旅游综合开发企业运营模式初探-绿维创景

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“五养”度假旅游开发运营模式

“五养”度假旅游开发运营模式北京绿维创景规划设计院大众旅游、大健康时代，“三避五养”度假成趋势，大健康与旅游加速融合，成为现代服务业的新亮点。

绿维文旅董事长林峰博士创新提出了“三避五养度假模式”，本期微信从五养度假构建模式、细分市场及重点开发方向、综合运营与服务等方面，对“五养”度假旅游开发运营模式进行了详细解读。

（一）五养度假构建模式结合当前时代五养度假发展的特点和需求，林峰博士提出“1+x+y+z”五养度假区构建模式，即五养度假区必须具有足够吸引力的核心度假载体，围绕各种基础服务设施的配套，通过软性服务载体提升度假区品质，导入地产物业等作为度假区的盈利主体。

（二）五养度假细分市场及重点开发模式五养度假细分市场按照环境细分，大致有都市度假、乡村度假、森林山地度假、温泉疗养度假、滨海滨湖度假、主题度假和庄园度假等。

按照功能细分，可以分为养老度假、康疗养生度假、体育运动度假、家庭亲子度假、科考探险游学度假、会议商务度假等。

1、温泉度假构建核心吸引中心，打造人气。

运用主题文化打造手法建设差异化温泉；创新温泉休闲游憩方式；依山就势建设融合环境、重在自然的景观温泉；管理服务的创新突破。

构建休闲聚集中心，形成商气。

养生休闲——持续经营解决方案；运动休闲——延长停留时间解决方案；餐饮休闲——过夜消费解决方案；会议休闲——工作日解决方案。

构建延伸发展中心，带动地气。

温泉旅游与地产的双核启动及双向互动。

绿维案例：辽宁思拉堡温泉度假小镇绿维跳出“就温泉做温泉”的局限，瞄准当地市场空缺，利用“温泉+X”的开发模式，提出将思拉堡打造成为一个以温泉产业为核心，以高尔夫和滑雪等运动产业为引擎，以旅游聚集人气、带动地产，以地产反哺旅游的综合性温泉度假小镇。

绿维案例：海南七仙瑶池温泉七仙瑶池温泉位于国家AAA级风景区――七仙岭热带雨林森林公园内，是海南目前最大的温泉之一。

本项目仅是七仙瑶池整体开发的一部分，别墅、酒店先建，温泉独立成品，同时与别墅、酒店三位一体，联动开发。

旅游演艺,四种模式打破景区夜晚无人尴尬-绿维创景

旅游演艺，四种模式打破景区夜晚无人尴尬北京绿维创景规划设计院“白天看景，晚上走人”是不少景区休闲旅游的短板。

如何延长旅游时间、提高游客在景区的参与度和逗留时间？绿维创景认为，丰富夜间旅游产品是解决“留客难”的关键。

绿维创景将旅游演艺、商街夜市、民俗活动、夜间造景作为夜间旅游吸引力打造的四种武器。

演艺项目是夜间旅游项目中发展较为突出的形式，一般都出现在知名的景区(点)和旅游城市，依附于其他旅游吸引物而存在，大都于傍晚至夜间时段上演，弥补了旅游市场夜晚消费这一空白点。

本文主要将研究方向集中在旅游景区内的演艺活动。

一、旅游业新政利好演艺景区早在2009年9月，文化部与国家旅游局联合发布的《关于促进文化与旅游结合发展的指导意见》就提出打造当地优秀旅游演艺产品。

2014年8月9日，国务院印发的《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，提出“鼓励专业艺术院团与重点旅游目的地合作,打造特色鲜明、艺术水准高的专场剧目”。

而在2015全国旅游工作会议上，再次提出积极开发休闲度假产品，着重强调“支持各地推出一批高品位的主题公园和旅游演艺节目”。

二、旅游演艺的三大优势旅游演艺是从旅游者的角度出发，依托著名旅游景区景点，表现地域文化背景、注重体验性和参与性的形式多样的主题商业表演活动。

将演艺融入旅游，有三大优势：第一，彰显地域文化。

旅游者对于旅游目的地文化的了解，需要一种解读，而这种解读的方式各不相同，但通过一个富有地域特色、具有鲜明个性的演艺项目来体现一个旅游目的地的文化无疑是最容易取得成功的。

地方政府如何运营旅游产业-绿维创景

旅游运营网地方政府如何运营旅游产业北京绿维创景规划设计院摘要：林峰博士专著《旅游运营方略》即将由旅游教育出版社出版发行，本文是该书的精华内容，特提前刊登，以飨读者。

政府的旅游产业运作和目的地运作，是一种区域经济的商业化经营，是经营城市的一部分。

这样的运作，不能象竞争性工业产业一样完全靠市场的力量进行，而需要整合行政管理、公共工程、土地与资源、税费优惠、营销促进、招商引资等等，以商业化的理念，由政府实施综合经营。

商业化理念，就是政府实施整体综合经营的理念，是按照经济规律，结合长远发展目标，围绕综合效益最大化，开展经营运作的理念。

本文以阆中古城旅游目的地打造为案例，就地方政府如何有效实施旅游产业运营和旅游目的地打造，提供思路与方法。

一、政府旅游运作的理念加速发展旅游产业，已经成为很多地方政府经济工作的重点。

为此，地方政府和旅游主管机构，做了总体规划等等。

但是，绝大多数规划并不能达到政府希望的目的，所谓“规划规划、墙上挂挂。

”我们认为，不是规划界不知道如何进行规划，也不是政府不该编制规划。

问题的关键，政府要的是能够开展实际运作的系统方案，规划院提交的是以 20 年为期限的目标构架。

在这个结构中，最重要的，是运作的理念——政府进行产业及区域开发运作的理念。

根据多年来开展的策划规划实践，我们认为，政府最需要的，是策划与规划相结合，整合了定位、功能布局、项目设计、游线安排、要素配置、公共工程、招商引资、营销促销、目的地及产业管理、三年执行计划这十个方面内容，可以对旅游产业及旅游目的地实施战略经营的系统运作方案。

绿维创景度假地产开发经营模式

绿维创景度假地产开发经营模式绿维创景是一种度假地产开发经营模式，旨在为人们提供独特的度假体验，同时保护和提升生态环境的质量。

这种模式将环境保护与高品质度假服务相结合，通过营造自然环境和特色加值，吸引游客和投资者。

绿维创景的核心理念是可持续发展。

开发商在选址和规划过程中，依托于丰富的自然资源和独特的生态环境，保护和改善自然环境的同时，还提供高品质的设施和服务。

这种模式旨在减少对自然资源的消耗，并通过合理的资源利用和节能措施增加环境效益。

在绿维创景中，关注社区和环境的需求是至关重要的。

开发商积极与当地政府、社区和居民进行合作，了解他们的意见和建议，以便更好地满足他们的需求。

开发商还致力于改善当地社区的基础设施和公共服务，以促进该地区的可持续发展。

绿维创景还强调环境教育和社区参与的重要性。

开发商不仅提供高品质的度假体验，还积极引导游客和居民参与到环境保护和可持续发展的活动中来。

他们组织丰富多样的环境教育项目，如生态考察、环境保护讲座和体验式学习活动，以提高人们的环保意识和环境保护技能。

绿维创景的成功需要建立合作和共赢的伙伴关系。

在开发过程中，开发商需要与设计师、建筑师和环境专家合作，确保开发项目符合环境保护和可持续发展的标准。

他们还需要与旅游机构、酒店和度假村等产业伙伴合作，提供优质的度假服务。

这些合作将促进旅游业的发展，增加地方经济的收入。

在实际经营过程中，绿维创景需要严格的环境管理和监督。

开发商需要建立有效的环境管理制度，确保项目的运营符合环境保护和可持续发展的要求。

他们还应定期进行环境评估和监测，及时发现和解决环境问题，保护生态环境的完整性和质量。

绿维创景的实施可以带来很多好处。

首先，它能够吸引更多的游客和投资者，增加地方经济的收入。

其次，它可以提升当地居民的生活质量，改善基础设施和公共服务，同时也促进社区的可持续发展。

最重要的是，绿维创景能够保护和提升自然环境的质量，回报当地社区和生态系统。

总之，绿维创景是一种旨在保护和提升环境质量的度假地产开发经营模式。

绿维创景：山东仙境海岸的度假旅游开发创新模式

山东仙境海岸的度假旅游开发创新模式北京绿维创景规划设计院在传统地产处于下行通道的2014年，旅游地产可谓是“一半是海水、一半是火焰”：一方面在旅游产业保持双位数增长速率的背景下，开发商认为，旅游地产是低迷市场中的一大亮点。

据统计，2014年上半年，重点旅游地产开发区域共有74个新盘入市；另一方面旅游地产本身存在很多问题，比如旅游功能不足、无法满足度假时代下的游客需求、空置率较高，投资回报低等。

旅游地产无论是面向的对象、需要满足的功能，还是具体的开发模式、营销模式、运营模式，与传统的住宅地产都有着很大的区别，不能照搬照用，需要创新解决实际问题。

绿维创景2013年底高水平完成了山东省旅游局委托的《仙境海岸品牌规划》，成为山东省仙境海岸品牌推广的指导性文件。

本文为规划编制过程中的部分研究内容。

山东沿海作为我国旅游开发的重要区域，目前存在两个非常大的问题：第一，房地产与旅游分离。

由于地产升值快，开发商更聚焦“卖房”，忽略了相关的服务配套、休闲度假配套、产业配套、环境美化等，供需不对应造成大量“鬼城”出现。

第二，旅游地产与城镇化分离。

旅游休闲度假的盛行使得第二居所、第三居所等需求旺盛，但如果没有相应的城市配套、一系列的公共服务系统如医院、学校等基础设施的完善，城镇化进程就非常困难。

这两个分离也是当前中国旅游地产普遍存在的重大问题。

如何盘活旅游地产，如何打造度假生活方式，如何形成于国际接轨的度假海岸，成为了山东旅游地产亟需解决的问题。

2013年8月上旬，山东省政府出台了《关于提升旅游业综合竞争力加快建成旅游强省的意见》，提出依托海岸带和滩、湾、岛、礁等资源，以日照、崂山、威海好望角、烟台蓬莱为“4个支撑点”，联手打造“仙境海岸”滨海休闲度假品牌。

绿维创景：湖泊旅游的五大开发模式

湖泊旅游的五大开发模式北京绿维创景规划设计院APEC会议的成功举办，使得有着“京北小西湖”之称的雁栖湖享誉全球，也引发了人们对于湖泊旅游开发的关注。

如今我国湖泊旅游的开发正在从观光湖向休闲度假湖升级，甚至正在形成区域经济发展中的带动核心。

如何解读新形势下湖泊旅游几种开发模式的升级?一、观光旅游开发模式并不是所有的湖泊资源都适合开展休闲、度假类的旅游产品，譬如西湖、青海湖和天池等资源优势突出且生态敏感性较强的湖泊。

该类开发模式是湖泊旅游的基础模式，直接作用于湖泊旅游的周边层(水岸、水滩、水空)。

(1)资源特点这些湖泊或山水相映、或环境优美、或有奇特的自然景观、或有深厚的历史文化映衬，且大多数位于离城市较远的区域。

出于保护水体或周边环境生态敏感性等因素的考虑，此类资源不宜进行直接侵入水体等参与性项目的开发。

较为典型的有青海湖、天池等。

(2)升级手法观光模式可升级的空间不是很大，也是国内湖泊旅游开发中最易产生同质化的地方。

但同样可以通过观光产品的差异化设计，使游客获得不一样的体验。

比如，改变观光方式和角度，灵活运用周边层的水圈资源，打造多层次湖泊景观和产品，还可依托湖泊的地域文化特征和自然资源特性，选择相应的“水文化”要素，进行主题化打造。

二、休闲旅游开发模式该类开发模式，直接作用于湖泊的核心层(包括水心、水面和水中)和周边层。

一般处于立体开发阶段，从水底到水空，全方位实现湖泊资源的开发。

(1)资源特点该类湖泊自净能力较强、不易受到污染，水面较为开阔，深度适宜，环境优美，能够开展各类水上运动(水游乐)、岸上运动(高尔夫、马术等)以及其他娱乐休闲活动(如特色餐饮、购物、酒庄等)。

国内外休闲旅游小镇案例研究-绿维创景-图文

国内外休闲旅游小镇案例研究-绿维创景-图文旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院一、国内休闲旅游小镇案例研究案例1：江南水乡古镇，乌镇概况：乌镇是典型的江南水乡古镇，具有六千余年悠久历史，素有“鱼米之乡，丝绸之府”之称。

乌镇完整地保存着原有晚清和民国时期水乡古镇的风貌和格局，以河成街，街桥相连，依河筑屋，水镇一体，呈现江南水乡古镇独有的魅力。

资源特点：小桥、流水、人家，独特优美的水乡风貌、深厚悠久的历史文化、淳朴自然的民俗民风、别具一格的城镇布局。

运营模式：政府授权特许经营模式，即政府对古镇实行保护的同时，对经营性活动实行政府授权下的特许经营。

以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现高品质文化型综合旅游目的地建设与运营。

主营业态：酒店、餐饮、商业，将原住居民迁往古镇外围，原有住房用作商业开发。

酒店分由开发公司统一经营管理的民宿和标准的四、五星级酒店。

商业旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商案例2：极具少数民族风情的古镇，丽江古城概况：丽江古城位于云南省丽江市，始建于宋末元初。

古城历史悠久，古朴自然，城市布局错落有致，兼具山城风貌和水乡韵味。

是中国罕见的保存相当完好的少数民族古镇，世界文化遗产、国家AAAAA级旅游景区、全国文明风景旅游区示范点。

资源特色：古街、古桥、木府、福国寺五凤楼、白沙、束河民居建筑群、鲜明的东巴文化、酒吧街。

主营业态：自申遗成功后，旅游业和商业得到了迅猛发展，集中在以铜银器制作、皮毛皮革、纺织、酿造业为主的传统手工业，以及餐饮、住宿、商业、休闲娱乐、文化等现代旅游发展业态。

发展模式：政府主导模式，即政府投入巨资实施，通过建章立制，使积极的保护与旅游开发有机结合。

行动计划的实施包括建立机构、制定遗产保护资金管理机制和核心区鼓励发展传统文化。

主要包括四方面内容，一是文化经营上，从战略高度经营民族文化产业；二是古城风貌打造上，将“死城”变“活城”；三是开发保护上，坚持保护第一的原则，处理好保护与利用的关系，处理好遗产保护与旅游业间的协调关系；四是可持续发展上，着眼未来，不求短期效应。

旅居度假市场开发的核心：“旅居配套度假服务体系”建设_绿维创景

旅居度假市场开发的核心——“旅居配套度假服务体系”建设北京绿维创景规划设计院伴随经济社会的发展，人们生活水平的提高，物质生活的充分保障使得人们越来越多的开始追求精神生活领域的满足。

旅游作为人们追求精神生活领域的重要方式之一，近年来成为时尚潮流。

旅游业的发展也从传统以观光为主，逐步转变为观光仍占主流，休闲度假为重要时代特征，旅居度假作为一种典型的休闲度假生活方式受到了业界的广泛关注。

如何开发旅居度假市场，成为众多旅游相关产业关注的热点。

笔者希望通过对旅居度假发展趋势、旅居度假市场开发特点的盘点、深入分析了旅居配套度假服务体系建设的重要性，并且尝试探索旅居配套度假服务体系建设的要点及主要内容。

希望对于旅居度假市场的开发给予一些有益的分享。

21世纪以来，旅游业得到了迅猛的发展，由原来的观光为主要特征，转变为以观光为主，休闲跟进，度假酝酿的高速发展期。

从旅游出行必备的三要素来判断大众度假时代将至。

要素一：有钱。

在几十年的财富积累中，我国居民具备了较强的消费能力，2014年人均GDP突破了7000美元大关，约为7485美元，度假需求普遍产生的经济基础已经具备；要素二：有闲。

2008年1月1日，国务院发布《职工带薪年休假条例》，之后，国务院各省相继出台了系列促进带薪假期落实的政策措施。

全国就业人口8亿人，带薪休假职工每年增加10%，就将增加8000万度假人口。

要素三：有意。

休闲度假成为居民生活方式的重要组成部分，5+2休闲生活常态化，带薪休假出行需求强烈。

以上三点均将成为推动大众度假时代来临的核心引擎，引领旅游业作为一个崭新的多元产业影响每一个人的生活。

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旅游综合开发企业运营模式初探
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一、站在企业的立场看旅游综合开发
一方面，旅游综合开发是大势所趋。

政府对于区域综合发展的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件决定了综合开发的大方向。

另一方面，旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。

其一，对于旅游企业，地产收益为支撑；对于地产企业，旅游收益为持续。

其二，通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。

其三，运作旅游综合开发项目，企业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变，能够获得区域综合运营带来的巨大的区域升值效益。

二、旅游综合开发的企业运作模式
（一）企业定位：四重身份
首先，要梳理企业的定位。

我们认为，进行旅游综合开发的企业，实际上包括四重身份。

第一，是旅游开发商。

在未来的发展中，核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。

第二，是地产开发商。

休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成，开发企业的重要工作必然是地产开发。

第三，是特色产业发展商。

随着发展的深入，单靠地产为收益支撑的模式必然难以为继，政府必然要求企业考虑更科学、更持续特别是能够有效解决三农问题，促进一二三产业融合发展的模式。

这就决定了旅游综合开发项目中，除了旅游板块、地产板块以外，保护下来的生态区域与耕地区域，应当发展特色产业，如葡萄产业、花卉产业等，据此，开发企业自然成为特色产业发展商。

第四，是区域运营商。

以区域经济社会统筹发展为己任，把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作，推动区域经济社会综合发展，这时，开发企业将成为承上（政府）启下（市场）的区域运营商。

（二）商业模式
1、总体模式：土地一级开发为基础，“旅游休闲、特色产业、休闲地产”良性互动
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从总体模式上看，是土地一级开发（卖地）和土地二级开发（卖房、旅游经营、产业发展）相结合的模式。

作为区域运营商，开发企业首先通过参与规划与土地一级开发，通过项目的二次招商与土地经营，获得区域升值的初步收益。

然而，旅游综合开发项目最根本的模式，还是“旅游休闲、特色产业与休闲地产”三者的良性互动，共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展：
旅游休闲的发展是引擎——这是实现旅游经营持续收益的根本。

旅游休闲包括观光景区、运动游乐项目、度假酒店、休闲街区、文化演艺等，这是吸引消费者前来消费的根本，有利于促进土地从生地变熟地，促进区域升值，并带动相关产业的发展。

休闲地产的发展是支撑——这是实现快速回报的核心支撑。

旅游休闲的高投入、长回收必须依靠休闲地产的开发来平衡，这就需要适度的发展可销售且快速回报的休闲地产，但两者不是孤立的结构，而是互动的体系，旅游带来人气促进土地升值并创造配套为休闲地产开发创造条件，休闲地产的发展在一定程度上又完善旅游综合开发项目的功能体系，实现目的地的形成。

特色产业的发展是延伸——这是实现产业链延伸发展持续收益的保障。

在未来的发展中，要考虑一个区域的科学的可持续的发展，特别是关照三农问题、城乡统筹问题，除了旅游与地产，
还需要注重特色产业的发展，尤其是文化产业与特色农业的发展。

以特色农业为例，利用严格保护的生态区域与耕地资源，通过科技化、规模化、休闲化等经营手段，实现传统农业从简单的种养殖经济向科技型休闲服务业经济转变。

一方面，将实现区域产业的升级并带来持续收益，另一方面，更重要的是，促进农民的持续就业与稳定收入，推动城乡统筹的发展；同时，特色产业作为一道靓丽的风景，也成为旅游休闲与休闲地产项目发展的极具价值的田园风景。

2、具体模式：“三造三中心”
从具体模式上说，我们可以把旅游综合开发项目的构架分为三个中心：核心吸引中心、休闲聚集中心、延伸发展中心。

旅游综合开发项目的商业模式，就是在区域综合开发运营的视角，三造三中心（详见《让“旅游综合体”成为旅游综合改革的战略抓手》）：
其一，打造核心吸引中心——初步收益。

这个核心，实际上就是旅游核心吸引物的打造问题，需要通过创新策划与设计，面向市场需求，整合自然、文化与社会资源，打造一个或若干个具有强大吸引力的项目。

这是旅游综合开发项目必须突破的第一步。

其二，构造休闲聚集中心——扩大收益。

通过核心吸引中心把休闲消费者吸引过来后，要通过度假酒店群、休闲街区、休闲广场、运动游乐项目、文化休闲设施、特色餐饮、主题表演留住旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商
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消费者，从而扩大其消费，这是旅游板块能够获得持续收益的重要载体。

其三，创造延伸发展中心——延伸收益。

通过前两大中心的发展，区域土地将会实现逐步的升值，这就需要通过延伸发展中心的创造，来获得土地升值的效益与可持续的发展，由此应该发展休闲地产、特色农业、文化创意产业、无污染加工业等产业来实现土地增值的落地与可持续发展的保障。

（三）运作流程
对于开发企业来说，在项目的运作流程上，一般包括拿地阶段、建设阶段、运营阶段三大步骤：
其一，拿地阶段：主要通过编制一个打动政府的开发策划与概念性规划方案，打动政府，获取土地。

其二，建设阶段：在拿地阶段完成的基础，通过编制详细规划报规，编制建筑设计、景观设计、游乐设计报建及具体工程设施。

其三，运营阶段：主要包括系统营销、旅游休闲项目经营、休闲地产销售、特色产业发展与部分项目的招商合作以及人才队伍组建与日常经营管理工作。

三、结语：冬日里的春光
传统地产的政策高压让地产的发展陷在寒冷的冬日里。

事实上，对于大型地产或旅游开发企业来说，应该看到冬日里的春光。

这一片春光，就是旅游综合开发项目——旅游引导的区域综合开发的机会，这是在中国城市化浪潮继续推进与休闲消费持续增长的背景下的黄金机会，给地产开发创造了无限的商机。

然而，区域价值决定地产价值。

谁能够把握这个战略远见，愿意做长线的区域运营，谁就将是未来最大的赢家。

如果能够通过“旅游休闲”这个产业引擎来整合区域产业、提升区域价值、促进城乡统筹，做区域运营商，将是中国房地产市场里最有活力和生命力的企业。

（有关综合旅游开发的更多研究，详见）
旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商。