2007年东莞房地产市场总结系列报告-商品房价格篇
东莞房地产市场分析报告
瑞峰置业7月份东莞楼市报告2010.8目录一、重要新闻回顾....................................................1、经济与政策....................................................2、市政规划......................................................3、房地产市场动态................................................二、土地市场 .......................................................1．新增供应量....................................................2．商住用地交易..................................................3．商住土地出让预告..............................................三、房地产市场......................................................1．商品房新增供应分析............................................2．商品房成交分析................................................3．潜在供应分析..................................................4．楼盘活动......................................................四、总结 ...........................................................成交连续三月低位徘徊，住宅均价未见松动——瑞峰置业7月东莞楼市报告概述7月国内经济政策稳定，欧洲多国银行压力测试结果令人满意，利好消息多，股市绝地反击，沪指收复2600点，经济内外环境良好。
1~10月东莞房地产市场报告
1~10月东莞房地产市场报告【地产白皮书】【洋房类】东莞普通住宅成交均价徘徊在6000元/平米1—10月份，东莞普通住宅均价表现趋稳如今看来，东莞商品住宅均价事实上并没有出现政策出台前、正如很多消费者所预期的那种理想情形：下跌。
至于后市进展趋势，就要视各类型洋房供求关系与各房企的资金链状况。
当然，这会是一个相对漫长的过程，在这期间，一切都有可能发生。
市场1—4月4月新政实施前成交稳固开发商去年都狠狠赚了一把，这并非无稽之谈。
单个房企年销售额突破30亿元的，在东莞，就有两个，这是东莞房地产自掀开进展帷幕之际，开创的第一个新局面。
其他房企同比2008年，业绩都实现了翻一番的销售目标。
分析2009年的销售数据，与各房企旗下的各类型产品的积极奉献不无关系。
从整个市场层面而言，不论是大户豪宅、抑或者中等户型、别墅去年的消化都呈现出良好态势的特征。
去年底，银行有关收紧二套房贷的迹象在市场一线得到验证。
时值春节前后，一些进展商很敏锐，利用元旦销售节点，迅速出货，并在2010年开年之际，再度取得了一个良好的销售业绩；也有一些进展商或者囿于工程进度、或者看不清市场变化等原因，要么赶不上、要么不推货，1月份就这样转眼滑过。
但从整体来看，销售数据并不难看：1月份，80—140平方米的户型，卖了1834套。
140平方米以上的户型，卖了688套。
2月份，恰遇传统佳节，因此，成交不旺盛，是开发商意料中之事。
结合1、2月份的市场表现，各房企甚至在今年两会召开前夕，都寄予政府放宽货币政策的深切期望。
只要政府放宽货币政策，关于房地产来说，就是一个极大的利好。
由于两会所透露的一些信息，被一些楼市专家普遍解读为一种积极，因此，很多房企代表在紧接着对4月份楼市走向预期之际，都不约而同地采取乐观态度，他们有理由坚信：大阳春会紧随而至。
需要看到的一个现象：3月份普通住宅新增供应还不到900套，仅为1月份的1/3，而成交量还是有1553套。
2007年7月份全国70个大中城市房屋销售价格指数
100.0
103.9
100.2
宜昌
105.1
100.0
105.0
101.0
106.4
97.4
襄樊
107.6
102.1
104.1
101.8
113.4
102.4
岳阳
105.1
100.0
107.0
100.0
104.7
100.4
常德
107.6
101.5
107.2
101.0
110.9
100.7
惠州
107.6
107.2
103.0
注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。
2007年7月份全国70个大中城市房屋销售价格指数续表
地区
房屋销售价格指数
新建商品住宅价格指数
二手住宅价格指数
同比
环比
同比
环比
同比
环比
唐山
106.3
100.5
107.1
100.3
106.2
101.1
秦皇岛
106.0
100.3
100.6
102.9
100.1
长沙
106.0
100.7
107.7
101.3
103.9
99.9
广州
105.8
100.7
107.8
100.8
103.3
100.6
深圳
119.4
102.7
116.1
101.9
121.4
103.5
南宁
108.5
101.1
112.0
102.5
东莞楼市房地产分析报告
2007年1——11月东莞楼市分析报告一、土地市场分析1 、2007 年1-11 月土地供求月度走势2007 年1-11 月东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地共计293.48 万㎡，共成交宗地293.48 万㎡，供需比为1.1：1；其中商住用地为219.1 万㎡，占总成交量的75%；折合容积率计算共399.1 万㎡的商住建筑面积。
按照2007 年1-11 月东莞楼市住宅574.01万㎡的消化量，结合1.1：1 的供需比分析，2007 年的土地供应相对不足。
2 、2007 年11 月土地出让公告总体情况2007 年11 月东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地16 宗，共计414761 ㎡。
商住用地7 宗，合计291983 ㎡，占出让土地总面积的70.4%；分别位于南城、东城、莞城、常平、樟木头、厚街、洪梅等区镇；从近期的土地供应来看，年底土地放量明显，在短期市场观望气氛浓厚下加大土地供应将对地价起到一定的平抑作用，土地交易回归理性在所难免。
3 、2007 年11 月土地出让成交情况2007 年11 月东莞土地市场共成交宗地10 宗，共计470992.4 ㎡，总成交额180448.5万元。
其中成交商住用地6 宗，合计230916 ㎡，分别位于南城、寮步、企石、厚街；楼面地价分别为3951 元/㎡3629 元/㎡、1103 元/㎡、1244 元/㎡。
其中南城新基村宏图路北侧一宗占地面积为60668 平方米，容积率2.6 的商住地块进行公开拍卖。
该地块最终以6.5 亿价格成交，折合楼面地价为4121 元/平方米。
其后，两块位于南城西平村东骏路北侧的小幅商住用地进行公开拍卖，最终为同一家开发商竞得。
两幅用地合计占地26900 ㎡、合计容积率为2.12，两幅用地合计楼面地价为3592元/㎡。
二、新增商品房供应1 、新增供应总体情况据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2007 年11 月份，共29 个楼盘项目新增供应，总供应面积为87.8 万㎡，环比10 月大幅增加90.5%；其中住宅供应量为83.1万㎡，共6389 套，按面积计算占总供应的94.6％；住宅供应按面积环比增加123.4%，按套数计算增加74.3%。
范文月东莞房地产市场分析报告
土地市场1、土地供应情况分析2009年2月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地，挂牌出让11宗土地中包括6 宗工业、3宗商住、2 宗科研设计用地，另挂牌转让1宗工业用地，土地地面面积分别为141010就、就、31379就，总计供应土地面积就。
本月挂牌上市的12宗土地已有11宗在1月份由市国土资源局公告。
2、土地交易情况分析2009年2月东莞市成交19宗土地，总计地面面积为就，总金额35400万元。
工业土地挂牌成交12宗，商住用地4宗，科研设计用地2宗，仓储用地1宗，成交的19宗土地中有12宗是本月挂牌上市，另7 宗为 1 月份挂牌上市。
2月成交工业土地12宗，面积万就，地面地价540元/就。
目前工业土地以大幅地块成交为主，2月成交的12宗单宗面积达到26902 m2o2月东莞市挂牌成交3宗商住用地，另有一宗流拍，这是2009年第1宗流拍的商住用地，目前土地拍卖现场依然很冷清，参与竞拍者寥寥无几，商住土地也基本以底价成交。
2 月，位于大岭山连平村地块编号为2009G001 的商住用地以底价8250 万元被东莞市信立实业有限公司拍走，竞拍现场冷清，仅一家参与竞拍。
石龙的地块仅一家参与竞拍，最终东莞市滨江晋业开发有限公司以底价3187 万元成功取得，折合楼面地价为1182元/平米。
2009G003 与2009G004 两宗处于万江地块，面积均较小，被东莞市深城投实业投资有限公司以底价竞得，这两块土地靠近旗下的滨江公馆项目。
2009G002地块位于中堂镇工业大道东侧，面积130124 m,起始价亿元，起始楼面地价702元/m,在挂牌时间内无人竞价，最终流拍。
这宗地块面积较大，起始总价较高，楼面地价对东莞全市而言虽已比较低，但由于区域价值所限，开发利润也已大打折扣，开发商理性、谨慎的选择了不投资。
3、商住用地价格走势情况东莞市自2007年以来，2008年7月、8月、11 月及2009年1 月份无商住用地成交，至目前已连续4个月成交低迷，东莞楼市现存量较大，商住土地供求的减少，有助于后市楼市健康发展。
某年4月东莞房地产市场分析报告18p_中原
2011年4月东莞房地产市场分析报告4月关键数据一览：总体叙述：2011年4月，东莞楼市经过前期供应的集中爆发之后，本月出现小幅回落状态，但是仍然保持较高的新推货量，最明显的特征是不少前期热销的楼盘，如香缤雅苑、鼎峰?品筑、金桂华府等致使前期??围内不少楼盘加推楼王单位，同时市区的大户型豪宅也伺机而动，刺激成交环比出现不同程度的上升。
其中一线区域销售面积同比大幅增加近两成，特别是豪宅产品依然取得不错的出货量；与此同时，二线区域部分前期开盘销售理想的楼盘，也纷纷选择在此时顺势加推新组团，也促进成交保持一定的活跃度，成交继续冲高；而三线区域在后续供应出现短暂回落的情况下，成交量小幅回调。
2011年4月，在开发商前期产品出货理想，优惠折扣逐渐收窄，以及销售优先保证成交量的作用下，全市普通住宅价格升幅放缓，部分区域甚至滞涨，特别是一线区域由于部分新盘定价趋于谨慎，普遍低于市场预期之下，致使普通住宅中位房价环比出现轻微下调。
1) 区域成交比重分析一线区域加推楼盘扎堆，成交放量扩大领先优势。
2011年4月，东莞楼市整体需求保持旺盛，特别是一线区域在几个高端标杆楼盘全新开盘或新品加推的促使下，成交业绩喜人，4月最高占到全市成交量的94.90%，遥遥领跑东莞楼市；而二高。
10163元/拉大。
4) 2011年4月区域住宅量价环比变化情况一览2011年4月全市有16个区域成交面积同比上升，16个同比下降；15个区域价格环比上升，17个区域价格环比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，销售量明显上升，区域价格分化明显；此外，4月有8个区域量价齐升，最明显的是南城、大朗、大岭山等，相反却有9个区域量价齐跌，特别是塘厦、黄江、茶山尤为明显。
二、一线区域高端楼盘扎堆上市，成交量创下近一年多的月度新高。
一线区域住宅供需两旺，但新盘定价谨慎、总体价格滞涨。
2011年4月一线区域供应保持高位，其中新增住宅供应16个项目，面积38.52万㎡，3459套，面积同比增加15.51%；在销售方面，4月住宅销售面积35.20万㎡，共3383套，销售面积同比上升32.90%，创下一年以来的新高；其中普通住宅中位房价6920元/㎡，环比下降0.81%，主要是由于部分豪宅盘定价逐渐趋于谨慎，对价格的拉动作用被削弱，当前价格上涨势头被抑制住，进入滞涨通道。
2008年上半年东莞房地产中期研究报告大汇总
2008年上半年东莞房地产中期研究报告大汇总一、前言进入2008年，一方面是国际经济形势比较严峻，全球经济增长放缓，通胀压力不断上升；再者是受国际市场影响，美国次级债危机使得美国经济走软、越南金融危机等，加上国内人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，我国经济开始呈现增长趋缓趋势，投资、出口增长趋缓、消费内需不足。
同时今年中国是多事之秋，年初的雪灾、五月的地震、六月的洪涝台风等自然灾害频频出现，更加剧了物价的上涨，上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。
而在国家房地产宏观调控下，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场交投在供求失衡中逐渐走向低迷。
进入2008年，一方面是国际经济形势比较严峻，全球经济增长放缓，通胀压力不断上升；再者是受国际市场影响，美国次级债危机使得美国经济走软、越南危机等，加上国内人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，我国经济开始呈现增长趋缓趋势，投资、出口增长趋缓、消费内需不足。
同时今年中国是多事之秋，年初的雪灾、五月的地震、六月的洪涝台风等自然灾害频频出现，更加剧了物价的上涨，上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。
而在国家房地产宏观调控下，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场交投在供求失衡中逐渐走向低迷。
2008年上半年已经过去，整体商品房市场新增供应持续增长，成交全线飘绿，市场缩量调整迹象明显，成交量同比大幅下降近五成左右，价格也在快速回调，较去年底均价已经回落超过16%。
市场投资需求下降明显，居住需求成为市场主导，楼市快速回归理性。
(标准模板可编辑)：07年土地市场最后一拍 万科
07年土地市场最后一拍万科、中天力通联手拿下来源： @今天下午，东莞市国土局土地交易中心对位于南城区宏图路新基村段西侧一宗编号为2007G038，占地面积为129266平方米，容积率为2.6的商住地块进行公开拍卖。
【延伸阅读】2007G038地块详细资料由于现场无人竞价，该地块最终被挂牌期间出价最高的东莞市新通实业投资有限公司以8.04亿元总价拿下，超出底价6.05亿元1.99亿元。
该地块土地单价为6220元每平方米，折合楼面地价为2392元每平方米。
11月7日，紧靠该地块的另外一宗编号为2007G031，占地面积为60668平方米，容积率为2.6的商住地块进行公开拍卖。
6家开发商经过30分钟56轮较量后，该地块最终被东莞市新通实业投资有限公司以6.5亿价格拿下，超过起拍价4.08亿元2.42亿元。
该地块土地单价为10714元每平方米，折合楼面地价为4121元每平方米。
【延伸阅读】据了解，东莞市新通实业投资有限公司与中天力通是同一家公司。
另据中天力通相关负责人透露，2007G038地块拍卖和2007G031地块拍卖，虽然出面拿地的都是东莞市新通实业投资有限公司，但是，实际上有很大不同，2007G031地块拍卖，是中天力通独家参与，而2007G038地块拍卖则是和万科联手拿地。
中天力通回应拿地：坚定信心为东莞楼市健康发展做贡献今天，我们和万科集团合作，成功竞拍南城区科技路新基村路北地块。
对于我们而言，有着以下的重要作用：一、由于这是2007年东莞地产业最后一次、可能也是年内最重要的竞拍活动，因此它在一定程度上对2008年东莞楼市的发展起到了指标性的作用。
二、在近期国家实行调控、货币紧缩政策的背景下，在近期商品房成交量下降、发展商犹豫观望的情况下，我们在这个特殊时刻果断出手，表明了对国家经济发展良好前景和东莞地产市场的坚定信心。
三、国家连续出台调控政策，目的是进一步规范房地产业良性、健康、可持续的发展。
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塘厦、莞城、虎门等，共有 5 个区域均价达到 6000 元/㎡以上，从均价前十名的城区镇 区分布看，可以看到房价高的区域主要是城区和经济强镇。 表五：2007 年各区域住宅均价季度环比增幅
区域 第二季度 第三季度 第四季度
区域 第二季度 第三季度 第四季度
长安
3.35%
-38.03% 98.99%
茶山
2007年东莞普通住宅均价季度走势（元/㎡）
4632
4902
5984
6406
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度 数据来源：东莞中原研究部
2007 年东莞全年普通住宅均价 5532 元/㎡，各个季度均价保持上扬，平均增幅 11.42%，第 3 季度较第二季度增幅最大达到 22%，使全年价格上升了一个新的高度，第
1.15%
4.25%
30.30%
南城
13.01%
12.36%
8.11%
石碣
0.26%
6.99%
-40.93%
塘厦
17.59%
97.30% -36.04%
大朗
13.99%
17.60%
40.88%
莞城
6.27%
27.63%
-1.57%
清溪
2.91%
22.51% 18.31%
虎门
51.20%
-1.75%
35.43%
20000 15000 10000
5000 0
5958 商品房
2007年东莞商品房各物业均价（元/㎡） 13738
15623
5822
5532
5537
8504
住宅 非别墅住宅 公寓
别墅
商铺
写字楼
数据来源：东莞中原研究部
二、各物业类型分析
1、普通住宅价格分析（这里的普通住宅指非别墅住宅）
7000 6000 5000 4000 3000
三、商品住宅区域价格分析
2007年东莞各区域住宅均价（元/㎡） 8000 6000 4000 2000
0 长南塘莞虎厚东道大万樟寮黄凤常茶石大清石麻横中石望企沙东桥谢 安城厦城门街城滘岭江木步江岗平山碣朗溪龙涌沥堂排牛石田坑头岗
数据来源：东莞中原研究部
2007 年东莞住宅均价最高的镇区为长安镇，均价超过 7000 元/㎡，其次是南城区、
石龙
-4.20%
-0.20%
14.73%
厚街
4.83%
21.87% 13.65%
麻涌
6.42%
15.14%
8.65%
东城
-3.80%
15.18% 31.50%
横沥
2.19%
15.23%
6.04%
道滘
/
13.08% 15.61%
中堂
7.28%
11.29% 13.89%
大岭山 -7.91%
10.79%
3.30%
2007 年东莞房地产研究报告-投资环境篇
3
东莞中原物业顾问有限公司
别墅前十名成交价格情况
45000
40000
成
J
交 35000 I
套 内
30000
均 25000 价（
H
G
C
20000
E
元
/ 15000 ㎡） 10000
FD
B
5000
0
0
100
200
成交套数（套）
A
300
400
表三：别墅成交套内均价排名（前十名）：略
城市居民人均可支配收入（元） 16949 18471 20526 22882 25320 27025
涨幅
3.7%
8.98% 11.13% 11.48% 10.65% 12.2%
居民消费价格指数增幅（CPI） -1.9%
0.7%
3%
2.4%
一、商品房价格总体情况
东莞中原研究部监测数据统计显示，2007 年商品房均价 5958 元/㎡，离 6000 元/ ㎡一线仅一步之遥。其中住宅均价 5822 元/㎡、别墅均价 13738 元/㎡、商铺均价 15623/ ㎡、写字楼均价 8504 元/㎡。
需要说明的，该数据反映的是市场实时监测的最新数据，数据统计主要来自东莞房 产公众信息网上备案的 2007 年新增供应及部分 2006 年供应的实时成交数据，而对于没 有上网备案的数据没有计算在内。另外，由于统计口径不同，该数据无法与统计局的历 史数据作趋势分析。
随着国土资源部对土地控制的合理和规范化，廉租住房、经济适用住房和中低价位、 中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例应不低于 70%，以及 90/70 政策的大格局 下，别墅的开发将受到比较大的限制，特别是城区。但目前在供应量较大的情况下，面 临较大销售压力，但从中长期趋势看，后市供应的减少将促使别墅价格仍然有较大的提 升空间。
石排
17.72%
6.24%
24.48%
万江
14.54%
25.42%
23.47%
望牛墩 -7.46%
25.37%
35.56%
樟木头 12.58%
15.48%
-9.67%
企石
/
1.15%
7.66%
寮步
-0.24%
14.13% -11.48%
沙田
7.85%
7.77%
17.33%
黄江
7.88%
18.15%
7.92%
东坑
5.46%
11.20%
-3.70%
凤岗
12.93%
15.47%
-9.99%
桥头
9.38%
13.29% 21.15%
常平
7.85%
20.70%
2.09%
谢岗
8.50%
28.69% 16.38%
2007 年东莞房地产研究报告-投资环境篇
5
东莞中原物业顾问有限公司
2007 年东莞城区住宅均价稳步上升，部分镇区经历大起大落。 长安、虎门作为经济强镇代表，第四季度长安住宅均价增长近一倍，虎门涨幅 3 成 多，源于住宅供应的结构性变化，第四季度集中供应的一些性价比较高的楼盘，如长安 1 号、虎门 1 号等。 临近深圳的塘厦镇普通住宅均价第三季度增长 9 成多，第四季度下降 36%，凤岗第 四季度也下跌 10%。主要由于房贷新政的出台，严重打击投资需求，特别是深圳的投资 客，致使临深圳区域观望气候浓重，价格普降。
四、东莞、深圳、广州、珠海四个区域商品房均价比较
15000 10000
5000 0
东莞、深圳、广州、珠海商品房均价（元/㎡）
13345
5958
6387
8605
深圳
东莞
珠海
广州
数据来源：中原地产分行网络
2007 年东莞房价高歌猛进，但从珠三角的四个区域商品房价格比较来看，东莞商品 房均价位居最后，一平方比深圳低 7387 元，比广州低 2647 元，从珠三角周边主要城市 的房价来看，东莞房价洼地现象仍然比较明显。
2007 年东莞房地产市场投资区间评估：
年份/指标
2007 年
合理区间
泡沫预警
预警
房地产投资占 GDP 比重
6.9%
10%以内
10%-15%
●
房价增长率与 GDP 增长率之比
1.77
1 以内
1-2
●
房价收入比
6.9
3-6
6 以上
●
租售比
325
200-300
230 以上
●
可以看出，2007 年东莞房地产市场整体上偏离合理投资区间，由于房价涨幅过快， 房价增长率与 GDP 增长率之比、房价收入比、租售比等指标已经进入泡沫预警区间。
10000
0
20
写字楼成交价格情况
A B
D
40
60
80
100
120
140
成交套数（套）
表四：写字楼成交均价排名：略
5、商铺价格分析 2007 年商铺均价 15623 元/㎡，商铺每月价格呈逐渐上升趋势。 社区商铺越来越成为商业地产的主流，其需求相对稳定，2007 年东莞商铺成交主要
以社区商铺为主，随着东莞各个社区的成熟，价格呈现总体上升趋势。
30000
普通住宅前十名成交情况
成 25000
交
I
套 20000 内
均
价（ 15000
D
元 10000 J
/
E H GF
C
㎡） 5000
B
A
0
0
100
200
300
400
500
600
700
成交套数（套）
表一、普通住宅项目成交套内均价排名（前二十名）：略
2、公寓价格分析 2007 年东莞全年公寓均价 5537 元/㎡，分区域来看，城区均价 6412 元/㎡，镇区
五、东莞房地产价格合理区间估算
2007 东莞房价在继续上涨，涨幅在 3 成以上，房价的高涨幅是不是在合理空间？ 目前的房价是否合理？正常？偏高？接下来从多个角度、多项指标进行综合分析，仅供 参考。
1、投资区间分析
房地产投资占 GDP 的比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产 投资过热现象，并形成未来的空置；房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值， 用于判断居民住房消费需求的可持续性；租售比则是住房售价与月租赁价格的比值，用 于判断是否具有长期投资价值。
数据来源：东莞中原研究部
07 年上半年东莞房价平稳上升，下半年 7 月成为房价转折点，8 月突破 6000 元大 关，在全国房价大好的大背景下，东莞房价也一直处于大幅上升的大好形势下，9 月出 台的房贷新政给楼市沉重打击，持币观望气氛浓重，10 月份开发商护盘力挺房价，11 月份城区及价格偏高的项目成交大幅缩量，镇区成交比重上升使整体均价跌破 6000 元， 12 月由于取消购房入户政策的刺激下促成市场集中签约成交，以及部分有价值支撑的高 价盘成交活跃，东莞房价展开结构性上涨，市场结构性调整迹象明显，房产蓝筹和稀缺 性资源物业仍然受到市场的追捧。