万科宏观环境分析
系统工程——万科房地产PEST分析
2
感悟：在整个过程当中，小组成员都很积极也很用心地
去完成自己的任务。虽然一开始大家都对系统分析不是很了 解，导致最初拟定主题时犹豫不决，不知所措。但经过组员 各种查资料，最后做出了选择。在对公司的PEST分析过程中， 也遇到很多问题，比如公司所面临的市场主要是怎样的？什 么是通货膨胀？怎样控制房地产业的火爆增长？从哪些方面 去探讨和分析？未来公司将面临怎样的市场？等等。相信通
随着经济的飞速发 展，人民收入的增加导 致购房需求旺盛，致使 过去十年内，房地产业 火热，房价飞速上涨。
E 2
2、通货膨胀的影响
货币贬值 物价上涨 2015 2014 2013
2012
E 3
输入标题输入标题
3、房地产泡沫
S
社会与文化因素
S 1
房地产市场竞争更趋 白热化:
其他行业集团公司也都加入 房地产开发，随着市场竞争 激烈化，市场愈加精细化。
税收政策
营业税优惠政策 有力地促进了二 手房市场，楼市 投机盛行，市场 已显过热，房地 产优惠政策就要 适当退出。
限制贷款
用对空置 3 年以上 的商品房不得作 为贷款抵押物等 措施，来限制房 地产商发企业 发放专门用于缴 交土地出让金的 贷款等。
P 3
加强住房消费贷款管理：增加投资者投资房 地产的成本，减少消费者购买房屋的成本。
切实调整住房供应结构：制止擅自变更项目、
违规交易、囤积房源和哄抬房价行为，解决低收入 家庭的住房困难。
进一步整顿和规范房地产市场秩序：制
止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价 行为。
E
经济因素
E 1
1、GDP持续快速增长
家庭结构因素:
目前我国家庭结构向小型 化发展。计划生育政策和 离婚率上升，同时随着观 念改变，年轻人结婚后不 愿与父母一起居住，购房 需求扩大。
万科市场调研报告
万科市场调研报告
尊敬的读者，
以下是我们进行的关于万科市场的调研报告，根据您的要求，我们将报告中的标题移除，确保文中没有重复的标题文字。
一、市场概况
1. 当前市场概况
调研显示，万科市场目前呈现稳定增长的趋势。
在经济持续发展、城镇化进程加快的背景下，万科公司在房地产行业的市场份额逐年增加。
2. 竞争环境分析
万科市场面临激烈的竞争环境，主要竞争对手包括华润地产、碧桂园等知名房地产开发商。
公司通过不断提高产品质量和服务水平来提升竞争力。
二、产品和服务分析
1. 产品多样化
万科公司推出的房地产产品种类繁多，涵盖住宅、商业、写字楼等多个领域。
产品定位明确，能够满足不同消费群体的需求。
2. 服务质量
万科公司注重提供优质的售前、售中和售后服务，以赢得客户的信任和口碑。
公司建立了完善的客户维护体系，提供个性化的服务，赢得了消费者的高度认可。
三、市场前景展望
1. 机会与挑战
未来，万科市场依然面临着机遇和挑战。
随着城市化进程的推进，居民购房需求仍将保持增长。
然而，近年来政府对房地产市场调控的加强，对企业的经营管理提出了新的要求。
2. 发展策略
为了应对市场变化和挑战，万科公司计划加大在二线和三线城市的布局，并逐步扩大在住宅、商业地产以及长租公寓市场的份额。
同时，公司还将加大科技创新力度，提高产品竞争力。
这是我们的调研报告，请您参考。
如有任何疑问或需要进一步了解的地方，请随时与我们联系。
谢谢！。
万科企业股份有限公司环境分析报告(ppt 42页)
偿债能力
壹 财务分析
一
年度 毛利率
2011 66.06 %
2010 68.63%
2009 41.62%
同行业2011 37.20%
营业利润率
21.95%
23.45%
17.76%
21.18%
资产净利润率
必然会带动房地产的行业的发展。
叁 环境监测与预测
四 （1）010年2月，搜房网发起“中国购房者低碳状况调查
”，两日内近三万网友参与投票，其中，70.5%的网友表
示会选择购买低碳住宅，有92.5%的网友表示会选择多使
用绿色建材。不同阶层的消费者都对绿色住宅显示了强烈
的兴趣和旺盛的需求，这为房地产行业加快升级转型、寻
（2）万科的特色是专业的追求，万科最具特色的产品“情景洋房 ”已获得国家专利。
（3）万科的资金雄厚，在证券市场上知名度很高，品牌名誉高， 具有较好的融资能力。
（4）目前房地产企业林立，对新加入者的壁垒比较多。
壹 行业竞争主要力量
三
供应商的讨价还价能力
（1）房地产企业的供应商主要是出让土地使用权的政府部门、金 融机构、建材供应商等。
过去和现在的目标
目前的战略
对当前地位的满意程 度
可能的变动或战略改变
保
致力于将集团打造成为在 主业领域具有行业领先地
以科学发展为主题，以转 变发展方式为主线，密切
对自己以军民品贸易 加强企业上市与资本运 、房地产开发、文化 作，推进产融结合。
利
位、管控能力强、国际化 关注政策和市场，努力提 艺术经营、矿产资源
进持续发展的长远发展” 海三大中心地带，确保持
。
，进入酒店、建筑、汽
中
万科集团环境分析
环境分析（一）宏观分析（1）政治环境1、政府对土地资源的开发和使用计划影响到土地的供应，从而影响到房地产产业的开发状况；2、政府对房地产交易市场采取的政策会影响到房地产的交流状况国土资源部公布2010年住房用地工地计划表面，在全国住房用地计划中，保障性房地产为24000多公顷，与去年相比增加了一倍多。
其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，与去年实际供应地相比增加79%廉租房用地占保障性住房的29%，与去年实际供地相比增加了472%。
二套房首付不得低于50%，90平以上首套房首付不少于30%。
高价房地区三套房可停贷。
（2）经济环境在全球经济危机带来的经济下滑趋势中，中国房地产行业的真正“冬天”和银行不良贷款风险逐渐显现。
房地产的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加和毛利率下降，将导致开发商遭遇资金流的困扰，银行业种的房地产不良贷款风险将大为提高。
从而使房地产商面临资金周转不开的困境，迫使许多房地产商竞相降低销售。
经济萧条衰败，市场的不景气，导致许多人的个人收入下降，从而使得消费者收入水平的降低，消费者有能力购买房产的价格水平也逐渐降低，消费者能够用于购买各种商品上的收入分配减少，因此用于房产商的收入分配也减少，即消费者的总效用水平下降。
因此，消费者的购房能力下降。
（3）社会环境随着绿色低碳生活理念被人们广泛接受，人们对房屋的绿色、节能减排方面要求增加。
房屋高档消费品，早已成为许多人奋斗的目标，再者有无房子成了择偶的首要标准，人们对房屋的需求在不断地增加。
生活水平的提高，消费者给房屋设计和建设提出了个性化的要求。
（4）技术环境技术对房地产行业的影响主要反映在开发商及消费者对房地产产品的性能与质量、节能与供热方式、节水、节地和治理污染、住宅装修的要求上。
（二）微观分析（1）供应商的议价能力万科作为目前是大陆房地产行业的龙头企业，企业规模大，盈利能力较强。
因此，在供应商方面来说，不管是批地（政府部门），还是购买建材（材料商），万科都具有相当主动地地位、另外，现在整个经济的供过于求的现状也决定了供应商的议价能力较弱，这对万科来说是比较有利的。
万科发展现状及未来趋势分析
万科发展现状及未来趋势分析
万科是中国领先的房地产开发企业，成立于1984年，总部位于广东省深圳市。
多年来，万科一直致力于打造高品质、可持续发展的房地产项目，为人们提供优质的住宅、商业及综合服务，成为中国房地产行业的领军企业之一
截至2024年，万科已经在国内多个城市开展了房地产项目，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多个领域。
万科一直坚持“以人为本，服务社会”的发展理念，不断提升产品品质和服务水平，赢得了广大客户的信赖和好评。
未来趋势分析：
1.创新科技驱动发展：随着科技的不断进步和应用，房地产行业也将迎来新的发展机遇。
万科将加大对科技创新的投入，引入智能化技术和数字化系统，提升项目开发效率和运营管理水平。
2.绿色可持续发展：环境保护和可持续发展已经成为全球关注的热点话题，万科将积极响应国家政策，推动绿色建筑和可再生能源的应用，减少对环境的影响，打造更加环保的生态社区。
3.品质服务提升：随着市场竞争的加剧，产品品质和服务水平将成为企业竞争的核心要素。
万科将不断提升产品的质量和设计水平，提供更加个性化和细致的服务，赢得客户的好评和口碑。
5.国际化战略布局：随着中国经济的不断发展和国际影响力的增强，万科也将加大国际化战略布局，积极拓展海外市场，开拓国际化业务，提升企业的全球竞争力。
综上所述，万科作为中国房地产行业的领军企业，将在未来继续秉承“以人为本，服务社会”的核心价值观，不断创新、提升品质，实现可持续发展，成为中国乃至全球房地产行业的领军者。
万科集团环境分析
万科内部环境分析所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势，没有一家企业在所有的领域都有同样的优势。
企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础，明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点。
3.1万科发展战略演化历程（一）1984-1988创始阶段成立于1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。
政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。
以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。
（二）1989-1992多元化经营阶段初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。
房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。
开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。
（三）1993-1999专业化经营阶段确定以房地产为公司的核心业务。
为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。
提出“专业追求永无止境”管理主题，职业经理队伍日趋成熟。
（四）2000-2005持续发展和扩张阶段从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。
“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展开。
万科集团环境分析3.2万科微观研究3.2.1万科集团经营业务分析（1）万科的主营业务是房地产开发，同时也进行物业管理，金融等其他业务，下面是万科2011年度业务的盈利结构：图2.0万科主营业务构成一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析从图中我们可以清楚看出房地产业务在他是总收入中在的比重；（2）万科年度利润收入比较（根据万科的年度财务报表测算）图3.0万科年度利润构成一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析（3）万科的价值评估下面这张表是同花顺研究团队对万科价值分析的评估：图4.0万科价值分析表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析3.2.2万科主要竞争对手研究（一）中海地产中国海外发展有限公司，简称：中海地产。
万科集团的环境分析 PPT课件
(4)中产阶层兴起 (5)社会观念
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4.技术环境因素分析
• 技术对房地产行业的影响主要反映在开发 商及消费者对房地产产品的性能 与质量、 节能与供热方式、节水、节地和治理污染、 住宅装修的要求上。
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5.法律环境分析
• 二手房必须交纳个人税 • 物权法作为确认财产、利用财产和保护财
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• 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人 生”，重视员工和 公司共同成长；倡导简单人际关系，致力 于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
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万科宏观环境分析
1.政治环境因素分析 我国的房地产行业是在计划经济向市场
经济转变的过程和快速城市化进程中发展 的， 因此受政府政策的影响特别大。
产的基本法律，对于法律体系的完善、经 济的发展都具有重要的意义。
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万科微观环境分析
• 万科主要竞争对手研究 （一）中海地产 （二）恒大地产 （三）绿城地产 （四）保利地产
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• 万科竞争力分析（SWOT）
（一）机会分析 1、中国未来 20 年城市化进程仍然较快。 房地产行业属于增长型行业，发展 空间大。 2、随着市场的日益成熟，消费者的房地产 开发商品牌意识必将逐步提高。
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5、2010 年在全国化布局的过程中开始注 重一、二、三线城市的均衡，风险较小， 中小城市升值空间大。 6、多年来专注于住宅建设，经验丰富，多 年领跑我国房地产企业。 7、 万科以软性服务方面著称，也迎合了 中高档房产消费者的需求。
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万科的未来发展战略
（一）继续推进住宅建设专业化。 （二）以住宅为主，商业地产为辅。 （三）继续扩张：业务布局及全国，重点 发展二三线城市，城市圈聚焦。
万科财务状况分析
万科财务状况分析标题：万科财务状况分析引言概述：万科是中国房地产开发商中最大的企业之一，其财务状况对于投资者和行业观察者来说具有重要意义。
本文将对万科的财务状况进行分析，以揭示其公司的经营状况和未来发展趋势。
一、营收情况分析1.1 万科的主营业务收入：主营业务收入是衡量一家企业经营状况的重要指标。
万科作为房地产开发商，其主要收入来自于房地产销售。
本部分将分析万科近年来的主营业务收入情况，包括销售额、销售面积和销售均价等指标。
1.2 万科的其他业务收入：除了房地产销售外，万科还涉及其他业务领域，如物业管理、租赁服务等。
本部分将对万科的其他业务收入进行详细分析，以了解其多元化经营策略的效果。
1.3 万科的收入增长趋势：通过对万科近几年的营收情况进行比较分析，我们可以了解其收入增长的趋势，并预测未来的发展潜力。
二、利润情况分析2.1 万科的毛利率：毛利率是衡量一家企业盈利能力的重要指标。
本部分将分析万科近年来的毛利率情况，以了解其产品成本控制和利润率的情况。
2.2 万科的净利润：净利润是衡量一家企业盈利能力的关键指标。
本部分将对万科的净利润进行详细分析，包括净利润增长率、净利润占比等指标。
2.3 万科的盈利能力比较：通过对万科与同行业其他企业的盈利能力进行比较，我们可以评估其在市场上的竞争力和盈利能力。
三、资产状况分析3.1 万科的总资产规模：总资产规模是衡量一家企业规模的重要指标。
本部分将分析万科近年来的总资产规模，以了解其企业规模的扩张情况。
3.2 万科的资产负债比例：资产负债比例是衡量一家企业负债情况的指标。
本部分将对万科的资产负债比例进行分析，以了解其财务风险和偿债能力。
3.3 万科的资产结构：通过对万科资产结构的分析，包括固定资产、流动资产和无形资产等，我们可以了解其资产配置和资本运作情况。
四、现金流状况分析4.1 万科的经营现金流量：经营现金流量是衡量一家企业经营活动现金流入流出情况的指标。
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万科宏观环境分析
·政治法律元素
·经济环境
·社会文化环境
·科学技术环境
1.政治与法律环境
近些年来，由于房地产市场投资规模过大，房价上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。
如专项整治房地产市场秩序治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉价房，经济适用房制度等措施。
2.经济环境
随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势。
国家限制外商投资及热线涌入，银行存款准备金率连续上升，对房地产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理耶一定程度上抑制了房地产的需求。
3.社会文化环境
我国的经济发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费点。
我国已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应禁入攻速增长阶段。
4.科学技术环境
我国房地长框架已确立，房地产数字化创新将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产业，推动长夜的现代化进程，以环保，节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。
万科微观环境分析、
·消费者调查
·合作者调查
·竞争者调查
·企业自身活动调查
1.消费者调查
随着人们生活水准的调高，对于住宅刚性要求大量出现，更将房地产作为投资增值的手段，形成房屋需求，使得在房产买卖中，客户议价能力相对较弱。
但近年来，消费者对于住房多方面均有所提高。
此外，眼看不断高涨的房价，消费者的持币观望情绪加重，又一定程度上提高消费者对于购买的议价能力。
2.合作者调查
对于房地产开发我也来说，其主要供应商有
★土地供应商
★建材供应商
★开发类供应商
3.竞争者环境分析
♦房地产市场存在着多个巨头（中海地产·恒大地产·绿城地产·保利地产）
♦行业增长成程度迅速
♦高额固定成本
♦高的退出成本
潜在竞争者分析
♦海外竞争加强
♦产品差异化
♦资本要求
♦政府政策
替代品分析
♦二手房市场活跃
♦租房意识的兴起
♦消费观念的转变
4.企业自身年活动调查
企业战略思想
♦集中化战略
♦横向一体化，纵向一体化战略
♦差异化战略
♦产品发展战略
企业组织结构
万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。
产品线，运营线，管理线，监控线，这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的人物，每一个过程都得到高度关注。
企业营销策略
♦广告文案宣传手册楼盘模型人员介绍
♦制定房地产营销沟通方案
♦吸引人的标志路牌漂亮的现场布置及煽情广告
♦样板房体验
企业人力资源
万科尊重人才，为优秀的人才创造一个和谐，富有激情的环境。
万科提供给每一个员工的是可持续发展的机会和空间，是公平竞争的环境，致力于培养职业经理，聚集了一批善经营，懂管理，有专业知识，不断超越自己的职业经理人。
此外万科追求个性发展与团队意识的协调一致。
企业文化现状
万科公司给自己的定位是;做中国地产行业的领跑者。
万科对内平等，对外开放致力于建设“阳光照亮的体质”万科把人才视为资本，提倡“健康丰盛的人生”。
以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科不断发展的基石。
万科“阳光照亮的体质”让其“创建健康丰盛的人生”不断成为现实。
SWOT分析
优势
1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。
综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。
即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。
5、1992?2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。
劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
机会
1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
威胁
绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
STP策略
市场细分
不同项目对客户的细分方式不同，对整个城市的客户购成没有系统认识，每个项目都是一个重新摸索的过程，周期长、效率低。
万科集团希望通过客户背景、购买考虑因素等方面的研究来对客户进行有效细分，为集团未来的中长期规划提供客户资料方面的决策依据。
万科通过对购房消费市场中的消费者背景资料，家庭结构，消费者对房屋的价值追求，购房动机、房屋需求的特点等研究分析，来对房屋消费群体进行了有效的市场细分调查。
可分为：1.社会所认同的成功人士。
这些人群是社会中高端阶层，家庭成员高学历，高收入，高社会地位是他们最大的特征。
2.社会新锐。
家庭主要成员比较年轻，但是学历较高，收入仅次于成功家庭。
没有孩子的比例高于其他家庭，很多家庭孩子年龄较小。
3.实务的家庭。
这类家庭的收入不是很高，还处在事业的起点和奋斗期，一般还是做着基层的工作。
这类家庭收入不高，对价格非常敏感。
4.以小孩为中心的家庭。
这些家庭收入水平一般，以孩子为生活核心是这类家庭的最大特点。
小孩的健康成长，是他们精神上的寄托。
5.养老的家庭。
最大的特点就是家庭结构趋向老龄化，或者虽然家里目前没有老人，但将会接来老人住新房子。
目标市场
营销组合策略
品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；
把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；
分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；
进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标；
以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；
物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。