工业用地评估难点及方法选择 (2)
工业用地环境评价与选择
工业用地环境评价与选择工业用地的环境评价与选择是一个关键性的环节，直接关系到工业发展的可持续性和环境保护的效果。
本文将从环境评价的过程和标准、评价方法的选择以及合适的用地选择等方面进行探讨。
一、环境评价的过程和标准环境评价是对土地使用前、中、后不同阶段进行的环境影响评估，具体流程分为预评价、详细评价和验收评价。
预评价主要是对工业用地进行初步的环境影响评估，确定潜在的环境问题和风险；详细评价则是对潜在问题进行深入调查和分析，并提出具体的环境保护措施；验收评价则是对工业用地的环境保护措施的实施情况进行监测与检查。
环境评价的标准是评价工作的依据，具体包括国家和地方制定的环境保护法规、土地利用政策和规划等。
在环境评价过程中，需要参考和遵守相关的环境标准，以保证评价结果的科学性和公正性。
二、评价方法的选择在进行工业用地环境评价时，应根据实际情况选择合适的评价方法。
主要包括定性评价和定量评价两种方法。
定性评价是基于专家判断和经验进行的评价方法，主要通过实地考察、采样分析、检测数据等手段对工业用地的环境质量进行评估。
这种方法适用于对工业用地环境问题的初步判断和风险分析。
定量评价则是基于数学和统计学方法的评价方法，具体包括环境指标评价、环境风险评价等。
通过数据分析和模型建立，对工业用地环境问题进行量化评估，能够提供更为准确和科学的评价结果。
三、合适的用地选择在工业用地选择过程中，需要考虑土地的地理位置、土壤质量、水资源、环境规划等因素。
首先，地理位置应该便于工业企业的生产运营，并且交通便利，有利于资源的运输和交流。
其次，土壤质量是影响工业用地选择的重要指标，需要评估土壤的营养、有机质含量以及是否受到污染等。
水资源也是工业用地选择的重要考虑因素，需要评估该地区的水文情况和水源保护情况。
最后，要符合相关的环境规划和政策，确保工业用地的周边环境和生态系统的保护。
综上所述，工业用地环境评价与选择是一个复杂的过程，需要综合考虑环境评价的过程和标准、评价方法的选择以及合适的用地选择等因素。
《采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析》
采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析—扈守艳（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，杭州)工业用地评估是指对地类用途为工业的宗地进行评估。
由于工业用地在市场上的流通量较少，并且个案差异大，同时，由于工业用地宗地面积大、收益小距离市区较远等特殊性，在实践中，采用市场比较法评估过程中，与其它用途宗地采用市场比较法相比，需要注意较多的技术问题，本文主要探讨运用市场比较法进行工业用地评估时需要注意的一些技术问题。
一、工业用地特点及影响因素工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等类用地。
（一）工业用地价格的特点：1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。
2、工业用地受非市场化因素的影响较多。
政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。
（二）工业用地价格的影响因素：对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。
大致可对这些因素分为三类：1、一般因素：一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素，能够决定地价高低的水平。
（1）当地经济发展的水平。
经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。
（2）城市规划。
城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。
这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化，都将对地价产生影响。
（3）城市的土地制度。
一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。
（4）城市区位。
城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因而地价也会较高。
2、区域因素：对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个：（1）片区发展前景；（2）产业集聚程度；（3）周围土地利用状况；（4）能源、原材料保障度。
第二讲土地估价技术报告难点及技术要求与处理办法
第二讲土地估价技术报告难点及技术要求与处理办法
一、难点
（1）交易比较法在估价中的应用
根据《国家机关、事业单位、团体组织用地价格核定及异议处理办法》和《城镇土地使用权出让规定（试行）》等规定，土地估价应遵循可行性、合法性、公正性、准确性的原则，采用综合评估法、收益法、比较法等方法，且比较法是估价最重要的方法之一、交易比较法是比较法的一种，是
指将土地与相似性质的实行过交易的土地进行比较，经由比较从中抽取土
地价格。
交易比较法在土地估价中应用时，需要考虑几点：
（1）实行交易年限的确定，为了确保比较结果的可靠性，应该确定
实行交易的时间，一般用交易实施以来的一定时期（比如3年以内等）来
确定；
（2）比较土地性质、面积、价格等因素的差异，因为土地交易是个
性化交易，土地的地理位置、性质、用途使用、面积等因素，都会对土地
价格产生影响，需要进行细致的分析比较，才能确定出合理的价格；
（3）土地估价师对交易比较结果的综合分析，在选定比较对象后，
需要对比较结果进行综合分析，以确定出土地的最终价格；
（4）交易比较法可能不适用于一些土地，比如政府出让地，因为政
府出让地的价格是政府提出的指导价。
工业用地招拍挂的重点和难点
工业用地招拍挂的重点和难点作者：章林晓工业用地由原先的协议出让转向现在的招拍挂出让，是我国国有建设用地出让方式和使用制度的重大改革。
工业用地为什么要实行招拍挂？工业用地招拍挂的重点和难点又在哪儿？在具体的操作过程中应注意什么？这是大家关心的问题。
全面、正确、深入地理解这些问题，对做好工业用地的招拍挂工作事关重大。
而要想真正深入、全面、正确地理解这些问题，我们就得先了解一下工业用地招拍挂政策出台的过程和背景。
工业用地招拍挂出台，主要经历了以下了几个阶段——1、2002年5月9日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令），确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
2、2004年12月24日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）要求，除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。
3、2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）明确提出，要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，同时规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。
4、2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
5、2007年9月28日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
工业地价评估法及其技术要素
工业地价评估法及其技术要素齐鹏工业地价评估既要考虑自然、社会、经济、技术条件、行政等一般因素，还要考虑区域因素以及宗地本身的条件和特征等个别因素。
工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价修正法，特殊情况下也可以采用收益还原法。
市场比较法市场比较法直观而有说服力，是最重要、最常用的基本估价法之一，也是国外通用的经典估价法。
根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、市场上在估价期日近期交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地的客观合理价格：待估工业用地价格＝比较实例价格×（待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数）×（待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数）×（待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数）×（待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数）×年期修正系数）这种方法更适用于经济发达，有充足的具有可替代性的土地交易实例的地区，而且需要估价人员具有较高的素质，否则难以得到客观准确的结果。
成本逼近法成本逼近法是目前计算工业用地价格最常用的估价方法，适用于新的工业开发区或工业用地交易资料少的地区。
成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地价格。
基本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分；同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而得到土地价格：土地价格＝重置土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益需要说明的是，土地的价格不取决于成本而取决于市场供需关系，成本逼近法以成本累加为途径，而成本高低并不一定表明效用和价值高低，因此，其评估结果只是一种算术价格，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是房地产交易中不可或缺的环节，它直接影响着土地的交易价格和土地资源的利用效率。
土地评估中存在着一些问题，包括评估标准不统一、数据不准确、评估方法缺乏科学性等，这些问题影响了土地资源的有效利用和交易的公平性。
为了解决这些问题，我们有必要对目前土地评估中存在的问题进行深入分析，并提出相应的建议，以期能够改善土地评估的现状。
目前土地评估中存在的一些问题主要包括评估标准不统一、数据不准确、评估方法缺乏科学性等。
评估标准不统一是目前土地评估中的一个突出问题。
在不同地区和不同评估机构中，土地评估的标准和方法各不相同，导致评估结果的可比性较差。
这不仅给土地交易带来了不便，还影响了土地资源的有效利用。
土地评估中的数据不准确也是一大难题。
由于土地评估涉及到大量的数据，包括土地面积、土地用途、土地位置等，而这些数据往往并不完全准确，导致评估结果存在一定的误差。
土地评估方法缺乏科学性也是一个亟待解决的问题。
目前土地评估中的一些方法缺乏科学性，无法科学地反映土地的真实价值，这给土地交易带来了风险，也容易引发土地资源的浪费。
针对目前土地评估中存在的问题，我们可以提出一些建议。
需要建立统一的土地评估标准和方法。
可以借鉴国外先进的土地评估标准和方法，结合我国的实际情况，建立适合我国国情的土地评估标准和方法，以提高评估结果的可比性和准确性。
需要加强土地评估中的数据采集和管理。
可以利用先进的信息技术手段，建立土地评估数据的信息平台，实现对土地信息的准确采集和及时更新，以提高评估数据的准确性。
需要优化土地评估方法，提高其科学性。
可以引入先进的评估技术，如遥感技术、地理信息系统等，来辅助土地评估，提高评估结果的科学性和精确性。
工业用地经济效益评估与优化
工业用地经济效益评估与优化工业用地是指用于生产和经营工业产品、提供工业服务的土地。
评估工业用地的经济效益是为了确定其投资回报率、可行性和优化利用方式的重要步骤。
本文将探讨工业用地经济效益的评估方法和优化策略。
一、工业用地经济效益评估方法1. 经济指标评估经济指标评估是评估工业用地经济效益的常用方法之一。
包括投资回收期、净现值、内部收益率等指标。
投资回收期是指从投资开始到收回全部投资的时间，一般来说，回收期越短，经济效益越好。
净现值是指将未来现金流折现至现在的价值，净现值为正表示投资有盈利空间。
内部收益率是指使净现值等于零的贴现率，内部收益率越高，经济效益越好。
2. 市场需求评估工业用地的经济效益需要根据市场需求进行评估。
通过调查研究市场对于工业用地的需求量和价格水平，可以估计用地的租金收入和资产增值空间。
市场需求评估需要考虑产业发展趋势、竞争状况和地理位置等因素。
3. 环境评估环境评估是评估工业用地经济效益的重要环节。
通过评估环境影响、污染治理和资源利用等因素，可以减少环境风险和提高用地价值。
环境评估需要考虑工业企业的排放限制、环境保护设施建设和资源供给等问题。
二、工业用地经济效益优化策略1. 优化产业布局工业用地的经济效益可以通过优化产业布局来实现。
根据区域特点和市场需求，合理布局不同类型的工业企业，提高用地的产出效率和经济效益。
同时，可以围绕产业链发展，形成产业集群，提高产业竞争力和降低生产成本。
2. 创新技术应用创新技术应用是提高工业用地经济效益的重要途径。
通过引入智能制造、互联网技术等先进技术，提高工业企业的生产效率和产品质量，降低用地资源消耗和环境污染。
创新技术应用还可以促进工业升级和转型，提高用地的附加值和市场竞争力。
3. 资源节约利用资源节约利用是提高工业用地经济效益的重要手段。
通过优化生产工艺、提高能源利用效率、推广循环经济等措施，减少资源消耗和环境污染，提高资源利用效率和经济效益。
如何运用市场比较法评估工业用地地价
如何运用市场比较法评估工业用地地价土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。
工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。
本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。
市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。
运用市场比较法评估工业地价的基本公式为：待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数收集和选择比较交易实例评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。
资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息；比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。
建立价格可比基础选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。
不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
交易情况修正交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。
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工业用地评估难点及方法选择
工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争更多体现在城市之间的选择上。
一个城市工业地价水平高低直接影响到其招商引资的强度和能力，也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的工业用地价格及产业布局竞争模式。
评估难点
从宏观上讲，影响工业地价的主要因素包括行政因素、成本因素和市场因素。
在工业用地价格还没有市场化之前，现阶段对工业地价起着决定性影响的主导因素是行政的干预，也往往容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象，甚至有些地方政府为招商引资，人为地压低基准地价和出让最低价。
就成本而言，工业用地价格不决定于成本（现阶段工业地价价格的成本构成主要包括征地取得费、相关税费、土地开发费等，其中征地补偿费所占比例在45%－60％；土地开发费除部分开发难度大、配套要求高的土地费用稍高以外，相对来说比较固定，其比例在30％－40％；相关税费就包括耕地开垦费、耕地占用税、基本农田用地保护费、征地管理费等，在新增建设用地有偿使用费不纳入成本税费的情况下，税费仍占工业地价的10%），但各项取得成本的高低直接影响到工业用地的最低出让限价。
事实上，工业用地价格最终决定于供需关系，但我国主要城市目前工业用地供需总体上呈现供大于求的局面，这一点在工业用地价格近几年间
没有太大变化方面也有所体现，加之其他因素的影响，造成现阶段各城市工业用地基本上是有求必供，工业用地的价值和价格没有真正实现。
评估方法选择
在实际工业用地评估中，除了基准地价修正法外，无论是采用成本逼近法、市场比较法还是收益还原法，均导致在评估时的各种影响因素信息提取上的困难和方法标准等诸多难点。
因此，在城市地价动态监测中，成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法，虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时，成本逼近法仍是一种较能被各界认可的方法。
市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。
抵押没有真正的交易，只是预先评估的价格，不能反映真实的交易，也没有通过市场检验，没有实际应用意义；转让价格尽管是一种市场价，但目前市场价格和取得价格之间的差异仍很大，且即便是真实发生交易的土地，交易价格也存在两个问题：一是地面附着物的剥离是否合适，二是这一交易价格是否真实。
基准地价修正法将逐渐退出工业用地价格评估。
目前的工业基准地价，在一定程度上是迎合了地方政府招商引资的需要，没有真实反映土地的稀缺性，应用系数修正法评估工业用地监测点只能使评估价更加背离实际。
今后可逐步根据厂房出租租金探索应用收益还原法，随着工业集聚效应和产业结构的调整，一些地方厂房的出租信息很多，与政府土地出让价格相比，租金更能反映市场实际。
研究工业用地租金跟价格的
关系，可以为今后应用收益还原法评估工业监测点地价探索新的道路。
(作者：中国土地勘测规划院地价所田彦军)。