关于河南省南阳市房地产的形势分析

问：伴随着两会的闭幕，相关的一系列政策已相继浮出水面。

在今年的两会上，“十二五规划”是全国两会关注的焦点话题，这其中包含关怀民生的话题，也涉及经济结构调整等关乎经济全局的内容，对于房地产行业，将会带来哪些变化和影响？我国两会作为一年一度的决策性会议，都会颁布新的政策。

中国的楼市向来与政策走向和调控密不可分。

今年两会既是十二五规划的开局之年，又是上一个五年计划的总结。

根据会议所阐述的涉及房地产市场（住房市场）方面的内容，也提出了一些新的举措。

过去出台的的限购令限二禁三，只是单向的调节，调节产业链的末端。

春节前密集出台“国十六条”、“国十条”等，不仅是调整限购、限贷、调节消费，而是更多的从经济结构上提出新的调整机制，由此可见调控转变成了产业链的全局性调整。

在2005年前国家对房地产行业的态度是扶植的、鼓励的，是积极的，2006年后，房地产进入到调控周期，历次的宏观调控对楼市都有很大的影响，而这次的两会提出政策调控要长效化、动态化、市场化。

这样意味着房地产市场将处于多动的调控之中，不仅是对目前的市场环境，更多的是在未来房地产发展过程中，还会有更多更细的调控政策出台。

所以这次国家调控房地产市场肯定是有影响的，全国房地产可能会在2011年下半年出现拐点。

、房地产在中国经济中扮演着重要角色，和国民经济的发展息息相关，国家调控对于房地产肯定会有影响。

但同时房地产行业也具有很大的地域性，各地情况不同，各地方政府采取的措施也不相同。

限购令的实施，确实让房地产经历了前所未有的冲击。

一线城市高房价所导致的一系列民生问题，是国家此次下决心治理房地产行业的根本原因。

之前的调控政策多是从表面上来调节，而且具有明显的计划经济特征，不完全符合市场经济的规律。

所以出现了政府大力度调控，房价却居高不下的现象。

对此国家这次调控方向是从市场供求的环节入手，从根本上解决问题。

此次的两会把建立健全问责机制写入工作报告中。

现阶段政府出台的一系列抑制房价措施不是在压制房地产行业，而是要让房地产走上合理有序的发展之路。

房地产的调控从07年开始，可谓一波接一波。

调控是必然的，因为物价在不断上涨的同时房价也受影响。

总理在回答记者时，谈到有关物价升降的问题上说物价像只老虎，一旦放出，难以收回。

这说明政府还是下大决心稳定物价，在物价上涨的同时，房价的上涨有些不理性，特别是在一二线城市，房地产价格和成本之间差别太大，所以调控是抑制房价和物价发展的必然趋势。

中国要在34个城市做试点，银行购买二套房首付60%，利率是正常利率的1.1倍，这对购房带来了很大影响。

另外调控也带有很大的地域性色彩，一二线城市影响较大，但是给三线甚至四线城市并没有带来很大变动。

合理的上涨是经济发展的必然，否符合市场的需求，此外消费总量也和需求空间的大小是紧密相关的。

问：随着国家政策的出台，郑州也颁布了限购令，房产限购是过渡性的制度安排，可以解决市场短期的供求关系。

那么南阳作为三线城市会出台限购令吗？限购令对房地产行业的发展有没有影响呢？就目前南阳的现状来看，是否受到限购令的影响要从多方面来考虑：一是南阳的城镇化率十五期间是30%，十一五达到38.5%，十二五预期要达到48%，城市化率对城市的发展是非常重要的，45%以上的城市化率更能代表城市的发展和魅力。

可是目前南阳的城市化率低于35%，已说明我们的城市还没有足够的吸引力，发展速度跟不上。

南阳新东区城区规划是东区面积190平方公里，人口达到300万。

这个数据说明了南阳市场的消费预期是非常大的，市场的刚性需求还是有的。

众所周知南阳是人口大市，家庭的小型化、住房的换代升级、优化居住环境的需要，这些都表明南阳的房价还会呈现上升趋势。

但是调控对市场的威胁也不容忽视，一旦调控波及到南阳，房地产市场将会受到很大影响，所以各房产商应根据各自的实际情况来应对调控。

十二五会议中明确提出要加大对房产调控的力度，从目前各大城市房地产销量情况来看，国家治理房地产的决心是毋庸置疑的。

之前国家对房价过快增长出台过相应政策，但调控之后房价不但没降反而出现价格俱增的现象。

房价的反弹导致了国家再度狠心调控房地产市场。

从另一方面来讲，房地产行业对于国计民生有着根本性的影响，如果打压对国家财政经济都会有影响。

调控的目的是让大家都有房住，并不是一味的打压房地产行业。

这次的调控政策也是希望作为关乎民生的房地产事业能更好、更稳的发展。

针对国家调控政策的出台，各大城市限购令的实施，投资买房、炒房已经成为过去式。

对于刚性需求一族来说，买房时更注重品牌效应。

例如，建业集团开发的森林半岛项目，一经入世就受到了众多人的关注。

好地段好品质作为首要的考虑对象，对于有改善住房环境的人来说，更应该注重高品质的楼盘。

依照国家目前对房地产行业的态度，开发商不仅需要开发出好的项目，而且拿地成本也要谨慎对待。

问：温家宝总理在两会中提出扩大保障性住房建设，提出今年将建保障性住房1000万套，明年再建1000万套，也就是在今后五年要建设3600万套。

对此您觉得保障性住房的扩大建设对房地产行业会有冲击吗？提出今年将建保障性住房1000万套，明年再建1000万套，也就是在今后五年要建设3600万保障房套。

政府用于保障房建设的资金从中央财政到省财政总共360亿。

在会议中，明确提出了每建一套保障房国家财政补贴每平方米700元，这种保障房对全国来说影响是有限的，但是也不容忽视。

在两会会议过程中总理提出目标，省级政府对地区房价负总责，省长对省房价负总责，县市级政府分级负责的问责机制。

这种逐级负责的的办法说明国家对于房价要下大力气控制。

对于保障房、廉租房、公租房将会在第十二个五年计划末期占到住房供应市场40%以上。

2017年前后，60%的人将能够住上保障性住房。

保障房限对象，限价格，限户型，势必会影响到现在房地产的供应结构、市场结构和定价结构，对现在的房价形成机制也将会有影响。

温总理在做客新华网时，当网友问到，我们国家一直在调房价但是却进入了越调越高，越高越调的恶性循环,我们现在中国的房价不是总理说了算，而是总经理说了算！由此看出，我国居高不下的房价已经严重偏离了房地产行业发展的运行轨道，房价的走势直接关系到民众呼声的大小。

虽然现在国家已经建立住房保障制度，再加上对住房调节的问题上改变了开发商定价的现象，但是对房价的调控不会起到立竿见影的效果，要通过一定的过程才能起到预期的作用。

由于各地市场差异，南阳房地产市场发展中经济适用房与商品房之间价格并没有拉开，并且经济适用房的审查制度也越来越严格。

现阶段办理经济适用房认购，要经过区审，市审，政府机构层层把关，对于有房产的和农村户口的这类人将停办，制度将越来越严。

随着保障性住房建设的扩大，政府对资格审查也将更为严格。

保障房不会对有实力的房产公司和具有高品质的楼盘造成影响。

我认为，房地产公司发展将会两极分化，或走高端项目，或走经济适用房项目，夹心层项目会与经济适用房发生冲突。

政府要想达到调控预期还需要一段时间，按目标调控房价不现实，如果调控失败还将会出台更严厉的措施，房地产商应该从自身发展的角度寻求发展的空间。

保障性住房宗旨在保障居民有房住，而非有住房，二者有本质上的区别。

很多人还是望房兴叹！其实保证有房住更有利于国家的稳定和发展。

调控房价从根本上来讲，还是以支持房地产事业健康发展，能稳中求进为原则。

从发展模式上来谈，是以大步前进还是稳步发展仍有待调整。

问：眼下很多一线城市的房地产市场已经受到调控的影响，新政给二、三线甚至四线城市带来阶段性的机会，对此你们有什么看法政策出台后对一线二线城市房地产市场均有所影响，北京、上海等一线城市房价和销量都已发生变化。

一手房、二手房销售均呈下降趋势，对三线四线城市的影响将会有一个周期的过渡。

要把调控和城镇化的结构方向放在一起来考虑房地产市场，过去把城镇化放在很高的位置，而现在出现的高房价和城市的拥堵现象，再次提出了城市资源合理化运用的呼声。

在城市化的进程中提出建立中小城市、卫星城，对大城市的资源合理利用的基础上合理的推进城市化，城市化发展有了新的说法，房地产项目也在城镇化的进程上有所改变。

从这方面来说，南阳的房地产市场在十二五期间将会有很大的发展空间，但在住房的供应结构、消费结构、项目的布局，要受到中央和地方政府调控的影响，需要与政策节拍相扣合。

要南阳不出台限购令，房地产市场还是非常有市场的，想购买经济适用房要及早办理认购证。

目前三线、四线城市调控并不是很明显，在不推行限购令的情况下，对于楼市来说是件好事。

再一点，一、二线城市出现的返乡置业现象，对改善优化居住环境，以及新区推进都将对房地产有很大的推动。

其实南阳的开发量并不是特别大，平均房价在3500元左右，位居河南省房价倒数。

而在中国投资渠道比较少，多数人认为购房投资稳固、平稳、有保障。

从总体上看，限购令的实施还是有效的打压了房价，但是作为房地产公司来讲，应该在关注政策的同时要结合本公司的开发定位、开发方向，以便能将公司发展的更好。

问：两会过后，房地产市场似乎出现了一个集体降价的风潮，我们注意到远洋地产降价促销、万科等多家开发商亦传来降价的消息、万达集团董事长王健林甚至提前预计，下半年房价会进入下降通道。

针对两会后开发商集体酝酿降价风暴，那么这股降价风潮对南阳的房地产行业发展有何影响？从目前市场需求来看，南阳市场暂时不会出现降价。

万科、万达这样的大公司负债率是非常高的，而且处于一线二线城市，凡遇调控、限购，房产成交量就立刻呈现下降趋势。

房地产公司进钱的渠道受到阻力，出钱的缺口又很严重，所以公司迫于压力要尽快回拢资金，确保资金能够通畅流动。

其次，这可能是企业发展的应对策略，为的是企业能够长久持续化发展。

现阶段银根紧缩，银行贷款利率偏高，资金流动滞缓，如果发展关系到企业生死存亡时，地产企业必定会降价，所以房价的升降是要根据当地的实际情况以及供求关系，而不是跟风于某一企业的引领而决定的。

08年的经济危机，南阳的房价没有受到很大影响；09年、10年一直保持着上升的趋势，南阳的居民消费水平水平提高了，对居住的要求也高了。

以建业为例，建业引领了南阳房地产发展的方向。

2005年建业的桃花岛建在城区较为偏僻的位置，价格也不低，但是由于其建筑品质高，销售工作依然火爆。

随着居民对居住的标准不断地提升，价格已经不是唯一的决定因素，有需求就要有供给。

所以，南阳的房价依目前的市场需求情况来看，降价是不可能的。

2012年在南阳举办的农运会对市场消费的推动非常大。

自2010年下半年起，整个经济出现过热苗头，银行出台加息措施是为了抑制经济过热的重要措施，以此控制了热钱流动从而抑制了通货膨胀。

房地产是消费品，是商品，但同时它本身是有资产价值的。

在通胀压力的情况下房价下降的几率不大，另外，银行限贷使房地产的融资成本提高了，融资变得更加难了。