2014远洋商业地产业绩说明
中国远洋控股股份有限公司财务报表分析
湖南农业大学东方科技学院课程论文学部：2课程论文题目：中国远洋控股股份有限公司财务报表分析课程名称：财务报表分析评阅成绩：评阅意见：成绩评定教师签名：日期：年月日中国远洋控股股份有限公司财务报表分析一、选择理由随着中国进入WTO之后，国际贸易越来越多，进出口的交易额也越来越大，海洋运输也成为外贸必要的运输路线，并且随着经济的发展海洋运输市场也越来越广大。
而中国远洋又是海洋运输业中的佼佼者。
但是最近几年没有一家航运企业不在“惨淡”经营，不被严重亏损所困扰。
而作为海洋运输业的佼佼者，亏损也是名列前茅，连续两年当了中国的“亏损王”。
2011年亏损104.5亿元，2012年亏损95.4亿元，公司在2011 年全年业绩亏损后，2012 年全年业绩继续亏损。
根据上海证券交易所上市规则，公司A 股股票将于2012 年年报披露后被实行退市风险警示(即“*ST”)。
2013 年，国际航运市场仍有较大不确定性，运力需求与供给矛盾依然突出，油价等成本高位运行，上述因素将对公司的生产经营产生不利影响。
但是2013年扭亏为盈，盈利2.35亿元。
，中国远洋算是逃过一劫，如何在亏损了95.4亿元之后转亏为盈，让我产生了浓厚的兴趣，于是我觉得选取中国远洋控股股份有限公司作为例子。
对中国远洋2011年至2013年的财务报表进行了分析。
中国远洋控股股份有限公司（港交所：1919,上交所：601919）总部设于中国，是中国远洋运输集团航运主业的海外上市旗舰平台。
是一家提供综合集装箱航运服务的主要全球供应商之一，业务包括提供集装箱航运价值键内广泛系列的集装箱航运、集装箱码头、集装箱租赁以及货运代理及船务代理服务。
二、公司概况1、公司简介中国远洋控股股份有限公司（简称“中国远洋”）于2005年3月3日在中华人民共和国注册成立，2005年6月30日在香港联交所主板成功上市（股票编号：1919），二零零七年六月二十六日在上海证券交易所成功上市（股票编号：601919）。
恒大集团财务报表分析
恒大集团财务报表分析一、中国房地产的概况中国经济从原来的高速增长向增长放缓转型，而在这个转型中，房地产是首当其冲。
时下房地产市场陷入了库存高企，销量下滑，到了价格下跌的转折点。
全国房地产市场在2013年创下8.14万亿元的销售纪录后，今年前5个月中国商品房销量暴跌，一线房企前5个月普遍只完成全年销售任务的30%左右；而前5个月，全国待售面积超过了5.3亿平方米，一些城市屡屡爆出天量库存的新闻，国家统计局发布的5月70个大中城市房价数据让整个市场的情况从暧昧走向明朗。
在中国地产业进入高度敏感的博弈阶段，以恒大为代表的一批地产巨头已然悄悄开始战略转型，向下游产业拓展空间，甚至开始四处出击，寻求突围。
研究意义为了更好地了解恒大集团的发展情况，更好地为投资者提供指导方向。
研究思路通过对财务报表进行数据分析，对恒大集团由地产业逐步向消费类行业转型进行研究。
二．恒大集团概况恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集快消、商业、酒店、体育、文化等产业为一体的特大型企业集团。
截至2013年底，恒大总资产3481.5亿元，员工48000多人，在广州、北京、上海、天津等4个直辖市、29个省会及重要城市设立分公司（地区公司），在全国147个主要城市拥有大型项目291个。
2013年，公司销售1004亿元，向国家纳税134亿元，创造就业岗位60万个。
恒大宗旨：质量树品牌、诚信立伟业；恒大精神：艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取；恒大作风：精心策划、狠抓落实、办事高效。
恒大文化的传承与弘扬，推动企业高速发展。
恒大有信心到2020年成为世界上行业内“规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品牌最响”的“五个之最”国际顶级企业。
恒大的下属单位包括：恒大房地产开发公司恒大集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质。
公司自成立之初，就不断研究掌握房地产开发建设的规律，在多年的开发建设中，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机制。
2014年房地产销售额100强销售面积100强
2014年房地产销售额100强销售面积100强排名公司名称销售金额（亿元）排名公司名称成交面积（㎡）1万科地产21201绿地集团2010.8 2绿地集团2080.22恒大地产1901.7 3万达集团15013碧桂园1880.7 4恒大地产1376.34万科地产1783.9 5保利地产1361.65万达集团1183.8 6碧桂园1250.16保利地产1065.6 7中海地产11527中海地产950.6 8世茂房地产707.88华润置地659.5 9华润置地699.89世茂房地产583.4 10融创中国65810华夏幸福570 11富力地产55011龙湖地产470.9 12绿城中国525.312荣盛发展467.6 13华夏幸福52013雅居乐442 14龙湖地产51014金科集团427 14招商地产51015富力地产396 16金地集团486.716金地集团393.8 17雅居乐43017招商地产351.7 18远洋地产36018中国铁建321 19九龙仓296.619融创中国315.5 20金科集团28820新城控股295 21荣盛发展282.921中国中铁285 22佳兆业28222佳兆业275.6 23中国铁建272.123中南集团263.8 24中国中铁252.324绿城中国260.5 25新城控股25125蓝光实业259.6 26首创置业248.626远洋地产257 27保利置业24527世纪金源252 28金隅股份23428首创置业247.1 29阳光城230.729保利置业240 30旭辉集团22330建业地产225 31越秀地产220.631九龙仓216.9 32中信地产215.232俊发地产212.7 33方兴地产21533海亮地产212.3 34蓝光实业210.134中天城投209.6 35合景泰富208.735敏捷地产202.4 36中南集团20736中信地产201 37复地集团205.637越秀地产191.6 38首开股份20538金辉地产190 39泰禾集团20139旭辉集团186 40华侨城187.140阳光城175.8 41敏捷地产18041宏立城170.3 42正荣集团16942文一地产16043电建地产168.643雨润地产158.9 44融信集团16744花样年158.7 45金辉地产165.545电建地产156.6 46建业地产157.246首开股份154.7 47时代地产15647正荣集团150.8 48协信集团155.348合景泰富149.7 49雨润地产155.149升龙集团148.3 50中粮集团154.350时代地产147.4 50升龙集团154.351复地集团146.4 52世纪金源15452金隅股份145 53海亮地产15153中国奥园136.9 54中天城投146.754路劲基建130 55卓越集团14355龙光地产128.8 56俊发地产141.956协信集团125.8 57金融街14157宝龙地产125 58路劲基建140.558中骏置业121.3 59海航地产140.359海航地产121.1 60建发房产140.260禹洲地产117 61融侨集团138.361正商地产113.5 62五矿地产12662泰禾集团113.4 63仁恒置地122.363融侨集团111.5 64中国奥园122.264五矿地产111 65禹洲地产12165融信集团103.3 66花样年12066景瑞地产101.6 67和记黄埔117.767深业集团95.2 68雅戈尔116.668卓越集团93.5 69中骏置业111.169华宇地产88.9 70宝龙地产11170方兴地产87.9 71龙光地产11071新世界中国86 72新世界中国109.772中粮集团85.7 73文一地产10773朗诗集团84 74朗诗集团106.274阳光10081 75深业集团10675农工商房产80.1 76大华集团10576鲁商置业79.2 77正商地产9777中渝置地77.6 78滨江集团96.378鑫苑中国76.3 79景瑞地产91.779当代置业75.7 80京投银泰90.880和记黄埔74.5 81新湖中宝86.781宝能集团74.4 82鲁商置业82.882奥克斯置业73.2 83宏立城82.483新湖中宝73 84鑫苑中国82.384建发房产70.3 85瑞安房地产81.785雅戈尔67.686华宇地产80.586隆鑫地产67.3 87奥克斯置业8087大华集团62.8 88北京住总79.788苏宁环球61.6 89国贸地产78.389华侨城61.2 90农工商房产76.490美好置业61.1 91嘉凯城7591亿达中国59.1 92亿达中国74.292蓝润集团56.9 93星河湾73.593鲁能置业55 94华发股份73.393湖北联投55 95一方集团73.295恒基兆业53.9 96当代置业72.896信达地产49 97新鸿基地产72.597仁恒置地48.6 98凯德置地72.198国贸地产48.5 99中航地产71.699天朗地产48.1 100苏宁环球70.3100中航地产47.8。
2014年长沙房地产市场年报终
-1.00
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2009
2012
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顶-底： 15个月
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年 月
顶-底： 25个月
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顶-底： 18个月
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2008 11
2011 12
2014
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月
底-顶： 16个月
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用心构筑美好生活
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1.2 周期与政策相关性
每一轮周期拐点与宏观政策高度相关（政策市），拐点附近基本均伴随着货币政策在该轮周 期首次放松或收紧调整，而货币政策的调整又伴随房地产调控政策
2008 2010
年
长沙房价指数同比涨幅
20.00
2007
4.00 3.00 2.00 1.00
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年 月
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2008-07
2005-07
2005-11
2006-03
2006-07
2006-11
2007-03
立冬
2008年9月
底部（大寒）
2008年11月
标志性政策及事件
2008年9月阶段性首次降息 2008年11月中央开始启动四万亿投资计划
2011年11月
2011年12月
2011年12月阶段性首次降低存款准备金率 2014年7月长沙取消限购 2014年8月湖南颁布“湘五条”救市 2014年6月央行定向降准（三农及小微企业） 2014年7月诸多城市相继取消限购 2014年9月央行实施5000亿SLF，相当于降准 0.5% 2014年11月央行阶段性首次降息
远洋地产SWOT分析
2.受惠于区域发展政策
远洋地产立足环渤海经济圈，可以充分享受 到国家对打造《京津冀都市圈的规划》政策优惠 以及国家对以天津新区为核心的环渤海经济圈重 点规划的基础设施、开发政策等方面的优惠。同 时远洋地产在向全国的进军过程中也着重开发长 三角、珠三角、成渝经济带以及两湖经济带。而 这些地区都是国家的重点规划项目，享受着国家 的多项政策优惠。远洋地产正可借此契机进行业 务的开发与市场的拓展。
SWOT分析 SWOT analysis
SWOT模型
内部因素分析
S: strength 竞争优势 W: weakness 劣势分析
外部环境分析
O: opportunity 机会 T: threat 威胁
内部因素
内部因素 The internal factors
融资渠道通畅，产品组合多元化
优势
区域领先，立足环渤海区域向全国拓展
2.区域领先，立足环渤海区域向全国拓展
远洋地产立足于环渤海经济圈，凭借丰富的经验及雄厚实力不断强化以“环渤海” 为核心的发展战略，实行区域领先战略。在环渤海经济区业务领先的优势下逐步进军 珠江三角洲、长江三角洲、西南经济区等中国高速发展区域。
远洋地产在开发环渤海经济圈，实行区域领先战略的同时将公司的发展重点锁定 为北京市场。远洋地产已在北京拥有20多个处于不同开发阶段的项目，大多地处长安 街及其延长线、各环路主干线周边、主要商业区域等核心黄金地段或交通便利地区。 据最新的2014年中期报告显示，北京地区和环渤海地区的营业额在上半年度总营业额 中占到了75%，其中北京地区占35%、环渤海地区占30%。
外部因素
机会
外部因素 The external factors
房市低迷，扩张面临的阻力较小 受惠于区域发展政策 房地产金融的战略契机
远洋地产发展历程及企业文化20160518-eip新版
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远洋地产的发展历程
远洋地产来自二远洋，来自二中远集团。
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远洋地产的发展历程
远洋地产前身——中远房地产成立
1993年2月16日，中进集团成立，提 出“下海、登陆、上天”癿发展战略。
四个月后，6月12日，进洋地产癿前 身——中进房地产公司伴随中进集团 多元化战略诞生。
远洋地产老办公楼——东长安街6号
诞生 演变 兴起
在1992年邓公南巡后的改革热潮中二1993年“诞生”的， 经历了中国改革开放最辉煌的事十年。
在2000年前后当代中国国有企业体制改革、持续改制的步伐而“演变” 的，伴随了国有企业在坎坷中寻求变革、磨砺重生的全过程。
是在1998年之后中国房地产市场风起亍涌、黄金十五年当 中“兴起”的，记录了房地产行业最波澜壮阔的成长过程。
远洋地产成立20周年
海鸥II全面上线，提升内 部管理能力
2013.10
2011
2013
全国城市布局基本完成
经营规模大幅提升
2007
2005
跨地域发展， 聚焦环渤海
进军天津、大连、 沈阳、中山
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远洋地产的发展历程
远洋地产的22年，从中国探寻市场经济道路的磨砺中写意地走来，具 有鲜明的范本意义，是一个时代的符号。
世纨之交癿北京城，已经展开了一场觃模庞大、叱无前例癿“造城”运劢。北部癿回龙观、北苑、天 通苑，东北部癿望京，东部癿通州，在不政府关系密切癿城开、天鸿等开发商操作下，渐次显露出大 型居住社区癿身影。
北京回龙观今昔
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远洋地产的发展历程
中远房地产在世纪初造城中的标志性项目：北京远洋天地、远洋山水
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远洋地产的发展历程
2010年——大望京亊件
2014年北京住宅与商业地产回顾
2014年北京住宅与商业地产回顾2014年北京经济增速尽管小幅放缓，但大致保持平稳。
据北京市统计局数据，前三个季度，该市生产总值同比增长7.3%，较2013年同期放缓0.4个百分点；第三产业生产总值增长7.4%，较2013年同期下降0.1个百分点。
在此经济背景下，2014年北京甲级写字楼市场平稳发展。
空置率保持低位盘旋，截至年底为5%，尽管租金略微调整，但仍为全国最高。
来源于内资私营企业的租赁需求旺盛，超过跨国企业和国企，占据市场主要部分。
2014年仅一个项目完工入市，即位于CBD子市场的远洋国际中心二期，为甲级写字楼市场增添建筑面积50，000平方米的新增供应。
相较疲软的2013年，2014年租赁需求有所反弹，市场净吸纳量同比上涨近90%至约159，500平方米。
年内主要需求驱动力为内资企业，特别是来自金融、IT以及服务行业。
值得一提的是，内资企业相较管理控制严格和租赁预算紧缩的跨国企业，租赁标准更为灵活，审批流程较为精简。
代表性租赁成交包括：葛洲坝在位于CBD子市场的远洋国际中心二期新租19，000平方米；大众中国在位于望京子市场的颐堤港承租7，000平方米；分众传媒在位于CBD子市场的招商局大厦续租4，000平方米。
跨国企业出于对经济的担忧而扩张活动有所受限，但仍在积极续租。
代表性续租成交包括：大塚制药在位于东长安街子市场的东方广场续租2，500平方米以及阳狮集团在位于CBD子市场的世纪财富中心续租4，500平方米。
截至2014年底，北京甲级写字楼租金达人民币309.4元每月每平方米，同比下降0.5%，主要原因是业主提供优惠措施和租金折扣以期保留优质租户。
CBD区域录得最大的租金降幅，同比下降2.1%，在一定程度上被新入市项目低于市场平均水平的租金所拉低。
相反，金融街子市场在可供租赁面积有限以及金融企业租赁需求增长的作用下，租金同比增长2.1%。
尽管北京市场租金自2013年第一季度录得人民币327.9元每月每平米的最高点之后，已历经连续七个季度的调整，但仍为全国最高。
2014年1-7月份全国房地产开发和销售情况
2014年1-7月份全国房地产开发和销售情况来源：国家统计局发布时间：2014-08-13 13:30一、房地产开发投资完成情况2014年1-7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13. 7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点。
其中，住宅投资34365亿元，增长13. 3%，增速回落0.4个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。
1-7月份，东部地区房地产开发投资28833亿元，同比增长14.1%，增速比1-6月份回落0.5个百分点；中部地区投资10380亿元，增长11.6%，增速回落0.3个百分点；西部地区投资11168亿元，增长14.7%，增速回落0.1个百分点。
1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积632685万平方米，同比增长11. 3%，增速与1-6月份持平。
其中，住宅施工面积451577万平方米，增长8. 2%。
房屋新开工面积98232万平方米，下降12.8%，降幅收窄3.6个百分点。
其中，住宅新开工面积69069万平方米，下降16.4%。
房屋竣工面积43524万平方米，增长4.5%，增速回落3.6个百分点。
其中，住宅竣工面积33270万平方米，增长2.7%。
1-7月份，房地产开发企业土地购置面积17824万平方米，同比下降4. 8%，降幅比1-6月份收窄1个百分点；土地成交价款4828亿元，增长9.8%，增速提高0.8个百分点。
二、商品房销售和待售情况1-7月份，商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。
其中，住宅销售面积下降9.4%，办公楼销售面积下降4.9%，商业营业用房销售面积增长7.4%。
商品房销售额36315亿元，下降8. 2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。
其中，住宅销售额下降10.5%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长8.6%。
1-7月份，东部地区商品房销售面积26436万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点；销售额21022亿元，下降15.2%，降幅扩大1. 2个百分点。
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城市 北京 北京 北京 北京 北京 黄山 北京 北京 北京 北京 成都 杭州 大连 大连 大连 大连
天津
总建筑面积 3.4万平米 12.2万平米 13.1万平米 29.6万平米 8.7万平米 1.4万平米 24.4万平米 15.9万平米 3.2万平米 8.8万平米 22.1万平米 24万平米 21万平米 26.4万平米 5.2万平米 9万平米
目前远洋地产已在全国拥有约20个处于不同开发阶段的商业地产项目，其中 包括远洋大厦、远洋光华国际、远洋国际中心、CBD-Z6项目等甲级、超甲级写 字楼，远洋未来广场购物中心以及北京颐堤港、天津远洋国际中心、杭州运河商 务区、成都远洋太古里等城市综合体，总规模近350万平米。
产品体系
目前，远洋地产在商业地产领域已经形成三个产品体系，分别是远洋大厦和 远洋国际商务品牌，We-Life系列远洋未来广场品牌以及远洋国际中心、颐堤港 等城市综合体品牌。
战略布局
远洋地产在商业地产布局方面优先关注具备发展潜力的城市或区域的核心地段，以一二线城 市核心区、次核心区、潜力新区为主要拓展区域，兼顾土地与成熟物业的获取，挖掘物业潜 在价值。目前已实现布局全国的发展态势，其中在营物业累计持有约70万平米。
发展目标
远洋地产的发展目标是成为中国领先的房地产金融、实业协同发展的企业集团。
远洋商业地产业绩说明
商业地产事业部
01.12.2014
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
远洋商业地产概况 盈利模式 能力优势 主要项目简介
目录
1.远洋商业地产概况
商业地产事业部演| 示产品模体板系 分| 客页户标资源题| 合作伙伴 |
战略布局 | 发展目标
商业地产事业部
2009年远洋地产启动了第三步发展战略，将商业物业作为与住宅开发并重的 业务，并成立了商业地产事业部。自此，商业地产业务呈现了快速发展的态势。
深耕 全价值链
能力优势
4.主要项目简介
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项目资源情况
目前在营及在建商业资源总建筑面积逾250万平米，可租赁面积约180万平米。
远洋大厦 远洋国际中心A座
光华国际 颐堤港
远洋未来广场 黄山酒店 Z6 项目 Z13 项目 沁山水E02
远洋国际中心Ⅱ 成都远洋太古里 杭州运河商务区
大连中华路 大连钻石湾 大连红星海 大连壹中心
合作伙伴
远洋地产还与知名企业战略合作，共同开发商业地产项目。
知名英资背景城市发展商，拥有物业发展及活化小区的丰富 经验，信誉超卓，在大陆拥有北京太古里、广州太古汇等多 个大型发展项目。已与远洋地产共同开发颐堤港、成都远洋 太古里等项目。
深耕台湾的知名百货经营商，善于“创造商圈”、“移转 商圈”，以开设“高感度国际百货”为目标，营造新光三 越独有的品牌文化。目前，远洋地产已与新光三越集团签 署了战略合作框架协议。
目录
2.盈利模式
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盈利模式
运营商业物业全价值链，深耕各个环节，获取资产增值收益、 经营收益和投资收益，实现健康、可持续发展。
3.能力优势
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能力优势
深耕全价值链 远洋商业地产不断深耕价值链上的投资、开发、招商、运营等环节，具备良好的价值判
断（项目筛选、投资分析获取）、价值实现（前期市政、产品开发营造）和价值提升（营 销策划、招商运营及物业一体化管理）的能力，并通过与资本市场的对接，推动运营规模 提升，加快物业拓展速度，保障开发物业品质。
• 工程：有效把控并推进各利 益关联方实现工程目标，确 保工期及施工质量
能力优势
深耕 全价值链
招商运营和品牌复制能力
结合项目区位、定位及硬 件水平，贴合目标客群需 求，建立运营管理体系， 并通过已有项目经营，培 养专业团队，建立相关能 力，不断提升运营质量、 盈利能力及估值水平。
能力优势
物业管理、资产维护能力
拥有酒店物业等获得一 级资质认证的专业物管 团队，系统总结并出版 发行了写字楼、酒店、 酒店式公寓等业态的物 业管理模式“三色书”， 形成完善的质量管理体 系，目前累计管理面积 超150万平米，客户满 意度保持在95%以上
深耕 全价值链
能力优势
与资本市场紧密对接的能力 随着中国人寿的增持，其
对远洋地产的投资策略由 财务投资向战略投资，远 洋地产将继续巩固加强资 本纽带关系，充分发挥精 准产品定位、提供卓越产 品设计及营造方案、准确 执行开发方案、完善物业 运营及管理等全功能价值 链各环节的能力，确保商 业不动产投资质量，加快 投资布局速度。
前期市场定位策划
能力优势
深耕 全价值链
精准定位和全程策划能力 从市场认可度、产品可
行性及效益测算等维度 确定实操性与收益性兼 备，与产品设计开发、 商户/租户、运营团队积 极沟通，提供具有一定 前瞻性的符合市场需求 的产品以确保定位的落 地性，从而保障物业价 值的实现。
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能力优势
深耕 全价值链
把控周期和精细营造能力
锻造优质物业，全面把控前 期、设计、成本、工程等开 发管理各环节，在严控开发 周期方面具备较强能力。
• 前期：善于经营维护政府关 系，合理调整规划提升效益， 沟通效率高、办证速度快
• 设计：注重需求与发展前沿 的结合，确保成果科学合理、 适度超前
• 成本：通过纵向一体化及内 部管控，对各项目成本目标 形成强约束
信守对投资者的承诺，贯彻公司发展战略，把握未来房地产市场长期快速发展的机遇， 采取积极扩张的战略态度，积极布局中国经济快速增长的大中城市群，力争成为全国化 发展的规模领先房地产企业。
强化自身产品研发、资源整合和投资并购能力，构建物业开发、物业投资、房地产金融 协同发展的业务模式，为客户创造高品质的生活情境，为投资者创造良好的投资回报。
客户资源
商业地产事业部经过多年经营，已积累了丰富的客户资源。其中，写字楼租户以 国内外知名企业为主，涉及金融保险、科技、通讯、能源、医药及国际公益组织 等形象佳、承租能力强、具备一定抗经济周期波动能力的企业。
客户资源
商业积累了一些市场认可度很高的知名品牌，全方位满足目标客群吃喝玩乐等各方 面的需求，包括以精品百货、特色影院、先锋电玩等为主的主力店铺，以国际时尚 快消品牌、设计师品牌、生活方式馆、品牌集合店为特色的次主力店团，以及商务 宴请、聚会休闲等品质餐饮，美容健身、儿童、教育、生活服务等商业配套。