房地产项目运作流程及各环节管理重点

论文摘要自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，并带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，中国现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生，各个环节建立起全面计划管理成为房地产项目成功运作不可缺失的手段。

关键词：房地产、开发流程、项目管理、重点控制。

目录一、房地产项目流程 (1)（一）项目决策阶段 (1)1、房地产项目开拓 (1)2、房地产项目可行性研究 (2)3、房地产项目决策 (2)（二）房地产前期开发阶段 (2)1、获取土地使用权 (3)2、开发项目立项与报批 (3)3、建设工程招标 (3)4、办理施工许可证 (3)（三）工程建设阶段 (3)（四）项目销售阶段 (4)（五）交付使用阶段 (4)二、房地产开发流程环节管理重点 (4)（一）时间进度 (4)（二）合同 (4)（三）成本 (5)（四）企业资源 (5)（五）项目绩效 (5)三、房地产项目开发管理的具体措施 (5)（一）范围管理 (5)（二）计划管理 (6)（三）质量管理 (6)（四）成本管理 (6)（五）组织管理 (7)（六）采购管理 (8)四、房地产项目进行重点环节管理后的优化成效 (8)五、结论 (10)主要参考文献 (10)房地产项目运作流程及各环节管理重点自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生。

房地产项目开发从项目决策到前期开发策划，再到工程建设阶段直至项目竣工完成，进入销售及最后交付使用需经过一个漫长的时间历程，其中往往伴随着复杂多变的外部环境，众多因素对项目的开发造成影响，这些因素关系到到整个项目的成败，所以开发过程中实施项目管理是房地产企业必须要关注的工作重点，也是有效提升房地产企业市场竞争力、增强企业效益的有效手段。

一、房地产项目流程（一）项目决策阶段项目决策的方向直接关系到房地产开发项目的成功与否。

房地产项目决策涉及的内容包括房地产项目机会的开拓、房地产项目可行性研究和房地产项目决策的方法等。

这里主要介绍确定型决策、风险型决策和不确定型决策这三种类型决策的基本方法和作用。

当然，决策是贯穿房地产开发全程的一种重要的行为，本文讨论主要针对的是前期项目决策。

1、房地产项目开拓房地产投资过程中存在的适合投资的机遇或机会。

但机会的来临往往受多种因素影响，充满很多变数。

市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理，对于有效信息，持续跟进；或者房地产公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。

项目开拓应注重先机，在寻求、利用市场机遇时，把握市场发展演变规律（市场周期萌芽、成长、成熟和衰退），把握政策机遇。

判断区位地段的选择、包括城市的选择和位置的选择。

根据以上做出投资类型的选择包括土地投资、住宅投资、商业设施投资。

最后将判读形成的研究结果整理成为项目建议书。

12、房地产项目可行性研究可行性研究是在项目投资建设以前，综合运用多种学科的技术成果，对项目建设的必要性、可能性和合理性所进行的全面分析论证，是一种系统的、科学的、综合的工作方法.房地产开发可行性研究包含项目概况、开发项目用地的现状调查及动迁安置、市场分析和项目定位、规划发展建议、资源供给、项目开发组织机构、管理费用的研究、开发建设计划、项目资金来源及经济分析，最后得出结论及建议。

3、房地产项目决策房地产公司对项目立项论证评审，并针对与项目有关的各个方面提出质问，各个相关部门进行论证，主要牵涉到市场、策划、销售、人力资源、及财务市场部：主要针对项目的背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据；策划部：对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证；销售部：对于项目运作细节部分可能会出现的情况进行设想，并提出应对措施；行政人力资源部：对于项目组人员在项目所处区域会出现的情况进行论证；财务部：对于项目运作资金的预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证。

经过论证通过论证评审，进行最终评审，各部门指派代表参加，主要对于经营者提出的各种与项目有关的质问进行答辩，通过评审则项目立项，项目进入前期开发阶段。

（二）房地产前期开发阶段在前期准备阶段房地产项目通过不同方式获取土地使用权，获取了土地使用权之后根据项目建议书申报规划要点，根据规划部门下达规划设计要点进行规划设计，大型房地产开发企业依靠企业自身成立的设计管理部门及研发部门对房地产产品首先进行定位及建议，控制设计产品的细节与质量，对于模式化的开发产品形成标准化的要求，是房地产项目开发中设计管理的重点。

房地产项目在设计图纸完成之后进行各项报建手续，通过招投议标确定各个主体部门包括设计监理勘察等，获得施工许可证后就进入项目的下一阶段，在此阶段重点应关注以下几个环节。

21、获取土地使用权获得土地使用权的方式有出让、转让、划拨、土地合作等几种形式。

“出让”指的是国家国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；“转让”是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上对土地的再转让；“划拨”是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为；“土地合作”是指房地产开发企业与拥有土地使用权的机构进行合作开发。

2、开发项目立项与报批项目立项后获得项目选址许可，并申领《建设用地规划许可证》，就项目的规划设计条件向相关部门进行规划条件审批，并进行规划设计方案设计，规划设计方案报批审批通过后领取《建设工程规划许可证》，待正式的建设工程施工图纸完成后报送各个行政审批部门通过。

3、建设工程招标项目施工设计图纸完成后，可由房地产企业自行招标或委托招投标机构代理招投标，进行公开招标或者邀请招标，确定下工程建设的各个主体单位。

4、办理施工许可证房地产企业在具备办理施工许可证的条件后，向发证机关提出申请，获取施工许可证，在施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新领取施工许可证。

（三）工程建设阶段房地产项目工程建设分为基础工程、主体工程、安装与装修工程、室外工程等项，在工程建设阶段房地产开发项目的施工及安装委托承包给建筑施工单位完成，房地产开发项目的工程管理以合同管理为主要手段，通过监理、质检、设计各个主体，对开发项目施工建设中的各个环节，按照国家相关规范规定和合同规定执行，进行严格监督、控制、管理，以确保开发项目的实施实现。

项目实施完成后就进入了销售阶段。

3（四）项目销售阶段项目销售前期的准备阶段进行基础市场调研，确定房地产产品的卖点与利益点转换分析，指定推广的主题方向；销售的实施阶段应根据销售状况和市场动向，适时调整营销计划，组建销售信息库。

（五）交付使用阶段房地产项目最后交付使用阶段，此阶段一般为房地产开发企业的物业管理部门进行，确定物业管理协议，营造氛围，好的物业管理是成功的房地产产品的保鲜剂。

二、房地产开发流程环节管理重点（一）时间进度房地产企业应强调任务计划管理，未建立项目级或者企业级的时间进度计划的管理体系，明显特征就是没有针对项目整体编制相应的开发计划，开发过程缺乏有效的计划和计划执行监控协调机制，造成项目开发后期赶工，质量失控，甚至推迟交房，引起重大成本损失。

项目级或者企业级时间进度计划管理体系能够在项目开始及开发过程中协调各个部门、供应商编制对应的具执行性的整体进度计划，并加强房地产项目开发过程中的各部门对计划的执行反馈、协同控制的能力，确保项目的开发按照所定计划完成，对项目的后期销售起到强有力地支持，并通过过程控制起到对项目开发成本控制的目的。

引入项目管理中的时间进度计划管理工具建立进度计划管理体系，加强项目组织、流程上的管理措施，形成系统性的管理体系，可达到控制时间进度的目标。

（二）合同传统方式下房地产项目合同缺乏系统的管理手段，各个部门对合同条款执行过程中的沟通不够，核对合同条款的工作量大，易产生失误，对合同乙方缺少统一标准要求，达不到基本要求的供应商也能参与竞标，合同对供应商的品质无保障措施。

合同控制作为开发成本和资金控制的最初环节，作为招投标工作成果的检验环节和支持环节，管理效果对项目开发的成功至关重要。

4采用信息化的工具及相配套的管理措施是需要处理大量合同的房地产开发项目必不可少的一项措施。

（三）成本成本是房地产开发决策层关注的重点之一。

产品设计、招投标及供应商管理、进度控制、质量管理、安全管理各个领域均需实行成本控制，才能实现房地产项目开发的成本管理目标。

成本管理牵涉到不同领域，相关的管理环节错综复杂，应将投资测算-合同预算-合同费用-合同结算等业务通过信息化手段集成在一起，进行预算掌控、全程跟踪、分析汇总。

通过不同项目积累经验，形成成本管理资料库，采用相应的成本管理优化措施来提升项目的成本管理能力。

（四）企业资源房地产企业的核心资源主要有资金资源和人力资源，其中最根本为人力资源，将人力资源、资金资源的管理运融合到房地产开发的各个流程中，就做到了在房地产的项目管理之中运用资源管理，所以房地产企业项目管理业务核心的成功依赖于企业资源管理能力和企业对外部资源的整合能力。

（五）项目绩效房地产项目的绩效指的是以投资分析为主的资金资源绩效以及人力资源绩效。

绩效管理在量化管理手段及成果的背景下可有效提高管理水平，通过奖优罚劣激发人力资源的潜在能力。

在公平的前提下，将准确无误公平的绩效评估采用现代信息化手段管理项目加以开发，所有数据来源于系统，能为绩效管理的绩效指标体系、评估体系提供最真实的参考依据。

三、房地产项目开发管理的具体措施（一）范围管理范围管理确定了各项工作范围，并且明确工作中不必要的部分，规定工作要预计实现的项目目标。

房地产的工程项目管理范围包括参与项目的前期设计、参与项目采购、依照公司的经验计划开展质量、进度和成本控制；配合销售；对供方的管理；保证房屋竣工验收等5（二）计划管理编制项目计划让房地产开发项目能够在有序、有控的前提下进行开展，做到在项目实施前就进行详尽的预测和模拟，促进项目管理者、参与人之间的沟通，达成共识，为项目测量和控制提供基准。

对每个项目编制适应项目本身的计划，是一项贯穿整个项目周期持续不断的工作。

项目开发计划可分级别进行，一级计划为公司决策层决策审议，一般为一个经济周期内的公司发展战略与策略，确定公司的经营目标及经营计划；二级计划作为项目开发工作指导书，有房地产企业相关责任部门针对具体项目编制，确定项目的经营目标、项目开发进度及项目质量管理与风险管理的制定，项目经理与各个专业部门协调后定案；三级计划为各个专业部门围绕项目拟定的作业计划，是对二级计划的分解落实，是项目各个专业协同作业的依据，及二级计划目标实现的重要保障。