康桥地块分析报告
上海市南汇区康桥镇
上海市南汇区康桥镇0号地块A街坊商品房建设工程环境影响评价报告简写本（供公众阅览）1、项目建设规模和内容上海市南汇区康桥镇0号地块占地9.49万平方米，新建总建筑16.38万m2，其中住宅建筑15.6万m2，共20幢18层小高层住宅，公建配套建筑面积0.78万m2，包括物业、居委会、社区活动、配电设施等。
小区地块容积率为1.72。
总机动车位为 1124个，其中地面停车位378个，地下停车位746个。
2、环境质量现状与主要环境问题根据2007年10月15日至2007年10月19日对项目地块开展的环境空气质量现状调查结果表明，区域环境空气中的SO2、NO2、PM10小时和日均浓度均满足二级标准要求。
本项目地块中央和周面昼夜噪声现状的监测标明，其声环境现状均能达到国家声环境2类标准要求，拟建小区声环境总体良好，符合居住区功能要求。
根据2005年8月由华东理工大学编写并通过专家评审的《上海浦东康桥工业区区域开发环境影响报告书》中对咸塘港的现场监测资料，本项目周边主要水体咸塘港水体中CODcr和BOD5以及氨氮均出超标，这说明地表水体已经收到有机污染，不能达到区域水环境质量IV类标准。
根据《上海浦东康桥工业区区域开发环境影响报告书》的分析，地区地表水体污染历史由来已久，且由于受到康桥工业区区域内企业废水直接排放的影响，呈现有机污染的特点。
3、主要污染物排放源和量3.1废气排放(1) 厨房排气厨房使用的能源是煤气，煤气排放的污染物很少，可以忽略不计。
厨房油烟气经专用通道由屋顶排出，排放的油烟浓度应达到国家标准2mg/m3要求。
(2) 地下车库排气地下停车库内CO排放速率和排放浓度分别为7060g/h、12.93mg/m3。
NOx 排放速率和排放浓度分别为140g/h、0.26mg/m3。
3.2废水排放量及排放去向本项目年排放生活污水约58.6万m3/a。
污染物排放量CODcr为234.3t/a、BOD5为117.2 t/a、SS为 146.4 t/a、NH3-N为17.5 t/a、动植物油23.4 t/a。
2013年上海康桥周边市场调研报告
楼盘名称
物业类别：公寓 装修状况：毛坯
合生前滩一号（合生时代锦苑）
所属商圈：三林板块 项目地址：浦东新区西营南路518弄 开盘时间：2012-12-18 交屋时间：2015年 占地面积：40900平方米 建筑面积：101401平方米 容积率：1.7 物业费：4.4元/平方米/月 总户数：公寓368、叠加104 户型面积：二房90平米、三房104-143平方米 投资商：合生创展 开发商：上海合生三麟房地产开发有限公司
北蔡板块住宅存量情况
（统计截止于2013年4月7日）
由上表可知，北蔡目前住宅存量主要以公寓为主，共计504套，存量面积为
65365平米，占板块住宅总存量的77%，其中主要以90-110平米的二房为主；板
块内还有23%的联排别墅存量，均为大华锦绣华城的房源。
竞争板块内除了已取得销售许可证（含预售许可证）的存量外，上 周最新拍得一幅近9.8万平方米的潜在供应，即位于周浦镇08单元06-05 地块，由“雄智控股有限公司”以13335元/平方米的楼板价拍得，详情 见下表。
2013年3月 2990 38578
0
销售动态：项目于12年12月18日开盘，截至于3月28日，累计成交189套，成交均 价为37000元/平方米，目前销售率为83.3%。该案至今年以来（1-3月），每月成 交量稳定，价格呈小幅上升之势，目前成交均价基本在37500-38500元/平米。
楼盘名称
万科· 五玠坊
主力户型
主力户型
主力户型
成交走势
万科五玠坊
平米 20000 元/平米
64套
44000 40000
16000
40套
12000
36000 32000 28000 24000 20000
万科山河道、康桥玖玺园、恒大云玺北苑调研报告
项目位于华山路与颍河路交会处向西，属国信城改地块，共计139亩分四期开发，总建面约15.93万方，首期建面约3.38万㎡， 规划建设7栋34层96-140㎡高层刚改产品，目前处于对外发声阶段，城市展厅4月15日开放，预计首批七月份推售。
万科山河道
开发商
河南国信乐达房地产有限公司
销售动态
目前团队还未组建，处于前期规划筹备阶段
竞品/恒大云玺北苑/产品
产品四室两厅大平层设计，梯户比2T2户，整体采光充足，三面开窗，南北通透，居住舒适度极佳，三室朝南
恒大云玺北苑
开发商
郑州帝景置业有限公司
投资商
恒大集团
项目地址
Hale Waihona Puke 中原区洛河路北、文化宫路东
占地面积
24.64亩
建筑面积
建筑面积约13.5万㎡
物业形态
4栋高层(32层~37层)
建筑风格
现代
容积率
5.094
绿化率
30.24%
1
3
2
5
总户数
390户
停车位
1433个
内外部配套
1、交通：地铁5号线；公交：103、211、287、291、S115、S139等；交通要道：西三环快速路、 陇海快速路等； 2、教育：伊河路小学、外国中小学、中原区实验小学、郑州六十九中、郑州四十二中、郑州一中、 郑州大学、河南工业大学、中原工学院、郑州财经学校等； 3、商业：地标裕达国贸、万达广场、正道思达生活广场、文化宫路购物广场； 4、医疗：河南协和医院、郑州大学附属郑州中心医院、郑州市中医院、华山医院等； 5、公共配套：绿城广场、碧沙岗公园、东滨河公园
物业类型 商业 商业 商业 高层 高层 高层 洋房 洋房 高层 高层 大门 洋房 小高层 高层 洋房 幼儿园 商业 小高层 小高层
房地产文档康桥别墅项目报告
房地产文档康桥别墅项目报告一、项目概述康桥别墅项目位于上海市浦东新区康桥镇，建设规模为独立别墅，总用地面积约26000平方米，总建筑面积约35000平方米，总建筑数量共计42幢。
项目总投资额约10亿元人民币，预计可售房屋面积约21000平方米，可安置业主户数约120户，其中桥河新村和宝钢社区的产权房业主人数备选。
本项目预计开工时间为2021年6月，计划工期为24个月。
康桥别墅项目是本区域内目前规划以及建设最大的别墅项目。
二、市场分析当前，上海房地产市场整体处于微量回暖状态，尤其是在浦东新区这一地区，多个楼盘销售良好，成交率较为稳定。
而康桥别墅项目将采用建筑风格独特的欧式别墅建筑，又是浦东区范围内面积最大的别墅项目，所以在市场需求和市场前景方面具有很大的发展潜力。
康桥别墅项目所处的区域，超市等配套设施也都比较完善，能够为业主的居住生活提供很大的便利，同时，该项目又具有很高的可租赁性和高附加值，这对于开发商和项目投资人来说是一个很好的好机会。
三、竞争分析目前，浦东新区范围内尚未有因地处城区而拥有如此大面积的别墅项目，因此康桥别墅项目可以说是市场上的一支独秀。
此外，康桥别墅项目采用的是欧式古典的建筑风格，它与当地的其他住宅形态不同，不但美观，而且能够满足高收入人群的特殊需求，提供给他们更高档次的住房选择。
因此，康桥别墅也有许多与之竞争的单体别墅项目，但相对其他别墅项目来说，康桥别墅项目更加具有商业价值，因为它组成的镇区能够形成一定规模的城乡结合体，同时，其所处的区位也更具有投资性。
四、投资收益根据目前的市场定价，康桥别墅项目的预售价格在每平米3.5万元至4.0万元之间。
该项目预售价格主要由以下因素决定：项目的总建筑面积、项目的总用地面积、单个别墅的建筑面积、装修标准等。
另外，根据历史的数据，上海市的房价并不会呈现出明显的下跌趋势，因此，该项目的市场溢价率也将较高。
据统计，康桥别墅项目的预计收益率在30%以上。
康桥悦蓉园个案分析
康桥悦蓉园
户型配比：高层户型面积为89 ㎡ 、125 ㎡、 145 ㎡ 、188㎡，洋房户型面积为 145㎡、150 ㎡ 、185 ㎡ ，三房的面积段主要为89-145㎡，四房面积段主要为 150-188㎡。
高层 洋房
三房
四房 三房 四房
89㎡ 125㎡ 145㎡ 188㎡ 145㎡ 150㎡ 185㎡
22#楼：16700-17500元/㎡；23# 楼:19500-20500元/㎡
83%
标准层19000-21000元/㎡， 一层29000-32000元/㎡， 顶层23000-25000元/㎡
16500-17500元/㎡
75%
均价18000-19500元/㎡
康桥悦蓉园
营销推广：以传统渠道为主，线下活动主打东方美学、传统古韵，线上主要依靠广 播、网络、微信等渠道。
19
8
15 18
3
10
7 2
13
9
6
1
待售： 售
罄：
项目名称 位置
土地面积 总建面
物业 绿化率 容积率 主力户型
价格 物业公司
社区配套
康桥悦蓉园 滨河国际新城经南十二路与经开第十九大街东北
100,961㎡ 360,000㎡ 高层 精装、小高层 精装 、洋房 毛坯
46% 2.49 高层89-188㎡三房、四房 洋房145-185㎡ 高层19000洋房23000-24000 康桥物业 内 部：康桥双语国际幼稚园、中原首个Parkbox健 身仓 学 校：海嘉国际学校、郑州一中、郑州二中、滨河 一小、滨河二小 商 场：河湖商业水街、悦城商业综合体 医 院：国际欧亚心血管康复中心（规划中）、第七 人民医院、中医骨伤医院、惠安手外医院 其 他：游泳馆、体育公园、特色旅游小镇
上海康桥市场总部经济园区调研分析报告
上海康桥市场总部经济园区调研分析报告1. 引言康桥市场总部经济园区是上海市一个新兴的经济园区，位于上海市浦东新区康桥镇。
该经济园区已经吸引了众多国内外知名企业的入驻，成为一个集总部经济、文化创意、科技创新等多功能于一体的园区。
本报告对康桥市场总部经济园区进行了调研，并对其现状、发展趋势以及对当地经济社会的影响进行了分析。
2. 调查方法本次调研采用了多种方法，包括实地走访、面访问卷调查和网络调查等。
在实地走访中，我们深入康桥市场总部经济园区，与企业家、员工、市场经营者等进行了深入交流；面访问卷调查则通过面对面的方式，针对园区内的企业和员工进行问卷调查；最后，通过网络调查了解了更多与康桥市场总部经济园区相关的信息和资料。
3. 康桥市场总部经济园区的发展现状目前，康桥市场总部经济园区已经建设完善，各类园区配套设施齐全，包括商务办公区、文化休闲区、科技研发区以及住宅区等。
园区内的企业类型多样，涵盖了金融、互联网、文化创意、科技创新等多个领域。
园区内的企业数量稳定增长，吸引了越来越多的企业入驻。
作为一个总部经济园区，康桥市场总部经济园区注重打造核心竞争力，推动园区产业升级。
园区积极引进高端人才，提供优厚的创业环境和政策支持，吸引了一批具有竞争力的企业和项目。
同时，康桥市场总部经济园区还加强了与高校、科研院所的合作，促进科技创新和产学研结合，提高了园区的创新能力。
4. 康桥市场总部经济园区的发展趋势康桥市场总部经济园区在未来的发展中具有以下几个趋势：4.1 产业升级和多元化发展康桥市场总部经济园区将持续推动产业升级，加快转型升级步伐。
园区将注重引进高新技术产业，推动科技创新和产业升级。
同时，园区还将推动文化创意和互联网+等新兴产业的发展，实现产业结构的多元化。
4.2 优化园区环境和服务康桥市场总部经济园区将进一步优化园区环境，提升服务质量。
园区将加强绿化建设，创建宜居的生态环境；同时，园区将加强对企业的服务支持，提供更便捷的创业服务和政策扶持，吸引更多优秀企业入驻园区。
康桥地块分析报告分析解析
锦绣华都：
区域位置：浦东新区御衡路68弄（御秀路东侧）
交通状况：距在建11号线御青路站仅约1200米左右，另有在建中13号线、怨气规划18号线经过
建筑类别：高层
占地面积：:94890平方米
总建筑面积：199284.94平方米
容积率：2.1
绿化率：44.8%
代表房型：约90平米2+1房型，135平米经典三房
3、该项目地区靠近未来迪斯尼所在地，可以预见未来该区域的房价将收到迪斯尼的利好带动。
4、该项目毗邻中环线绿带、汤基港河、天然中心河，以及紧靠占地面积超过
200万平方的北蔡楔形绿地，既享有都市繁华，又拥得自然绿意的区域，投资价值不言而喻。
5、附近交通便利，有沪南公路、A20公路、罗山路等，在建地铁有11号线。该项目地块距11号线御青路站约600米。
康桥地块简介提纲
一、地块摘要
上海地图—标明地块大致方位
康桥地图—标明地块四至，及临近楼盘，交通
地块基础经济数据表格
二、地块背景
转让方佳运公司资料
转让理由
转让价格及条件（净地，9000元楼板价，10亿元总价，收购项目公司形式）
三、市场前景
地块所在周康板块发展现状介绍（配示意图）
451404--重庆南方康桥2期项目定位报告
南方康桥2期项目定位（精简版）一、项目概况本项目位于渝北回兴板块，紧邻回兴镇政府和南方翻译学院，由机场高速（北侧）、中环线（南侧修建中）、宝石大道（东侧修建中，已完成大部分）围合而成。
开发用地828亩（551985平方米），总建筑面积130万平方米，平均容积率2.5，周边规划有物流中心、重庆服装城、台商工业园等。
二、项目定位原则和定位思路1、项目定位原则差异性项目定位应该具有一定的差异性，这种差异性主要针对市场（区域市场或整体市场）目前的整体供应特征，寻找一种与众不同的建筑产品和居住环境，以区别于区域市场或整体市场的其他形象，以免陷入同质化竞争的恶性泥潭。
适应性项目的定位应该结合地块的特点、区域市场的特征等其他要素，提出最适合本项目的定位，而并非刻意的寻求创新，只有结合项目的实际情况，提出的定位，才是最合适的。
独特性独特性可以表现在具体的产品，亦可表现在独特的楼盘形象概念，她是一种具有鲜明特色的形象识别，是一种区分与市场同类产品的有效手段。
2、项目定位思路综合我们对本项目面临市场环境的分析，集合上述对项目定位的理解，本案认为本项目应该具有以下特征：大盘价值体现：130万方宏大规模，在重庆北恢宏掘起一座城，凸显130万方的大盘所蕴含的即成熟生活，完善配套等价值。
教育价值体现：本项目和南方翻译学院为邻，可深度挖掘项目和学校之间的联系，互相借势，打造重庆乃至全国地产市场独一无二学园式住区。
同时，可打造从小学到中学、大学，各类素质教育等一站式终生教育体系。
景观价值体现：依托项目中的碧水湖，突出项目的景观优势，打造社区中心的游憩式中央公园。
配套价值体现：依托项目一期及后期商业，着力打造成熟的社区配套，积极完善项目的市政配套等，使未来业主的生活更加从容便利。
高性价比价值体现：本项目由于所处区域暂时房价水平不高，从地块本身来讲还是具有一定的开发风险，因此，该地块的开发应发展高性价比的、大众化精品路线。
企业品牌价值体现：本项目是重庆南方地产品牌企业在重庆北的又一个大盘造城项目，因此本项目的开发不仅要追求项目的投资收益，更要追求项目给企业带来的品牌效应，塑造企业地产开发品牌。
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康桥地块简介提纲
一、地块摘要
上海地图—标明地块大致方位
康桥地图—标明地块四至，及临近楼盘，交通
地块基础经济数据表格
二、地块背景
转让方佳运公司资料
转让理由
转让价格及条件（净地，9000元楼板价，10亿元总价，收购项目公司形式）
三、市场前景
地块所在周康板块发展现状介绍（配示意图）
在建中环沪南路出口，在建地铁11号线御桥路站（配照片和示意图）
“大浦东”概念，迪士尼项目辐射，200万平方北蔡楔形绿地
一、周康板块发展现状介绍
周康板块位于南汇西北部，北靠浦东花木板块，西邻浦东三林板块，东接浦
东张江及川沙板块，南面接南汇航头和新场板块，具体在沈祝公路以北，西北与
浦东新区相连，东南面由周祝公路和沪芦高速公路相围合。
由于南汇并入浦东新
区，从长期来看,“新浦东”建设将进入快车道,在建设国际金融中心和国际航运中
心重大举措的推动下,原南汇区的房地产板块有望得到全面发展。
周康板块区域
位置良好，未来附近有地铁11号线，将使得交通配套明显改善，该板块未来潜
力巨大，是浦东的一个新亮点。
由康桥镇、周浦镇房产组成的周康板块,是原南汇区的主力成交板块之一。
周浦镇的成熟生活配套加上市政规划的宏伟蓝图，已经吸引了很多颇具实力的房
产开发商，争相把一批高质量、高品位、低密度、中低价位的住宅建到这片热土
上。
康桥半岛、绿地老街、菱翔苑、富兰克林·南郊花园等楼盘在短短的几年中
引起了购房者的追捧。
这一板块，成熟楼盘比较多，不仅有低密度高档别墅区，
而随着一些著名开发商纷纷进驻该板块，也出现了一批诸如中邦城市，绿洲康城
等品质优秀的大盘项目。
经过最近几年的大力发展,如今周康板块已成为拥有高、中、低端楼盘相结
合的房产市场,代表性的公寓楼盘有城中花园、康桥老街等,别墅楼盘有康桥半岛、
绿宝苑、提香别墅等。
板块内楼盘新旧交织，其中偏低端的以总价在100-150万
楼盘居多，典型代表楼盘有城中花园和康桥老街；但整个板块内主要还是以总价在400-500万和1000万以上的高档楼盘为主，400-500万总价的典型代表楼盘为康桥半岛；1000万以上的则为位于秀沿路上的绿宝苑、提香别墅以及位于康桥路上的金帝豪园为代表。
靠近该项目附近的主要楼盘有：万科金色城市、绿洲康城、中邦城市、绿地东上海、保利林语溪、锦绣华都、金典花园、地杰国际城等。
其中，万科金色城市，一手板式高层，尾盘均价20000元；地杰国际城，二手板式高层，均价16000元；绿洲康城，一手板式高层，装修房均价20000元以上；锦绣华都，板式高层，一手房，一日售罄。
竞争楼盘：
打大盘概念：绿洲康城、中邦城市、绿地东上海、印象春城
打品质概念：绿地东上海
打生活品质概念：绿地东上海、中邦城市
打低价概念：圣鑫苑、印象春城、绿洲康城
打水景概念：绿地东上海
打优惠概念：金色水岸
打小户型概念：万达广场
打大户型类别墅概念：金柳湾
6 圣鑫苑
8 中邦城市5 周浦万达广场11 万科金色里程10 金柳湾（墅外）
4 印象春城
7 绿地东上海
本案
3 东方晶华园１粤亮湾
9 绿洲康城·亲水湾12 保利林雨溪 2 和居水岸
二、项目机会分析
1、南汇并入浦东后，与上海建设国际金融中心和国际航运中心二者联动，对于浦东乃至整个上海城市配套、房地产市场新一轮发展从体制机制上打下基础。
2、第五个城市副中心胎动：三林规划建成世博新城。
2010上海世博会后，以三林世博功能区为代表的浦东新区世博周边区域将迎来新的发展机遇，到2020年逐步建成一座“世博新城”，成为上海城市建设的新地标，并与陆家嘴、外滩等区域一起，形成上海中心城区城市发展的沿黄浦江增长带。
本项目靠近三林地区，也将会分享到这些利好带来的未来该地区房价的上涨。
3、该项目地区靠近未来迪斯尼所在地，可以预见未来该区域的房价将收到迪斯尼的利好带动。
4、该项目毗邻中环线绿带、汤基港河、天然中心河，以及紧靠占地面积超过 200万平方的北蔡楔形绿地，既享有都市繁华，又拥得自然绿意的区域，投资价值不言而喻。
5、附近交通便利，有沪南公路、A20公路、罗山路等，在建地铁有11号线。
该项目地块距11号线御青路站约600米。
地块实拍照片及四向相邻楼盘照片
紧邻楼盘详解
东：锦绣华都（板式高层，一手房，一日售罄）
西：经典花园（二手老式别墅,市场价格）
南：绿洲康城（一手板式高层，装修房均价20000元以上，后续规划五星级酒店和购物中心）
北：地杰国际城（二手板式高层，均价16000元），万科金色城市（一手板式高层，尾盘均价20000元）
锦绣华都：
区域位置：浦东新区御衡路68弄（御秀路东侧）
交通状况：距在建11号线御青路站仅约1200米左右，另有在建中13号线、怨气规划18号线经过
建筑类别：高层
占地面积：:94890平方米
总建筑面积：199284.94平方米
容积率：2.1
绿化率：44.8%
代表房型：约90平米2+1房型，135平米经典三房
锦绣华都由16栋18层、4栋14层组成
锦绣华都最新一期房源已于10月25日开盘，当天售罄200余套房源经典花园：
区域位置：浦东区御青路328弄
交通状况：轨道交通11号线规划中
建筑类别：小高层、连体别墅
容积率：0.9
绿化率：65%
地杰国际城：
区域位置：东区御桥路1978弄
交通状况：地铁11号线
建筑类别小高层,高层
总建筑面积：110万平米，其中住宅约80万平米左右，商业公建约30万平米容积率：1.90
绿化率：65%
绿洲康城：
区域位置：浦东区康桥路1388号
交通状况：轨道线（11号线、13号线）、沪南线等建筑类别：小高层多层高层
占地面积:500000平方米
总建筑面积:800000平方米
容积率：1.6
绿化率43%
绿洲康城亲水湾由14-17层小高层组成
万科金色城市：
区域位置：浦东区御水路150弄
交通状况：轨道交通11号线、18号线在万科金色城市内设有站点，轨道交通1 3号线在项目附近设有站点
建筑类别：高层
占地面积：60466平方米
总建筑面积：139204平方米
容积率：2.3
绿化率：50%
万科金色城市的楼层主要为层高18层和26层的高层
四、未来产品定位展望
结合周边竞争对手产品特点，建议引入低密度大户型高端产品，例如复式空中别墅，层层递退式花园洋房，大平层产品等，配套可能包括精品商铺，风情街。
（配效果示意图）
未来产品价格预测
五、风险与问题
地块北侧2栋老公房（120户人家），给项目带来的负面影响
土地增值税未来征收政策的不确定性
六、经济测算
静态投资收益测算
七、项目建议
建议继续深入推进项目，适时考虑融资方案。