[流程管理]南京二手房交易流程全攻略

（流程管理)南京二手房交易流程全

攻略

南京二手房交易流程全攻略

二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细节问题，稍壹不注意，就会出现差错，基于此，本版就二手房过户流程、贷款流程、交易税费等壹系列问题，为广大购房者壹壹解答。

壹、二手房交易基本流程：

1.查询房源、发布房源：

2.实地见房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等关联证件。

3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》：

卖方带房屋产权证、土地证身份证明等；

买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份

4.办理贷款手续：

买方准备贷款资料、卖方准备房产证明

买方资料：

身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款仍需提供公积金缴存单原件

卖方资料：

卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件

若卖方有未成年人，需承诺公证书

若需提前仍贷：

借款合同原件/仍款存折或卡/房产抵押合同

产权证及土地证

5.办理交易过户：（产权过户时间为壹周）

买卖双方亲自前往房产局办理，携带关联证件原件（若委托办理，需出具公正委托书）办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.

6.办理土地证过户：

买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。银行放款到卖方账户。

7.户口迁出、房屋交验，费用结清：

水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物业交接确认书》，支付房屋尾款。

二、需要准备的费用（以下费用标准仅限于普通住宅）：

1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暂行)二手房交税表

2、交易服务费：

房改房：100元

存量房：3元/㎡

3、产权登记费：

房改房：40元

存量房：80元

4、配图费：

20元

5、共有权证工本费：

10元/本

三、银行按揭贷款：

如果购房人（以家庭为单位）第壹套购房商业贷款可享受现银行利率的7折，商业贷款第壹套首付30%，第二套首付提高10%。

重要提醒：于贷款前需进行个人资信的审核，如银行有不良记录（借款不按时仍款）可能无法审核通过！

买卖双方提供的贷款资料：

1.二手房买卖契约原件1份；

2.申请人夫妻双方身份证复印件1份；

3.申请人夫妻双方户口簿复印件1份；

4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件1份；

5.收入证明原件1份；

6.土地证复印件1份；

7.卖方身份证复印件1份；

8.卖方原产权证复印件1份；

9.买方如是外地户口需提供暂住证.

10.如果公积金贷款需提供公积缴存单.

四、交房的主要内容

①内部设施

②清算费用及过户（包括水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等）

2、核查房屋的内部设施

3、清算物业费、水、电、煤气等欠费

4、物业处资料更新及水过户

5、电过户

6、煤气过户

7、有线电视过户

8、电话、宽带过户（需卖方陪同）

9、钥匙交接，签署《物业交接确认书》

五、交易时间表

1、交定金，签定合同，约定首付款时间，且于当日过户。

2、如原产权有贷款，过户前先进行仍贷解押的手续，时间3-30天不等，每个银行不壹样。

3、产权过户为七天，同时进购房人的贷款申请。（如是全现金购房领证当日即将剩余付清同时交房）

4、七天后拿产权证送到银行抵押，土地证变更。

5、如是商业贷款约7-15天下款，公积金或组合贷款约1-2个月下款（下款至房主名下）

6、房主收到银行贷款同时交付房屋。

（注：现是年底，银行的贷款申请和放款时间均有延迟现象)

二手房买卖九种典型纠纷提前了解免麻烦

纠纷壹：逾期支付房款引起的纠纷

下家逾期支付房款时，上家能够要求继续付款之外，仍能够要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家仍要以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如双方于房屋买卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。

纠纷二：逾期交付房屋引起的纠纷

上家于合同约定的交房时间仍未交房，除了有壹些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。

纠纷三：逾期办理过户手续引起的纠纷

上家或下家均有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以壹般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志于必得，壹定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

纠纷四：要求返仍定金引起的纠纷

按定金的性质，能够分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要见定金合同中是怎么约定。

纠纷五：因中介行为引起的纠纷

如上家或下家于和中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司能够根据居间合同追究其责任。又如中介公司于进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。

纠纷六：要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷

要求解除合同或确认合同无效，壹般是于另壹方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件壹般仍会伴随着赔偿损失的请求，法院于审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。

纠纷七：因房屋质量引起的纠纷

由于上家交付的房屋存于质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。

纠纷八：因“黑白合同”引起的纠纷

“黑白合同”指的是于二手房买卖过程中，买卖双方就同壹房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。

纠纷九：因户口迁移引起的纠纷

房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院仍是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。