物业税征收的国际经验及借鉴研究

广泛意义上的物业税，也称财产税（ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｔａｘ），最早作为一项常规税种或可上溯至公元前６００年的希腊。

起初，人头、财产、房产都在征税之列。

这一税种后来为罗马人所传承。

最早以书面形式记载对财产进行课税的典籍是《罗马书》（见《圣经・新约》），当时是按照所有公民申明持有的财富来普查应税额度。

该税种对珠宝、战车等奢侈品采取累进税制，分期折旧以评估其实际价值。

　现代意义上的物业税，在中世纪的英格兰已出现，美国各州现在实施的物业税即是步其后尘而设。

从种类上划分，物业税属于从价税。

从各国征收实践看，物业税的征收并无统一的形式，征收对象也很不一样。

有的国家将物业税归入财产税中征收，除对不动产征收财产税外，对居民（或公司）持有的有价证券等其它财产也课以财产税；有的则单列有物业税；有的则没有设立财产税，只列了物业税。

相应地，对物业税或者财产税的规定也莫衷一是。

例如，在美国对个人持有的动产一般情况下免除财产税（物业税），但规定若该动产被用于商业用途，则课以等同不动产的财产税；在英国，课税标的是可以获得租金的商业用途的房屋；日本税制规定，对土地、建筑物及应折旧资产（ｄｅｐｒｅｃｉａｂｌｅ　ａｓｓｅｔｓ）征收财产税；而在香港，□　钟　伟 冯维江内容提要：物业税也称财产税，是一个古老的税种，中国房地产行业的发展使得物业税的征管已经提上议程。

本文回顾了物业税的起源和发展，简要介绍了发达国家物业税的开征、税率和减免办法，并对我国物业税的征管提出了初步建议。

关键词：物业税 国际经验物业税则被明文规定为“是向本港土地及／或楼宇的业主所征收的税项”；澳门《市区房屋业钞章程》规定“在本地区市区房屋的收益为课征对象”，“市区房屋系指接合或永久性坐落地上的楼宇及楼宇廊路用地而言”，如果该房屋属于农业或畜牧业经营者，则不在此限。

综观各国（地区）规定，可以认为，广义的物业税更确切地说应该叫做财产税，它对商业用途的动产和不动产（或其租金收益）的评估价值课税；而狭义的物业税即对土地、房屋等不动产（或其租金收益）的评估价值课税。

鉴于各国（地区）物业税在征收主体、征收范围、征收方式、计税方法以及征收产生的经济效应等方面存在较大的差异，盲目照搬任何一种方法都可能发生“水土不服”的情况。

在此背景下，对各国开征物业税的详细情况进行广泛考察并总结经验，结合我国的实际情况来提出一些关于物业税问题的认识和建议，对于我国财税体制结构性改革的进一步展开是有益的。

　一、各国（地区）开征物业税的概况　在美国，物业税是各地方政府①　财政资金的支柱性来源。

近一个世纪以来，物业税收入在美国各级①这里的地方政府一般指县市级别，省州级别的政府一般称作地区政府。

下同。

政府收入中扮演的角色发生了明显的变化。

１９０２年，物业税收入在州政府财政收入中占４５％，在州和地方的共同财政收入中占６８％，在联邦政府、州政府、地方政府三级共有的联合财政收入中占４２％。

但是在１９９２年，该项收入在州政府财政收入中只占１．２％，在州和地方政府共同的财政收入中占１８％，在三级共有的联合财政收入中占８％。

①　可见，美国的物业税收入与其它税项相比，重要程度有所下降，但在地方政府收入中，仍然占有重要的地位。

　在加拿大，物业税主要作为地方税种由市政府征收，市政当局在确定税率及应税额上具有权限，因此，即便是在同一个省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。

例如，多伦多（Ｔｏｒｏｎｔｏ）辖下各市区的物业税按照物业的性质，就规定有不同的税率。

其中，对住宅用地（ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ）征收的物业税率各市中最低的多伦多市为１．１０％，而最高的库陵伍德（Ｃｏｌｌｉｎｇｗｏｏｄ）市为１．７３％；对商住两用房用地（ｍｕｌｔｉ－ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ）征收的物业税率各市则从１．４５％到３．３０％不等；对商业用地（ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｏｃｃｕｐｉｅｄ）的物业税率在皮可凌（Ｐｉｃｋｅｒｉｎｇ）市只有１．０８％，而在Ｔｏｒｏｎｔｏ市则高达５．３１％；对工业用地（ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ　ｏｃｃｕｐｉｅｄ）的物业税率的差异同样也很明显，皮可凌市只有１．６５％，而Ｔｏｒｏｎｔｏ市则可以达到７．１４％。

②　此外，对物业税的应税额计算方式一般需由市议会通过方可执行。

例如，温哥华市议会决定２００１年的物业税通过采用“平均三年地价”（３－ｙｅａｒｌａｎｄ　ａｖｅｒａｇｉｎｇ）来计算，即１９９９年、２０００年及２００１年三年的平均土地评估价格，再加２００１年物业评估升值价格（ａｓｓｅｓｓｅｄ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔ　ｖａｌｕｅ），乘以税率，就是该年度的物业税。

日本从１９９１年起为了公平土地所有者及其它形式财产所有者之间的税负，引入了土地价值税（ｔｈｅｌａｎｄ　ｖａｌｕｅ　ｔａｘ）。

凡拥有土地的公司和个人都需缴纳该税。

但１９９８年之后，强制征收土地价值税的措施已暂停。

在日本，物业税（ｐｒｏｐｅｒｔｙ）也是作为地方税由市政当局征收。

应税对象是土地、房屋及应折旧资产（ｄｅｐｒｅｃｉａｂｌｅ　ａｓｓｅｔｓ）。

汽车及其它轻便交通工具因单列入其它税种，免于征收物业税。

物业税的税基主要是土地、房屋、应折旧资产及其它在应税土地清册（ｔａｘ　ｃａｄａｓｔｒｅ）上注明的资产的价值。

土地清册上的资产价值每隔三年需依据新的市场价值调查结果调整一次。

对住宅占地，不足２００平方米的按照其实际占用面积的１／６课税，超过２００平米的按照其实际占用面积的１／３课税；１９６３年１月２日至２００４年３月３１日期间建造的，地基面积在５０平方米到２８０平方米之间的住宅，前三年享受物业税减半的优惠；１９６３年１月２日至２００４年３月３１日期间建造的，地基面积在５０平米到２８０平方米之间的三层以上的防火住宅建筑（ｆｉｒｅ－ｐｒｏｏｆ　ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ　ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ），可享受前五年物业税减半的优惠。

德国在１９９５～１９９７年之间征收过物业税。

但宪法法庭（ｃｏｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎａｌ　ｃｏｕｒｔ）认为，针对物业及不动产评估出的税基太薄，以致课税额太低，所以该税种在１９９７年被废除。

但是这样一来，对各类资产平等对待的原则就被破坏了。

当时德国政府废除物业税的做法也常为后人所诟病，事实上，更合理的做法是对财产和不动产进行更符合实际情况的评估，以得到一个相对真实和公平的税基。

德国社会财富分配在上个世纪９０年代尤为不均，因此，在德国，社会公正是重新开征物业税的重要理由。

此外，以比重计，２０世纪９０年代德国征收物业税收入也只占到全部税收的２．８％，远低于其它国家的这一比重，在美国、英国和日本这个比重都超过１０％。

因此，重新征收物业税也不会使德国物业投资环境相对其它国家处于劣势，德国政府重新征收物业税的可能是存在的。

英国没有物业税（ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｔａｘ）这一税种，但其家庭税（ｃｏｕｎｃｉｌ　ｔａｘ）与美国、日本等国的物业税相类似。

该税种也是由居住地的地方政府征收，由城市（ｔｈｅ　ｃｉｔｙ）、郡（ｔｈｅ　ｃｏｕｎｔｙ）、片区（ｔｈｅ　ｐｏｌｉｃｅ）三级分享，根据住所的价值计税，最低税率一般在１．１％左右。

该项税种不仅对物业所有者征收，对租用该物业的人同样要征收。

该税实行累退税制，对较贵的物业征收的税额虽然增加，但税率却是降低的。

香港和澳门特别行政区都实施物业税，主要是对业主来自物业的收入（如租金）征税。

其中香港规定对土地和楼宇的业主征收物业税，税率在１５％①John Joseph WallisÒA History of the Prop erty Tax in AmericaÓPropert y Taxat ion an d Local Government Finance, published by L incoln Inst it ut e.2000.②ht t p://www.pr opert yt oront /ilenna chinese.ht ml。

其中的税率为四舍五入数。

左右，２００４年略有增加，为１６％，如果业主当年没有从物业获得租金收入，则不需缴纳物业税。

澳门特别行政区对实得租金课以１６％的物业税，如果没有实得租金，则由官方评估后租金按１０％的物业税率课税。

两地都有税收抵免或豁免项，内容不尽相同。

其余一些国家，像墨西哥、俄罗斯、法国、意大利、西班牙、葡萄牙、罗马尼亚、巴西、日本、韩国、泰国、马来西亚、阿根廷、智利、南非、利比里亚、印度、坦桑尼亚等国均对不动产征收土地税或财产税。

巴西的土地税以一定的土地面积为征税单位，根据当地的土地价格确定土地的计税价格，税率为０．２％～３．５％。

俄罗斯除了对农用地征收土地税外，还对使用森林资源开征林业税。

韩国对所有者自己耕作的农田和同一家族的不同家庭拥有的森林、田地按土地估价管理部门估价的土地市场价值或租金价值的０．１％征收土地综合税，标准面积的牧场按０．３％征税，超过标准面积的各类土地按５％征税。

从前面各国的情况可以看到，狭义的物业税一般而言具有如下特征：（１）它是对土地及（或）其上之不动产等物业征收的从价税；（２）该税一般由业主申报并缴纳；（３）属于地方税，由当地的地方政府予以课税。

但是在对物业税的具体设置上，各国并不相同。

一些国家不设置一般财产税，单独设置物业税；另一些国家不单独设置物业税，对物业按照一般财产税征收；还有些国家在征收一般财产税的同时，又另行设置物业税。

除对不动产征收物业税外，各国对居民（公司或个人）持有的商业用途的动产如证券也征收广义上的物业税（财产税）。

总的来说，除个别国家外，西方各国财产税收入占国民收入（ｎａｔｉｏｎａｌ　ｉｎｃｏｍｅ）的比重一般在５％左右，占一国全部税收的比重一般在１０％以上，其作为主体税种在国家实施收入调节过程中能起着不可忽视的作用。

　二、各国（地区）物业税的税率、应税对象及计税方法（一）　税率方面美国地方政府的收入主要来自物业税，所以财产税税率与政府的预算支出挂钩，量出为入。

为达到这个目标，美国必须将所有的物业统一于一个地方适用税率。

而加拿大、德国、法国等国在物业税税率决定上，地方政府及议会享有更大的权力。

日本的物业税标准税率为１．４％，最高税率为２．１％。

香港及澳门特别行政区的物业税率比较固定（表１是香港特区的物业税税率），这与两地保持稳定的投资环境的税收政策取向有关。

表１ 香港的物业税税率实际税率低于名义税率。

资料来源：香港特别行政区政府网站。

（二）征收对象一般可分两种。

其一是对物业本身的价值（或者价值的增量）征收，以加拿大等国为代表。

其二是对由物业取得的收益征收，以香港特别行政区为代表。

相应地，计税的方法也有所不同。

以物业本身价值征税的，在对物业价值进行年度评估后，用评估的价值乘以税率，得到应该缴纳的物业税额。