房产税与物业税的区别和联系
我国房产税相关争议问题
浅析我国房产税相关争议问题一、基本理论梳理所谓房产税，是指”以房屋为征税对象，并由对房屋拥有所有权或使用权的主体缴纳的一种财产税。
”房产税是地方税种，由地方税务局进行征收。
根据《房产税暂行条例》，房产税纳税人应为在我国境内拥有房屋产权的所有人，但并不是对所有的房产皆需缴纳房产税，我国的房产税仅在城市、县城、建制镇和工矿区征收，这就意味着农村住房不包含在内，并且，有五类房产免于缴纳房产税，包括：国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，个人所有非营业用的房产和经财政部批准免税的其他房产。
其中，个人所有的非营业用的房产是现行房产税改革试点的对象，上海和重庆在2011年初出台的房产税试点方案都是对满足一定条件的非营业性住房进行了征税，是很大的变化。
二、房产税相关论争之分析关于房产税的讨论一直没有中断过，特别是随着我国房地产市场的迅速发展，居高不下的房价让人们把目光转到相关税种的征收上，一时间房产税、物业税、房地产税等概念充斥了媒体界，学者的讨论也从未间断过。
（一）论争一：房产税与物业税之抉择2003年10月份，十六届三中全会把开征物业税写进全会公报，其要求”实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。
”自此，物业税连续7年成为每年中国楼市必谈的议题。
所谓物业税，是以物业为征税对象，由国家对拥有房地产的法人或自然人，根据房地产评估价值征收的一种财产税。
那么物业税和房产税这两个概念究竟是否相同或者说有何区别呢？房产税和物业税都属于财产税，都是对纳税人一定的财产进行征税，从理论上而言物业税的范围更为广泛，因为其不仅仅包括房产这种不动产，在世界上很多国家其还可以包括土地等多种物业。
就中国的房产税和物业税，它们是有存在很大的区别的。
首先，二者的征收对象不同，根据《房产税暂行条例》，房产税的征收范围仅限于城镇的经营性房屋，当然，根据上海和重庆的房产税改革方案，这一范围被扩大了，非经营性的居民住房在现在一定条件下也需要缴纳房产税；而物业税则不区分经营性住房或非经营性住房，它是针对所有房屋进行，是更为典型地对保有环节的房屋进行征税。
物业管理企业主要涉税
物业管理企业主要涉税物业管理企业主要涉税1. 简介物业管理企业是指专门从事房地产管理、维修和服务的企业组织。
在日常运营中，物业管理企业面临着各种税务问题。
本文将介绍物业管理企业主要涉税的几个方面，包括企业所得税、增值税、个人所得税和房产税。
2. 企业所得税2.1 税务登记物业管理企业在成立之后，需要按照《中华人民共和国企业所得税法》的规定，办理税务登记。
税务登记包括申请税务登记证、领取税控机打印任务等。
税务登记完成后，企业就具备了纳税人的身份。
2.2 所得税计算物业管理企业的所得税计算遵循企业所得税法的规定。
企业所得税=应纳税所得额×税率 - 速算扣除数。
应纳税所得额是指企业的实际利润减去法定扣除项目后的金额。
2.3 税款申报与缴纳物业管理企业需要按照规定的时间节点进行税款申报与缴纳。
税款可以通过银行转账、网上银行等方式完成缴纳。
，企业也需要注意及时申报和缴纳滞纳金。
3. 增值税3.1 增值税的适用范围物业管理企业通常只对提供服务和销售不动产收取增值税。
其中，提供服务的增值税适用税率为3%，销售不动产的增值税适用税率为5%或11%。
3.2 税率确定方式物业管理企业销售房地产时需要根据当地税务局的规定确定适用税率。
税务局会根据不同的房产类型、用途以及销售时间等因素来决定增值税税率。
3.3 增值税发票管理物业管理企业在开具增值税专用发票时，需要遵循相关的发票管理规定。
，企业还需妥善保存好发票，以备税务部门核查。
4. 个人所得税4.1 物业管理费收入纳税情况物业管理企业从业人员的物业管理费收入需要按照个人所得税法的规定纳税。
个人所得税根据收入金额以及税率表来确定纳税额度。
4.2 个税申报与缴纳物业管理企业需要按照规定的时间节点，将个人所得税进行申报与缴纳。
企业需向税务部门报送个人所得税汇总报表，按期将纳税款缴纳至指定的银行账户。
5. 房产税5.1 房产税的适用情况物业管理企业在拥有房地产资产的情况下，需要按照《中华人民共和国房产税法》的规定纳税。
物业税改革思路评析——基于物业税与房地产业租税费制度的关系
人物业税按 年计征 ， 租税 合并 ” 这样 既可降低 即“ ，
次性收取 的地价被取消 ， 而这种做法与市场化 改 土 房地产业进 门槛 、 促进竞争 、 降低 房价 ， 又可以整合 革 的大 方 向是 相 左 的 。这 是 因 为 ， 地 出让 金 的 取 我国现行房地产租税费体系 ， 如此 云云。这种论调 消意味着政府将无偿 向开发商 提供 土地 ， 这样政府
究．
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另一方面城镇土地使用税是国 制下政府凭借行政手 段划拨土地 的老路 。由于行 税会造成税基失真 ； 政划拨取代了“ 招拍挂 ” 的土地出让制度 ， 原本靠实 家为 了调 节土 地级 差 收人而 开征 的 ， 虽 名 日“ 地 其 土 力和公平竞价而交易的土地转而由行政官员的个人 使用税 ” 实 为 “ ， 土地使用 费” 具有 级差 地租 的性 ， 意志支配 ， 如果对这种支配权力制约不足 ， 则必然为 质 ， 因此将房产税与土地使用税合并 有混 同租税 之 土 分 腐败 和寻 租提 供 温 床 。可 见 ， 以物 业 税替 代 土 地 出 嫌 。诚然 ， 地与 房屋 的价值 属 性存 在差 异 ， 别评
土地 出让 金是 政府 依 据土 地 所 有权 向使 用 者 收 取 的一 定 年 限 的 “ 租 ”收 入 ， 时 付 出 了 相 应 的 地 同 “ 价 ” — 土 地使 用 权 ， 有 自愿 、 价 、 偿 的 特 对 — 具 等 有 征， 体现 着 政府 部 门与使 用 人 之 间 的市 场 交 易行 为 ， 属于 市场 分 配 范畴 。物 业税 是 在 房地 产 保 有 环节 征
一
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租 税并 行 ： 业税 与土 地 出让金 的合理 关 系 物
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房产税试点对开征物业税税种要素建设的启示
房产税试点对开征物业税税种要素建设的启示□刘凌霄龙慧峰【摘要】物业税是深化房地产税制改革的焦点，现阶段物业税的开征面临很多问题。
上海市与重庆市的房产税改革试点工作给将来物业税的开征带来了良好的基础，其中对物业税税种要素的确定带来了一定的启示。
【关键词】房产税；物业税；税种要素【作者简介】刘凌霄（1977 ），女，湖南益阳人，湖南城市学院马克思主义学院讲师，经济法硕士；研究方向：经济法学龙慧峰（1975 ），女，湖南益阳人，湖南城市学院城市管理学院讲师，法律硕士；研究方向：经济法学和房地产法2011年备受关注的房产税改革终于“千呼万唤始出来”，上海市、重庆市分别宣布自1月28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，并公布房产税征收的暂行办法。
国家财政部表示，会根据试点的经验，将房产税逐步推至全国。
这一改革势必对物业税的开征带来新的契机。
一、物业税与房产税的关系物业税在学界的称呼不统一，有的称呼为不动产税，有的称呼为房地产税，还有的称呼为房产税等等。
从物业税的设计来看，不动产税及房地产税应是同一概念，但不等同于房产税，但房产税与物业税有着千丝万缕的联系。
房产税又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。
房产税是我国现行税收制度中的一种财产税。
《房产税暂行条例》对5种情况予以免征，其中包括个人所有非营业用的房产。
所以，对于老百姓而言，房产税其实是一直存在的税种，只不过是免予征收。
物业税还没有开征，如果开征，将是我国税收制度的一个新税种。
物业税主要是针对土地、房屋等不动产，涉及房地产开发建设、交易和保有的各个环节，也有学者称其为“房地产税”；房产税则是以房产为课税对象，是在房产持有环节所征收的税收，房产税可以说是物业税的一个内容。
中国关于房地产的税制大部分集中于开发流通环节，设置非常复杂，随着中国城市化的水平不断提高，这样的税收体制很明显不适应社会尤其是房地产市场的健康发展，也不利于民生。
房地产相关税法知识
房地产相关税法知识
房地产相关税法知识包括以下内容：
1. 房产税：根据国家税务总局的规定，房产税是指对购买、拥有和使用房地产的个人或企业需要缴纳的税费。
房产税的征收标准和税率由各地方政府自行确定。
2. 增值税：对房地产开发商销售新建商品房的收入需要缴纳增值税。
根据政策规定，普通住宅销售的增值税税率为5%，非普通住宅（如商业房产）销售的增值税税率为11%。
3. 印花税：购买房屋需要支付的印花税是根据房屋的交易价格计算的。
根据目前的政策规定，中国各省市的印花税税率在1%到3%之间。
4. 物业税：物业税是指对房地产拥有者按照其房产的评估价值缴纳的税金。
物业税的征收标准和税率由各地方政府自行确定。
5. 城镇土地使用税：城镇土地使用税是指在城镇土地使用权出让过程中，土地使用者需要缴纳的一种税费。
根据规定，城镇土地使用税的税率为土地出让价款的3%。
6. 个人所得税：个人出售房屋所得需要缴纳个人所得税。
根据现行政策，个人出售自有住房的，满五年免征个人所得税；未满五年的，按照20%的税率计算个人所得税。
请注意，税法政策会根据国家经济形势和政策导向的变化而变化，以上只是一般性的税法知识，具体情况还需根据相关法律法规和地方政策进行查询。
建议在纳税前咨询专业人士以获取准确的税务信息。
2023年房产相关税费制度
2023年房产相关税费制度在2023年，房产相关税费制度将继续发生一些变化。
下面是一个关于2023年房产相关税费制度的详细说明。
1. 房产税：房产税是一项针对所有房地产所有者的税费。
根据2023年的新政策，房产税的计算方法将发生变化。
征收房产税的基准将以房地产市场的市场价值为准，而不再以购房者购买房屋时的购买价值为准。
这意味着，如果房地产市场价格上涨，房产税的征收额度也会相应增加。
2. 增值税：增值税是在房地产交易中征收的一种税费。
根据2023年的新政策，对于非自住的房地产交易，增值税将被调整为销售价格的一定比率。
具体比率将根据房地产的用途和所在地区而定。
这意味着，对于投资房地产或商业用途的房地产交易，增值税的征收比率可能会有所增加。
3. 物业税：物业税是对房地产所有者对其物业的使用和维护所征收的一种税费。
根据2023年的新政策，物业税的税率将根据房地产的种类和用途而定。
例如，对于住宅物业，物业税的税率可能会相对较低，而对于商业物业，物业税的税率可能会相对较高。
4. 土地使用税：土地使用税是对土地所有者对其土地的使用所征收的一种税费。
根据2023年的新政策，土地使用税的计算将根据土地评估的市场价值来确定。
这意味着，土地使用税的征收额度将与土地市场的价格波动相关。
5. 城市维护费：城市维护费是对房地产所有者为维护城市基础设施和公共服务所征收的一种税费。
根据2023年的新政策，城市维护费将根据房地产的面积和用途来确定。
具体费用将由地方政府制定，并根据城市的发展需求进行调整。
总的来说，2023年房产相关税费制度将更加注重市场价值和房地产用途的确定。
这将为房地产市场的健康发展提供更好的支持，同时也将增加房地产所有者的税负。
作为购房者或房地产投资者，在考虑购买或卖出房产时，需要充分考虑这些税费带来的影响，并做好资金预算和规划。
物业税解读
物业税定义：物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。
改革的基本框架是将土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税概念：即把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费，改由购房者以后每年来交。
当然，在未来的几十年里，如果你家房子周围的配套设施不断改善，有了地铁、大卖场，车位多起来了，人气也旺起来了，物业税的税率也会随之上涨目的：增加房产持有人的“持有成本”，从而促使消费者节约、理性消费，进而抑制房地产界投机行为。
对大众的影响：1.感觉能使房价下降，例：地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70，于是，70-1/70＝98.57%，表现在房价中，成本下降50%×98.57%＝49.29%。
再除去其他因素的10%，还有39%的降价幅度。
问题及误区：1.地价中占大头的，在大多数人看来无疑是“土地出让金”了。
作为政府调节房地产市场的重要杠杆，“土地出让金”并入物业税，很有可能造成土地使用权市场价格信号的扭曲。
此外，在城市化的高速发展阶段，“出让金”被改为“70年每年征收一点的税”，根本就是“远水解不了近渴”，取消土地出让金无疑将出现城市发展停滞不前的现象。
“土地出让金”能否并入物业税，在许多决策者看来，缺乏可操作性；即使“土地出让金”并入物业税，实质上对房价的影响也非常有限。
在现实中，地价影响房价，最主要的原因不是土地出让金，而是受拆迁补偿费用的影响。
土地出让金为500万元每亩的土地，它的拆迁费用每亩要六七百万甚至上千万元。
其实，“土地出让金”折算到每套商品房的价格中，一般连1/10都不到。
因此那种认为开征物业税会使房价大降的说法是把土地出让金与地价混为了一谈。
2.一般我们所说的物业，主要是指房产和大宗的不动产；在土地产权可以私人拥有的国家也应当包括地产。
完善房产税取代物业税是理智的选择p
完善房产税制度，确保公平
目前中国的房产税，是以房屋为征税对象，依照房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例）或出租房屋的租金收入征收，但明确“个人所有非营业用的房产免税”。也就是说，目前的个人自住用房不需要缴纳房产税，无论你拥有一套还是若干套。但一旦出租，就得按照租金收入的一定比例缴纳房产税。
从物业税到房产税，可以说我国房地产税制改革的思路已经越来越清晰。从最初关注理顺分配关系、推进税费改革、将房地产流转环节的部分税负转移到保有环节，促进房地产市场健康发展，到关注对个人和家庭住房需求，重点对高档住宅，超过一定面积的住房消费进行税收调节，表明自物业税在部分城市模拟空转试点以来，房地产税制改革已逐步进入实操阶段。
可以说，自1986年以来，我国的房产税作为地方税种一直存在。只是该税种仅对单位和个人的经营性用房按房产余值（房产原值一次性减除10%～30%后的余值的）%或租金的12%征收。对个人所有的非营业性用房产免征房产税。
现在人们所关注和热议的正是对个人所有的非营业用房产的征税问题。虽然房产税属于地方税种，但由于地方并无税法制定和修订权，故重庆、上海等地如对个人所有的非营业用房征税必须得到国务院的授权和批准。
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房产税与物业税的区别和联系
以及在我国的可是施行性
一 .定义
1.房产税
又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。
对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。
特点
1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；
2、征收范围限于城镇的经营性房屋；
3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
2.物业税
物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。
因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。
物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。
目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。
依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。
各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。
物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。
这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。
所以物业税一旦开征，征收的数额要远远大于房产税的征收额度。
对房产拥有者影响很大，但我想物业税开征立法一定有税收优惠，比如对只拥有居住有唯一住房应该是免税的等等，对于只用有一套住房的无产者来所说没有实质影响。
二．房产税与物业税有区别
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
现行房产税是第二步利改税以后开征的。
1986年9月15日，国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。
房产税征收范围包括城镇经营性房屋和出租房屋。
按房产余值征税的，房产税按房产原值一次减除10-30%后的余值计算缴纳，年税率为1.2%；对于房产出租，以房产租金收入为房产税计税依据，税率为12%。
物业税与房产税的区别在于，物业税应缴纳税值会随着房屋价值的升高而提高。
三．物业税开征的可行性分析
1.开征物业税要求推进物业税立法物业税开征涉及税收制度的改革和调整，需要有法律提供依据和保障。
一是将相关税种进行合并，这是需要解决的征收技术问题。
开征物业税需要将城市房地产税、土地增值税、印花税、契税以及土地出让金合并为物业税范畴分摊到房屋保有阶段。
二是建立健全公示与申诉制度。
通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权。
不动产的评估结果必须定期公布，并允许纳税人进行查询并有权申请复议。
通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权①。
三是明确永久物业的权利。
中国城市土地全部属于国家所有，物业税征收需要扩展土地使用权利，明确住宅70年建设使用权自动续期，赋予业主永久性使用权。
2.开征物业税要求产权清晰开征物业税是一种政府行为，它不是一种经济活动。
不像有些人所说的“物业税开征就必然使房价下降30％～40％”，这种说法是缺乏科学根据的，因
为物业税与出让金是两个不同的概念，税是政府行为，而出让金是经济活动，两者不能等同。
虽然出让也由政府官员出面，那是以土地产权代表身份出现的。
当然，如果房地产开发流通过程中大量减税，几个税种合并，税率降低，会对房地产开发成本产生影响。
但不是绝对要降价，因为决定房价高低的主要要素还有建筑成本、价值规律和供求关系及有效需求。
开发商开发房地产的目的是追求最大利润，只要能卖掉，就是土地一分钱不收他也不会降价。
这个税种开征后，不管你有钱无钱，从法律上讲有不动产都得交税。
征税要求产权清晰，政府要向业主，向产权所有者征，尤其是物业税，它是一种财产税，而不能向租用征。
现在我国土地产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。
目前问题比较突出的是集体土地，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出，农民在这个问题上没有发言权。
其原因就是产权不清晰，谁是集体土地产权的法人代表处于模糊状态，因此，乡长、村长都可以说了算。
3.开征物业税要求对房产价值有一个公平、公正的评估开征物业税，首先要对不动产进行评估，当前面临的问题是：谁来评估？怎么评估？现在我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构；二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构；三是国资局所属的资产评估机构。
这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可得出三个不同的价值量，有的相差40％以上。
在这种情况下怎样开征物业税？其次，怎么评估？如果让业主自己出钱评估自己的不动产，还要以此向国家交税，恐怕难以做到。
如果国家出钱，来评估每个家庭的不动产(在国外都是政府做的，不收任何费用)，国家有没有这笔钱，让哪类机构来评估?这需要花多大的成本？都有待研究。
由此可见，要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构，使其脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为不以盈利为目的，讲道德、讲公正、讲良心、讲诚信的公正、公平的中介机构，老百姓才能信得过。
4.开征物业税要求明确并建立健全物业税税收要素物业税的征收需要明确以下重要税收要素：一是税基，开征物业税必须明确以什么作为税基；二是税种，开征物业税必须明确物业税的税种组成；三是纳税人，开征物业税必须有明确的纳税人；四是税率，开征物业税之前必须设计好物业税税率；五是税收优惠，六是差别税收政策。
5.开征物业税物要求确定物业税的调节主体物业税调节主体定位，是开征物业税成败的关键所在。
如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产上，这些中低收入阶层，大都是辛苦多半辈子才购买了住宅，现在除了交物业费外，还得交物业税，恐怕大多数居民难以承受。
反过来，如果把调节主体定位在房屋炒作者和富裕阶层，以抑制房地产的炒作和投机，调节贫富差距的进一步拉大，是正确的，应尽快启动
物业税并非简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等，牵涉非常复杂的社会利益关系，背后隐藏了各方利益的博弈，必然会遭遇各种阻力。
在实施层面，开征物业税也有很多相当复杂的问题有待解决。
比如，我国目前缺乏统一完整的房屋和土地信息数据，评估人才匮乏，纳税人的抵触等也将是一个很大的障碍。
此外，如何与现有的房地产税费对接？征收范围应该如何界定，是新房与旧房区分对待还是“一刀切”？自住物业与经营性物业是否区分，又如何区分？普通住宅与非普通住宅是否区别对待？第一套房与第二套、第三套房应如何区别？征收方式是什么？按什么基数征收？是否随市场价变动？这些问题都有待明确和解决。
10建筑2班
赵雅琪
10202010226。