总局负责全国发票管理工作，各级税务机关负责本行政区域内的发票管理工作。
第二章发票的种类与内容第五条发票分为增值税专用发票、普通发票和其他发票。
（一）增值税专用发票，是指用于纳税人销售货物、提供加工、修理修配劳务、销售服务、无形资产或者不动产，并可以抵扣进项税额的发票。
（二）普通发票，是指用于纳税人销售货物、提供加工、修理修配劳务、销售服务、无形资产或者不动产，不能抵扣进项税额的发票。
（三）其他发票，是指根据国家规定，由国务院税务主管部门或者其授权的税务机关指定的其他种类的发票。
第六条发票应当包括以下内容：（一）发票代码和发票号码；（二）开票日期；（三）购买方名称；（四）销售方名称；（五）商品或者劳务名称；（六）数量、单价和金额；（七）税率；（八）税额；（九）价税合计（小写）；（十）价税合计（大写）；（十一）开票人姓名；（十二）收款人姓名；（十三）其他需要记载的事项。
第三章发票的开具与领购第七条从事生产经营活动的单位和个人，在销售货物、提供加工、修理修配劳务、销售服务、无形资产或者不动产时，应当依法开具发票。
第八条纳税人应当按照国家有关规定，向税务机关申请开具发票。
第九条申请人应当提交以下材料：（一）营业执照或者其他相关证明文件；（二）税务登记证；（三）法定代表人或者负责人身份证明；（四）开户银行和账号；（五）税务机关要求的其他材料。
第十条税务机关应当在收到申请材料之日起5个工作日内，对申请人进行审核，对符合开具发票条件的，予以批准。
第十一条申请人应当按照税务机关的要求，领购发票。
营改增后出售房屋如何开票
营改增后出售房屋如何开票销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票"货物或应税劳务、服务名称'栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，"单位'栏填写面积单位，备注栏注明不动产的具体地址。
1、房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款、在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用后的余额为销售额。
2、发票开具：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税一般发票，不得开具增值税专用发票，本条规定并无开具增值税一般发票的时间限制。
一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
3、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税一般发票。
购买方必须要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
2营改增房地产企业在预售环节如何开票原营业税管理模式下房地产开发企业在收取定金、首付环节先行开具专门的预收款发票，等交房尾款收齐后换开统一的房地产销售发票。
营改增后，房地产开发企业在预售环节如何开票、征税?江苏省税务机关的处理建议：在总局进一步明确前，暂按以下方式处理：1.房地产开发企业销售自行开发的房地产，收取定金等预收款时，可以开具增值税一般发票，开具增值税一般发票时，税率栏填"0'，同时在发票备注栏注明"房地产企业预售不动产预收款项'。
2.按照上述要求开具发票的，开具发票视同收据,开具发票时间不作为纳税义务发生时间，申报当期税款时不必须反映该项收入。
3.收取的预收款应按照销售额的3%预缴增值税，仅必须填报《增值税预缴税款表》即可。
发票管理措施
发票管理措施1. 概述发票是企业在交易过程中的重要凭证，也是税务部门对企业进行税收管理的重要依据。
为了规范发票管理、确保发票真实、准确、完整，企业需要建立有效的发票管理措施。
本文将介绍一些常用的发票管理措施，包括发票的开具、保存、归档和报销等方面。
2. 发票的开具发票的开具是指企业在交易完成后向客户提供正式发票的过程。
为了确保发票的合法性和准确性，企业需要制定以下开具发票的管理措施：2.1 开具发票的程序企业需要明确开具发票的程序，包括发票的种类、纳税人识别号、发票的内容和格式等，确保每一张发票的准确性和规范性。
2.2 发票的监控和审批企业需要建立发票监控和审批制度，确保发票的开具符合公司的财务政策和税务法规。
发票的开具必须经过财务部门的审批才能正式开具。
2.3 发票的编号和录入为了方便管理和追溯，企业需要对每一张发票进行编号，并将发票的相关信息录入财务系统。
这样可以确保发票的完整性和准确性，并方便后续的查找和核对。
3. 发票的保存发票的保存是指企业将开具的发票进行妥善保存的过程。
发票的保存对于企业的纳税申报、财务核算和税务审计等都有重要意义。
以下是一些发票保存的管理措施：3.1 发票的分类和整理企业需要对发票进行分类和整理，可以按照时间、种类或者客户进行分类。
这样可以方便后续的查找和管理。
3.2 发票的存储和保管发票需要存放在安全、防潮、防火的地方，同时需要设立访问权限，确保发票不会被恶意篡改或者丢失。
3.3 发票的备份和归档为了应对可能的数据丢失或者税务审计，企业需要对发票进行备份和归档。
可以选择将发票的电子版存储在安全的服务器上，同时也可以制作实体的发票备份。
4. 发票的报销发票的报销是指企业将开具的发票作为支出凭证进行报销的过程。
为了确保发票的真实性和有效性，企业需要制定以下发票报销的管理措施：4.1 发票的审批和登记在进行发票报销前，企业需要进行发票的审批和登记。
发票报销必须经过相关部门的审批，并在财务系统中进行登记，确保发票的合法性和真实性。
营改增发票开具、使用相关规定
营改增发票管理相关政策一、纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。
（财税〔2016〕36号附件一第42条）二、纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。
（财税〔2016〕36号附件一第43条）三、不得开具增值税专用发票情形：（一）金融商品转让，不得开具增值税专用发票。
（二）经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。
向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。
（三）试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
（四）试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。
选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
（财税〔2016〕36号附件二）四、与技术转让、技术开发相关的技术咨询、技术服务，是指转让方（或者受托方）根据技术转让或者开发合同的规定，为帮助受让方（或者委托方）掌握所转让（或者委托开发）的技术，而提供的技术咨询、技术服务业务，且这部分技术咨询、技术服务的价款与技术转让或者技术开发的价款应当在同一张发票上开具。
（财税〔2016〕36号附件三）五、纳税人转让不动产规定（一）小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
发票管理的操作流程
发票管理的操作流程发票管理是企业财务管理中非常重要的一环，它涉及到企业的财务收支、税务申报等方面。
一个良好的发票管理流程可以帮助企业提高财务效率，减少税务风险。
下面是一个关于发票管理的操作流程：1. 发票的开具在企业进行销售或服务时，需要开具发票给客户。
在开具发票之前，需要核对客户信息、商品信息、价格等内容，确保发票的准确性。
开具发票时，需要填写发票号码、开票日期、金额等信息，并加盖企业的公章。
2. 发票的领用开具完发票后，需要将发票存放在专门的发票管理柜中，并进行登记。
发票管理人员需要记录发票的号码、金额、开具日期等信息，以便后续查询和管理。
3. 发票的分发发票管理人员根据销售或服务的情况，将发票分发给相应的客户。
在分发发票时，需要核对客户信息，确保发票发放的准确性。
4. 发票的归档客户收到发票后，需要将发票归档保存。
发票管理人员需要定期对已发放的发票进行核对，确保所有发票都能够及时归档。
5. 发票的报销企业员工在进行差旅、采购等费用支出时，需要保留相关的发票作为报销凭证。
发票管理人员需要对员工提交的发票进行审核，确保发票的真实性和合规性。
6. 发票的报税企业在进行税务申报时，需要将开具的发票作为税务凭证。
发票管理人员需要对发票进行整理、归档，以便税务部门进行查验。
7. 发票的销毁发票管理人员需要定期对已归档的发票进行清理，将过期或无效的发票进行销毁。
销毁发票时，需要按照相关规定进行处理，确保发票的安全和合规。
总的来说，一个完善的发票管理流程可以帮助企业提高财务效率，减少税务风险。
发票管理人员需要严格按照操作流程进行管理，确保发票的准确性和合规性。
同时，企业也可以借助财务软件等工具来提升发票管理的效率和精度。
发票管理是企业财务管理中不可或缺的一环，只有做好发票管理，企业才能更好地掌握财务状况，提高经营效益。
营改增后最新发票使用规定解答
营改增后最新发票使用规定解答营改增后最新发票使用规定解答一、增值税发票开具有关问题答：提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县名称及项目名称。
销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
二、营改增后代收代缴车船税管理中有关发票信息的问题答：根据《国家税务总局财产行为税司关于营改增后落实好车船税征管中有关发票信息工作的通知》文件，5月1日营改增后，保险公司在开具的增值税发票备注栏中应注明车船税税款信息，具体信息包括：保险单号、税款所属期、代收车船税额、滞纳金、合计等。
三、5月1日全面实施营改增之后，作为纯地税纳税人，原有的开票设备是否还能够使用？如不能使用应如何办理？答：原有开票设备不能再继续使用，您需要重新到国税机关核定增值税发票，参加技术服务单位免费税控操作培训，购买新的开票设备。
同时，根据《关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知》文件规定：增值税纳税人2016年12月1日以后初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。
四、营改增纳税人不开发票是否还需要安装税控装置？答：营改增纳税人推行增值税发票税控装置的范围是：增值税一般纳税人，以及销售货物、提供加工修理修配劳务月销售额超过3 万元，或者销售服务、无形资产月销售额超过3 万元的小规模纳税人。
对于纳入推行范围，但暂不需要开具发票的纳税人，国税机关可以根据其实际情况，尊重纳税人的意见，经纳税人确认后可暂不安装，待以后纳税人需要的时候，国税机关再行安排安装。
营改增后房地产企业如何加强内部控制
税务园地TAXATION FIELD营改增后房地产企业如何加强内部控制王学菊商丘新业基础设施建设开发有限公司摘要：“营改增”是在2016年5月1日起全面实施的税务制度，这一制度的实施，一方面可以减少房地产企业的经营压力，使得国家整体经济环境更加问题，同时还可以进一步推动国家经济发展。
然而，在实际实施的过程中，房地产公司难免会受到新税务制度的影响，从管理、经营上都会出现一些变化。
本文主要是结合实际情况，对房地产企业如何加强内部控制进行分析，以期为今后开展的相关工作提供宝贵经验。
关键词：营改增；房地产企业；内部控制在以往的税收制度中，营业税与增值税是主要的构成部分，然而其中却存在诸多不完善之处，增值税在流通的过程中也无法形成完整的链条，这些都会对企业经营、市场经济发展造成诸多影响。
因此，如何建立起完善的税收制度已经成为国家相关部门需要考虑的一项重要问题。
“营改增”正是在这一时代背景下诞生的新税收制度，为房地产企业的各项财务、管理工作带来了较为严峻的挑战。
一、“营改增”概述“营改增”主要是指将企业在经营过程中需要交纳的营业税的应税项目改为交纳增值税，可以帮助企业减少产品、服务增值部分的税务征收，使得企业在交纳税款的过程中可以有效避免重复征税，在一定程度上减小了企业的经营压力，是我国一项重大的税制创新。
这一税收制度的实施，是为了在最大程度上减少企业税赋，促进当前国内税收制度的进一步完善，对于加快产业升级与转型而言具有重要的现实意义，同时也为我国高端服务行业的进一步发展创造了较为有利的经济环境与条件[1]。
目前，“营改增”在提出到全面实施一共经历了三个重要阶段：第一阶段，是“营改增”初步试点阶段，在2012年1月1日，上海、北京、江苏、福建等地的交通运输、现代服务行业中的一部分开始实施“营改增”；第二阶段是2013年8月1日“营改增”试点区域、范围得到进一步扩大，不仅在现代服务以及交通运输行业中实施，同时又新增加了广播影视行业、邮政业，电信业也在2014年6月1日在全国范围内实施“营改增”，促进“营改增”的进一步发展。
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2015房地产营改增如何做好发票管理
2015-04-20 08:57:41来源：网络作者：纳税服务网
“营改增”后房地产企业需使用增值税发票，由于增值税发票历来是发票管理的重点对象，并且也是发生经济违法案件较多的票种之一，因此，“营改增”的试行对房地产企业发票管理的要求也大大提高。
1、及时取得可以抵扣的专用发票
在实际操作过程中，企业为了获取更丰厚的进项税额的抵扣，应尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商，因为这些供应商能够提供增值税专用发票，就能起到增值税抵扣的作用。
实行营业税改增值税之后，进项税额抵扣范围稍有增大，从成本上扩大到了费用和固定资产上，企业还应当考虑到油费、人工费用等一些成本的支出情况来做选择，对于比较难获得的油费增值税发票，可以通过统一购进充值卡或者记账月结或季度结算的方式来解决。
当然，由于“营改增”目前只在特定行业实施，由于地区和行业差异以及时间等因素都会对试点企业的进项税抵扣的获得造成影响，这就将直接影响到企业的纳税额度了。
因此，企业在进行进项税发票纳税筹划时，应该注意区分可抵扣与不可抵扣进项税项目，从而不断提高企业自身的纳税筹措能力与水平。
而且，在分析完企业进项税抵扣项目和金额之后，还要有效确保企业能够及时获取到增值税专用发票，作为实现进项税抵扣的
重要依据，如果能够及时合法获取增值税专用发票就可以有效减轻税负，如果不能及时获取，则在申请税项抵扣时就会遇到困难，无法顺利进行。
2、加强专用发票的认证管理
房地产企业存在取得增值税专用发票无法抵扣的风险。
因此，企业的财会人员应当充分了解实践中无法抵扣的增值税专用发票的几种类型：上游已定性为虚开的、经鉴定为伪造的、被证明为非税务机关出售的、通过金税系统发现的“失控”、“作废”票，以及走逃企业开具的未报税的增值税专用发票等。
因此，房地产企业应当仔细认证比对上述发票，否则可能出现轻则不予抵扣进项税款，重则以非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票、逃税等罪名论处的情形。
3、防范虚开增值税专用发票
增值税专用发票除了具有一般发票的销售凭证作用外，还具有抵扣税额的作用。
在利益的驱使下，“营改增”后部分房地产企业会虚开增值税专用发票，此外，大型房地产企业很可能会虚开增值税发票开给子公司或关联公司，从而达到调节税金、不缴或少交税的目的。
这一点可在已进行的“营改增”试点中得到印证，试点行业尤其是交通运输企业，虚开和接受虚开的违法行为呈多发、高发态势。
根据《中华人民共和国刑法》第二百零五条规定，虚开增值税专用发票构成犯罪
的，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。
因此，“营改增”新形势下，房地产企业应全面清理营业税下的虚开发票问题。