北京科技园建设中关村五号地块项目投资分析报告
中关村(丰台)总部基地调研报告
中关村（丰台）总部基地调研报告杭州市下城区经合办10月25日至27日，下城区经合办随杭州市经合办赴北京中关村（丰台）总部基地进行了调研考察。
期间，我们听取了总部基地的有关介绍，参观了部分总部楼宇，走访了一些入驻企业，并与总部基地市场部周宜晴主管、建龙钢铁行政部岳桂菊部长等进行了座谈交流，基本了解了总部基地的建设情况，现将有关情况总结如下。
一、基本情况中关村（丰台）总部基地位于北京西四环与南四环交汇处，占地65公顷，总建筑面积140万平方米，由中关村科技园区与英国道丰国际集团合作开发，是中关村有史以来最大的中外合资单体项目，也是我国首个总部经济区。
该项目建成后，将可吸纳500家大型企业、2000家中小型企业总部入驻。
目前，该项目建设工程已过半，建成楼宇303栋，入驻企业200余家。
二、基本特点1、理念新，打造及时。
2003年，学术界提出了总部经济的概念，在理论界、经济圈、传媒和政府部门等都对其还处于关注阶段时，中关村科技园区和英国道丰国际集团抓住时机，率先利用这个先进理念，提出了总部基地的概念，并依托北京密集的科技、人才资源，在吸引IT产业企业总部及国内外企业研发总部等方面具有的优势，打造了中国首个专属总部经济基地。
正是这一项目的开发建设，总部经济掀起热潮，成为全国乃至全球的新经济课题。
中关村（丰台）总部基地是第一家真正以自己的行动实现总部经济理论的一个科技园区。
2、规模大，功能齐全。
中关村（丰台）总部基地占地65公顷，投资额达45亿元，计划3至5年建成700栋独立办公楼，每栋面积1000-5000平方米，其中500栋企业作为总部使用，200栋分层出售，吸引500家大型企业总部和2000家中小企业入驻。
入驻企业对总部楼拥有独立的产权和冠名权。
该项目被列为北京市60大重点外资工程之一，北京市69大重点工程之一。
根据规划，基地建成后，将配套有六星级大酒店、商务酒店、小公寓、高级商业街、总部大讲堂、高级会所、健身中心、小酒吧等商业商务设施以及高智能化基础系统，会务、休闲、娱乐、商洽等场所一应俱全，足不出基地便能满足入驻人员学习、工作和生活的需要。
加快中关村科技园区建设的建议——以丰台科技园区为例
从外部来源的信息中寻求合作伙伴， 如高等教育机构、 顾问公
司、 企业家和社 团。这种差 异可 以反 映出企业 的动机 ， 以及科
技 园 区 的 优 势 （ ｏ ｆ ｅ ｎ ｉ ｅ ”，２ ０ 。Ｆｌ ｎｔ ｎ Ｌ ”ｓ ｎ ａｄ Ｌｎ ｌ ｆ ０ ２） ｅ ｅ ｓ ｉ ｔ ｄｏ ｓ ｅ
（９４ 提出科技园区就是 “ １ ） ９ 创新 ” 园 。Ｂｐ ｓ ｎ ｗｎ 之 Ｊ ａ ｉａａｄＳａｎ ｔｔ （９ ８ 提 出集群 的概 念 ， 为集 群是在 一个地 理 区域或 在一 １９ ） 认
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加快中关村科技园区建设的建议
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以丰台科技园区为例
李 娟 ，熊 飞 ，程 军 ，李 震
工业总产值 占到 １２ 增 加值 占到 １３ 税 费总 额 占到 １４ ／， ／， ／， 对丰台区财政 收入 的贡献 占到 １５ ／ 。丰 台科 技园各 项主要指 标在中关村科技 园区排列第三 ，已形成较强 的产业聚集效应 ， 形成了以电子信 息 、生物医药 、先进 制造 、 材料 、新能源 新 为核心的高新技术产 业 ，以工程服务 、轨道交 通和航天军工 为代表 的特 色产业 ，以文化创 意产业和生 产性 服务业为具有 发展潜力 的新型产业 ，巳初步形成创 新活跃 、要素集 中 、 经 济发达 、区域和谐的总部 经济区 ，正在北京南 城战略 中发挥 着越来越重要的地位 。
京市丰台区的重点功能 区，是北 京市发 展高新技术 产业 的重 要基地 ，也是北京市新兴的总部 经济聚集 区。
北京房地产中关村五号地块项目投资分析报告
北京科技园建设公司中关村五号地块项目投资分析报告目录1. 项目情况简介 (2)2. 项目规划 (4)3、合作条件 (5)4、项目定位 (6)5、项目经济分析 (8)6、结论 (14)7. 附件 (14)一.项目情况简介北京科技园建设股份有限公司简介：北京科技园建设股份有限公司（BSCC）是根据国务院关于建设中关村科技园区的批复精神，经北京市政府批准，由北京国有资产经营有限责任公司、北京首创股份有限公司等八家公司发起设立的从事中关村科技园区土地一级开发及综合性业务的股份制企业。
公司于1999年11月18日正式成立，截至2002年6月，已拥有控股子公司4家，参股子公司5家，对外投资亿元人民币，总资产亿元人民币。
北京科技园建设股份有限公司承担着中关村高科技商务中心区——西区、北京中关村生命科学园发展有限责任公司、北京中关村软件园发展有限责任公司、北京归谷园有限责任公司等中关村科技园区重大项目的规划设计和开发建设。
中关村广场项目简介：中关村广场(原中关村西区)是北京市"十五"规划中科技园区建设的重点项目,也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，规划范围东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环路，南至海淀镇南街。
总占地面积５１.４４公顷，总建筑面积150万平方米，地上100万平米，地下50万平米。
它北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥遥相对。
地处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的中关村核心区，交通条件良好，人文环境优越。
中关村广场的主要功能是金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。
西区区内共划分为六个功能区，其中Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区为综合科贸组团区，将建设科技贸易类企业写字楼；IV区为公共建筑区，设有金融中心、会展中心、酒店和大型公共管理设施；Ⅴ、Ⅵ为公共绿地，将建一个开敞式楔型绿地广场和一个下沉式中心广场，绿地面积达公顷。
北京理工大学中关村科技园区国防科技园规划设计说明
北京理工大学中关村科技园区国防科技园规划设计项目名称：北京理工大学中关村科技园区国防科技园规划设计招标单位：北京理工大学科技园公司成果完成时间：2009年7月目录１．项目分析００１１．项目分析１．１规划背景１．２规划围与现状分析１．３规划目标１．项目分析１．１规划背景１．１．１北京理工大学中关村科技园前期概况自1992年起，北京理工大学与当时的北京市新技术产业开发实验区合作建设学校周边产业开发区，共同投资三亿多元建设了三座大厦（理工科技大厦、海淀科技大厦、理工国家教育交流中心），形成了科技园周边产业开发区的主体建筑。
目前科技园周边产业开发区占地面积约100亩，已开发建成近 10 万平方米建筑物。
理工科技大厦建筑面积32083平方米，用于中小企业创业，具有中小型科技企业办公良好环境，地理位置优势突出。
海淀科技大厦建筑面积28000平方米，是中关村科技园区数字园办公大楼。
理工国际教育交流大厦建筑面积19956平方米，大厦有入驻企业办公场地，北京理工科技集团总部设在大厦六层，大厦设有用于企业交流、学术会议、信息发布等报告厅、会议室，三星级客房和中西餐厅等服务设施。
理工科技大厦海淀科技大厦理工国际教育交流大厦１．项目分析１．１规划背景１．１．２项目区位与规模区位北京理工大学中关村校区位于北京市海淀区中关村南大街5号。
校区东邻中关村南大街，南接魏公村路，西毗桥街，北跨北三环路，与友谊宾馆接壤，处在北京海淀区文化城、中关村科学城和北京新技术开发试验区中心地段，具有得天独厚的办学条件。
北京理工大学中关村科技园区国防科技园规划项目位于学校中关村校区西部（戊区），西三环北路与北三环西路交叉口，南与5、6大学生公寓隔校园道路相望，北至校园北路向西延长线，西临西三环，东至校园西路。
占地面积与建设规模北京理工大学中关村科技园区国防科技园规划项目占地面积73亩（约4.9万平方米），地块呈南北向直角梯形（南端顶边176米，北端底边209米，南北长255米）。
中关村科技园区土地开发建设的瓶颈分析与建议
中关村科技园区土地开发建设的瓶颈分析与建议----以Ｓ园为例千岛愚夫前言为有效开展园区土地开发工作，在总结前期土地开发工作经验的基础上，我大胆剖析自己，深刻反思过去，认真研究有关问题，取得了一些阶段性的成果。
下面，我从项目基本情况、瓶颈分析和若干建议三个方面，就当前S园区土地开发建设工作进行阐述。
一、基本情况1、园区概况S园前身为BDC高科技园区，2006年1月加入中关村科技园区，2006年8月管委会正式挂牌，成为中关村科技园区其中一个分园。
园区总面积3.45平方公里，分为三个区域：北Ⅰ区0.636平方公里、北Ⅱ区0.913平方公里、南区1.892平方公里。
2007年3月，S园管委会与区科委（知识产权局）合署办公,创新园区管理新模式，园区进入了发展的快车道。
在区委、区政府的坚强领导下，在各有关部门的通力合作下，园区把握机遇、迎难而上、奋力拼搏，企业收入和税收年均增长近40%，2008年达205亿元和5.5亿元，增长速度居中关村各分园前列；初步形成以高新技术产业为主体、以文化创意产业为特色、以现代服务业总部楼宇经济为支柱的产业格局。
园区先后被评为“中国十大最具投资价值科技园区”和“中国最佳创意产业园区”，并于2009年初成功通过了ISO14001:2004环境管理体系认证，成为中关村园区一区十园中首批通过环境管理体系认证的园区之一。
2、开发建设情况S科技园除北Ⅱ区大部分区域已建成外，目前尚有待开发土地面积275.67公顷，占到园区规划总面积的79.9%，具体包括北Ⅰ区土地一级开发、北Ⅱ区西井地块开发、北Ⅱ区135亩地块开发、北Ⅱ区60亩地块开发和南区规划与开发五个项目。
具体进展情况如下：北Ⅰ区土地一级开发项目：占地805亩（除SRZY公司占地），其中可建设用地458亩，用途全部为研发，规划建筑面积为51万平方米，土地一级开发成本预计15亿元，拟建成国际化的总部经济区。
2008年3月园区建设领导小组第1次会议决定由园区平台公司JSKY公司采用自主开发的模式进行开发建设。
《2024年新兴产业园发展模式及建筑设计优化策略——以北京中关村东升科技园二期科研设计项目为例》范文
《新兴产业园发展模式及建筑设计优化策略——以北京中关村东升科技园二期科研设计项目为例》篇一一、引言随着经济全球化和知识经济的深入发展，新兴产业园在推动地方经济发展和产业升级中发挥着重要作用。
北京中关村作为我国科技创新的领军地区，其新兴产业园的发展尤为引人注目。
本文以中关村东升科技园二期科研设计项目为例，探讨新兴产业园的发展模式及建筑设计的优化策略。
二、新兴产业园发展模式1. 产业定位与特色发展中关村东升科技园二期在产业定位上，以高新技术产业为主导，聚焦于新一代信息技术、生物医药、新材料等战略性新兴产业。
通过明确产业定位，园区形成了特色化、专业化的发展格局，吸引了众多创新企业和研发机构入驻。
2. 创新驱动与产学研一体化园区积极推动产学研一体化发展，与高校、科研机构建立紧密的合作关系，共同开展技术研发、成果转化和人才培养。
通过创新驱动，不断提升园区的核心竞争力。
3. 绿色发展与可持续发展园区在发展过程中，注重绿色发展和可持续发展。
通过推广绿色建筑、节能减排、循环利用等措施，实现园区经济与环境的和谐共生。
三、建筑设计优化策略1. 建筑规划与空间布局在建筑规划阶段，充分考虑园区的整体布局和功能需求，合理划分生产区、办公区、生活区等空间。
同时，注重建筑与环境的关系，实现建筑与自然的和谐共生。
2. 绿色建筑与节能设计在建筑设计过程中，采用绿色建筑和节能设计的理念，如使用节能材料、绿色屋顶、雨水收集等措施，降低建筑能耗，提高建筑的环保性能。
3. 灵活多变的建筑空间考虑到园区内企业和研发机构的需求多样性，建筑空间设计应具备灵活多变的特性，以满足不同企业的使用需求。
同时，空间布局应充分考虑未来的拓展和变更需求。
4. 智能化的建筑设计在建筑设计中融入智能化元素，如智能照明、智能空调、智能安防等系统，提高建筑的智能化水平，为园区企业和员工提供更加便捷、舒适的工作环境。
四、案例分析——北京中关村东升科技园二期科研设计项目北京中关村东升科技园二期科研设计项目在发展模式上，以高新技术产业为主导，产学研一体化为特色。
北京中关村科技园区工业用地用途变更调控机制研究
地利用表现出多级 分层 管理格局 ， 经济基 础、 受 发展重 点的影 响 ， 划布 局有所 不 同。如 海淀 园布 局极 为紧 规
供地方式势必走上招拍挂的市场运作 。
１２ 规范科 技园 区用地 管理是经 济协调发展 的保 障 ．
工业是各级政府 财税 的主要来 源 ， 地方政府往往通 过地价的优惠来 吸引投资 ， 导致工业用地效率低下。很 多企业在拿地之前 ， 般会 了解城 市的整体 发展规划 ， 一 看准未来 ｌ ０年 的商业潜 能 ， 以工业用 地较 为廉 价 的价 格储备土地。部分企业甚 至将土地 的工业用地 性质转 为商业用地 ， 在地块里开发少数住宅楼、 办公 总部 、 商业 设施。在管理不善的情况下 ， 这种行为是根本不 需要补 地价的 ， 一般也 比较容易操作。 作为一种经济发展的新 型载体 ， 科技 园区的发展历 史还很短暂 ， 其土地管理存在不少问题。因此今后 的供 地管理应逐步走 向规范化与制度化 ， 依据 土地利用 总体 规划和相关专项规划对建设 项 目用地进行 预审 ， 重点在 提高集约度上做文章 ， 充分做好科 技园区的规划 与发展 战略研究 。首先 ， 合理配 置有限 的土地资 源， 特别是管 理好工业用地 的供 给与使用 ， 防止投 机行 为的出现 ， 遏 制不规范用地行为的蔓延 ； 其次 ， 过规 范园区用地 ， 通 推
分别 为 １８ ，．９ ５ ２ ， ５ ７ ．１５ １ ，．４ 和 ．２万 ｈ 所 占比例分别 ｍ，
为 １．７ ， ．１ ，８８ ％和 ３ ．６ 。 ４ ５ ％ ２ ８ ％ ２ ．６ ６ ５０％
工业用地 由于其特殊性 ， 市场化 供应程度 不高 ， 由 此引发许多现实问题 ， 比如工业用地低成本 过度扩 张助
进 工 业用 地 供 地方 式 的 市 场 化 ， 住 国有 土 地 资 产 流失 堵
中关村科技园区顺义园管理委员会（北京顺义科技创新产业功能区管理委员会）_企业报告(业主版)
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近 3 年(2020-10~2023-09)：
1.3 项目规模
1.3.1 规模结构 近 1 年中关村科技园区顺义园管理委员会（北京顺义科技创新产业功能区管理委员会）的项目规模主 要分布于 500-1000 万区间，占项目总数的 33.3%。500 万以上大额项目 4 个。 近 1 年(2022-10~2023-09)：
183.0
2022-10-17
（8）铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑（1）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
[顺义]中关村科技园区顺义园管 北京路桥瑞通养护 理委员会运行维护费——市政设 中心有限公司 施维护项目成交公告
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
158.6
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
338.3
2023-03-17
（7）研究和试验发展（1）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
[顺义]中关村顺义园三代半产业 中国城市发展研究 基地（3401 街区）生产生活配套 院有限公司 服务设施专题研究报告
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
本报告于 2023 年 09 月 06 日 生成
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1.4 行业分布
近 1 年中关村科技园区顺义园管理委员会（北京顺义科技创新产业功能区管理委员会）的招标采购项 目较为主要分布于文艺创作与表演 绿化管理 保险服务行业，项目数量分别达到 2 个、2 个、2 个。 其中绿化管理 文艺创作与表演 物业管理项目金额较高，分别达到 1129.59 万元、1099.35 万元、 535.09 万元。 近 1 年(2022-10~2023-09)：
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25 万份精华管理资料，2 万多集管理视频讲座北京科技园建设公司中关村五号地块项目投资分析报告目录1、项目情况简介 (2)2、项目规划 (4)3、合作条件 (5)4、项目定位 (6)5、项目经济分析 (8)6、结论 (14)7、附件 (14)一. 项目情况简介1.1 北京科技园建设股份有限公司简介：北京科技园建设股份有限公司（BSCC是根据国务院关于建设中关村科技园区的批复精神，经北京市政府批准，由北京国有资产经营有限责任公司、北京首创股份有限公司等八家公司发起设立的从事中关村科技园区土地一级开发及综合性业务的股份制企业。
公司于1999年11 月18日正式成立，截至2002年6月，已拥有控股子公司4 家，参股子公司5 家，对外投资8.51 亿元人民币，总资产62.4 亿元人民币。
北京科技园建设股份有限公司承担着中关村高科技商务中心区——西区、北京中关村生命科学园发展有限责任公司、北京中关村软件园发展有限责任公司、北京归谷园有限责任公司等中关村科技园区重大项目的规划设计和开发建设。
1.2 中关村广场项目简介：中关村广场（原中关村西区）是北京市"十五"规划中科技园区建设的重点项目, 也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，规划范围东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环路，南至海淀镇南街。
总占地面积51 . 44公顷，总建筑面积150万平方米，地上100万平米，地下50万平米。
它北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥遥相对。
地处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的中关村核心区，交通条件良好，人文环境优越。
中关村广场的主要功能是金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。
西区区内共划分为六个功能区，其中I、U、川区为综合科贸组团区，将建设科技贸易类企业写字楼；IV 区为公共建筑区，设有金融中心、会展中心、酒店和大型公共管理设施；V、W为公共绿地，将建一个开敞式楔型绿地广场和一个下沉式中心广场，绿地面积达7.1 公顷。
地下为三层结构、总建筑面积达50 万平方米的地下城。
其中一层为北京城市建设中首次采用的综合管廊层，二层建有国内首次采用的贯通所有建筑的交通环廊，同时设有商业、文化、康体、娱乐等功能齐全的服务区。
工程于2000年6月20日正式启动，项目总投资150亿人民币。
地下空间及基础设施于2002年1月28日完成，全部工程预计在2005年竣工。
从2000年6月开工到今年，以有鼎好电子城、法国家乐福、理想大厦等近40 万平方米的面积交付使用。
2004 年完成全部项目的60%，到2005 年中关村广场将基本建成。
建成后的中关村广场将成为北京乃至全国的高科技商务中心，高科技企业技术与产品交易中心；资本市场中心；人才交流中心；信息中心以及北京西北城区商业中心。
中关村广场是围绕“城市形态、城市功能、城市交通、城市基础设施建设、城市环境、城市管理” 六个方面进行规划与设计，体现：“现代、科技、绿色、人文”四为一体中关村特有文化。
1.3 中关村广场综述由北京科技园建设股份有限公司开发150 米高的中关村金融中心及其中关村科技广场左右侧的商业配套、展会设施、酒店公寓，形成一个功能齐全的综合体，必将是中关村广场无可争议的地标。
其10公顷的亚洲最大的空中花园占据中关村广场的核心位置；中关村金融中心的一座140米长、彩虹状空中连廊即将飞架于空中花园中心，形成中关村广场世界奇景展观。
紧邻交通主干线如北四环、中关村大街位置上分布着一幢幢极具现代感的高档写字楼，CEC大厦、辉煌时代、CEO首创拓展大厦等写字楼为国际一流高科技商务中心提供理想的办公条件。
中关村广场将真正实现规划目标：高科技产品的管理决策中心、信息交流中心、研究开发中心；高科技成果展示中心；高科技产业金融服务中心；高科技产品集散中心。
二、本项目规划本项目占地面积为4700 平方米，总建筑面积为58500 平米，其中地上建筑面积45000 平米：地下建筑面积13500 平米：如公司接手本项目，可化分如下：总建筑面积为5.85 万平米，地上建筑面积为4.5 万平米，地下为1.35 万平米，总用地面积为4700 平米。
考虑退线及地面回收的因素：地下设三层：单层面积为4500 平米，地下二、三层为车库及设备用房共9000 平米。
其中：设备用房1000 平米车库（含人防）8000 平米，可做车位260个（按30平米/个车位）；地下一层设为商业，面积为4500 平米。
地上共21 层：地上1、2、3层设为商业，4层以上为酒店式公寓。
1、2、3层单层面积设为3500 平米，共10500 平米，层高5 米，共15 米高。
4 层以上总建筑面积为34500 平米，层高设为2.8 米，单层面积为2000 平米，层数=34500/2000=17.25 层，设为18 层，总高为2.8*18=50.4 米。
全楼总高=15+50.4=65.4 米，符合规划要求。
面积分配如下：车库9000平米，车位260 个；商业15000 平米；公寓34500 平米。
建筑高度为65.4 米绿化率25.5%三. 合作条件北京科技园建设股份有限公司（简称建设公司）与中铁建设集团有限公司（简称公司）共同开发本项目，其中建设公司以中关村西区5 号地入股（地上面积楼面熟地价5703元/平米，共25667 万元），公司负责开发（包括土地出让金、前期手续等所有开发事项）。
利益分配：1、协议签定后，计算各方的投入资金量，确定股份比例，分配所得的建筑面积。
2、协议签定后，计算各方的投入资金量，确定股份比例，分配所得的建筑面积。
但在一定的期限内，公司可以以成本价回收建设公司所分得的建筑面积合作方式分析：1、公司的资金投入7500 万元，与建设公司核算的项目成本为67858 万元，建设公司资金为25667 万元，占37.82% 的股份，分得2.213 万平米。
公司分得3.637 万平米。
销售收益为49500 万元。
公司内部成本为53894 万元，扣除建设公司的资金25667 万元，公司实际成本为28227 万元，公司税前收益为17673 万元，投资收益率为17673/8000=221% ，成本收益率为17673/28227=62.6% 。
2、公司的资金投入7500 万元，公司内部成本为53894 万元，扣除建设公司的资金25667 万元，公司实际成本为28227 万元，公司税前收益为25706 万元，投资收益率为25706/8000=321% ，成本收益率为25706/28227=91.1% 。
由以上分析可得，公司采用项目销售回款后，支付建设公司的土地成本的合作模式收益比较大。
四、项目定位分析4.1 区位分析：中关村西区规划范围东起中关村路，西至规划的彩和坊路，北起建设中的北四环路，南至规划的海淀镇南街，总占地51.44 公顷，总建筑面积150万平方米。
它是北京市海淀区的重点建设项目，一次性投资、统一拆迁建设、统一规划道路、绿化景观，是整体建设，而不是单体楼的建设。
中关村客户还是以高科技企业为主。
中关村西区写字楼地上供应量是110 万平方米。
寄居中关村的企业一般来说有两种需求：一种是人力资源，海淀区的高校、科研院所云集，优势自然不必说；一种是研发机构，它的第一市场就在这里，所以企业不会离开。
2004 年初，对中关村来说将是一个极具历史意义的时刻。
中关村核心区———中关村广场的中关村金融中心、理想国际大厦、中国电子大厦等七、八座甲A 级写字楼将陆续封顶，进入全面市场销售阶段。
“2003 年的数据表明，中关村广场的写字楼供应面积约有40万建筑平方米。
根据目前的情况估算，2004年写字楼的供应面积必然会比2003 年多，竞争激烈程度也比往年更甚。
” 2004 年中关村广场的写字楼存在着集中放量上市的情况。
同样在2004 年，北京各大区域的写字楼集中供应的量也非常多，甚至有业内人士戏称，2004 年的北京为“写字楼放量年” 。
对中关村广场的每一个写字楼来说，都面临着双重竞争格局：一是与区外写字楼的竞争，二是区内各大写字楼之间的竞争。
与区外企业的竞争激烈程度大于区内企业的相互竞争。
与周边项目相比较，在价位上，中关村广场的写字楼明显处于劣势。
中关村广场周边的甲级写字楼平均售价一般都是12000元/ 平方米，而区内的写字楼的售价则为18000 元/ 平方米。
从中可以看出，区内的写字楼售价远远高于周边的写字楼，幅度达到40%-50%。
这也是中关村广场写字楼竞争力受损的一个重要原因。
中关村广场的写字楼之所以有这么高的价格，一个重要因素是土地成本高。
中关村广场的土地一级开发是由北京科技园建设股份有限公司统一规划和实施的。
立体交通系统、统一中水处理、大面积绿化、完善商务设施及供电、制冷采暖方面都是全面统一建设和配套。
中关村广场的面貌在2004 年年中将会发生根本性变化。
据中关村管委会透露，2004 年年中，区内道路将会开通并进行试运行，市政管道、水电等基础设施都可以使用；2004年下半年，地下交通管廊也可以运行。
并且，面积达13 万平方米的地下商城目前已经完成60%-70%的招商，家乐福等几家大型商业企业都已在此落户。
亚洲最大的空中花园也已经初具规模。
对于具体项目的销售政策，也会根据市场情况不断发生变化。
从总体供给结构来看，随着区域写字楼市场供应的进一步放大和有效需求不足的进一步持续，在竞争压力下，中关村广场的许多项目在销售上，从只售不租改为租售并举成为普遍现象。
而且随着市场供应的不断加大，出售写字楼供给转为租赁的面积将继续增加。
但据业内人士分析，在目前国内房地产信贷普遍紧缩、多层次房地产金融市场迟迟不能建立的情况下，本地区的多数开发商仍将处于短期资金运作长期项目的境况，回收资金的压力和规避更大市场风险的需求将使市场新增项目的入市仍然以出售方式为主。
4.2 项目定位：通过对中关村写字楼现状的分析和了解，该区域写字楼集中度过大，而酒店式公寓的供应量相对较少，且售价较高（区内酒店式公寓的售价在14000 员/ 平米左右）。
故项目定位采用酒店式公寓兼部分商业。
五.项目经济分析项目投资估算1、开发成本估算1.1 土地成本项目土地毛地价25667 万元，项目土地出让金为1090 元/ 平米，地下部分出让金为地上的1/3 ，项目征地费用总额为人民币31059 万元。
单位可销售面积成本为31059/5.85 （地上面积）=5309 元/ 平米。
1.2 前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约1451 万元。
单位可销售面积成本为1451/5.85 （地上面积）=248 元/ 平米。