2015年商业项目开发运营全流程55页
购物中心策划、建设、招商、营运全流程图
购物中心策划、建设、招商、营运全流程图
购物中心包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为商圈内的所有居民。
购物中心不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体，这就需要专业管理公司统一经营管理。
以下四图介绍了购物中心营运流程，仅供参考！
策划阶段
建设阶段
招商阶段
营运阶段
为实施统一招商管理、统一行政管理、统一业务管理、统一营销管理、统一服务监督、统一物业管理既统一运营的经营管理模式，实现专业化、统一化、规范化、标准化的项目管理。
商业地产项目开发规范流程
商业地产项目开发规范流程商业地产项目开发是一项复杂的、规范的、综合性的工程，需要按照一定的规范流程进行，以确保项目的实施质量，以及项目的可持续发展。
以下是商业地产项目开发的规范流程：一、立项商业地产项目开发需要经过立项程序，在此程序中，项目投资方需要把握好项目的目标和投资规模，做好项目的投资决策，并确定建设项目的基本情况，比如项目的投资规模、建设地点、建设时间等。
二、勘察设计在立项后，需要进行勘察设计，勘察设计是商业地产项目开发的基础工作，它是项目建设前景规划、技术论证以及确定工程投资规模等工作的基础。
勘察设计程序中，需要做好地质勘测、水文地质勘测、环境监测等工作，要求设计团队按照客户的要求，按照行业规范，制定出合理的方案。
三、施工准备项目施工准备阶段是商业地产项目开发的重要环节，需要经过现场勘测及调查、建设用地拆迁、资金筹措、施工组织等程序。
在施工准备阶段，项目投资方需要确保施工工程的质量，并对施工工程进行现场管理，落实施工安全管理制度，以确保工程的安全和质量。
四、施工施行施工施行阶段是商业地产项目开发的关键阶段，在施工施行阶段，项目投资方需要认真落实施工管理制度，制定实施方案，加强现场管理，确保工程施工质量。
同时，项目投资方还要做好环境保护措施，确保施工过程中环境不受污染。
五、验收评价验收评价是商业地产项目开发的最后环节，在这一环节，项目投资方需要对工程质量进行全面检查，确保工程质量达到规定的标准，并对施工单位提出改进建议，提高商业地产项目开发的质量，保证项目的长期可持续发展。
以上就是商业地产项目开发的规范流程，它是一个系统的流程，需要按照相关规范进行，以确保项目的实施质量，并保证项目的长期可持续发展。
商业地产运作基本流程
商业地产运作基本流程
1.市场调研：在进行商业地产项目之前，需要进行市场调研，了解市
场需求和竞争情况。
包括对目标人群、购物需求、消费习惯等方面的调查
和分析。
2.项目策划：根据市场调研结果，制定项目策划方案，包括项目定位、产品规划、项目规划、管委会设立、运营模式制定等。
确保项目能够满足
市场需求，并具备可行性。
3.土地交易：进行土地收购或租赁，商业地产项目需要确定土地使用权，并与相关部门签订土地交易合同。
4.项目开发：进行商业地产项目的规划、设计和施工等工作。
包括项
目设计、施工图纸编制、工程合同签订、施工监理等环节。
确保项目按照
规划和设计要求进行开发。
5.项目销售：完成商业地产项目建设后，进行项目销售工作。
包括市
场推广、销售活动组织、客户接待、签约销售等环节。
确保项目能够快速
销售并达到预期销售目标。
6.运营管理：商业地产项目交付使用后，需要进行运营管理。
包括租
赁管理、维修保养、安全监控、市场推广、客户关系维护等方面的工作。
确保商业地产项目能够持续稳定运营。
以上是商业地产运作基本流程的主要环节。
在实际操作中，每个环节
都需要细致的规划和管理。
同时，商业地产项目的运作流程也会因项目类
型和地域特点而有所不同。
了解商业地产项目运作的基本流程，可以帮助
企业更好地进行商业地产项目的策划和管理。
商业房地产项目开发流程
商业房地产项目开发流程概述商业房地产项目开发是一个复杂、多层次的过程，需要经过前期准备、选址、规划设计、融资、建设与销售等多个环节。
本文将对商业房地产项目开发的流程进行具体说明，以便项目开发者和投资者了解其中的步骤和注意事项。
前期准备商业房地产项目开发前期准备包括市场调研、项目可行性研究、企业资质审批、土地取得等多个环节。
市场调研市场调研是项目开发的必要工作，这一阶段需要进行市场需求调研、市场价格分析、市场竞争状况分析等。
通过市场调研，可以明确目标客户、市场规模和市场价格敏感度等，进而确定项目规模和产品定位等。
项目可行性研究项目可行性研究是商业房地产项目开发的关键环节，该研究涵盖了经济、金融、技术、法律等多个方面，它可以全面评估项目是否符合市场需求，是否具有商业价值，并对项目的盈利能力进行预测。
企业资质审批为了规范开发流程，这一阶段需要考虑企业资质条件，如开发经营资质、土地使用证等，确保企业在法律上符合要求。
土地取得在确定项目可行性并具备相应资质后，需要通过多种途径取得土地，如拍卖、竞价、招拍挂等。
选址选址是项目经理和投资者需要考虑的下一个重要阶段。
仔细选择正确的位置是开发成功的关键，这一阶段需要考虑城市规划、交通、基础设施等因素，以及项目的市场定位和投资回报率等。
规划设计规划设计是商业房地产项目开发的必要工作，它涉及到建筑外观、功能布局、环境美化、供水供电等多个方面。
建筑外观建筑外观是项目未来对公众留下的第一印象，这一环节需要商业房地产设计团队考虑以吸引人的方式呈现出项目独特的风格和特色。
功能布局功能布局是确保项目顺利运营的重要环节，考虑能从客户、商家和维护管理等不同角度制定完善的功能布局计划。
环境美化环境美化是项目吸引客户和提高收益的重要环节，这需要设计团队考虑细节，如植树、花坛、公园、广场等。
供水供电项目的供水供电配置是决定项目运营的关键因素，需要确定用水、用电、空调、通风、排气等不同需求，以及对应的机房和维护人员等。
商业运作全流程
2010年好邻居公司内部各项管理方案学会在观念上进行改变,由物业管理变为物业服务.早期介入工作方案和接管验收管理方案商业商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。
一、早期介入工作方案在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。
根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：1、工作内容：（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计；建筑设计和选材；环境整体设计；标识系统的设计、配置；绿化设计；其它公建配套设施配置；电梯、空调系统的配置；消防设施配置；安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选型；隐蔽工程施工。
2、管理措施（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；二、接管验收管理方案，为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。
1、管理内容：（1）了解接管物业的基本情况；（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；（4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；（5）与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接：核对、接收各类房屋和钥匙；核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；核对、接收各类设施设备；核对、接收各类标识。
商业项目开发运营全流程
商业项目开发运营全流程一、项目立项阶段1、市场调研与分析：了解市场需求、竞争情况、目标客户群等信息，为项目定位提供依据。
在商业项目开发运营的全流程中，市场调研与分析是至关重要的一步。
这一环节的目标是深入了解市场需求、竞争情况以及目标客户群等信息，从而为项目的定位提供重要的依据。
首先，市场需求分析是市场调研的重要部分。
了解市场需求有助于我们确定项目的定位和开发方向。
例如，通过分析目标市场的消费习惯、需求和趋势，我们可以了解到他们的购买意愿和期望，这将有助于我们制定更符合市场需求的商业策略。
其次，对竞争情况进行研究也是市场调研的重要环节。
了解竞争对手的产品、价格、营销策略等，可以帮助我们找出市场的空缺，确定项目在市场中的竞争优势，从而制定出更具竞争力的商业计划。
此外，对目标客户群的信息进行收集和分析也是市场调研的关键步骤。
了解目标客户群的需求、购买意愿、满意度等因素，有助于我们更好地理解他们的需求，从而提供更符合他们需求的产品或服务。
总的来说，市场调研与分析是商业项目开发运营全流程中的重要环节。
通过深入了解市场需求、竞争情况以及目标客户群等信息，我们可以为项目的定位提供更有力的依据，进而制定出更符合市场需求的商业策略。
2、项目策划与评估：基于市场调研结果，制定项目开发计划，评估项目的可行性、收益预期及风险因素。
商业项目开发运营全流程是一个复杂而严谨的过程，涵盖了从项目策划到项目评估，再到项目落地实施和运营管理的各个环节。
以下是商业项目开发运营全流程的详细介绍：2、项目策划与评估基于市场调研结果，制定项目开发计划，评估项目的可行性、收益预期及风险因素。
市场调研是项目开发的前提，通过对市场进行深入了解和分析，包括消费者需求、竞争对手状况等，可以为项目开发提供有力的数据支持和参考。
在市场调研的基础上，制定项目开发计划，明确项目目标、开发周期和预算等方面。
在项目策划与评估阶段，还需要对项目的可行性进行评估，包括技术可行性、经济可行性和社会可行性等方面。
商业地产开发环节标准流程
政规划及计划完成时间
5.项目开发统筹计划
配合 部门
设计部 业务部 商业筹备部门
设计部 商业综合体筹备中心
1.概规设计图纸 2.概规设计说明
设计部 商业综合体筹备中心
1.方案设计节点 2.项目开发统筹计划 3.项目开发计划书 4.修详规设计图纸 5.设计任务书
1.相关方案设计图纸 2.方案设计任务书
1.扩初设计节点 2.相关扩初设计图纸
报
报
批
批
报批过程中
提供、报批
商业规划调整建议书
商业租售分判建议书 主力商户建筑要求标准
商业租赁铺位细化方案 商业经济测算方案
提批过程中
招商推广总体方案
报 批
商业交楼标准建议书
商业装饰建议书
提供、报批
招商推广执行细案 提 交 后
运营管理方案
提供、报批
开业推广执行案
提 交 后
提供、报批 运营推广总体方案
1-3个月 3个月
3个月
1-3个月
6-12个月 3个月
3个月
主力商户超市、电影院对商 业建筑的标准要求
1.根据业态规划完成铺位数量 细分
1.商业建筑交楼标准建议
2.商业收益经济测算
2.商业总体装饰建议
1.定位阐述、推广策略、计划 、节点、受众群体、媒体、总 预算、效果跟踪
1.定位深化、推广策略、分 计划、节点、媒体、受众群 体、分预算、效果跟踪及调 整
果跟踪
及调整
3.运营管理服务的模式、流 程方案和作业指引
3.运营管理服务的实施及跟 踪反馈
3-12个月
1-3个月
2年 3个月
3个月
3个月
3个月
2个月
(完整版)商业运营标准化的流程
商业运营标准化的流程运营策划第一阶段：项目市场调研1、项目背景包括项目的基本概况，项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。
2、宏观环境调研⑴城市经济发展环境①城市的经济发展水平②城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出模式和消费结构状况。
⑵城市人口环境包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。
⑶人文环境包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。
⑷商业环境包括城市零售商品消费总量；城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。
⑸其他宏观环境包括城市的规划发展环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。
3、项目地段环境调研⑴周边居民环境。
包括：周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向及周边居民环境的风俗习惯等特征。
①地段交通环境；②地段交通道路的性质；③地段交通辐射的区域；④地段交通车流状况；⑤项目地块交通条件状况；⑥其他对外交通设施。
⑵地段商业环境。
①地段环境中商业区的类型；②地段环境中商业区的经营规模、销售规模；③地段环境中商业区商业构成及业态组合情况；④地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。
⑶地段区位特征。
包括地段所在区域的性质、特征以及在城市中的地位等。
⑷地段未来规划状况。
包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住规划及其他公共设施的规划状况等。
⑸项目地块开发条件。
通过对地块的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查，分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。
4、项目商圈调研分析⑴项目商圈范围的确定。
①预测分析项目的商圈范围；②商圈调查；③描绘项目的商圈范围。
⑵商圈分析。
①商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口的收入水平、商圈中商品零售总额等；②商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会文化、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等；③商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。
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招商执行
招商调整
市场推广调研/推广定位
市场体系建设/租赁推广支持
项目推广
开业方案
开业执行
市场营销
运营调研 运营成本/开办费测算 运营设计介入/运营体系建设 运营方案拟定/设备安装介入
项目介绍
租户施工管理 运营管理
商业项目总体进度计划
商业公司82项工作节点
商业公司收费标准（市场标准）
• 1、项目市调及定位报告 • 费用标准：80--100万（10万+30万） • 付费方式：4：3：3
商业项目规划与设计：功能空间；盈利空间；体验空间
1、购物中心的设计不仅仅是设计，是用设计的语言来表达和反映人的习惯； 2、可达性、可视性、功能性、趣味性、设计感是对购物中心设计的最基本要求； 3、最大限度的通过设计来提升空间的体验感是购物中心设计的最明显趋势； 4、购物中心设计与住宅设计的最大区别在于：动线设计、专项设计
招商计划内
不多于3年 不低于预算租金标准 不低于预算租金标准 无续约条件 无增幅限制 无特殊条款 1-2个月 无装修补贴 2个月 符合商场制定标准
招商计划外及特别租户 必须提交审批 必须提交审批
多余3年 低于预算租金标准 低于预算租金标准 有附加续约条件 有条件限制 有特殊退租条款 大于2个月 要求装修补贴 少于2个月 不符合商场制定标准
工程技术对接
租户协调 建筑设计
招商管理 市场推广 运营管理
开发前期
开发中期
开业筹备
开业运营
项目选址
投资 审核
调研定 位
收益分析 （IRR）
指标量化/ 运营计划书
招投标 审核
工程指标监控 （PCG报告）
顾问体系 （质量）
开发 协调
招商监 控
资产规划（净现金 流/估值折算率）
年度预算（计 月度资产报告
划）审核
3. 租户装修管理
商铺接收与移交 租户装修管理（进场、监管、验收) 租户行政许可手续协助办理（如消防、卫生、环保等）
4. 开业筹备
开业活动方案制定与执行 员工培训 保洁开荒等外包服务启动与管理 开业政府手续办理 编制项目开业后营运预算
购物中心商业运营的三大目标和三个阶段
人气
• 知名度 • 客流/车流
国内某项目外立面
功能完善 注重形象：泛光
泛光的重要性
购物中心客流和消费30%-40%在晚上6点之后产生 泛光是购物中心的第二张脸
功能完善 注重形象：泛光 新加坡ION，LED建筑表皮
万象城 大悦城
功能完善 注重形象：泛光
国 内 某 商 业 项 目
功能完善 注重形象：景观
绿植需少，体现功能性（与广场休息区结合），在外广场增设顾客休息及市民、儿童娱乐场所，休息区 可下沉处理，不遮挡视线；一般不做堆坡，不做组团式、高灌木绿植。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业，住宅一期销售率100％ 2003年 住宅一期完工交付 2004年 写字楼一期（1,2号楼）完工，出租率90％以上 2005年 2006年 住宅二期完工，销售率８０％
……….
上海新天地：改造历程
结合市场合理安排开发时序 新天地（零售） 翠湖天地（住宅）
/通用格式
80%
65%
/通用格式
60%
/通用格式
40%
40%
/通用格式
/通用格式
28% /通用格式
/通用格2式2%
16%
30%
21%
19%
20% 20%
0%
0%
/通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式
租金
年增率
正大广场 动线之变
水平动线
动线简单 空间丰富：入口组织
新加坡ION
国内某商业项目
动线简单 空间丰富：室外空间
屋顶：成都来福士屋顶花园
动线简单 空间丰富：软装
缤纷、个性的商铺设计
商户门头设计质量把控：成立自己的商铺设计审核团队，请 专业设计顾问公司审核；
动线简单 空间丰富：软装
商场内设施
动线简单 空间丰富：设施
（ACG报告）
商户工程技术对接
商户工程技术条件与设计变更
方案审核、质量巡检、装修验收
模拟租户提资
主力店提资
租户工程条件谈判
租户设计管理/租户开业协调 租户调整
规划设计 概念方案 方案设计 扩初设计 施工图设计
施工配合
拿地
定位
设计 招商
工程建设/销售
开业运营
租赁市场调研/租金估算 租金测算/招商策略
主力店招商
理想标准
销售部分利润 =持有物业成本
底线标准
单个项目实现 现金流平衡
综合体项目投资评价体系
万象城收入 万象城成本 万象城EBITDA
72,985
60,186
20,828 7,73103,098
29,418 20,025
9,292
37,333 28,785
8,548
42,092 30,688
11,404
主入口
交通优先 突出商业
优先考虑与外部道路、公交及轨道交通的联系
杭州万象城： ✓ 商业位于两条主要道路交汇处； ✓ 购物中心的主入口位于主干道交汇处；
办公及 酒店
住
住
宅
宅
商业
主入口
动线简单 空间丰富：动线
水平动线
成都万象城： ✓ 哑铃型结构 ✓ 主力店位于两端，带动中
间小商铺人流
主力店
主力店
动线简单 空间丰富：动线
培育期
商气
• 销售 • 平效
成长期
财气
• 租金 • 营收 • 品牌
成熟期
港汇广场经营情况
/通用格式 /通用格式
港汇收入分析（百万港元)
171%
/通用格式
180% 160%
/通用格式
/通用格式
140%
/通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式
/通用格式
120%
/通用格式
100%
城市经济研究 项目区域研究
竞争市场研究
消费需求研究
项目地块研究
01 拿地
商业项目开发运营全流程
平面及动线
02 定位
专项设计
03 设计 04 招商
05 工程建设/销售
06 开业运营
商业项目的规划设计
平面及动线
① 总图 ② 内部动线（平面
/垂直） ③ 外部交通
专项设计
① 外立面 ② 景观 ③ 灯光 ④ 公共空间 ⑤ 机电 ⑥ 导视 ⑦ 智能化 ⑧ 艺术
企业天地（办公楼） 翠湖天地御苑（住宅二期）
酒店＋住宅三期＋零售 企业天地二期＋住宅＋国际学校
住宅＋办公楼＋零售
6
3 5
1
2
4
6
5
商业项目的开发节奏
目前较为成功的城市综合体的商业运营模式以上海新天地开发为代表的，“以开发商持有经营管理为 主，分批开发、 逐层开发、创立品牌、持续开发”
步骤三
步骤二
购物中心设计的商业原则
交通优先 突出商业 动线简单 空间丰富 功能完善 注重形象
交通优先 突出商业
优先考虑与外部道路、公交及轨道交通的联系
上海中山公园龙之梦： ✓ 主入口位于两条主干道交叉口 ✓ B2与地铁二号线相连 ✓ 2F与轻轨三四号线相连 ✓ 公交站点设置在次干道上
公交总站
龙之梦
2F与轻轨三四号线通过连廊相连
步骤一
通常先开发可以拉动项目价值及可以 收回资金部分，再通过品牌提升及资 金滚动开发其余部分
利用商业部分提升配套和品质，增加 写字楼和公寓等其他部分的销售
利用写字楼、公寓等其他部分的销售， 沉淀并满足商业项目资本需求，实现 商业项目的持有，并获得长期稳定的 回报。
销售方式
三种可能的销售方式，各有利弊，销售策略规避一些问题
• 2、（方案）设计优化 • 费用：45万 • 15万x3个月
• 3、招商代理+租户协调
• 费用：20万\月（自招商启动开始至招商完成）
•
招商佣金：1.5--2个月租金 （2个月租金）
•
• 4、开业筹备+运营管理
• 费用：30万\月（结构封顶至开业）+20万\月+资产升值提成
• 注：项目商业团队运营成本由甲方承担
商业项目关键运营指标
• 培育期
• 开业率；客流/车流；租售比
• 成长期
• 客流/车流；销售平效；辐射范围
• 成熟期
• 租金平效；EBITDA；品牌影响力（美誉度）
1. 经营管理
新租户开发与品牌调整 租户经营状况监控和管理 租金以及其他收入收缴 年度市场推广计划制定与执行 年度经营预算制定 经营预算执行与成本控制 媒体与消费者关系管理 政府与公共关系维护 日常行政管理
46,193 34,944
11,239
46,204 13,982
55,367 17,618
05年
06年
07年
08年
09年
10年
11年
开发层面： 1、销售物业部分的IRR达到16%，净利润率达到12%； 2、项目的商业部分整体开发周期不超过三年。
经营层面： 可主要利用EBITDA（息税折旧前收益）来对持有型物业的经营情况进行测算 1、开业后第三年投资回报率达到5.5%-6% ； 2、投资回收期在12年；
运营
退场
租约 审批
租约审 批流程
设计 方案 审批
装修审 批流程