沙坪坝大学城片区地块分析报告PPT2010-04-28
场地分析
2.人群需求分析
通过网上相关资料的查阅，我们了解到重庆当前不同的 人群对住宅的需求情况
不同收入人群关心的住区内容：1000-3000收入人群最关注房价；3000-4000 及5000以上人群最关注交通。可以作为我们配置不同房型的依据。
不同收入人群的理想套型面积
由图可见，低收入人群的理想套型面积为100-150㎡，中高收入人群更倾 向于150-200平方米，而高收入人群的面积需求为200-300平方米。
景观视线分析
现状较为荒凉， 但是景观视线 比较开阔。场 地周边的山包 的植物景观， 还比较可观。
场地断面• 场地交通便捷，还有 轻轨线经过，可达性 很高。
医疗设施方面 • 场地西部 就规划有 一个医疗 卫生用地，
• 场地东南部本身规划 为商业区，而且场地 的东部也是商业用地， 公共服务设施比较完 善。
1.蹒跚前行 :
2002年7月，区委、区政府成立了重庆市北碚区同兴工业园区管理委员会，同年12 月，经市政府批准，同兴工业园区成为全市首批16个市级特色工业园区之一。 2003年6月，区委、区政府成立蔡家组团管理委员会，与重庆市同兴工业园区 管理委员会合署办公。但是，由于前期资金、人才、体制等各方面的原因，园 区建设进展缓慢，组团也仅限于开展了概念性规划的编制工作。2005年2月， 区委、区政府设立蔡家组团管理委员会和同兴工业园区管理委员会，作为区政 府直属全额拨款事业单位，全权行使规划范围内的规划建设管理等工作，使蔡 家组团前期工作尤其是规划编制工作得到极大推动。但是，城市和工业互动发 展的态势仍未形成
发展战略
• 生态花园城市和生态工业基地 • 产业定位——“四高”：高新技术、高端商务、高档次娱乐、高品质住宅” • “先进制造业”和“都市综合功能两大板块”
大学城项目案例分析
阳台 14.46 15.88 14.06 14.46 32.475 32.475 27.85 27.67 19.1 19.1 19.34 19.34
近期销售计划：
5月1日销售中心、高层样板间开放 一期预计5月下旬开盘，开盘楼栋如下： 洋房预计6月中旬开盘
7 4
5 22
4、22#:3梯8户，51-64㎡ 5、7#：2梯6户，56-97㎡ 共计：591套精装修高层
协信·城立方高层户型
1+1，45万买精装两房
精装两房 赠送率超过10% 双阳台 强大收纳系统 空间充分利用 总价低
精装两房 赠送率超过15% 双阳台 3.6M客厅面宽 强大收纳系统 空间充分利用
精装两房 赠送率超过18% 双阳台经典布局 3.6M客厅面宽 强大收纳系统
精装两房 赠送率超过12% 三阳台 3.6M客厅面宽 强大收纳系统
四川盛豪项目
占地面积168亩，建筑面积279916㎡， 容积率2.5，成交价42200万元，净地价 251万元/亩，楼面价1508元/㎡
2、竞品项目概况 龙湖U城
新推 在售 未售 售罄
加推时间 推出楼栋
2019年1月21日 2-10、2-13号楼
2019年2月26日 2019年3月6日
2-8号楼
1-1号楼
2+1，55万买精装三房
精装三房 低总价 院馆、飘窗赠送率超过16% 双阳台 3.7M客厅面宽 强大收纳系统
精装三房 低总价 院馆、飘窗赠送率超过15% 双阳台 3.7M客厅面宽 强大收纳系统
3+1，精装四房一期仅62套
精装四房 一期唯一的中大户 型 院馆、飘窗赠送率超过12% 双阳台 3.9M客厅面宽 双卫，步入式衣帽间
欧鹏项目
沙坪坝房地产市场调研
泉雅舍等品质社区，4万社区消费人群和3万师生消费群体 在这里集结。针对区域特点，项目规划出建面1.3万㎡集 休闲、娱乐、餐饮为一体的国际mall情景街区。品牌超市、 品牌中餐、品牌快餐、特色美食街、饰品街等，齐全商业 品类使项目业主，足不出户即可享受完善配套。
第二部分 商业房产市场现状分析
商业房地产概况
• 09年全区房地产开发到位资金101.4亿元，比 上年同期增长51.5%，房地产开发企业资金来源 增速远高于完成投资增速。在房地产开发企业资 金来源中，国内贷款13亿元，自筹资金28.1亿元， 定金及预收款等60.2亿元。 从总体上看，沙区房 地产开发总体运行基本平稳，但无论是投资额、 商品房销售还是新。
2、交通
区内有火车站6个，其中包括西南最大的铁路编 组站──重庆东站和两个国家二级火车站──重庆北站、 梨树湾客货站。四通八达的公路构成沙坪坝区交通 骨架，区内有国道、省道5条，成渝高速公路、319 国道的起点。抵达全天候的重庆国际机场仅需半小 时，30多条航线架起通往国内和世界的桥梁。此外， 轻轨、立交桥在业已建设当中，沙坪坝区交通便利， 是重庆市区物流、人流往来的重要枢纽。
是过去、现在还是将来的楼盘，规模都不是很大，在品质上和其它区 域的大型项目还是有差距。因此，沙区楼市给人的整体形象还是略显 档次不够。
• 3、沙区住宅市场消费潜力巨大 据统计，沙区的教师、公务员等国家公职人员的比例远高于全市
其它区域，这部分客户的收入相对较高且相当稳定，又有比较强的购 房需求，是沙区本区内的主流客户群体。此外，沙区文化和商业氛围 的良好融合，吸引了大批的中青年创业人士来沙区开拓，尤其是在重 大科技园的成立后，这种趋势是更加明显。
(完整版)重庆大学B区校园场地调研
棋牌活动
等人 穿行
商业活动
场地铺装
设施小品
路灯
电话亭
花坛
垃圾桶
缺乏设计和维护
存在问题
1、停车问题
2、场地南侧阴暗潮湿、脏、乱。
3、场地内部服务设施缺乏设计和维护。 4、穿越成为场地主要活动，缺乏提供人们停驻、交流的空间。 5、“抄近路”
场地二--地形植物分类： 红继木 南天竺 桂花 紫荆 蚊母 小叶榕 黄葛树 泡桐 枸树 重阳木 棕榈 麦冬 鸢尾 棕竹
保留树木
小叶榕 黄葛树
橡皮树
泡桐 朴树 桉树 小叶榕 构树
小叶榕
视线分析
场地被看 场地内视线
人群行为
采用分路段分时段蹲点采集数据的方法
地区气候
沙坪坝区位于重庆市主城区西部，东滨 嘉陵江， 西抵缙云山，气候属于中亚热 带季风性湿润气候区，夏季炎热，冬季 温和，雨量充沛。
区位--分区
场地性质较为封闭，主要面 向在此生活的学生，服务性 用途更高.
生活区
教学区
运动区
设计场地 生活区
场地周边
9F 9F 学生十二舍
食堂职 工宿舍 2F
建筑 建筑出入口
综合评估
优势
临近学生宿舍，交通便捷，人流 来源广，有较为良好的植物空间
劣势
多用于捷径穿行，车辆占用场地 空间，存在较大高差，缺少维护 ，不易使人停留
1.场地利用率高，人群使用频繁 2.人流量随时间变化有较大的差异，时段性 明显 3.场地存在某些死角空间，使用率极低
家属休闲 学生聚集 修理处 电话亭 超市 周边建筑 机动车
青年学生为场地主要活动人群， 附近家属区中老年人也会在场地进行休闲活动。
房地产项目地块分析报告
房地产项目地块分析报告1、地块位置本项目地块位于渝中、九龙坡、沙坪坝三区交汇处，临近高九路及长新路，距离石桥铺商圈约4公里，距离大坪商圈5公里。
2、地块经济技术指标备注：如因配套需要，需增加全掩埋的地下建筑面积，经论证，可对地块总建筑面积进行调整。
3、地块周边环境地块处于高九路版块，临近渝中区消防总队、重庆第三设计院新址、重庆324医院心理健康中心。
地块周边区域内分布着三大主题公园：平顶山公园、烟登山公园以及虎头岩生态公园。
地块处于三区交汇中心，交通条件便利，经高九路可直通江北、杨家坪以及沙坪坝，经长新路可便利到达渝中区。
1、功能定位都市新核心圈2、规划重点、以渝中总部经济园为核心，建成新的城市商务核心；、建设200亩的虎头岩生态公园；、以南方、业安、协信、武陵、隆鑫、盾安等大型房地产开发公司建设新的渝中生态社区；、构建高九路为主交通轴线，借助渝州路、长江路、轨道2号线、嘉华大桥、石门大桥等组成四通八达的交通网络；、配套建设一流现代化基础设施系统。
1、产品舒适度普遍优于旧城区内项目。
目前高九路版块新修楼盘大多数项目容积率不超过，同时拥有自然景观优势，较旧城区项目舒适度更强。
2、市场活跃，成为主城区价格上涨速度最快的版块。
3、土地市场升温，成交量与地价快速上涨。
优势：1.项目位于政府政府规划中重点发展的新区，区域整体规划完善，远期具有良好的发展潜力；2. 地块周边具有自然景观优势；3. 地块周边区域商业配套日趋成熟；4. 20xx年以来区域成为市场热点，发展前景被消费者广泛看好，多个项目市场表现良好。
劣势:1、高九路作为城市主干道，公共交通稍显滞后；2、地块落差较大，前期土石方工程量大；3、地块不规则，不利于地块的设计及利用。
机会1、重庆总部城已充分为区域造势，商务板块趋于成熟；2、周边社区入驻率高，利于商业板块快速入市。
威胁1、地块规划面积小，难形成规模；2、承接20xx年市场热度，区域内将有大批类似项目入市，未来将面临一定的市场竞争压力。
重庆师范大学大学城校区修建性详细规划设计说明书
重庆师范大学大学城校区修建性详细规划设计说明书第一章现状条件分析1．1 项目背景随着科学技术的发展，世界进入一个知识经济的新时代，形成新的经济类型。
在新经济时代挑战下，高等学校作为知识生产、传播和教学再生产的综合载体，有着举足轻重的地位。
“教育是立国之本”，但目前我国大学校园在数量、规模、质量上都相对滞后于经济的发展，极大的限制了我国培养高等人才的能力，从而也限制了经济技术的进一步发展。
教育部《全国教育事业九五计划和2010年发展规划》提出，我国要在“九五”期间“适度扩大高等教育规模，优化结构，进一步提高教育质量和办学效率”。
随着我国高等教育事业的改革和发展，我国大学校园建设计进入一个新的发展时期，新的院校不断成立，旧的院校在通过或改造原有校区，或成立新校区等形式进行扩张。
重庆师范大学创办于1954年，是建国后最早设立的高等师范学校之一。
经过近50年的建设和发展，现已成为一所以教师教育为主的多学科性高等师范学校。
学校是国务院学位委员会批准的首批学士学位授权单位和1986年批准的第三批硕士学位授权单位。
学校还是国务院侨务办公室设立的西部唯一的“华文教育基地”、教育部设立的重庆唯一的“全国职业师资培训重点建设基地”，是重庆市政府命名的“园林式单位”。
学校紧紧抓住西部大开发和重庆市“科教兴渝”、“人才兴市”战略的发展机遇，立足重庆，面向西部，大力发展本科师范教育，积极发展研究生教育和非师范本科教育，适度发展高等职业教育和继续教育，以造就重庆一流师资和培养地方经济需要的创新人才为目的，深化教育改革，有步骤、分阶段地把重庆师范大学建设成为在全国具有突出地位、教师教育特色鲜明、学科优势明显、科研成果突出的重庆市属重点大学。
目前，学校占地仅为950余亩，校舍总面积36万平方米，教职工1500人，各类在校生人数超过16000人。
学校地处重庆市沙坪坝区商贸繁华地带，学校周围用地已建设发展较为成熟，空余用地紧张且用地成本高昂，因此由于学校用地的规模的限制制约了该学校的进一步发展。
重庆大学城商业调查报告
重庆大学城商业调查报告第一部分重庆大学城概况1、重庆大学城区位重庆大学城位于沙坪坝区虎溪镇和陈家桥镇，地处中梁山脉与缙云山脉之间，规划面积33平方公里，人口50万左右，建设总投资约300亿元，是西部新城率先启动的第一个功能片区，以教育科研为主，是重庆市重要科教文化基础设施项目和重点工程。
按照“五城”（教育城、科技城、人才城、文明城、生态城）、“四化”（现代化、国际化、网络化、生态化）的理念打造西部领先、全国一流的大学城。
2、重庆大学城院校规模及人口自2005年大学城开城以来，已有7所高校先后投入使用，目前入驻学生达到8万人，到2015年，14所高校全部建成，师生规模25万人。
学校名称占地规模（亩）师生人数（人）重庆大学5700 25000重庆师范大学2800 17000重庆医科大学4100 11000四川美术学院800 3000重庆科技学院2000 11000重庆医专学院500 5000重庆电子科技技术学院1350 10000合计820003、区域交通目前，重庆大学城已经形成了一横五纵的交通线路，区域交通配套建设已基本完成。
此外，规划中的地铁一号线和双碑隧道已经动工，预计将在2012建成，届时，将大大缩减大学城与主城其他区域的距离。
4、周边产业重庆西永微电子产业园区是重庆市政府为优化和提升全市产业结构、发展高新技术产业而规划建设的电子信息产业专业化园区，是重庆市“十一五”期间实施电子信息产业的主要基地。
园区总规划面积约30平方公里，其中产业区20平方公里，配套服务区（西部新城的城市中心区）10平方公里。
产业区由芯片制造园、封装测试园、软件园、应用产品园、科技创新区和生活配套区组成。
目前，IBM、惠普、方正等世界500强企业已经入驻西永微电产业园。
按规划，到2015年，西永微电园将实现再造一个重庆工业的目标。
园区产业人口也将达到8万人。
小结大学城所在的西永组团是重庆市六大城市副中心之一，也是沙坪坝区未来房地产发展的重要区域之一。
房地产营销课 SWTO分析
重庆大学城经济发展现状
认清现有经济发展状况，找到经济增长点是重庆大学城 成为区域经济增长核心，发挥集聚经济效应的关键
１．重庆大学城的宏观经济发展呈现良好态势近年来，大学 城所属的行政区ＧＤＰ总量一直以一种非常稳定的速度在增 长，明显高于重庆市的平均水平。
２．建设资金掣肘大学城的健康发展建设大学城所需投资有 多种筹集渠道，包括以政府投入为主、以社会投入为主、多 元化投入等方式。 ３．产业结构不合理，制约经济快速发展。 4. 基础设施建设还在完善中。
重庆大学城的整体规划
按照建设“西部领先、全国一流”的重庆 市大学城的要求，沙坪坝区于5月8日开展 重庆市大学城概念性规划方案网上征集活 动。目前，英国、新加坡、香港等7个国 际知名设计单位参加概念性规划方案竞标 活动。概念性规划的征集评审活动在6月6 日结束，有3个体现出构想创新、规划布 局合理的方案入围下一轮角逐。目前概念 规划及其整合方案已通过专家评审，深度 规划正在抓紧完善。
8、 房地产开发的跨区域投资方兴末艾，使得开发的终极竞争由对目标客户群体 的单极竞争转向目标客户群体及资本市场的双极竞争
随着一系列的房屋调控政策的出 台，很多人对于买房，还是表现 出有极大的兴趣。对于沙坪坝区 大学城这个热点开发地区来说， 这是个很好的商机。 重庆市大学城位于沙坪坝区西 部虎溪镇和陈家桥镇，占地20 平方公里。将以其生态环境优 美、文化氛围浓郁、科技产业 发达、综合配套完善、开放式 现代化的风格，成为西部地区 的高级人才培训中心、科学研 究与创新中心、国际科技教育 交流中心。
地块解读 项目SWOT分析
地块解读：
经济指标
现有占地200亩，已建成教学大楼，学生食堂、学术报告厅和部分学生 宿舍共计9万平方米。在2012年，完成规划面积450亩的校园建设目标，规划 建筑总面积40万平方米，预计基本建设总投入5亿元，届时将形成一个功能 完整，配套齐全、环境优美、具有房地产文化特色的校园。能满足10000名 学生的学习生活需要。
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具体的配套图片如下：（学校、商 业、高档住宅。）
地块周边可比较在售项目的调查情 况的基础数据汇总分析
序号 项目名称 开发商 物业类 型 总占地 面积 （亩） 总建筑面 主力 销售均价 物业费 积（㎡） 户型 （元/㎡） （元/㎡） （㎡）
680万㎡ 53— 94、 180— 240 8，500 1.8、 （精装修 3.8 物业，装 修成本 1,200元/ ㎡）、13， 000 13,000 3.5
1、
富力城
富力集 团
小高层、 3800亩 洋房、 别墅
2、
东桥郡
龙湖地 产
别墅
600亩
32万㎡
230— 310
3、
融城华府
金融街 地产
别墅
218亩
9万㎡
120— 170
13,000
3.3
项目地块控规指标
• 地块规划政府编号：U9-4-1/02、U9-5-1/02、U98-2/02、U9-10-1/02。 • 土地性质为，R2—二类居住用地。 • 建设用地面积：111，966㎡（约168亩）。 • 此地块的总建筑面积：279,720㎡。 • 此地块的地上建筑面积：247，552㎡。 • 商业的建筑面积：24，755㎡。 • 住宅的建筑面积：222，780㎡。 • 综合容积率：≤2.5。
具体开发的物业形态定位建议
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结合区域周边的规划、物业消费的目标客 户群和目前的市场行情，建议本地块开发 中端物业，既小高层和电梯洋房。
项目开发进度进度工程计划
D:\My Documents\ 桌面\大学城地块工期计划.xls
项目销售和回款计划
• 第一期销售和回款计 划表 • 第二期销售和回款计划 表
重庆市轻轨规划简图
项目周边配套环境及市政配套情况
• 此区域项目周边有重庆的15所大专院校，如： 重庆大学、四川美术学院、重庆医科大学、重庆 师范学院、第三军医大学、重庆后勤工程学院、 重庆科技学院等。 • 此区域进驻的国际化的跨国企业较多，如：富 士康集团公司、惠普集团、方正集团、英业达集 团等。 • 商业配套有卓越*熙街商业中心、西永天街等。 • 大型的高档社区云集，如：龙湖睿城、龙湖东桥 郡、龙湖U城、富力城、蓉城华府等。
重庆市 沙坪坝区大学城片区 地块调研报告
2010-4-28
区域概况
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重庆市沙坪坝大学城区域及项目周边情况简介
重庆市大学城位于沙坪坝区，规划占地约2193.97公顷，其中居住用地约620.98 公顷，高校用地933.34公顷。大学城规划居住人口43万人，其中大学生16.4万，教 职工与附属人口3万，一般城市人口23.6万人。规划入住15所高校。重庆市大学城将 以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化 的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育 交流中心。区域周边传统制造业发达，高新产业方兴未艾，更有现代物流业、新农 村经济补充，产业立体丰富。 区域所处东南部新城区域，在未来几年内，将拥有十分发达的交通网络体系。 在这个体系的支撑下，大学城与主城，北部高新区，沙区老城区、渝西诸区县壁山、 永川等）连成一个整体。随着渝遂高速公路梨树湾隧道和重庆市二环路的建设，将 形成五大功能分区，即：重庆市大学城；第三产业服务中心和中央商务区；西永科 技产业园；土主现代物流园（含西南铁路编组站、重庆铁路集装箱网络节点站和与 之配套的仓储区、加工业区）；旅游观光区（含人工湖、高尔夫球场、童话世界主 题公园和白鹭保护区）。在不远的将来，东南部新城将建设成环境优美、功能完善、 特色鲜明的现代化科教新城，成为我市主城拓展区的重要组成部分。 龙湖、金科、富力、中渝、华侨城等大型地产企业已经进驻开发多年，大学城已经 逐渐成熟，目前比较适合开发低密度物业和投资型物业。大学城土地楼面价基本约 在1000元/㎡，有一定的上升潜力。
• （2）、Weakness 劣势分析 • W1：目前看来距离内环以内的主城还是相 对较远。 • W2：目前此区域的生活配套相对薄弱。 • W3：有4块小地块组成，相对较为分散。
• （3）、Opportunity 机会分析 • O1：国际化大型集团企业的入住，势必会带来大 量的中高端消费客群。（5万白领，20万蓝领。） 富士康、惠普、方正集团等。 • O2：西永保税港区的开工建设。 • O3：双碑大桥和隧道的开工建设。建成后从江北 到大学城20分钟车程。 • O4：在主城区来比较，地价相对较低。（约120 万元/亩） • O5：大学对全国的影响力。
• （4）、Threat 威胁分析 • T1：目前此区域的地产物业投资客户相对 较多，可能会影响新项目的销售。 • T2:：大型地产企业的大量拥入，势必会造 成较大的市场竞争。 • T3：目前国家宏观政策的影响。
• 结论 • 根据目前重庆房地产发展态势可以看出，重庆房地产发展轨迹是朝着 健康稳步向上的趋势发展。目前虽然受到国家宏观政策的影响，但重 庆地产市场稳步增长的势头是显而易见。 • 目前，大学城区域刚刚起步建设，也是重庆市重点打造的一个新区； 土地的售价相对其它区域（包括重庆郊县）还是较低，楼面地价约≤1， 000元/㎡；土地的市场竞争，比较各主城各区（内环以内）来看相对 较小；未来的发展和升值潜力巨大，投资开发的收益相对也会较高。 如果此地块的投资资本金回报率能保持在≥50%，建议公司可以考虑 参与此地块的竞拍。 • 另外，此地块的地理位置独特，位于大学城的商业中心与保税港区 （IT产业园区）的交接地带，加之周边有成熟高端的物业项目，为后 期的市场销售打下良好的基础！ • 谢谢！ • 高科销售部 • 2010-04-27
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大学城区域规划简图
项目概况
• 宗地位置 • 项目地块属于重庆市沙坪坝区大学城区域东南部 商住片区，东依歌乐山，西临纵二路和缙云山， 北靠第三军医大学，北临西永保税港区。
区域位置示意图：
宗地位置详图（4-1/02、U9-51/02、U9-8-2/02、U9-10-1/02）
该项目区域城市规划中的定位
D:\My Documents\ 桌面\大学城地块一期销售和回款计划2010-04-20.xls
D:\My Documents\ 桌面\大学城地块二期销售和回款计划2010-04-2
项目投资开发计划、经济估算、现金流
预算部计算
财务部计算
D:\My Documents\ 桌面\大学城项目经济测算（2010[1].4.20）.xlsD:\My Documents\ 桌面\上报-大学城项目经济测算（动态）
• 东南部商住片区位于大学城核心商圈南部， 附近有重庆大学、重庆科技学院、重庆城 市管理职业学院、龙湖*睿城别墅小区、大 学城一中；西接重庆外环高速；紧邻西永 保税港区。
宗地现状
该地块有四各地块组合而成，已经全部拆迁完毕，并基本完成五通一平。
项目周边情况
• 交通状况 • ▲ 科技大道南线、纵一路、纵二路、科技 学院南路。 • ▲ 公交908、907、266、888、404、 402、 462、464、873、820、230、148等线路。 • ▲ 项目周边规划有轻轨1号线（预计2012 年通车）、7号线。
项目产品规划建议
产品规划
总建筑面积(地上,地下建筑) 地上建筑：(社区底商,住宅 公寓) 社区底商 住宅公寓
建筑面积
279,720 247,552 24,755 222,780
配比
100% 88.5% 8.85% 79.65% 11.5% 11.5%
地下建筑：(车库及设备用房) 32,168 车库及设备用房 32,168
• 地块的S、W、O、T分析 • （1）、Strength 优势分析 • S1：大学城东南部片区，基本上也是重庆大学城 的核心区域。 • S2：有15所大中专院校入住该区域，文化氛围浓 厚。 • S3：周边交通便利，市政配套设施齐全。（轻轨 1号线，计划2012年通车；7号线。）
• S4:：居住环境优越，位于缙云山和歌乐山之间。