上海200㎡豪宅项目户型尺度参考
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究28PPTXX年
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
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上海玉兰花园户型图
•E户型下跃房型 首层4室2厅3卫1厨280.00㎡
•E户型下跃房型 地下1室2厅2卫236.00㎡
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3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/12/13
上海玉兰花园区位图
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u上海玉兰花园地处唐 镇中心地段，总5.8万 方，长410平米，宽 170米的高端小区。
u整个的布局是中央喷 泉景观为中心，建筑 物环绕而形成。
u南面为4—5层的平层 观邸，户型300-400 平米，户型舒适，客 厅可达6米宽。
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上海玉兰花园经济技术指标及基本信息
u占地面积:58000平方米 u建筑面积:87000平方米 u开发商:上海绿顺房地产开发有限公司 u投资商:绿城集团 u景观设计单位:美国加州LIFESCAPES INTERNATIONAL事务所 u建筑设计单位:东方建筑设计院 u工程进度:在建(2011-03-31) u产权年限:70年 u户 数:总户数390户 当期户数390户 u容 积 率 1.50 u绿 化 率 65%
•地下停车场
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u平层观邸主要是4-5 层
u买一层是送地下室及 室外庭院（最小有 200多平米，大的可 达700平米）
u买顶楼送阁楼
u南面唯一4栋有下沉 式庭院
上海玉兰花园南区平层观邸介绍
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200平说辞
200平户型您现在看到的是万科创新豪华户型，它是四室两厅三卫的设计，面积约为200平方米左右。
，此户型是咱们全面家居解决方案比较成熟的系列产品，也是万科在全国推广的国际标准化全装大宅，同时也是万科八年来住宅产业化的成果。
他独有五大优势：合理收纳的玄关整合系统；多功能的厨房便捷系统；便捷的洗衣间系统；细致的衣帽间系统；舒适阳台系统。
您看这就是我们的户型图，整体功能性强，动静分区，设计合理，它的方位是上北下南左西右东。
首先这里是入户门，我们设计成三七开的大门，这样设计方便您在搬家具的时候不会感到很拥挤。
包括日后您在搬东西的时候能够更方便。
进屋以后，首先映入眼帘的是自由收纳的玄关整合系统：平时当您刚进家门时一般都是先把包、钥匙及其他物品放在地板上，然后在去换鞋，之后再把包的物品放在厅里后，才能把外套脱下来，非常的麻烦。
我们玄关系统设计了相当人性化的收纳空间，在进门处为您设计玄关系统，一侧设计储藏柜，下面收纳小件的日常实用物品（如鞋盒、鞋刷、化妆品盒等等），可以在出行前整理衣着和方便女士补妆，而小柜的上面也是很好的储物空间，您可把进门拿的东西随手放在上面，可以把钥匙放在这里方便每天出行。
而且还设有放置外套的衣柜，长短衣物分区明确。
还有其他的储物功能，可以放置日常的运动器械、雨具的杂物。
另一侧您可以挂一些装饰品，使您的生活更富有品味。
其次是并联的餐厅和厨房，使其达到餐厨一体化的效果，使您在厨房做完饭后到达餐厅的动线非常的短，不易弄脏屋面。
并且我们采用的是目前房地产市场或装修市场上公认的最好用的最符合人体工程学的U型厨房，就算多个人同时在厨房操作也不会感到很拥挤。
同时我们还为您设计最符合人体操作动线的L型橱柜，包括预留了超大的冰箱预留位，能够满足不同人群的生活需要。
主要是因为其大尺度的操作台，转角的超短操作动线及大容量的储藏空间等特点。
我们厨房系统还有一处设计的最大亮点，在操作台的上方设计多处橱柜，这样一来厨房的上方空间可以得到充分的利用，为各种厨房用品提供了专属空间。
12、容积率与规划形式
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开发商常做的事情——进深大了，容积率提 高了，房型变差了，150的房子如此尴尬。
南方常见的户型设计，一梯多户的设计根本上也是提高覆盖率， 增加容积率。
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比较失败的设计方案，没有增加容积率，却把本来可 以舒适的房型设计的不够通透
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容积率在2.5以下的时候，我们不恐慌，可是随着政府批 地的同时出现容积率超过3的产品的同时，我们不会 了…………
容积率与建筑形式
容积率，是指总建筑面积与总用地面积的比率。这是 我们最常用的一个地产名词，很多做策划的同事，每 天都会聊到容积率的问题。
那么首先，我么要明白的是：单一 容积率下，什么产品符合什么样的 容积率……
单一物业类型的各种容积率指标
建筑形式 独栋、双拼别 墅 Townhouse 4、5层叠加 6层多层 高品质，低容积率 中品质，中容积率 低品质，高容积率 小于0.3 0.5—0.6 0.7—0.8 1.1—1.3 0.3—0.4 0.6—0.7 0.8—0.9 1.3—1.5 大于0.4 0.7—0.9 0.9—1.1 1.5—1.7
户型参考：利用大面宽的三梯三户布局， 保证纯正的南北通透舒适度。
根据本项目地块情况，建议： 1、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在250平米以上； 2、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不 够，建议少量排布三梯三户点式； 3、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。
点式一梯四户设计
三房二厅二卫面积控制在105㎡左右 三房二厅一卫面积控制在90㎡左右 二房二厅一卫面积控制在75㎡左右 通过入户阳台功能臵换，形成室内面 积有效放大，从而实现销售面积的压缩
高容积率下的规划结构要点分类表
序 号 1
二百平大平层方案
（1）绿化：充分利用阳台、露台等空间，增加绿化面积，提高居住环境质量。
（2）水景：合理设置小型水景，增添室内外空间的生机与活力。
（3）休闲：设置休闲区，为居住者提供舒适、放松的户外空间。
4.智能家居
（1）安防：安装智能门锁、监控设备等，提高住宅安全性能。
（2）照明：采用智能照明系统，实现灯光的远程控制，节能环保。
2.人性化设计：充分考虑居住者的生活习惯和需求，提高居住舒适度。
3.环保节能：采用绿色环保材料和技术，降低能耗，提高住宅的可持续性。
4.美观实用：注重室内外空间的美观性与实用性，提升居住品质。
三、设计方案
1.空间布局
（1）动静分区：将生活区和休息区进行合理划分，确保居住者的生活私密性。
（2）功能分区：根据不同功能需求，合理规划各功能空间，提高空间利用率。
二百平大平层方案
第1篇
二百平大平层方案
一、项目背景
随着城市化进程的加快，城市人口密度不断增大，居民对居住环境的要求也逐渐提高。本方案针对二百平方米的大平层住宅，以人性化、舒适化为目标，结合我国相关法律法规及市场发展趋势，制定出一套合法合规的住宅设计方案。
二、设计原则
1.合法合规：确保方案符合我国相关法律法规，保障项目顺利进行。
五、实施保障
1.建立项目团队，明确职责分工，确保项目顺利推进。
2.与专业的设计、施工、监理等团队合作，确保项目质量。
3.定期对项目进度、质量、安全等方面进行检查，确保项目按计划实施。
4.加强与居住者的沟通，了解其需求，及时调整设计方案。
本方案旨在为二百平方米的大平层住宅提供一套合法合规、人性化、舒适化的设计方案，以满足居住者的高品质生活需求。希望通过本方案的实施，为居住者创造一个温馨、舒适、环保的居住环境。
市场流行的——四房户型（多个面积段）
市场流⾏的——四房户型（多个⾯积段）现当下，四房越来越受到青睐，四房作为市场的新主流，都是功能性、成长性、性价⽐，兼备的理想户型。
很多⼈在买房这件⼤事上已不再只是追求刚需、刚改等户型，更注重的是居住⽣活质量，并且随着⽗母年迈、孩⼦长⼤需要独⽴的房间，三居已经捉襟见肘，四居以上的⼤户型才能满⾜⽣活所需。
按照家庭对四房需求的满⾜性、舒适性来说，两个⼤卧室⾯宽⾄少3⽶，从专业⾓度讲，3⽶⾯宽以上的房间才不会感到局促，⽽动静分离、明厨设计等，⾃然是必不可少的。
正所谓户型不好毁所有，好的户型设计源⾃开发商对客户⽣活的细微洞察，反过来好户型也能让客户对⽣活有更多的展望。
今天⼩编精选了多套多个⾯积段的四房户型，有需要的，赶紧拿⾛。
先来看看130㎡左右⾯积段的四房杭州中南樾府128㎡户型图杭州中南樾府128㎡四房两卫户型，做到4开间朝南，南向⾯宽达到约13.6⽶，客餐厅6.8⽶⾯宽，横厅设计、长阳台。
这个户型最⼤的亮点是整个采光⾯达到了10个，⽽且还带有5个飘窗，可以想象，这个户型舒适度还是蛮⾼的。
绿城·桂语兰庭128㎡户型图绿城·桂语兰庭巧施魔法，建⾯约128㎡四房，采⽤国内豪宅专⽤的⼗字厅空间布局，约7⽶南向宽境霸⽓的阳台格局，成就了约270度全景观视野，为室内带来了全明透彻的格局。
客厅连接超阔景观阳台，筑就独有的花园客厅。
视觉感受更通畅且南北通透，可以说做到了宽、明、有序，128㎡空间内就能体验到140㎡空间才有的舒适。
绿城·桂语兰庭实景图重庆万科城市花园136㎡户型图重庆万科城市花园136㎡，4室2厅2卫，全明户型。
客厅、三卧室都朝南；U型厨房；次卫⼲湿分离；主卧室套房南北通透全明；⼊户处巧思设计储物间。
杭州杭语蓝庭135㎡户型图杭州杭语蓝庭的135㎡四房三卫，做到了双套房和四开间南。
主卧+次主卧双套房、次卧以及客厅，⼀次性朝南排开，带两个飘窗和⼀个阳台，南向总⾯宽达13.4⽶。
豪宅案例分享(上海汤臣一品)
• 高端话题引导 • 现场氛围营造
营销推广
整合大众媒体资源，引导舆论风向，扭转社会偏见。
形式： 平面媒体： 软文报道（例：大宅之路） 网络媒体： 专题报道（例：双城记，解读香港与上海） 电规媒体： 第一财经频道（例：节目制作） 资源整合： 平面媒体： 《新闻晨报》、《东斱早报》、《21世 纪经济报》、《上海楼市》 网络媒体： 新浪、搜狐、搜房、腾讯 电规媒体： 第一财经频道
舆论风向引导 高端话题引导 金字塔圈层引导 现场氛围营造 形象保持稳定
营销推广
邀请国际知名设计师打造样板间（VERSACE HOME等），营造现场氛围。
例： 主题： 寻找美杜莎之夜 合作伙伴： VERSACE 形式： 晚宴+表演
舆论风向引导 高端话题引导 金字塔圈层引导 现场氛围营造 形象保持稳定
电气：照明调空开关:采用进口德国ABB公司EIB系统
视讯装置：美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视对讲系 统，来邦（Lonbon）紧急对讲系统
配套服务：安全保障
• 汤臣一品致力于打造一家一世界的私人领地，安全是其的第一指导原料； • 忧外至内拥有三道掌纹门禁（入户大堂-电梯厅-入户门），均需“密码+掌纹识别”方
• 在常规的豪宅物业服务之外，引入台湾领先的酒店管理品牌----晶华酒店管理集团，为业主提供个性化私人管家服务，包 括
• 24小时礼宾服务； • 24小时保安服务； • 个性化私人管家服务； • 清扫及洗衣服务； • 会晤及商务服务； • 预订及代购服务；新建快递服务；私人地下停车服务 •… • 给业主以全方位照顾，带来真正的国际大宅生活方式。
大堂：外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石
别墅产品基础培训
类独栋
联排错拼
叠拼创新
合院别墅
2.1 类独栋—— 有了间距的超级联排和间距缩小的独栋别墅！
从别墅的传统序列上说，如果独栋是1级产品，联排是2级，叠拼是3级。那么，类独栋就 是1级半，是有了间距的超级联排，或者是间距缩小的独栋别墅。 从建筑形态上说，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上可通过廊道、或储物间、或装饰梁等相连。 极限容积率：0.5-0.6 优点： 在较高的容积率下打造独栋生活方式，采光面多，庭院露台多、私密性强，可以更大幅度的提高产品售价。 缺点：为达到较高的容积率及产品品质，一般单套产品的面积较大，导致总价高，目标客户范围较小。
A型别墅： 约99方，首创平层泳池别墅，总 价约268万，送近100方的大花园！
99平米一口价268万=70万精装别墅+家私家电+主题庭院+户外泳池+户外恒温SPA池+全屋中央空调；赠送后最高可达333平米！
特征2、别墅附加值越来越大
项目名称2
产品类型
建面
赠送部分
赠送率
保利香雪山
古
*
现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型：
今
别墅的涵义：何为别墅？！
HOUSE
vs
VILLA
第一居所 房子住宅
第二居所：别墅 庄园、城堡
当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。
别墅之于客户的概念与意义？
家里物业好几套，但是貌似拥有一套别墅才能称之为真正的富豪！！
终极住宅：区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。 身份地位：别墅是“富人阶层”占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源 。 生活方式：第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。
今年“火爆”创新的——“边厅”户型（100-420㎡，不同面积段）
今年“⽕爆”创新的——“边厅”户型（100-420㎡，不同⾯积段）从竖厅到横厅，再到⽅厅、巨厅的流⾏，开发商为什么今年开始做边厅了？不知⼤家有没有注意到，市⾯上的横厅是前两年开始流⾏的，市⾯上的户型功能性越来越强，越来越趋于紧凑。
房企们也开始迎合这⼀需求，做出更多的房间，更多的卫⽣间。
发展到今天，就连90平都已经能做到三房两厅两卫了。
⽽功能性发挥到极致的同时，也导致市⾯上产品同质化较为严重。
因此，房企们开始考虑放⼤⼀个功能，也就是客餐厅的功能，先是把客餐厅合并成⼀个贯通完整的空间，再给到客餐厅充⾜的采光⾯，除了竖厅、横厅还发展到了如今⽕爆的“边厅”。
接下来我们看⼀看，今年⽕爆了的“边厅”，各⼤地产是如何做的？1“边厅”打破传统客厅布局“边厅”优势：◎边厅户型，绝对的动静分区；◎⼤部分边厅设计减少了纯过道空间，提⾼了户型的使⽤率；◎ 270°采光，边厅拥有更⼤的采光⾯和更好的通风效果；◎边厅时尚感更强，在后期装修设计时有更好的发挥空间，装修样式多，整体更⼤⽓，更有空间感。
难道“边厅”就没有BUG了么？喜爱传统户型的⼈⼤多会认为：◎客厅的沙发不能靠着墙，不符合中国⼈的习惯，让⼈没有安全感；◎电视⽆处摆放；◎把餐厅和客厅的沙发都摆在⼀起，看起来⽐较拥挤凌乱，尤其是⾯积偏⼩户型；◎室内采光太好了，看电视晃眼；户型的功能性已经发挥⾄极致，为了打破户型的同质化，为了赢得更多的市场，各⼤房企才做出了各种创新举措，诸多事实证明，这样的创新也是成功的，推出边厅户型的项⽬，⼤都受到了市场的热捧：①真正的动静分区边厅户型动静分区的特点尤为明显，把活动和社交的“厅”区域放置在户型的⼀侧，⼀动⼀静，打破了客厅传统布局，互不⼲扰，这也正好适合现阶段住宅产品的创新需求。
济南奥体⾦茂府232㎡户型⽰意图⽐如济南奥体⾦茂府232㎡户型，约60平⽶的边厅置于整个户型的右侧，与公卫和餐厨形成整个动区，⼀⽅⾯满⾜了“⽣活进阶”的⾯⼦，⼀⽅⾯满⾜了“空间尺度”的⾥⼦，是⼀个迎合多重需求的创新。
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270㎡4房3厅4卫 金地天御
客厅开间5.6米，主卧4.4米
303㎡4房2厅5卫 上海玉兰花苑
客厅开间5.55米，主卧4.7米
325㎡4房2厅4卫 上海星河湾
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310-320㎡4+1房3厅5卫 金地天御
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330㎡4房4厅4卫 玉兰花园
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245㎡4+1房2厅4卫 北京星河湾
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1500 900 475 2185 1640 3100 2550 3950 2575 5175 3900 15501740 3460 3350
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2650
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281㎡4+1房3厅4卫 上海星河湾
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公馆77 翠湖天地 远中风华园 白金湾府邸 豪景苑
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静安豪景苑 华府樟园 仁恒森兰雅苑 星河湾 佘山九里
绿城玉兰花园
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228㎡4房2厅3卫 仁恒河滨城
客厅开间5.15米，主卧开间4.5米
214㎡4房2厅4卫 仁恒森兰雅苑
客厅开间5.2米，主卧开间4.2米
舒适度
朝南开间数 套房数 保姆间
3+1房/4房/4+1房 214-245㎡ 3-4 1-3 有
4房 270-285㎡ 3-4 2-4 有
4/4+1房 310-320㎡ 3-3.5 3-4 有
4房/5房 360-370㎡ 3.5-5 3-4 有
客厅开间5.5米，主卧4.7米
363㎡5房2厅6卫 玉兰花苑
客厅开间6米，主卧5.6米
364㎡4房2厅4卫 玉兰花苑
客厅开间5.9米，主卧5.3米
360㎡4房2厅3卫 白金湾府邸
客厅开间7.5米，主卧6.2米
370㎡4房3厅5卫 金地天境
客厅开间6.1米，主卧4.8米
上海豪宅户型案例统计
户型尺度
客厅面宽 主卧面宽 次卧面宽 南向总面宽 3+1房/4房/4+1房 214-245㎡ 4.8-5.2M 3.6-4.5M 3.3-3.7M 14.7-18.8M 4房 270-285㎡ 5.2-5.6M 4.4-4.8M 3.2-3.7M 13.8-16.2M 4/4+1房 310-320㎡ 5.5-6M 4.7-5M 3.7-4.4M 17.1-18.6M 4房/5房 360-370㎡ 5.9-7.5M 5.3-6.2M 3.5-5.4M 17-27.2M
上海200㎡豪宅项目户型尺度参考
2013 / 04/ 15
户型示例选取原则 本次选取参考户型为目前上海高端/豪宅市场上舒适度较高、较为方正 的产品案例，部分因外立面、资源等条件导致的豪宅异形户型不为本 案参考范围
选取项目
百汇园 品尊国际 百汇园 徐汇苑 金地天境 金地天御
新南路一号