我国开征物业税的可行性研究
开征物业税的研究与思考
开征物业税的研究与思考近年来，随着我国房地产市场的迅速发展，开征物业税成为了社会各界广泛关注和讨论的热点话题。
物业税作为一种财产税，对于调节房地产市场、优化资源配置、增加地方财政收入等方面都具有重要的意义。
物业税，简单来说，是对房屋及相关土地等不动产所征收的一种税收。
其征收对象通常包括住宅、商业地产、工业地产等各类不动产。
在探讨开征物业税之前，我们有必要先了解一下目前我国房地产市场的现状。
我国的房地产市场在过去几十年中经历了高速增长，房价不断攀升。
一方面，这为经济增长做出了重要贡献；另一方面，也带来了一系列问题，如投机炒房现象严重、房地产泡沫风险加大、社会贫富差距扩大等。
开征物业税有望在一定程度上缓解这些问题。
首先，物业税能够抑制投机炒房。
对于那些持有多套房产、等待房价上涨获取暴利的投机者来说，物业税的开征将增加其持有成本。
这会促使他们减少囤房，释放出更多的房源，从而增加市场供应，稳定房价。
其次，物业税有助于优化资源配置。
通过对不动产征税，可以引导资源从过度集中于房地产领域向其他更具生产性的领域流动，促进经济结构的调整和转型升级。
再者，物业税能够为地方政府提供稳定的财政收入来源。
在当前的财政体制下，地方政府对土地出让金的依赖程度较高。
开征物业税可以减少这种依赖，使地方政府有更稳定、可持续的收入，用于提供公共服务和基础设施建设。
然而，开征物业税也面临着一些挑战和困难。
一是房产价值评估的难题。
要准确征收物业税，就需要对各类房产进行合理的价值评估。
但我国房地产市场复杂多样，不同地区、不同类型的房产价值差异较大，如何建立科学、公正、透明的房产评估体系是一个亟待解决的问题。
二是税收征管的复杂性。
物业税的征收涉及到大量的个人和企业，需要完善的税收征管制度和高效的征管手段。
同时，还需要防范逃税、漏税等问题。
三是可能对房地产市场产生短期冲击。
在物业税开征初期，部分投资者和购房者可能会因为担心成本增加而观望或抛售房产，从而对房地产市场的稳定造成一定影响。
【精品】浅析在我国开征物业税的可行性
浅析在我国开征物业税的可行性（作者:___________单位:___________邮编:___________）浅析在我国开征物业税的可行性（作者:___________单位：___________邮编:___________）浅析在我国开征物业税的可行性（作者:___________单位：___________邮编：___________）摘要:自从中共中央十六届三中全会的《决定》提出在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税后，理论界就什么是物业税为什么要开征物业税开征物业税的利弊何时开征物业税,以及如何开征物业税等理论和实践问题展开了广泛的讨论本文引介了一些西方国家的物业税征收实践，并进行了综述，以期能对我国这一制度的建设提供思路关键词：物业税;房地产;政府一开征物业税的背景中共中央十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出：“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消相关税费"我国下一步税制改革重大命题——条件具备时开征物业税引起了全社会的广泛重视理论界就此方面的理论和实践问题展开了广泛争论物业税是对纳税人拥有的物业征收的一种税，以物业的价值或收入为依据征收物业税实质上是财产税，或者说是财产税的组成部分“物业”一词译自英语“property”或“estate”，是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产财产税是世界大多数国家普遍开征的税，但名称各不相同，有的称“不动产税”,有的称“财产税”，有的称“房地产税”，只有我国的香港地区称为“物业税”香港的物业税是对不动产租金而不是价值征收的税我国拟开征的物业税，对房屋等不动产征收，属于财产税的一种二世界各国开征物业税的做法许多国家将物业税纳入一般财产税中课征一般财产税的课征范围不是所有的财产，而是选择性财产项目，主要对不动产和营业性动产课税,其中最主要的是不动产，拥有房地产财产的法人和自然人为纳税义务人,计税依据为财产的课税价值具体方法是将房地产和其他财产捆在一起,就纳税人某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是财产的评估价值由于一般财产税的课税对象包括各种财产,它们的种类使用和获取年限等都各不相同，所以其财产价值需要分别进行估价目前,世界各国物业税基本是地方税种(如智利的物业税是中央税），是地方税收体系的重要组成部分,是地方财政收入的主要来源，它可以促进社会财富公平分配所以世界各国地方政府十分重视物业税的征管如加拿大的温哥华,该市是以港口商业旅游为主要特征的城市,地方财政的主要来源是地税（物业税)收入，约占总财政收入的58.4％，温哥华的地税是按物业的总价值（土地和房屋)不同情况，按不同税率征收由于物业税是按物业的总价值(土地和房屋）不同情况,按不同税率征收的,客观上要求征管体系健全温哥华市政府对房地产每年评估一次,评估由政府主持,费用也由政府负责相比之下,我国房地产财产税其占地方税收的比例明显偏低，无法形成地方税的主要税源从1986年开始,世界各国税制发展总的趋势是“拓宽税基,降低税率,简化税制”对于物业税而言，拓宽税基，是指除了对公共宗教慈善等机构的不动产实行免税外，其余的均要征税，以保证充足稳定的税源在税率方面,国外的物业税税率普遍比较低,虽然税率不高，但由于税基较宽，所以，税收收入稳定另外，国外设置的有关房地产的税收种类相对较少，这样既可以避免因税种复杂而导致重复征税等税赋不公现象的发生,又可以降低税收征管成本，提高税收效率我国建立新的财产税也应该体现世界税制发展趋势目前各国物业税的税收优惠政策主要集中非营业行为及社会的低收入者和弱势群体上，根据财产是否商用及是否属于公共或公益事业实行不同的政策对于有商业用途,有收益的财产，普遍不实行优惠政策；而对没有收益的普通财产及公共或公益事业实施减免日本税法规定对公益组织所有的固定资产免征物业税，如对宗教寺院教育机构等的房屋免征房地产税美国对政府宗教教育慈善等非盈利组织免税；对政府部门征用的个人财产,对家庭自用住宅进行一定的减免通过征税,体现了政府的宏观调控意图也体现了政府对低收入阶层及弱势群体的扶持政策在美国，财产税有限的老人和残疾人靠近发达地区的农场主可享受税收递延；低收入家庭,一些常规的物业税项目可获得免除英国也有类似的规定，如对伤残者征税时，可以降低其住房价值应纳税的档次，给予适当的减免照顾这样的规定可以调节社会各阶层收入和财富的差距,以体现税收公平原则三关于我国开征物业税的可行性分析国内学者就开征物业税的利弊认识不相同,主要有两种观点：一种观点积极提倡物业税开征,开征预期利大于弊;另一种观点则相反，认为开征物业税弊大于利笔者赞同第一种观点一是物业税有利于完善税收体制一个现代化的完整的税收体系,应当包括完善的商品税类所得税类和财产税类,而物业税应属于财产税类中的房产税现阶段，我国在商品税制和所得税制方面比较成熟，但财产税方面处于相对滞后的状态这种滞后与我国当前的财产税尤其是对私人财产保护尚未立法有关目前我国已修改宪法，完善私人财产保护制度的研究和实施过程已经启动,建立和完善财产税体系的重要性更显得日益紧迫目前购买一套房子，房价中就有包含房地产开发的营业税印花税房产税耕地占用税土地使用税土地增值税企业所得税等，它涉及到各个方面的税种,如土地使用土地建设企业所得房产或土地转让交易房屋出租物业管理等税收我国房地产业税种繁杂税基不合理重复税收一些税种计税依据不合理，这些问题一直是公认的事实,制约了我国房地产业的发展拟订的物业税基本框架是将土地出让金改为在物业保有阶段合并在物业税中分期征收,就可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基中扣除，从而避免重复征税，规范土地或房屋的转移与交易二是有利于在一定程度上杜绝腐败和各届政府先使未来钱我国目前采取的“土地批租制”,实际上是将以后40至70年的土地收益一次性收取，这种靠“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然是对土地的滥用，以及某些政府官员以权力“寻租"的现象土地上征收转让税费，成为当期收入土地的资源稀缺性使得今后的政府大大减少了可出让地块，一次性的出让行为使得今后政府的可操作空间大大缩小而“年收制”下就不会有这些情况的发生三是有利于降低开发成本，减少金融风险,降低购房门槛物业税的开征把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳，使得地租和税费分期付款支付，从而减轻了开发商筹资压力和相关利息负担,减少纳税环节,缩短了开发时间，从而大大降低了老百姓购房的费用，方便百姓买房以现在的建设成本为100元,若把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，那么房屋的建设成本也将降到58元，这无疑给老百姓带来好处;同时对房产发展商的开发也有利,地价由此大幅下降,让房产发展商轻装上阵,带来的是房地产的一片繁荣；与此同时，对政府来说,为了扩大税收收入，就要搞好居住环境，搞好生活配套,出现的也是一片生态环境优美的景象四是有利于限制房地产投机行为，规范房地产市场开征物业税后，由于土地取得成本接近于零,在一定程度上可以抑制“炒房”行为,而初始房价下降后，老百姓的购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手此外，在物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者囤积住房的成本,有利于打击“炒楼”者的积极性此外,还有利于深化我国的财政制度改革，建立地方财政的主体税种，为政府带来稳定的税源,并可以通过制定不同税率，对居住豪宅和拥有多套住房者课以重税,对一般居住者确定一定条件的免征额对特别贫困家庭居住劣房者实行免税政策，可以调节贫富差距，有效维护社会稳定四问题与对策尽管物业税好处不胜枚举，但它仍是一把双刃剑,一些反对意见仍然是十分有力的,某些重要问题不容忽视，甚至有专家断言：“物业税不会给老百姓带来直接利益"第一，目前相当数量的房地产已经一次性缴纳了多年的土地出让金，而购买新房则是采用每年交付土地年租金的形式，由于货币是具有时间价值的,很显然旧房已经承担了一部分额外的税收负担这存在明显的不合理第二，开征物业税要求一个公平公正的评估机构现在我国有三个主管部门的评估机构:建设部为主的房地产评估机构；国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构；国资局所属的资产评估机构这三个不同属性的评估机构,对同一个不动产的评估,可得出三个不同的价值量第三,现行不动产保有环节的房产税土地使用税城市房地产税和土地使用费，以及房地产开发转让时的土地增值税均为地方税，土地批租出让金收入也归地方,物业税不同于前者，其税率高税基庞大,一旦开征,鹿死谁手？对于此类问题，笔者参考发达国家立法实践,拟提出如下建议:第一，对于居民用房的税收优惠设计应考虑到新旧房区别对待的问题为公平税负,可以采用的方法是，对原有居民住房进行评估时,把将一次性缴纳的土地出让金科学准确的换算成土地年租金并加以扣除，然后对地产评估价值适用较低的税率第二，随着市场化改革的深入,原来的由政府部门负责对房地产进行评估应逐渐由社会中介机构来承担,并相应明确其应担负的法律责任评估技术方面,在以加拿大为代表的财产税制比较完善的国家，为了控制评估成本，以计算机辅助批量评估系统为依托，集成评估专家经验，批量处理海量数据是普遍采用的有力工具计算机辅助批量评估技术称为CAMA我国可以考虑引用这一技术以提高税基的评估效率，降低评估成本,同时也增加税基评估的透明度，减少人为因素的干扰第三,物业税收入应当作为地方税收的一部分由于财产税收入主要用于为本地区提供公共服务,将其作为地方政府的主要收入来源有利于形成“多征税——多提供公共服务-—财产增值——税源增加”的良性循环机制正因为如此，选择财产税税基作为地方税税基,不仅有助于有效的调节收入与财富的差距,而且有助于为地方经济的持续发展筹集足额的财政资金同时也有助于整个税制的全面改革,为分税制财政体制的真正完善提供较大的回旋余地从开发商的角度看,如果土地出让金和交易不受限制，不用一次性交付土地出让金,好像是很不错，但如果真的不用一次性交土地税费,开发商又怎样才能拿得到地呢？是凭实力还是凭关系?会不会出现土地垄断在少数人手中的现象呢？从消费者的角度看,很明显的问题就是有可能买得起房供不起楼,增加消费者的购房风险现在工薪阶层购房大多采取按揭方式，许多人都是先用未来的钱购房,供房的负担和压力已经很大,如果出现楼价和利率大幅波动,随时都会出现断供的危险尽管物业税降低了购房的门槛,却更加重供楼和赋税的负担,肯定会造成供不起楼纳不起税的普遍现象，还会给社会带来极不稳定的因素而且,对于开征物业税能否带来房价大幅度下降,观点差异也很大广东政府有关部门和房地产有关专家分析预测：一旦开征物业税,房地产开发的前期成本大幅下降，房价最高可下降39％，准入门槛大大降低另有专家预测:开征物业税，房价下降理论空间在10％—20%之间但仍有学者对物业税开征房价下降空间预测并不那么乐观，他们认为就实际情况来看,房价的下降空间不可能如此明显其主要原因是房地产市场是区域性市场,房价取决于市场消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房参考文献1。
我国开征物业税的可行性分析的开题报告
我国开征物业税的可行性分析的开题报告
一、选题背景及意义
随着我国城市化进程的加快，物业作为城市重要组成部分，越来越受到人们的关注。
然而，在我国，物业管理存在着一些问题，比如物业服务质量参差不齐、物业收费不规范等。
为了解决这些问题，一些地方政府开始尝试开征物业税，以提高物业服务质量和规范物业收费。
但是，开征物业税对政府、企业和居民的影响尚未得到全面的研究和分析。
因此，本文选取了我国开征物业税的可行性进行研究，旨在为政府、企业和居民提供一些有益的参考和建议。
二、研究问题与研究内容
1. 研究问题
（1）开征物业税的背景和现状；
（2）我国开征物业税的可行性如何评估；
（3）物业税的计算方式；
（4）开征物业税对政府、企业和居民的影响。
2. 研究内容
（1）开征物业税的概念和意义；
（2）我国开征物业税的现状和研究进展；
（3）物业税的计算方式和应用范围；
（4）开征物业税对政府、企业和居民的影响分析；
（5）开征物业税的政策建议。
三、研究方法
本研究将采用文献分析法、案例分析法、问卷调查法等多种研究方法，分别从理论研究和实证研究两方面进行，以全面掌握物业税的相关信息和相关实践案例，同时结合问卷调查等方法，了解居民、企业对物业税的看法和反应，以提供更为客观的调查数据和分析结论。
四、研究预期成果
（1）系统、全面地掌握开征物业税的背景、现状及相关政策；（2）对我国开征物业税的可行性进行科学、客观的评估和分析；（3）详细阐述物业税的计算方式和应用范围；
（4）分析开征物业税对政府、企业和居民的影响；
（5）提出实施物业税的政策建议，为政府相关部门提供决策参考。
开征物业税的研究与思考
开征物业税的研究与思考随着中国社会经济的快速发展，城市化程度逐步加深，房地产市场也越来越成熟。
数据显示，房地产业已经成为中国国内生产总值（GDP）的重要支柱之一。
然而在房地产的发展过程中，物业管理问题却成为了一个持续的难题。
物业管理费用虽然可以部分恰克房屋设施的投资，提高业主的生活舒适度，但是事实上物业管理费带来的问题却是严重的。
在南京市某个小区中，物业费为每平方米1.5元，但是物业管理公司扣拿的服务费却占物业管理费的百分之七十，这就成为有些业主投诉的根本原因。
无数类似的事件说明，物业费的收费和管理本身存在很多问题。
而应对这些问题，开征物业税成为了一个新的方向。
开征物业税需要深入研究和探讨。
首先，我们需要认识到物业税的意义和目的。
物业税，简而言之，就是以房产为征税对象的一项税种，通常针对住宅、商业、办公等各类不同用途的房屋。
物业税的目的是为了提高房产的公平性，促进房地产市场的健康发展，更好地推进城市的持续发展。
物业税在确立之前，需要有明确的税前征收规则。
例如，需要考虑税收对象的确定，即应该征收哪些房屋的物业税；税基的界定，即税收计算基础的确定；税率的确定，即税收筹集目标以及物业市场价格的结构等等。
而这些规则的确立，需要在全国范围内开展详尽的研究和调研工作。
其次，物业税的征收需要高效的管理机制。
目前的物业管理具有地方性、分散性、龙头效应等特点，难以形成有效的管理机制。
因此，在征税过程中，需要建立一套更加高效、透明的管理体系，从而保证税款的及时缴纳和监管管理。
房地产市场不仅仅是一个经济问题，同时也涉及到社会问题和人民群众的切身利益。
在物业税的推进过程中，需要尊重市场规律、尊重业主权益，避免出现过度税收和“一刀切”等问题。
同时，应该注重完善政策，降低税收负担，鼓励物业公司提高管理服务的质量和水平。
总的来说，物业税的开征具有积极的意义。
在社会经济发展和城市化进程加速的今天，物业税是推进城市建设、提高市民生活品质、保障资本市场安全的重要方式之一。
物业税立法的必要性和可行性分析
物业税立法的必要性和可行性分析随着物业市场的快速发展，物业税的立法问题也成为了一个亟待解决的问题。
本文将从必要性和可行性两个角度，对物业税立法的意义进行分析。
物业税立法的必要性体现在以下几个方面：1. 赋予地方政府更多财政收入来源。
物业税是一种地方税种，通过立法规定物业税的征收范围和标准，可以让地方政府有更多的财政收入来源，进一步提升地方财政的独立性和可持续性。
2. 促进房地产市场健康发展。
当前我国房地产市场存在大量的投机行为和炒房现象，物业税的立法可以通过征收房屋的持有税，降低投机炒房的成本和收益，减少市场投机行为，促进房地产市场的健康发展。
3. 促进城市土地资源的合理利用。
随着城市人口的快速增长，土地资源日益紧缺。
物业税的立法可以通过征收空置房屋的税收，推动房屋的有效利用，促进城市土地资源的合理利用。
1. 立法作为解决问题的手段。
当前我国的物业税征收存在一定的问题，通过立法规范物业税的征收标准和程序，可以解决目前征收中存在的不公平和不合理现象。
2. 学习国际经验。
很多国家和地区已经建立了完善的物业税法律体系，并且取得了一定的成效。
我国可以借鉴这些国家的经验，通过立法实施改革，提高物业税的征收效率和公平性。
3. 依托现有的税收法律体系。
我国已经建立了一套完善的税收法律体系，包括个人所得税、企业所得税等。
在立法物业税时可以借鉴这些法律的经验和制度，做到有序衔接和协同发展。
物业税立法具有很大的必要性和可行性。
立法可以为地方政府提供更多财政收入来源，促进房地产市场的健康发展，促进城市土地资源的合理利用。
立法可以解决当前物业税征收存在的问题，并结合国际经验和现有税收法律体系进行改革。
建议相关部门尽快启动物业税立法的工作，推进我国物业税制度的完善。
开征物业税的研究与思考
开征物业税的研究与思考在当今社会，随着房地产市场的不断发展和壮大，物业税的开征成为了一个备受关注的热门话题。
物业税，作为一种可能对房地产市场、经济发展以及社会公平产生深远影响的税种，其开征的必要性、可行性以及可能带来的影响都值得我们深入研究和思考。
首先，我们来探讨一下开征物业税的必要性。
一方面，开征物业税有助于优化房地产资源的配置。
在当前的房地产市场中，存在着一些投机性购房和闲置房产的现象。
部分人购买多套房产并非出于居住需求，而是为了等待房产增值获取利润。
这不仅导致了房地产市场的供需失衡，也使得真正有居住需求的人购房困难。
开征物业税可以增加持有多套房产和闲置房产的成本，促使房产所有者将多余的房产推向市场，从而提高房产的利用率，优化资源配置。
另一方面，物业税的开征能够为地方政府提供稳定的财政收入来源。
在过去，地方政府的财政收入很大程度上依赖于土地出让金。
然而，土地资源是有限的，这种依赖不可持续。
物业税作为一种基于房产持有而征收的税种，具有稳定、持续的特点。
随着房地产市场的发展，物业税有望成为地方政府重要的财政支柱，为地方的公共服务和基础设施建设提供资金支持，促进地方经济的可持续发展。
再者，开征物业税对于调节社会财富分配、促进社会公平也具有重要意义。
房产作为一种重要的资产，其价值在不同人群之间的分布极不均衡。
一些富裕家庭拥有多套高价房产，而普通家庭可能还在为购买一套住房而努力。
通过征收物业税，可以对富裕家庭的房产财富进行一定程度的调节，缩小贫富差距，促进社会公平。
接下来，我们分析一下开征物业税的可行性。
从技术层面来看，我国已经具备了一定的条件。
随着不动产登记制度的完善和信息化技术的发展，政府能够较为准确地掌握房产的信息，包括房产的数量、面积、价值等，这为物业税的征收提供了基础数据支持。
在政策法规方面，我国也在不断加强相关的制度建设。
近年来，出台了一系列与房地产相关的政策法规，为物业税的开征提供了法律保障和政策框架。
物业税立法的必要性和可行性分析
物业税立法的必要性和可行性分析随着城市化进程的加速和房地产市场的火爆发展，物业税逐渐成为一个备受关注的议题。
我认为，物业税立法具有必要性和可行性。
首先，从必要性角度出发，物业税是一种重要的税种，具有三重意义。
第一，物业税是一种地方税，可以为地方政府提供一定的财政收入，用于社会公共服务和基础设施建设等方面。
二是物业税能够实现公平与效率的有机统一。
通过物业税对不同地区、不同物业的差异性征收，使得地区之间税负更加平均。
同时，能够对于不动产使用或所有权的权利人征收相应的税费，实现资源的合理配置。
第三，物业税有助于社会治理。
物业税可鼓励土地空间合理规划，利用税收政策调动市场主体的行为，推进城市景观的整治和城市发展质量的提升。
其次，从可行性角度看，建立物业税立法制度具有三个方面的可行性。
首先是政策可行性。
随着国家经济的稳步发展，城市化进程迅速推进，逐渐逼近定居点的空间紧张、危旧房加速推倒等问题日益凸显，物业税立法在推动城市更新和改善城市治理方面具有不可替代的作用。
其次是法律可行性。
《中华人民共和国物权法》规定，物权对象包括不动产，其权利包括占有、使用、收益和处分，物业税征收正是对不动产使用权的收益部分的征税。
最后是经济可行性。
物业税能有效支撑地方政府财政收入，同时刺激建筑业的发展，增加就业机会，有利于市场主体的多元发展。
综合来看，物业税立法具有必要性和可行性。
在立法实施的过程中，应加强市场培育和政策引导，加强对征收和资金使用的监督和管理，确保物业税能够实现其应有的经济和社会效益。
我国开征物业税的必要性和可行性
此， 美 国物 业 税 的 土 地 政 策 的 财 政 收 入 功 固定资产税和城市规划税 。 固定资产税主 般 为地 方 税 ， 由地 方 政 府 进 行 征 收 管 理 ，
同时地方政 能表现较为明显， 而 调 节 功 能 则 显 得 相 对 要 以土地 、房 屋及应折 旧资产 为征税对 为地 方政府提供稳定 的税源 ， 是地 方政府 收入 的主要 来源 ； 税基 主 府为征 收物业税而 建立 了完备 的配套措 薄弱 。美 国政府明确提 出， 课征物业税 的 象 ， 利用 中介机构和现代信息技术建立 了 主 要 目标 是 为 地 方 政府 公共 服 务 、 基 础 设 要 以这些征税 对象在应税 土地 清册上注 施， 一般 每隔 ３年 完 善 的 评 估 体 系 。 施建设等筹集资金， 成为地方政府 的稳定 明的评估价值为基础确定 ，
关键词： 物业税 ； 房地 产 市 场 ； 产 权 制 度
门从 事 各 类 房 地 产 的 估 价 工 作 ， 并形 成 系 况 来 看 ， 存在 一些共性特 征值 ， 得 我 国进 首 先， 物 业 税 的征 收 基 本 是 按 照 统性 的财产估价标准和估价方法体 系。 美 行 参 考 ：
我 国开征物 业税 的必要性 和 可行性
口文 ／招
（ 苏州大学商学院
蕾
江苏 ・ 苏州 ）
［ 提要］ 物业税是以不动产为征税 能 ， 即 对 房地 产市 场 的调 节 作 用 则 未 多 做
一
次； 税 率 则 根 据 房 地 产 的 地 理 位 置 不 同
对 象， 由其所有者按照不动产的市场价值 考 虑 。
收 入 来 源 ；而 对 于 物 业 税 的 资 源 配 置 功 需 依 据 新 的 市 场 价 值 调 查 结 果 重 新 调 整
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我国开征物业税的可行性研究四、我国开征物业税的步骤及措施（一）试点的空转物业税的改革，财政部和国家税务总局从2003年起先后批准了北京、辽宁、江苏、宁夏、重庆、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。
2007年10月又扩大到了10个城市，现阶段试点地区主要是开展1 / 1物业税模拟评税工作，这是物业税改革的基础性工作，主要是对辖区内房地产进行全面核实，并按照成本法、市场法或收益法对房地产进行价值评估，聘请专家构建评税模型，建立模拟评税数据库，统一计税价值、评估程序和方法。
由于我国幅员辽阔，地区的差异性也很大，因此在进行试点后，积累一定的经验和数据资料后，使物业税的开征更加的可行。
[1]1 / 1（二）试点的实转及全面推广2008年1月22日北京政协委员、地税局局长王纪平在北京“两会”上透露，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请。
在试点的空转后实转是一个必然趋势，我国同时也具备了实转的基础在试点地区进行实转后，就可进行全国的推行，在这样的步骤下，一步一步的实施下去，物业税的开征是具有可行性的。
（三）完善配套措施1．物业税开征中的税权的分配关于税权的分配问题，中央政府似乎处于两难境地。
如果物业税决策的权限完全下放给地方，那么物业税对房地产市场的宏观调控就会大大减弱，不利于中央政府政策的制定，如完全归于中央，那物业税是地方税种的性质就被抹杀了，另外是由于各地的情况差异很大，物业税税法构成要素采用全国统一的标准也不现实。
考虑到现实的国情，在全国统一立法的前提下，可适当下放决策权限给地方，这样一来，既保证物业税的宏观政策调控，又赋予地方一定的自主权，这样才能真正体的公平原则。
2．强化房地产产权登记制度我国对不动产采取的是登记制度，在此基础上进一步完善。
应尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，对私有住房统一更换原有的房屋产权证，新的房产证应登记夫妻双方的住处，便于对自有、出租用房的管理，加强房产管理部与税务部门间的联系。
3．完善房地产评估体系（1）建立财产评估体系的原则受益原则:受益原则是将纳税人缴纳的税收与政府提供公共产品看成是一种类似于市场交易的过程，税收就是政府提供公共产品的价格，对房地产价值的评估能较好地反映政府提供公共产品的多少。
土地位置优越、地价高的土地其相应的市政配套措施一定是相对较优的，对纳税人而言，可以节约运输和流通费用，扩大销售和经营规模，取得额外经济收益，相反，则评估值较低。
透明度原则:也就是类似于信息的公开。
纳税人是公共服务的消费者，他们应当知道自己与别人所得到的服务要支付多少，房地产的评估、税收的征收、减免应公之于众，接受监督。
[1]（2）评估机构调整我国现有三个主管部门的评估机构:一是建设部为主的房地产评估机构;二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构;三是国资局所属的资产评估机构。
由于他们是三个不同属性的评估机构，对同一房地产的评估，可能会得出三个不同的评估值。
财产税评估机构的管理基本上是处于各自为政、管理松散的状态。
现在国际上的通常有两种做法，一种是由国家设立专门机构从事不动产税基的评估，另一种是把税基评估的权力下放到地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。
根据我国目前的现实情况，建议采用两种方式相结合的方法，即由中央政府和地方政府共同管理。
其中，中央政府制定房地产评估标准，并负责监督地方政府的执行情况。
地方政府制定自己的评估实施细则，并根据自己的评估管理能力确定评估主体，可以由税务部门承担，也可在税务部门指导下由第三方承担。
这样既发挥中央政府的宏观调控作用，又易于地方政府在评估工作中发挥主观能动性，根据当地的具体情况制定适用政策（3）评估周期要对房地产价值进行正确评估，选择适当的评估周期至关重要。
选择适当的评估周期才能使评估价值尽量符合市价变动水平，从而真实的反映纳税人的承受税收水平，为调控提供依据。
影响评估周期长短的因素主要包括:1、经济发展和其他因素，例如2007年，2008年的通货膨胀趋势，已经产生了很大的影响。
2、重新进行评估的成本，一般来说，估价周期分为三种:一是按照全周期估价制度，即不动产在特定年份被估价后，在下一次规定的估价年份前的整个期间内估价不变，二是按部分估价，即在一定周期内重新估价的同时，每年都对其中一部分财产进行重新估价，一般是以三年为一周期，三是年度估价，即每年根据市场的变化对全部不动产进行重新估价，其缺点是成本比较高。
就我国的基本情况，全周期评估时间间隔太大，估价水平会落后于市价变动，而年度评估成本太高，并且不易于实际操作。
因此根据我国的国情，建议采用一定周期评估较为合适，例如三到五年，这样既降低评估成本，又可以保证物业税在一定年度的稳定性，易于人们接受。
[1]4．个人信用制度我国目前的个人信用制度是很不完善的，在我国的经济生活中，居民个人的信用记录在案普遍缺乏.与居民发生信用关系较多的银行之间也互不沟通，对个人信用记录无详细连续的记载。
有关个人的社会信息分散在各个部门，使得对个人资产评估缺乏基础数据和材料，对个人信用评估无从下手。
为此，第一我们应该推广建立个人帐户体系，充分利用商业银行先进的综合网络等手段，能为个人客户提供所需的一切金融业务。
第二建立个人信用制度是一项非常庞大的系统工程，需要各有关政府部门、中央银行、商业银行等机构协调配合，才能更好的建立。
三是建立专业的个人信用评估中介机构，保证评价结果的客观、公正。
四、我国开征物业税的步骤及措施（一）试点的空转物业税的改革，财政部和国家税务总局从2003年起先后批准了北京、辽宁、江苏、宁夏、重庆、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。
2007年10月又扩大到了10个城市，现阶段试点地区主要是开展物业税模拟评税工作，这是物业税改革的基础性工作，主要是对辖区内房地产进行全面核实，并按照成本法、市场法或收益法对房地产进行价值评估，聘请专家构建评税模型，建立模拟评税数据库，统一计税价值、评估程序和方法。
由于我国幅员辽阔，地区的差异性也很大，因此在进行试点后，积累一定的经验和数据资料后，使物业税的开征更加的可行。
[1]（二）试点的实转及全面推广2008年1月22日北京政协委员、地税局局长王纪平在北京“两会”上透露，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请。
在试点的空转后实转是一个必然趋势，我国同时也具备了实转的基础在试点地区进行实转后，就可进行全国的推行，在这样的步骤下，一步一步的实施下去，物业税的开征是具有可行性的。
（三）完善配套措施1．物业税开征中的税权的分配关于税权的分配问题，中央政府似乎处于两难境地。
如果物业税决策的权限完全下放给地方，那么物业税对房地产市场的宏观调控就会大大减弱，不利于中央政府政策的制定，如完全归于中央，那物业税是地方税种的性质就被抹杀了，另外是由于各地的情况差异很大，物业税税法构成要素采用全国统一的标准也不现实。
考虑到现实的国情，在全国统一立法的前提下，可适当下放决策权限给地方，这样一来，既保证物业税的宏观政策调控，又赋予地方一定的自主权，这样才能真正体的公平原则。
2．强化房地产产权登记制度我国对不动产采取的是登记制度，在此基础上进一步完善。
应尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，对私有住房统一更换原有的房屋产权证，新的房产证应登记夫妻双方的住处，便于对自有、出租用房的管理，加强房产管理部与税务部门间的联系。
3．完善房地产评估体系（1）建立财产评估体系的原则受益原则:受益原则是将纳税人缴纳的税收与政府提供公共产品看成是一种类似于市场交易的过程，税收就是政府提供公共产品的价格，对房地产价值的评估能较好地反映政府提供公共产品的多少。
土地位置优越、地价高的土地其相应的市政配套措施一定是相对较优的，对纳税人而言，可以节约运输和流通费用，扩大销售和经营规模，取得额外经济收益，相反，则评估值较低。
透明度原则:也就是类似于信息的公开。
纳税人是公共服务的消费者，他们应当知道自己与别人所得到的服务要支付多少，房地产的评估、税收的征收、减免应公之于众，接受监督。
[1]（2）评估机构调整我国现有三个主管部门的评估机构:一是建设部为主的房地产评估机构;二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构;三是国资局所属的资产评估机构。
由于他们是三个不同属性的评估机构，对同一房地产的评估，可能会得出三个不同的评估值。
财产税评估机构的管理基本上是处于各自为政、管理松散的状态。
现在国际上的通常有两种做法，一种是由国家设立专门机构从事不动产税基的评估，另一种是把税基评估的权力下放到地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。
根据我国目前的现实情况，建议采用两种方式相结合的方法，即由中央政府和地方政府共同管理。
其中，中央政府制定房地产评估标准，并负责监督地方政府的执行情况。
地方政府制定自己的评估实施细则，并根据自己的评估管理能力确定评估主体，可以由税务部门承担，也可在税务部门指导下由第三方承担。
这样既发挥中央政府的宏观调控作用，又易于地方政府在评估工作中发挥主观能动性，根据当地的具体情况制定适用政策（3）评估周期要对房地产价值进行正确评估，选择适当的评估周期至关重要。
选择适当的评估周期才能使评估价值尽量符合市价变动水平，从而真实的反映纳税人的承受税收水平，为调控提供依据。
影响评估周期长短的因素主要包括:1、经济发展和其他因素，例如2007年，2008年的通货膨胀趋势，已经产生了很大的影响。
2、重新进行评估的成本，一般来说，估价周期分为三种:一是按照全周期估价制度，即不动产在特定年份被估价后，在下一次规定的估价年份前的整个期间内估价不变，二是按部分估价，即在一定周期内重新估价的同时，每年都对其中一部分财产进行重新估价，一般是以三年为一周期，三是年度估价，即每年根据市场的变化对全部不动产进行重新估价，其缺点是成本比较高。
就我国的基本情况，全周期评估时间间隔太大，估价水平会落后于市价变动，而年度评估成本太高，并且不易于实际操作。
因此根据我国的国情，建议采用一定周期评估较为合适，例如三到五年，这样既降低评估成本，又可以保证物业税在一定年度的稳定性，易于人们接受。
[1]4．个人信用制度我国目前的个人信用制度是很不完善的，在我国的经济生活中，居民个人的信用记录在案普遍缺乏.与居民发生信用关系较多的银行之间也互不沟通，对个人信用记录无详细连续的记载。
有关个人的社会信息分散在各个部门，使得对个人资产评估缺乏基础数据和材料，对个人信用评估无从下手。
为此，第一我们应该推广建立个人帐户体系，充分利用商业银行先进的综合网络等手段，能为个人客户提供所需的一切金融业务。