成都南面踩盘报告

总户数
物业费 交房时间
2052（住宅）
4.50元/平方米· 月 （写字楼） 2.60元/平方米· 月（住宅） 2012年08月
交房标准
精装
二、项目区域
万科金色领域位于成都到温江的主干道光华大道西 侧，树德中学旁，小区门口是万家湾公交站。周边 配套欠缺，生活不是很便利。所处区域尚待发展。
三、项目配套
中庭景观
八、项目卖点
品牌 万科 品牌开发商，质量保证
区域 位于成都到温江的主干道光华大 道上，离苏坡立交仅5分钟车程，毗邻树德 中学，城西价值洼地 精装 城西刚需产品是主打，万科金色 领域走精装项目，差异化发展 环境 优美 城西温江片区，上风上水，环境
九、项目现场营造
沙盘 销售中心
老带新公示牌
启示：万科金色领域无论是周边大环境还 是小区小环境都较好，但是楼间距较短， 影响居住私密性。项目规划有一栋1级写字 楼，价格在7000-8000元/㎡，但是从光华大 道整体的环境氛围来看，虽然该区域缺少 写字楼项目，但是办公依然不是这个区域 发展的主力方向。随着中铁西城大规划的 实现，周边办公氛围会有所提升。
样板间 样板间
十、网络评论
十一、广告宣传
十二、总结与启示
总结：万科金色领域2010年面世以来，其 产品得到市场认可，在城西光华大道可谓 是标杆楼盘之一。项目依靠万科强有力的 品牌优势，毗邻树德中学和万家湾公交站， 虽然目前周边配套仍待开发，但是具有客 观的价值潜力。中小户型也迎合了首次臵 业的刚需客户群体，加之精装产品，差异 化发展，赢得青睐。
非遗博物园
四、项目规划
户型 车位 比 68-127㎡（住宅） 60-110㎡（商铺） 1:1.2 （地下车位2571个） 2梯5户、2梯8户 一次性：2% 按揭：3% 老带新免一年物管费 17-21F 7800元/㎡ 70年（住宅）、40年（商 业） 20-140m
10# 写 字 楼 8# 13#
七、市场定位
城西光华新城第一奢阔居所 光华逸家，位处成都四大新城战略之西部新城核心区 域——光华新城，其生活配套、立体交通、娱乐设施渐已 成熟，光华新城，作为唯一一个对话城南大源组团的西成 都核心，正在强势崛起。 项目位于西三环，光华大道一段（树德中学对面）， 以商住分区、点式布局为规划原则，左侧规划为顶级写字 楼集群、风情商业街，右侧为16栋小高层住宅。住宅区域， 点式纯独栋、超宽楼间距，实现了户户良好采光、通风、 瞰景，70%住户南北朝向，80%住户双面景观，更以平均 80米的超宽楼距，成为片区第一奢阔居所。 风情商业街区，集中浓缩了成都生活的全部，美味小吃、 彩妆搭配、时尚潮品应有尽有。而其中心活动广场，以及 数个人气活动节点，将是街头艺术的个性展示场，吸引来 往如织的人群，为这里的生活增添一份特别的魅力。 四栋鼎级写字楼集群，成就西核心龙头商务区，为片区商 务发展注入强劲动力。1000平米的整层办公区，弹性可变 的商务空间、8部高速品牌电梯、5A智能系统配臵、整洁 的幕墙立面，为西成都生态CBD的发展树立了品质标杆。 风情商业街
六、房价走势
网络数据
万科金色领域2010年开盘低价入市，凭借万科品牌 优势和精装为主打，价格一路上升达到9800元/㎡，去 年由于市场政策环境影响，价格开始下降，随着周边 竞品增多，客户选择面增加，目前项目均价维持在 9000元/㎡左右。并且项目住宅部分基本处于尾盘阶段。 开始着手宣传出售写字楼。
四、项目规划
户型 高层115-135㎡ 洋房150-260㎡ loft 31-60㎡ 写字楼60-300㎡整层1200 ㎡ 商铺40-700㎡ 1:1.2 （地下车位1210个） 3梯27户（LOFT） 4部电梯（写字楼） 1梯2户（洋房） 一次性：1% 按揭：2% 分期：4% 双节期间额外优惠1% 写字楼17F、7+1洋房 SOHO 2W-4W元/㎡ （商铺） 8800-9000元/㎡（写字楼） 8300元/㎡（高层） 9000元/㎡（洋房）
销售中心
样板间
区域图
十、网络评论
十一、广告宣传
十二、总结与启示
总结：光华逸家2012年3月开盘销售300套的业绩引 起业界关注。其中小户型幻变产品迎合刚需臵业者 的口味。自身丰富的配套项目加上周边万科金色领 域和中铁西城的配套，使得项目所处区域具有强大 的升值空间。
启示：光华逸家拥有三种业态，复合业态使的项目 有更多的销售途径。住宅客户群主要针对刚需，较 低的总价，降低了购房门槛，开盘打响了名气，为 后续的销售起到了很好的宣传推广作用。目前整个 片区发展速度较快，配套正在逐渐完善中。
光华逸家
一、项目基本情况介绍
开发商 项目地址 总占地面积 成都国嘉志得置业有限公司 西三环•光华大道一段（树德中学对面） 76000.0平方米
总建筑面积
绿化率 容积率 物业形态
360000.0平方米
30% 3.6 住宅/商业/写字楼
总户数
物业费 交房时间 交房标准
2150
2.3元/平米· 月 2014年06月 毛坯
梯度 比 优惠 楼层 价格 产权 楼间 距
光华逸家今年3月第一开盘即售300多套，目前在 售8#、10#、13#，户型面积区间在68-71㎡和 125-127㎡四种户型。主卖A1、A2户型。8#剩40 套左右，13#21跃22跃层产品，135㎡，共8套， 5.8米层高。商铺一楼5.1m，2楼4.2m，面积在60110㎡左右，均价在5.5-6.3万/㎡。项目规划有写 字楼、商业街、高层住宅。
五、户型分析
87㎡3室2厅2卫 户型东北西南朝向，客厅3m8的开间，餐 厅外带生活阳台，L型厨房设计，保证动 区通风采光，明厨明卫，但是2个次卧均只 有5个平方米左右大小，面积过小，居住舒 适度降低。整个户型方正实用，灰色部分 为半赠送面积。
90㎡3室2厅2卫 户型东西朝向，进门就有卧室，动静分 区不合理，客厅2.5m开间，太狭窄。餐 厅带飘窗，保证通风采光，明厨明卫， 厨房面积过小。整个户型功能分区混乱， 居家舒适度较低，灰色部分为半赠送
树德中学
任何春天百货 光华店 万家湾公交站
公交：37路、58路、309路、334路、518路、904路、地铁4号线中坝站 教育：舞音育才幼儿园、新世纪幼儿园、泡桐树小学(西区)、、、青羊区实验小 学（西区）、七中光华校区、树德中学光华校区、成都市三十七中、青羊区实验 中学、西南财经大学、四川省舞蹈学校 其他：青羊绿舟公园、清水河公园、天鹅湖高尔夫俱乐部、东坡体育公园 医院：四川省人民医院、中医学院附属医院、妇女儿童医学中心、金沙医院、青 羊区第六人民医院、西区医院等 商业 ：仁和春天光华店、西单商场、人人乐超市、家乐福、百安居、乐宾百货、 麦德龙、创美家居等； 银行：农业银行苏坡支行、中国建设银行、中国工商银行、中国银行、招商银行、 中信银行； 大型商业中心：规划中的中铁商业综合体，青羊区政府规划中的光华新城；
成都西面踩盘报告
万科 金色领域
光华逸家
中铁西城
蓝光COCO蜜城
天翔广场百度文库
万科 金色领域 一、项目基本情况介绍
开发商 项目地址 总占地面积 成都万科房地产有限公司 成都市青羊区光华大道树德中学旁 49333.0平方米
总建筑面积
绿化率 容积率 物业形态
299000.0平方米
25% 4.98 住宅/商业/写字楼
中铁西城 一、项目基本情况介绍
开发商 项目地址 成都中铁蓉丰置业有限公司 青羊光华大道一段（树德中学斜对面）
总占地面积 192096.0平方米
总建筑面积 530000.0平方米
绿化率 容积率 物业形态 60% 2.11 住宅/商业/写字楼
总户数
物业费 交房时间 交房标准
1032
2.3元/平米· 月 2012年10月01日 毛坯
二、项目区域
项目位于城西光华大道东侧，正对树德中学光华校 区，周边配套待完善。项目四周公园环绕，除了有 自身的商业街、写字楼以外，还可以享受到中铁西 城所建配套，地铁四号线中坝站在附近，区域有价 值上升空间。
三、项目配套
中铁西城商业
树德中学
商场：中铁商业综合体、仁和春天光华店、西单商场、人人乐超市、家 乐福等 教育：幼师实验幼儿园、、、泡桐树小学、树德中学、成都三十七中、 青羊实验中学、西南财经大学、中医院大学高新西区校区、电子科大西 校区 医院：成都市妇女儿童中心医院、四川省人民医院、中医学院附属医院、 金沙医院、西区医院等 银行：中国银行 、中国农业银行、中国建设银行、中信银行、工商银行、 公园：、市政小公园、青羊绿舟公园、清水河公园非遗公园 小区内部配套：羽毛球场、篮球场、亲子娱乐场、全民健身场。 公交： 37、58、197、334、406、761、地铁4号线 中坝站
四、项目规划
户型
13# 在售 14# 在售
87-125㎡（住宅） 43-2000㎡（写字楼） 1:0.8（地上车位数89个， 地下车位数1530） 8部电梯（写字楼） 一次性：7% 按揭 ：4% 20F 9000元/㎡ 提供公积金贷款
12# 在售
1#写字 楼
车位 比 梯度 比 优惠 楼层 价格 政策
七、市场定位
万科城西第五代一体化精装楼盘
万科金色领域是万科在成都打造的第五代一体 化精装产品。项目地处光华大道旁，紧邻万家湾公 交站，占地74亩，建筑面积29.9万㎡。项目为24层 的高层，容积率4.98，绿化率25%。总共2052户。 万科金色领域景观设计利用多层次的景观组合方法， 形成兼顾均好性与中心感的景观氛围。 （1）中心景观空间：在高层住宅围合形成核心公 共空间中，运用多层次的景观元素，将建筑掩映 其 中，弱化建筑的体量感。 （2）半公共景观空间：在高层住宅之间围合成小 尺度的组团，绿化景观设臵与空间尺度相适应， 强 调院落的围合感。 （3）半私密景观空间：结合高层住宅底层住户的 入户方式设计，形成半私密的景观空间，并与公 共 景观体系相呼应，增加景观的层次感，同时也 提高了建筑的附加值。
二、项目区域
中铁西城位于成都西三环，光华大道东侧， 与大公园为邻，对面为树德中学和万家湾公 交站。区域配套欠缺，处于待发展状态，公 共交通体系不发达，生活出行不是很便利。
三、项目配套
家乐福
泡桐树小学
大公园
商场：仁和春天百货、家乐福、麦德龙、西单广场、人人乐、 乐宾百货、统一优玛特、创美家居、百安居等； 教育：幼师实验幼儿园、泡桐树小学、成都实验小学、树德中 学、青羊实验中学； 医院：成都市妇女儿童中心、苏坡社区卫生服务站，满地可医 院，金沙医院，青羊区中医院； 其他：两河城市公园、青羊绿洲公园、永康森林公园，88亩的大 公园和市政公园。 交通状况：公交37、58、78、904、334、518等、地铁4号线中坝 站
产权
楼间 距
70年（住宅）、40年（商 业）
最小10m，最大30m
项目目前在售12#、13#、14#，12、13#为M2户型，只 剩8套，14#为M1、M2、L1B、L2户型，主推M1、M2， 共140套，2.8m层高，单价最高13097元/㎡，最低8854 元/㎡，均价9729元/㎡。写字楼为一级写字楼，2000㎡ 一层，1-3层为商业，价格在7000-8000元/㎡。
八、项目卖点
业态 写字楼、小高层住宅、商业街， 复合业态，满足不同需求，加强自身配套， 提升区域价值 户型 68-127㎡中小户型，带赠送面积， 迎合刚需口味 环境 光华新城，公园环绕，环境优美， 宜居片区，上风上水 地段 西三环 光华大道 光华新城 快 速发展区域 价值洼地
九、项目现场营造
配套
小区自身配套
五、户型分析
蓝色部分半赠送 桔色部分全赠送
68㎡3室2厅1卫 实得面积约76㎡
71㎡3室2厅1卫 实得面积约81㎡
该户型功能分区混乱，客厅带阳台 才只有2米的开间，通风采光收到严 重影响，厨房是暗室，生活阳台太 小，不能满足生活需要。整个户型 居住舒适度较低
户型客厅2m开间带飘窗，通风采 光效果差，卧室对称分步，面积小 不适用。厨房是暗室。书房2个平 方，整个户型结构设计不合理，且 东西朝向。
蓝色部分半赠送 桔色部分全赠送
127㎡四室三厅两卫 实得面积155㎡
户型位于13#，南北朝向，客厅4.5m 开间带阳台，休闲厅带窗户，南北通 透，书房和次卧面积较小。明厨明卫。 整个户型结构合理，功能分区明显， 居住舒适度高
六、房价走势
网络数据
光华逸家本年度价格走势处于波折状态，最低7000元/ ㎡均价，最高7900元/㎡，目前稳定在7800元/㎡的均 价。原因可能与市场环境和项目产品有关。小户型设 计不合理，大户型不能成为刚需的第一首选，导致价 格有所波动。