长春某地块分析报告完整版
2014年吉林长春地块调研报告
PART 1宏观市场研究PART 2房地产市场研究PART 3取地策略建议PART 1宏观市场研究城市概况城市经济城市规划哈尔滨北京沈阳220km280km850km长春长春/px QQ:2355865285宏观篇/城市概况/行政区划、人口长春市辖6区3县级市1县，总面积20604平方公里，常住人口800万人，户籍人口756万人，属于人口流入型城市；其中市区面积4926平方公里，市区人口363万人。
长春市辖6区3县级市1县：南关区、朝阳区、宽城区、二道区、绿园区、双阳区、九台市、榆树市、德惠市、农安县；其中包括净月、汽车、经开、高新4个国家级开发区、4个新城（北部、南部、西部、净月西部）、1个国家先导区（长东北）、1个生态旅游度假区（莲花山）、1个国家综合保税区（兴隆保税区）、2省级开发区（南部都市、长江路）。
PART 1宏观市场研究城市概况城市经济城市规划宏观经济增长房地产发展状况小于4%萎缩GDP增速与房地产发展关系 2009-2013年长春市GDP总量保持均值10%以上的高速增长，2013年达到5003亿元，同比增长12.2%；2013年人均GDP64989元，同比增长12.2%，增幅较大；房地产处于高速发展期，房地产以改善需求为主。
多年来长春都是以第二产业为主导,近几年随着工业投资力度的不断加大,工业的主导地位仍不会改变,2013年前三季度，居民收入同步增长，长春市场物价总水平持续平稳运行。
城市居民人均可支配收入达到20160元，同比增长18.7%。
人均可支配收入不断提升，人民的生活水平也得到了长足的改善。
市民的消费能力逐年增强，部分消费需求需要被引导才可释放。
2008年-2011年长春市CPI波动上升，同比去年增长了1.9%，增长幅度处于正常水平。
2008年-2011年长春市CPI值呈波动上升，2008年-2010年波动性较大，波动幅度最大到4.6%，2011年CPI值为105.5%，同比去年增长了1.9%，2012年CPI值为102.3%，2013年CPI值PART 1宏观市场研究城市概况城市经济城市规划高新北区南部新城北部城区要通过老工业基地和棚户区的改造，整合铁北、宋家等北部空间成为城市最重要的生活区，规划期内要加强城区基础设施、公共服务设施建设，改善城区生活环境质量。
最新最全最详细长春某房地产项目后评估报告范文46P-图文
最新最全最详细长春某房地产项目后评估报告范文46P-图文【某某房地产项目】后评估报告某某某二○一四年十一月房地产【某某项目】后评估报告前言：某某项目是房地产公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。
项目于2005年2月完成全部的土地转让，项目销售于2022年9月7日开始，至2022年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到86.23%，（数据统计截止时间为：2022年6月）。
【核心内容提要】【项目基本概况】【项目后评估综述】【项目营销工作评估】【项目进度、工程管理评估】【项目成本管理评估】主要内容目录【核心内容提要】。
一、营销工作评估项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了某某地产的品牌知名度，确立了某某地产在房地产市场的领先地位。
二、发展进度、工程管理评估(一)水岸项目实际施工时间从水岸春城一期2022年5月28日开工，至2022年11月30日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。
成功克服了桩基础雨季施工、外网与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。
(二)在工程管理环节，作为房地产公司首个项目，结合房地产建筑市场实际情况，在实际工作中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。
三、成本管理评估水岸项目作为房地产公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。
但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，房地产公司对此进行了较深入的总结分析。
房地产某某水岸春城项目后评估报告【项目基本概况】一、项目概况(一)某某水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项目以南，项目总占地83.5万平方米。
长春某区域房地产市场分析研究报告.pptx
怡众名城 4370.3 3885.8
29.6 131.2
融创上城 3418.5 3329.3
15.8 216.2
天安第一城 830.3 826.5 2.9 285.8
项目名称 筑业阳光城五期
咖啡小镇 怡众名城 融创上城 天安第一城
目标客群 项目周边高校师生以及部分企业职工 院校教师、受过高等教育的“小资” 以居住需求为主，主要为周边企业职工、教师 二期德式风格，海归人员以及企业高级白领等 三期英格兰风格，少数成功人士及海归人员
• 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。下午6时59分52秒下午6时59分18:59:5220.7.29
谢谢观看
• 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。20.7.2918:59:5218:59Jul-2029-Jul-20
• 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。18:59:5218:59:5218:59Wednesday, July 29, 2020
• 13、志不立，天下无可成之事。20.7.2920.7.2918:59:5218:59:52July 29, 2020
72万 60.4万
——
一期20万现房、二期期房开售
一期15万亩售罄，二期类别墅开盘 销售
一、二期售罄，正售3期,前3期均为 类别墅
项目名称 筑业阳光城五期
咖啡小镇 怡众名城二期
融创上城 天安第一城三期
主力户型面积 100平米以下
100-150
130-150
多层洋房 联排
多层洋房 联排
158-185 221-268 240-260 270-290
• 鉴于房地产市场瞬息万变的特点，我司将委派专门的市场研究人员， 继续跟踪长春房地产市场、高新区房地产市场、高新区竞争个案以及 长春市相关政策，并及时进行综合分析，得出结论后反馈信息，以期 达到指导市场销售方向的目的，从而促进本项目销售。
长春净月板块研究
集中上市期 国信美邑 瀚邦 复地哥德堡 力旺 金逸棠棣 中海国社 中信城 万科惠斯勒 华业
和黄
从06年至今净月区商品房供求量关系来看，整体供求关系稳定，区域市场发展健康； 08年之前区域内尚有较大体量中低端普宅供应，09年开始普宅产品向更高层级跨越，虽 整体供求量有所下降，但整体市场供求层级有很大提升。 数据来源：长春中原数据库
大学城
政府规划：西部高档居住区； 产业发展：2011政府规划区，光电 信息产业园区；
政府规划：南部旅游休闲商务区；
交通：临河街、彩宇大街、福祉、
柳莺、丁二十二、甲一路等未贯通 商业：无； 属性判断： T----主干道贯通转向C
光电信息产 业园 新城大街
长影世纪城
产业发展：旅游休闲产业体系+会展体系； 交通：乙十四路、聚业大街、净月大街、 轻轨贯通,福祉大路、柳莺路、丁二十二 路、甲一路贯通；
净月板块研究报告
长春中原市场研究部
第一部分 区域分析
发展趋势：城市副中心，未来发展新中心
北部新城
从长春市发展规划布局来看——
双心三翼： “三翼”即指西南、东北、东南三个主要城市发展方向 东展西控，南拓北优： 1.东展：辐射二道区、经开区；关键词：龙嘉机场扩建、机场大道 2.西控：辐射绿园区、西新区区；关键词：高绿化率、汽车支柱产业 3.南拓：辐射南部新城区、净月区；关键词：未来长春发展新中心 4.北优：辐射宽城区；关键词：北部新城、优化产业结构 在新一轮的长春市总体规划（2005-2020）之中，明确了长春“二主 四副” 的城市中心格局，净月区为4个城市副中心之一与南部新城一起 主要承担城市现代服务业功能和城市南部公共服务功能。
宇轩
万科
和黄 和黄
宏亚 融创（盛嘉）
长春装备产业技术开发区两宗居住用地,市场分析报告
384
四环外
华方状元府
282
板块
项目
2017年成交金 额
四环外
万龙银河城
8亿元
四环与核界心商务交第一公园梯1队号
北四环
雨润星雨华 府
北部核心商务区
青旅宽城一 号
北部核心商务区 第万二龙国梯际队城
7.1亿元 5.16亿元 4.86亿元
3亿元
四环与核心商务交 界
中冶蓝城
四环与核心商务交 界
米澜国际
四环外
松
5月吉林省出台公积金新政 二次贷款间隔12个月
9月起房地局问询房企限价意见
吉林省出台街区制政策
3月吉林省出台公 积金新政
6月银行首套利率上调0.05-1.5%9月起房地局问询房企限价意见 二套上调10-25%
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
➢ 2017年高价地块频繁出现，主要集中在城市主发展方向的城东和城 南，随着高价地块的频频拍出，预计2018年改善产品将集中放量。
2010-2017年10月——土地供求关2系356（万平米）
717
1834 562
1557
1729
1275
393
361
156
2254 236
600 2012
700 2013
区域二级市场2017年成交情况
板块
项目
2017年成交套 数
四环外
万龙银河城
1678
四环与核心商务交 界
第公一园梯1号队
北四环
案例1长春经开区53895地块概念性策划报告090422版
西侧：世纪大街、世纪广场
北侧：开发区热力四厂 南侧：长大公路
序-项目区位-区位认知度不高
序-项目基本情况
土地用途为商住用地，土地等级为居住七 级、商业七级二类，土地出让年限为50年。
地块以64505万元净地（不包括“七通” 费用）出让。
土地出让面积为321710平方米，规划容积 率≤2.2，出让总建筑面积为707762平方 米 ，商住比为2：8。
20 208917.7 18
16 14 12 10 8 6 4 2 0 2007年
2089
17.7
GDP(亿元)
同比增长(%)
图2-1 长春市2002-2007年GDP总量及增长速度
一、城市背景分析-长春基本情况-长春市经济发展潜力
2007年，在全国15个副省级城市中，长春市的经济总量排名虽相对靠后，但是增长速度排在第 一位，表明长春经济发展后劲充足。未来几年，预计东北地区的经济仍将保持较高的增长率，在与 周边城市的相互促进带动下，长春的经济也将快速发展。
长春市人文科教氛围浓厚，众多高等院 校、科研院所云集，一方面使得居民素质和 收入不断提高，另一方面吸引了众多毕业生 留在长春谋求发展，间接形成了对房地产商 品巨大的潜在需求。
★本案
一、城市背景分析-长春基本情况- GDP总量与增长速度
长春市GDP总量保持较快增长，经济实力不断提 升,2008年达到2588亿，位列东北10城市第四。长春 将建设国内最大、世界第三的国际汽车城；全国最大 汽车零部件生产基地；亚洲最大轨道客车研发及生产 基地；全球最大玉米生物化工基地。
万晟南部新城地块市场报告
绿地（世界500强企业）
法式
洋房、双拼、联排、独栋 100 ~ 140㎡洋房 一层送地下室、花园 7800元/㎡ 现剩余洋房约9套 100-140㎡ 7800元/㎡。
所属版块 上市日期 交房日期 南关 2011-8 2012-12
总占地面积：7.3万㎡ 总建面：7.5万㎡ 1.04 绿地集团上海科瑞物业
新古典/法式
毛坯
法式
毛坯
162㎡65万特价房20套/ 每天前5名客户总价减2万元/一期车位开盘 /二期车位认筹金12.5万/个 2期95/100平小高层130平洋房预计6月上市/ 1期均价整体上涨/全款98折，按揭99折，
大禹 褐石公园
纽约褐石风情
毛坯
八一水库片区楼盘表
楼盘名称 益田 枫露丹堤
建筑 面积 35万 ㎡
保利林语
品牌： 建筑风格： 产品： 栋 主力户型： 起价： 最新动态： 栋， 均价： 筹 面积： 均价：
项目规模 容积率 物业公司
保利（央企） 现代主义 洋房、联排、类独 90 ~ 140㎡洋房 8500元/㎡ 三期加推195㎡ 叠拼、类独 9000元/㎡， 商铺开始认 130~600㎡ 13000元/㎡。
客户来自区域： 核心客户：朝阳区、南关区、汽车产业开发区 拓展客户：净月区、二道区 边缘客户：铁北区域及外县市
八一水库片区
主要项目： 益田枫露丹堤、中海澜庭、恒盛豪庭、大禹褐石公园；
八一水库地处高新区南部邻近城区、生态环境保持良好、近水而居的特点， 引来众多 开发商进行投资，但由于目前区域配套尚不完善，所以区域内楼盘 价格较低，均为刚需产品类型；
总占地面积：28万㎡ 总建面：29万㎡ 1.0 保利物业
所属版块 上市日期 交房日期
长春拖拉机厂地块提案报告3.16
住宅供应(万㎡)
600
增幅
0.2 0 -0.2 -40.2%
11.4%
-0.3%
受 2008年楼市低迷影响， 2009年新增供应量大幅下降， 同比下降40.2%。
400 200
441.4
440
490.3 293.3
-0.4
0 2006 年 2007年 2008年 2009 年
2009年价格走势平稳递增 销售价格受宏观调控影响相对一线 城市较小
15
5
房地产板块研究
我们根据长春市各区域的情况及房地产的发展情况，以城市方位将整个长春市城市划分为五个板块：中心 板块、北部板块、东部板块、西部板块、南部板块。
目前，长春市的房地产开发在东、南、西、北四个板块板块同时进行，向郊区化发展。从各板块区域的总 体居住品质情况来看，现阶段高端项目主要分布在南部板块，西部。中部、东部、北部板块的高端开发规 模相对较小。但随着市场开发范围逐渐扩大，市政配套设施的不断完善，将随着生态环境的改善各区域的 高端房地产开发也将逐渐发展起来。
13
3
土地市场 受政策威力影响， 2007年成交量开始走低 ，2008年土地市场相对低迷，2009年有 所转暖，土地市场受宏观调控影响较大。
长春市历年土地购置面积（万㎡ ）
2008年土地市场变化较大，缘于一系列宏观调 控政策的初显效力及市场大环境的影响，土地放 量明显减少，土地放量与07年同期相比减少298 万㎡，同时导致土地市场低迷。 2009年长春土地市场相对2008年较活跃，成交 量同比上升44.6%，完成全年计划量的65.5%， 土地成交总额、成交均价和楼面地价均创历年新 高。
8 7 6 5 369.1 4 2.73 3 2 0.78 1 0
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长春
850km
北京
哈尔滨 长春 220km
280km
沈阳
宏观篇/城市概况/行政区划、人口
长春市辖6区3县级市1县，总面积20604平方公里，常住人口800万人，户籍人口756万 人，属于人口流入型城市；其中市区面积4926平方公里，市区人口363万人。
近五年长春市人口变化情况
1000 752.5 756.5 758.9 761.8 756.9
PART 1 PART 2 PART 3
宏观市场研究 房地产市场研究
取地策略建议
PART 1
宏观市场研究
城市概况 城市经济 城市规划
宏观篇/城市概况/地理区位
长春，吉林省省会，政府行政级别为副省级。被誉为“北国春城”。中国最大汽车工业城 市，位于东三省中央，地理位置较好，距离哈尔滨220km，沈阳280km，北京850km。
3172.92875.5 10.0%
2300.3 1818.8
2433.4
0.0%
389.6 460 650.5 950.41350.6
-9.3-01%0.0%
0
-20.0%
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
固定资产投资
增长率
5625.4 5654.1
3950
3172.9
哈尔滨 长春 沈阳 大连 固定资产投资（亿元）
➢ 固定资产投资增长比例较大，近年均以30%以上的增长率增长，城市投资环境较好
➢ 与周边城市相比，城市固定资产投资较低，仍有一定上涨空间
注：数据来源于统计年鉴、统计公报
宏观篇/经济发展/房地产投资
近年房地产投资逐年增长，2011年呈爆发增长态势，2012年投资额649亿元，同比增长 -2.5%；2013年房地产投资占固定资产投资比例为13.6%，整体投资比例偏低，正常为 20%-25%，房地产发展潜力较大。
近五年长春市GDP变化情况
近五年长春市人均GDP变化情况
6000 4000 2000
0
15.00% 15.30% 11.3% 12% 12.20%
2848.6 3329 4003 4456.6 5003 2009 2010 2011 2012 2013
20.00% 80000
15.00% 60000
人均GDP
增长率
GDP增速与房地产发展关系
宏观经济增长
房地产发展状况
小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
萎缩 停滞 稳定发展 高速发展
➢ 2009-2013年长春市GDP总量保持均值10%以上的高速增长， 2013年达到5003亿元，同比增长12.2%；
➢ 2013年人均GDP64989元，同比增长12.2%，增幅较大； ➢ 人均GDP10300美元，房地产处于平稳发展期，以改善需求为主。 ➢ 根据GDP增速与房地产发展关系以及长春GDP近年来增速，判断
长春房地产业正处于高速发展状态。
注：数据来源于统计年鉴、统计公报
宏观篇/经济发展/固定资产投资
2013年前三季度，长春市完成固定资产投资额2875.5亿元，同比增长了15.1%。其中： 工业投资1399.9亿元，增长22.4%。国有及国有控股投资完成735.3亿元，增长65.8%； 民间投资完成1626.2亿元，增长22.4%，占固定资产投资比重达到65.1%。
南通 增长率
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
➢ 2008-2012年长春市固定资产投资额逐年增长。2012年固定资产投资额达3172亿元，同比增长30.3%， 固定资产投资占GDP比值为71%，说明城市经济结构以工业生产发展为主导。
部）、1个国家先导区（长东北）、1个生态旅游
度假区（莲花山）、1个国家综合保税区（兴隆
保税区）、2省级开发区（南部都市、长江
路） 。
注：数据来源于统计年鉴、统计公报
PART 1
宏观市场研究
城市概况 城市经济 城市规划
宏观篇/经济发展/GDP、人均GDP
2013年长春实现GDP总额637亿元，同比增长12.2%；人均GDP83814元，同比增长 11.86%，房地产处于高速发展期，房地产以改善需求为主。
10.00% 40000
5.00% 20000
0.00%
0
14.20% 14.80% 12.9% 12% 12.20%
37753 43936 52649 58691 64989 2009 2010 2011 2012 2013
20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
GDP
增长率
16.301%7.90%174.2 48.5 60.8 77.7 90.4106.6
25.802%4.002%2.80% -2.50%
20.0% 0.0%
-13.60%
0
-20.0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
近年长春市固定资产投资走势
周边城市固定资产投资横向对比
亿元
3500 3000
46.10% 41.40% 42.10%
50.0% 40.0%
2500 2000
21.60%18.00%
34.70%26.50%31.00%30.30%30.30% 30.0% 20.0%
1500 1000
500
3001.5
20000 15000 10000
5000 0
年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年1-
房地产开发投资额
增长率
9月
23695
20387
19.54%
20.48%
34.54%
24.70%
7771
近年长春市房地产投资走势
周边城市房地产投资占固定资产投资比重对比
亿元 700
666.4649.7
80.0% 25000
600 60.10%
63.40%
60.0%
500 400
49.00% 443.9438.1 3365.020.9%
390.6 40.0%
300
25.302%7Байду номын сангаас70%
259.5
200 100
500
360.9 362.3 362.8 364.8
363
0 2008
2009 2010 全市 市区
2011
2012
➢长春市辖6区3县级市1县：南关区、朝阳区、
宽城区、二道区、绿园区、双阳区、九台市、榆
树市、德惠市、农安县；
➢其中包括净月、汽车、经开、高新4个国家级
开发区、4个新城（北部、南部、西部、净月西