某地块分析报告
某某地块情况汇报
某某地块情况汇报
根据最新的调查和实地勘察，我对某某地块的情况进行了汇报。
该地块位于某某市中心商业区，总占地面积约100亩，是一块极具开发潜力的土地资源。
经过详细的调查和分析，我得出以下几点情况汇报：
首先，该地块的地理位置非常优越。
它位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施完善。
附近有多家知名商场、酒店、写字楼等，商业氛围浓厚，是极具吸引力的商业开发项目。
其次，该地块的土地性质良好。
经过土壤检测和地质勘察，发现该地块土地肥沃，地质条件稳定，适合进行各类建筑物的修建。
而且周边环境整洁，空气清新，是一个适宜居住和工作的地方。
再次，该地块的规划用途多样。
根据市政规划，该地块可以用于商业综合体、写字楼、住宅小区等多种开发项目。
而且周边人口密集，消费能力强，是进行商业开发的绝佳选择。
最后，我建议对该地块进行充分的开发利用。
可以引入知名开发商，进行商业综合体的规划和建设，打造一个集购物、娱乐、餐饮于一体的商业中心；也可以建设高档写字楼，吸引各类企业入驻，提升地区商务形象；同时也可以规划建设住宅小区，满足周边居民的居住需求。
综上所述，某某地块具有得天独厚的发展优势，是一块极具开发潜力的土地资源。
我们将继续深入调研，制定科学合理的开发规划，为该地块的开发利用贡献我们的力量。
希望相关部门能够重视该地块的开发，为城市发展注入新的活力。
某地块项目可行性分析报告
某地块项目可行性分析报告1. 项目背景某地块项目地处城市中心区域，占地面积约10000平方米，目前是一片空置土地。
项目的可行性分析是为了评估在该地块上开展何种经济活动是否有利可图，以及在何种条件下能够实现可行性。
通过该分析报告，我们将提供给相关利益方对该地块项目的决策依据和建议。
2. 市场调研在进行项目可行性分析之前，我们先进行了市场调研来了解当地经济发展和市场需求情况。
根据市场调研数据，以下是我们对当地市场的一些发现：•当地人口数量稳定增长，市场规模较大；•周边区域缺乏类似项目，市场潜力巨大；•目前当地服务业发展较好，人们对于休闲娱乐、购物等需求持续增长。
3. 技术可行性某地块项目的技术可行性主要通过以下因素进行评估：3.1 基础设施条件我们调查了该地块周边基础设施的完备程度，包括道路、电力、供水等方面。
经过实地考察发现，基础设施完善，满足当前项目需求。
3.2 施工条件和成本估算根据施工方面的调研，我们评估了项目的施工条件和成本。
通过与当地建筑商合作，我们估算得出项目的施工成本合理，并能够在合理的时间内完成。
3.3 技术支持和维护经过与相关技术供应商的对接，我们获得了项目所需的技术支持和维护保障。
相关技术供应商具备丰富的经验和良好的声誉，能够保证项目运营的顺利进行。
4. 财务可行性为了对项目的财务可行性进行评估，我们建立了一套财务模型，考虑了项目的投资、运营成本和收入等因素。
根据模型计算，以下是我们得出的一些关键财务数据：•项目投资金额为XXX万元，包括土地购置、建筑物建设和设备采购等；•预计运营成本为每年XXX万元，包括人力资源、设备维护和管理费用等；•预计年收入为每年XXX万元，主要来自项目所提供的服务和产品销售等。
根据财务模型的计算结果，经过三年的运营，项目有望实现盈利，并在未来几年持续增长。
5. 风险评估在项目可行性分析过程中，我们也对可能的风险因素进行了评估和分析，以提供相关利益方在决策中的参考：•市场风险：由于市场竞争激烈，项目的市场占有率可能面临较大压力；•政策风险：政府相关政策的变动可能对项目产生不利影响；•技术风险：项目所依赖的技术可能会过时或被其他更先进的技术取代。
地块分析报告
地块分析报告地块分析报告一、地块基本信息所在地：XX省XX市地块面积：XX平方米土地用途：商业用地土地性质：国有土地批准用地年限：XX年周边环境：交通便利、商业区环绕、商业氛围浓厚、人口稠密二、地块优势分析1. 交通优势：该地块周边交通便利，紧邻主要道路，附近有公交车站，方便消费者到达，有利于商业活动的开展。
2. 商业环境：地块所在位置是商业区的核心地带，周边商家众多，商业氛围浓厚，吸引了众多消费者，对商业活动的开展具有较大的吸引力。
3. 人口密度：该地块周边居民区众多，人口密度较高，消费潜力大，商业企业可通过开发该地块，获得更多潜在消费者，提高市场份额。
三、地块潜力评估1. 商业市场需求：该地块所在区域商业市场需求旺盛，人口密度大，消费能力较强，商业企业可充分利用该优势，满足消费者的多样化需求。
2. 商业发展趋势：随着城市的发展，商业业态愈发多样化，消费者对购物、娱乐、休闲等需求日益增加，商业企业可在该地块开展综合性商业项目，满足多方面的需求。
3. 土地用途转变：考虑到商业市场需求的发展，商业地块可以适度转变为综合性商业用地，充分满足市场需求，提高土地的投资回报率。
四、建设规划建议1. 商业配套设施：建议在地块上兴建商业综合体，包括购物中心、娱乐设施、餐饮美食等，满足消费者的多样化需求，提高地块的综合效益。
2. 环境布局：结合地块周边环境，建议在商业综合体建设中注重绿化和景观设计，提升地块的美观性和舒适度，吸引更多消费者前来消费。
3. 合理规划用地面积：根据该地块的面积和市场需求，建议合理规划用地面积，避免资源浪费和用地冗余。
4. 品牌引进：可引进一些具有较高知名度和影响力的品牌商家，提高商业综合体的知名度和吸引力，对整体经营效益产生积极影响。
五、风险及对策分析1. 竞争风险：考虑到地块周边商业环境已经比较成熟，可能存在较大的竞争风险。
为减轻竞争风险，建议商业企业在经营策略上进行差异化，提供独特的产品和服务，以吸引更多消费者。
地块分析报告模板
地块分析报告模板一、研究目的本报告旨在对某个土地地块进行详细的分析，了解该地块的发展潜力和投资价值。
二、研究方法1.收集资料本次研究使用的主要资料源为以下几个方面：•地块管理部门提供的土地相关信息；•城市规划部门发布的城市规划；•经济统计数据中心提供的相关经济数据；•市场调研公司出具的相关行业报告。
2.数据分析通过对收集的相关资料进行数据分析，主要包括以下几个方面：•现有用途分析：对该地块现有的用途进行分析，了解是否存在潜在的增值空间。
•近期供需状况分析：对该地块周边近期的供需状况进行分析，了解该地块当前市场表现。
•未来城市规划分析：从城市规划的角度出发，分析该地块未来的发展潜力。
•经济环境分析：对当地的经济环境进行分析，从而了解该地块未来的投资价值。
三、分析结果1.现有用途分析经过研究发现，该地块现有的用途为商业用地。
该商业用地距离核心商业区较远，但周边道路交通便利，人口密度大且具有商业物业聚集区的特点。
根据之前对市场需求的了解，商业物业方面，餐饮、娱乐、休闲等产业现在很受欢迎，而商超、购物中心也是商业用地的常见用途。
因此，该地块的商业用地具有开发的潜力。
2.近期供需状况分析综合该地块周边的市场表现，发现该地块周边商业形态多元、多单位互补、繁华耀眼、市场需求旺盛，尤其是餐饮、娱乐和休闲产业更是如此。
同时近期发现，该地块周边的商业用房出租或者售卖的情况不是很多，而市场需求却很高。
因此，经过市场调研发现该地块供应紧缺，且当前市场表现非常良好，非常适合开发商发展商业用房。
3.未来城市规划分析按照相关城市规划部门公开的项目进展时间表，在未来的城市规划中，该地块将被设置为商业与服务业用地，基础设施将得到完善。
这也证明了该地块未来商业用地的发展潜力。
同时，该地块位于交通便利且人口密集的区域，未来更多的人口流入将进一步提升商业用地的价值。
4.经济环境分析在经济环境分析方面，我们研究了该地块所在城市的整体经济形势。
地块调研报告(精选)(一)
地块调研报告(精选)（一）引言概述：本文旨在对某地块进行综合调研，并提供相关数据和实地考察的结论，以供相关部门和决策者参考。
地块位于X市中心商业区，面积约1000平方米，目前是一片废弃的工业用地，拟进行转型开发，以适应城市发展的需要。
本报告将从周边环境、市场需求、规划与设计、经济效益以及风险评估等五个方面进行详细阐述。
正文：一、周边环境调研1.该地块周边的道路交通状况，包括主干道、次干道以及公共交通线路的情况。
2.附近的商业氛围和消费能力，分析周边商业中心的类型和特点。
3.周边的人口分布和居住情况，包括人口密度、居住楼盘的类型和市场需求。
二、市场需求研究1.分析目标消费人群的特点和需求，了解他们对于该地块开发的期望和购买力。
2.调查周边商户对于目前商业区域的评价，了解商业发展的机会和潜力。
3.研究竞争对手的情况，包括其产品种类、价格策略以及市场份额。
三、规划与设计方案1.提出合理的地块规划方案，包括商业空间、停车位、绿化景观等要素的合理配置。
2.结合周边环境和市场需求，提出适宜的建筑风格和设计理念。
3.规划出合理的商业组织形式和商户类型，以满足目标消费人群的需求。
四、经济效益评估1.对该地块进行财务分析，包括投资成本、运营费用以及预期收益的计算。
2.分析项目的投资回报率和财务风险，为决策者提供参考依据。
3.研究项目的发展前景和潜在利润，评估其对于城市经济的促进作用。
五、风险评估与策略1.对该地块的地质环境、法律法规、市场竞争等风险因素进行评估。
2.提出相应的风险应对策略，包括降低风险的措施和应对风险的方案。
3.制定项目实施的时间计划和管理策略，确保项目顺利进行。
总结：通过对该地块的调研和分析，可以得出以下结论：该地块具有较好的市场潜力，周边环境和市场需求对于其开发具有较好的支持和推动作用。
基于调研结果，我们建议制定合理的规划与设计方案，同时注重经济效益评估和风险控制。
只有在综合考虑各个因素的情况下，该地块的开发才能取得最佳效果，为城市的发展和人民的生活带来更多的福祉。
地块分析报告
地块分析报告一、地块位置及周边环境。
该地块位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施完善，包括商业中心、学校、医院等。
地块周边环境优美，绿化率高，居住氛围浓厚，是一个理想的生活居住区域。
二、地块规划及土地性质。
该地块总面积约为5000平方米，规划用地性质为住宅用地。
土地性质良好，无污染，适宜于住宅开发建设。
地块规划合理，可容纳多栋住宅楼，满足市场需求。
三、地块市场分析。
根据市场调研数据显示，该地块所在区域居民消费能力较高，对于高品质住宅的需求旺盛。
同时，周边区域缺乏高端住宅项目，市场潜力巨大。
因此，该地块的开发建设具有良好的市场前景。
四、地块开发建设方案。
针对该地块的市场需求和规划用地性质，建议采用多层住宅的开发建设方案。
通过精心设计，打造高端住宅项目，提升地块附加值。
同时，在住宅楼下方规划商业综合体，丰富地块周边商业配套，提升地块的整体吸引力。
五、地块风险分析。
在地块开发建设过程中，可能面临市场风险、政策风险、资金风险等多方面挑战。
需要充分考虑市场变化，合理制定开发策略，降低风险。
同时，加强与政府部门的沟通，确保项目符合相关政策规定。
此外，合理控制成本，确保项目资金充足，降低资金风险。
六、地块发展前景展望。
综合以上分析，该地块具有良好的市场潜力和开发价值。
在合理规划和有效风险控制的基础上，地块开发建设项目有望取得成功。
未来，随着周边区域的进一步发展，该地块的发展前景更加广阔，值得投资者重点关注。
七、结论。
综上所述，该地块位于城市中心区域，具有优越的地理位置和市场优势。
通过科学规划和有效风险控制，地块开发建设项目具有良好的发展前景。
建议投资者密切关注该地块的开发动态，把握投资机会。
地块现状利用情况分析报告
地块现状利用情况分析报告一、引言本报告旨在对某地块的现状利用情况进行分析，以期为地块未来的开发利用提供可行性建议。
通过详细调查和研究，本报告将对地块的地理位置、土地利用情况、交通状况、环境条件以及附近配套设施等方面进行评估和分析。
二、地块概况1. 地理位置该地块位于城市中心商业区的东部，拥有便利的交通条件和发达的城市基础设施。
周边主要道路包括A街、B路和C路，距离公交站、地铁站仅步行10分钟的路程。
2. 土地利用情况该地块目前主要为一片荒地，无明确的土地利用功能。
根据初始调查，该地块的土地质量属于中等水平，无任何地质隐患。
土地利用率较低，可进一步开发利用。
3. 交通状况该地块附近道路密集，有便利的交通条件。
主要道路上有公交车和出租车等公共交通工具，方便居民和商业活动的出行。
此外，距离地铁站也非常近，可方便快捷地前往城市其他地区。
4. 环境条件该地块周边环境整体良好，空气清新，无明显污染源。
水源供应充足，可满足日常生活和商业用水需求。
5. 附近配套设施该地块周边配套设施较为完善，包括购物中心、学校、医院、餐厅等生活和商业设施。
附近还有公园和运动场所，提供休闲娱乐的场所。
三、利用情况分析1. 商业开发潜力由于地块位于城市中心商业区的东部，交通便利，附近有大量商业设施的存在，因此该地块具有开发商业用途的潜力。
可以考虑建设购物中心、写字楼或酒店等商业项目，以满足城市日益增长的商业需求。
2. 住宅建设可行性该地块周边交通便利，生活配套设施完善，适合开发住宅项目。
可以考虑建设高层住宅小区，以满足城市居民对优质住房的需求。
3. 农业利用前景尽管该地块的土地利用率较低，但考虑到持续城市化进程中对食品供应的需求，可以考虑将该地块用于农业开发。
可以种植蔬菜、水果等农作物，满足城市居民对本地绿色食品的需求。
4. 其他利用方式除了商业、住宅和农业利用外，该地块还可以作为公共设施和文化娱乐设施的开发项目。
可以建设公园、图书馆、博物馆或体育馆等，提供城市居民的休闲和文化活动空间。
地块调研分析报告
地块调研分析报告地块调研分析报告一、背景在城市化进程不断推进的背景下，土地资源的调查和分析变得尤为重要。
本次调研旨在对某地块进行深入调查和分析，为规划和开发提供科学依据。
二、调研目的1.了解地块的地理位置和周边环境2.分析地块的发展潜力和市场竞争力3.评估地块的开发价值和风险4.提出合理的开发方案和建议三、调研内容1.地理位置和周边环境地块位于市中心商业区，并且靠近地铁站，交通便利。
周边配套设施齐全，包括购物中心、学校、医院等。
另外，地块周围还有一些绿地和公园，生活环境较好。
2.发展潜力和市场竞争力经过市场调查，该地块周边商业活动较为繁荣，人口密度较大，对于商业、住宅和办公等项目具有较大的潜力。
然而，该地块周边已有一些成熟的商业项目，目前市场竞争较为激烈。
3.开发价值和风险评估根据市场需求和土地规划，该地块的开发价值较高。
然而，由于土地面积相对较小，开发成本较高，面临的风险相对较大。
此外，该地块周边竞争较为激烈，需谨慎考虑市场营销和销售策略，以及项目的定位。
4.开发方案和建议针对以上调研结果，提出以下建议：a.针对该地块周边地区的市场需求和竞争情况，可采取多元化的开发模式，包括商业、住宅和办公等项目的组合。
b.在项目定位上，可寻找特色和差异化的发展方向，以满足特定人群的需求，提高市场竞争力。
c.在市场营销和销售策略上，应注重品牌建设和宣传，增强项目的知名度和吸引力。
d.通过与当地政府合作，争取政策支持和优惠，降低开发风险和成本。
四、结论综上所述，该地块具备较高的发展潜力和市场竞争力，但也面临较大的开发风险。
通过合理的开发方案和建议，可以最大程度地提高地块的开发价值，实现经济效益和社会效益的双重目标。
土地平整地块分析报告
土地平整地块分析报告土地平整是指对不平整的土地进行整理、修整，使其达到平整、平坦的状态。
土地平整是土地开发的基础工作，对于地块的开发利用具有重要的意义。
本报告对某地块的土地平整进行分析。
地块位于某市区的一片开发区，属于新开发的区域，地表相对较为不平整。
在进行土地规划和设计之前，需要对地块进行平整，以便后续的施工和建设工作。
首先，对地块进行了现场勘察和地形测量。
通过测量地块的地形和地貌特征，了解地形起伏情况，并制作了地形图。
地形图显示，地块主要呈现出西高东低的地形特征，存在较大的高低差。
接下来，对地块进行了地质和土壤条件的分析。
经过取样和实验室测试，发现地块的土壤质地以黏土为主，含水量较高，并且存在较多的杂质。
地质勘探发现地块下方没有大型地下水体和岩石，可以进行土地开发工作。
针对地块的不平整情况和土壤条件，制定了土地平整的方案和方法。
首先，采用机械化设备进行地表的削平工作，将地表较高的区域削平至与周边地块相平。
然后，对排水系统进行改善，保证土地排水良好，避免积水和穴坑的出现。
同时，使用土地改良材料对土壤进行改良，提高土壤的质量和稳定性。
最后，对于坡地区域，采用防护措施，如设置护坡和植被覆盖，防止土壤侵蚀和坡面塌方。
在土地平整的过程中，需要注意保护环境和生态。
在进行削平和改造工作时，要注意对周边植被和生物的保护，避免对生态环境造成破坏。
在土地平整后，可以进行土地利用规划，根据地块的具体情况，确定合适的土地利用方式，如建设住宅、商业用地或公共设施等。
综上所述，本报告对某地块的土地平整进行了详细的分析和规划。
通过对地块的地形、地质和土壤进行调查和测试，制定了合理的土地平整方案和方法。
土地平整的工作对于地块的开发利用具有重要的意义，同时也需要充分考虑环境和生态的保护。
地块类型分析报告范文
地块类型分析报告范文地块类型分析报告一、报告目的本报告旨在对某地块的类型进行分析，为开发商提供决策依据，进而确定适合该地块开发的项目类型。
二、地块概况该地块位于城市中心，总面积为5000平方米，周边有多个商业区、住宅小区和学校。
交通便利，周边有多条公交线路和地铁站，人流量较大。
根据初步调查，该地块还没有被开发或进行过任何建设。
三、地块分析1. 商业项目由于该地块周边有多个商业区，商业项目是一个理想的选择。
在商业项目中，购物中心可以考虑，可以为周边居民提供购物、娱乐和休闲场所。
但需注意的是，该地块附近已有数家大型购物中心，竞争压力较大，需要充分了解市场需求和竞争对手的情况。
2. 住宅项目考虑到周边有多个住宅小区和学校，住宅项目也是一个潜在的选择。
可以建设高层住宅楼或公寓，吸引周边居民或学生群体入住。
但需注意的是，该地块周边已有较多住宅小区，居民需求可能有一定饱和度，需要充分了解目标群体的需求和竞争项目的情况。
3. 教育项目考虑到地块周边有多个学校，教育项目也是一个值得研究的选项。
可以建设幼儿园、培训机构或大型教育综合体，为周边居民提供更好的教育资源。
但需注意的是，市场竞争较为激烈，需要充分了解教育产业的市场需求以及竞争对手的情况。
四、决策建议根据对地块的分析，综合考虑市场需求、竞争对手和地块特点，建议开发商选择商业项目进行开发。
商业项目在该地块有较好的发展前景，可以通过提供购物、娱乐和休闲服务，满足周边居民的日常需求。
但在开发商进行商业项目开发时，需要充分了解市场需求、竞争对手情况和消费者行为特点，制定合理的商业发展策略。
以上为地块类型分析报告范文，仅供参考。
具体报告内容需根据实际情况进行调整和完善。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
目录1.0 研究结论 (1)1.1宗地基本情况 (1)1.2地价范围............. .. (1)1.3 地块投资价值........................ .. (1)2.0 研究方法 (2)2.1 剩余法求地价 (2)2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 (2)2.3 研究依据 (3)3.0 宗地最佳利用方式构思 (4)3.1 宗地总体规划方案设计 (4)3.2 最佳开发建设方案设计 (5)4.0 宗地地价测算 (6)4.1 地价之外的成本测算 (6)4.2销售收入测算 (7)4.3地价成本测算 (7)5.0 项目财务评价 (7)5.1 项目盈利能力分析 (7)5.1.1 税金计算 (8)5.1.2 损益表 (8)5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 (8)5.2 项目不确定性分析 (10)5.2.1 项目盈亏平衡分析 (10)5.2.2 敏感性分析 (10)5.2.3 概率分析 (11)6.0 项目综合经济评价与建议 (12)6.1 项目综合经济评价 (12)6.2有关说明及建议 (12)附表、附图附表一宗地地价测算表 (14)附图一项目概率分析图 (16)1.0研究结论1.1 宗地基本情况宗地编号为B303-0041，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率≤1.4；可建设总建筑面积为131000平方米,其中：住宅127650平方米（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园3000平方米，垃圾站50平方米，社区管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。
竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。
涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。
如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%。
1.2 地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在市场正常价位点应在3％，则得竞标报价范围应在72749～84870万元人民币之间，市场正常竞标价位点在78557万元人民币。
对应市场价位点80913万元，则得相应楼面地价为6339元/平方米.1.3 地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。
综上，当地价在74931～80913万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在80913～87416万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过87416万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。
表1－1 宗地投资财务效果指标2.0 研究方法2.1 剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：地价= 房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润该方法的操作程序如下：2.2 运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。
全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。
由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。
自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。
同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。
在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力——通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（P t）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。
由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。
2.3 研究依据➢香蜜湖B303-0041宗地规划指标➢国务院发展研究中心数据库➢《广东省房地产统计年鉴》➢广东省房地产开发各类管理费用标准➢中国人民银行存、贷款利率➢《广东统计年鉴》➢搜房网相关数据➢中国人民银行121号文件➢广州市建安工程定预、决算定额3.0 宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率≦1.4，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。
3.1 宗地总体规划方案设计总基底面积93544×22％＝20580 m2，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表3－1和表3－2。
高层住宅总建筑面积127650×0.852住宅规划为120～180 m2 /户，平均每套面积为150 m2 左右,规划户数720户。
计划规划为12～14栋11层住宅（其中首层架空绿化），住宅总基底面积计11050 m2 。
别墅总建筑面积127560×0.15 2别墅规划为250～350 m2 /栋，平均每栋面积为300 m2 ，占地面积计120 m2，规划总栋数为64栋。
总计占地面积为64 ×120=7680 m2公建配套幼儿园3000 m2 ，按两层考虑，其占地计1500 m2 ，社区管理中心300 m2 ，垃圾站50 m2 ，均按一层考虑，占地计350 m2 。
停车位基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户一个车位（不含别墅用户车位），建议车库集中设置，规划720个车位，每个车位按35平方米考虑，车库规划面积位为720×35＝25200 m2 。
园林、绿化及道路为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于65％，可考虑将高层建筑的首层架空绿化。
则绿地面积为93544×0.65×m2＝60803 m2道路规划占地面积为93544×0.15＝14031 m23.2 最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。
计划整个地块的开发建设周期为30个月，销售周期为24个月。
其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为6个月，宗地竞买后18个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至42个月时完成全部销售。
与此对应的项目投资与融资计划如下表3－3所示.表3－3 项目投资与融资计划表说明：因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本市场的能力高低。
该宗地地价需在成交后5日内一次缴清，故对竞投人的资金压力很大。
可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。
因为项目的融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。
4.0 宗地地价测算4.1 地价之外的成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用为68651.43万元。
具体测算详见附表1。
4.2 销售收入测算参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为11000元/ m2，低层为22000元/ m2, 停车位（为便于计算，全部按销售考虑）为250000元/个，则测算出总销售收入为179478.35万元。
具体测算详见附表1。
4.3 地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为15％，正常期望投资回报率为20％，市场投资回报率的上限为25％。
则该宗地的地价范围为74291～87416 万元，正常市场期望地价为80913万元。
扣除宗地转让契税3％，则得该宗地的竞投报价范围为72749～84970万元，正常市场水平竞投报价为78557万元。
具体测算详见附表1。
5.0项目财务评价由于香蜜湖B303－0041宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。
5.1 项目盈利能力分析5.1.1 税金计算（见表5－1）因为首期发售计划在宗地接手后第18个月时，故前一年半内无销售收入。
而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超额累进税率来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。
根据房地产行业的一般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的1％左右。
5.1.2 损益表（见表5－2）由损益表可以看出，公司在第一年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。
第二、三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第一年的亏算。
直到最后一年才发生所得税的缴交。
5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析（见表5－3）由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后一个年度。
但项目的内部收益率为16.24％，净现值为15221万元，均处于较高水平。
原因在于地价要在中标后一次缴交完毕，造成巨额现金流流出，而项目的开发建设、销售要滞后一段时间，不过该宗地规划建筑面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。
相应的地价在74291万元和87416万元时的投资回报指标如表5－4所示。
表5－1 销售税金及附加表（单位：万元）表5－3 宗地现金流量表与动态盈利分析（单位：万元）表5－4 财务效果指标比较5.2 项目不确定性分析5.2.1 盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为（80913.86＋68651.43）/179478.35*100%=83.33% 时，宗地全部投资利润率为零。
一般认为，当盈亏平衡点的销售率≦70％时，项目风险较小。
本宗地投资盈亏平衡点的销售率为83.33％，可见其风险较高。
5.2.2 敏感性分析影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格、售价水平、建设成本的高低、建设经营期的长短、销售税率等。
根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化的是宗地获取价格的高低和未来销售价格的变化。
因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资的评价指标（FIRR,FNPV和投资利润率），分别计算售价上下波动5％、10％和宗地获取价格上下波动5％、10％时，对经济指标的影响。
计算结果详见敏感性分析表5－4。
表5－4 项目敏感性分析表由表中数据可得：（1）地价、售价变动对财务净现值的影响当宗地价格上升到20.3％时，项目的净现值等于零，到达临界点。