(年度报告)中原地产：东莞房地产市场分析报告

中原地产：11月东莞房地产市场分析报告

一、土地市场分析

1、土地供应分析

11月土地供应继续回落，商住用地位置偏远。

2010年11月东莞市国土资源局挂牌上市10宗土地，总面积33.76万㎡，环比减少47.03%，其中商住用地3宗，占地14.39万㎡；7宗工业用地，占地19.37万㎡；本月总体供应量比上月大幅减少，其中商住用地供应也屈指可数，并且都是位于偏远的镇区。

2010年11月东莞挂牌上市土地情况一览：

2、土地交易分析

11月土地市场归于沉寂。

2010年11月东莞市成交15宗土地，成交面积为45.25万㎡，成交金额6.79亿元，面积环比上月下降47.30%；商住用地成交4宗，成交面积12.99万㎡，成交金额3.04亿元。本月土地市场表现较为沉寂，无论工业地块还是商住、商务地块，几乎全部以底价成交，或叫价一两轮就收兵，仅在道滘镇厚德村地块出现钜隆地产与富盈地产之间25轮的竞价。

2010年11月土地挂牌交易情况如下：

3、商住用地成交量价走势分析

商住用地成交平淡，大牌开发商几乎绝迹。

11月商住用地成交面积12.99万㎡，环比下降52.80%，楼面地价1077元/㎡，环比下降44.80%，可建建筑面积28.21万㎡；本月拿地的开发商钜隆地产、汇景地产、翡翠半岛地产都不是东莞十分主流的开发商，甚至钜隆地产才刚刚进入东莞房地产布局，但它们勇于在这个时间节点底价拿地，也说明了在当前楼市下各家开发商的战略意图有所不同。

近来达鑫地产在土地市场表现最为抢眼，从09年至今已经6次斩获石碣镇鹤田厦村商住地块，总占地面积达到18.71万㎡，可见建筑面积37.42万㎡，整体楼面地价仅为1473元/㎡，该企业加上在售的达鑫•江滨新城，已经成为名副其实的石碣地产龙头。

近期供需小结：2010年11月，东莞土地市场的供需双双回落，虽然没有土地流拍，但只有极个别商住地块有多轮的激烈竞拍，究其原因一方面是缺少热点地块的出让，另一方面央行接连提高存款准备金率收紧银根，开发商拿地对资金有所顾虑。

后市展望：

12月土地市场聚焦石龙。

12月，东莞土地市场收官之月，总体供应量将比上月有所回升，根据监测进入竞拍环节的地块达到52.74万㎡，引人注目的商住用地5宗，商务金融用地1宗，不过大部分都位于楼市发展滞后的镇区，只有石龙镇王屋洲村的

2010G077-78地块具有较大的潜力，可能引来几个开发商的追逐。

12月挂牌交易的商住、商务用地一览：

二、新增供应状况

11月推盘出现“小高潮”；全市商品房总供应44.23万㎡，环比上升136.90%。

2010年11月份东莞新增商品房供应总体情况：

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，11月全市共20个项目有新增供应，总供应面积为44.23万㎡，环比上升136.90%，同比上升39.26%。这其中有以下几个方面的原因：一是年底将至，部分开发商为了年终冲量，供应有所增加；二是一些项目受9.29新政影响，推盘顺势后延，集中在11月推货；三是受深圳“限购令”的影响，部分开发商抓利好商机，大搞莞深二三级联动，加推新货。这些因素使得11月供应显现供应“小高潮”，进入12月份年底的最后一个月，是传统的楼市旺季，开发商也有业绩目标冲量需求，因此普遍选择在此节点上再次发力，加大推盘力度，从而使得市场供应集中释放，迎来一波推盘高潮。这波推盘高潮表现在各大楼盘市场推广力度增强，市场推货量明显加大。

别墅供应陡增，洋房供应比重有所萎缩，非住宅供应明显减少。

11月份新增供应中住宅供应面积为41.70万㎡，供应套数为3907套，其中洋房供应为25.62万㎡，供应套数为2822套，面积所占比重降至57.94%，环比大幅萎缩；供应共13个项目：新世纪宜居、东方银座中心城、天御、万科•棠樾、大朗碧桂园等，这些项目基本是全新项目；别墅供应共6个项目，供应面积为12.64万㎡，环比巨幅增加，其中大朗碧桂园以176套占总量的50%；

公寓新增一扫前三月空白，供应面积为3.43万㎡。非住宅供应整体有所减小，其中商铺供应为1.96万㎡，车位供应为0.57万㎡，写字楼连续两月为零供应。

城区供应相对偏紧，镇区大朗、常平、塘厦等区域供应巨幅放量。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2010年11月商品房新增供应中城区供应为6.36万㎡，占总体量的14.38%，环比降

17.18%；镇区的新增供应为37.87万㎡，按面积计算占全市的供应比例为85.62%，供应出现了“井喷”；其中大朗、常平、樟木头表现非常突出。其中城区供应项目有：中信御园、葡萄庄园、长城世家二期；镇区主要供应的项目有：大朗碧桂园、新世纪宜居、葵花里、万科•棠樾、东方银座中心城等，其中镇区主要是全新项目的集中推货，使得11月份镇区供应巨幅放量。

中小户型供应聚升，大户型供应有所下降，超大户型供应“爆发性”增长。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2010年11月东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型（60㎡以下及60-100㎡）再次发飙为市场推货绝对主导，占总量的74.63%，其中60㎡以下产品增幅较大，这主要是由于公寓供应量有所增多；61-100㎡的中等户型所占比重为最多的，这主要是新政后中小户型一直深受刚性需求的持续关注，刚性需求的增多促使着中小户型加大供应。而大户型由于9.29新政后二套房首付需要五成及利率要1.1倍，三套停贷款令改善性需求观望增多，入市积极性不高，这样迫使开发商推货看市场而定，但超大户型住宅产品，尤其是别墅产品供应出现“爆发性”增长，其中200平米以上的产品所占比重由2.15%增加到10.17%。

三、库存供应状况

商品房可售存量降至573.40万㎡，后市销售压力有所缓解。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2010年11月30日东莞商品房的累积可售存量为573.40万㎡，环比10月份下降了6.59万㎡，下降幅度为1.14%，这主要是成交在深圳“限购令”驱逐下，莞城二三级联动持续加强成交量相当火爆，再加上东莞刚性需求确实强大并有所释放，使得11月份的成交量达到了50多万㎡，需求相对供应来说较旺盛，使得商品房可售存量在上月的基础上继续减少。从10月底到11月的深圳客户来莞购房发展趋势看，莞城二三级联动这个势头仍在持续，而且有进一步蔓延的态势。不少东莞楼盘尝到了甜头，继续加大深圳市场的外拓力度，同时市场上其他的部分开发商也开始效仿，预计这波深圳客东莞投资热仍要持续一段时间。再加上年终购房者收入相对有所增加，购房积极性增强，预计后市存量仍有所下探的空间。

目前东莞住宅存量为444.64万㎡，环比下降1.62%，共41108套；其中洋房存量为345.56万㎡，环比下降3.89%，共32966套；公寓存量35.73万㎡，环比上升2.96%，共6464套；别墅存量63.35万㎡，环比上升9.76%，共1678套。

2010年11月东莞商品房各物业类型可售存量变化：

四、潜在供应状况

城区“高价地”项目开工启动，11月新开工面积为59.98万㎡，环比上升26.86%。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年11月全市商品房新开工