重庆垫江房地产市场调研分析报告

2017年5月9日
认房又认贷，非首套房暂停受理公积金贷款
5月9日，重庆市住房公积金管理中心网站发布《关于优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知》。根据2017 年度公积金资金供应总体规模,结合当前公积金贷款购房的实际需求，《通知》明确：即日起优先保障职工家庭首套住 房公积金贷款需求，暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请。 众赢观点：本次出台的公积金新政，对首套房界定更加严苛，既认房又认贷的界定标准，也是收紧信贷政策的一种手段， 一方面提高了公积金贷款门槛，又能有效抑制过快上涨的房价，让房地产回归到居住属性上来。该项政策只针对公积金 贷款，商业贷款没有限贷要求，对于有改善型住房需求的购房者，依然可以通过商业贷款来实现。
(三)控制商业商务房地产建设用地新增供应规模。
进一步优化土地价格机制，调减商业商务用地供应规模，统筹安排商品房建设总量、供应结构和区域布局，优化调减商 业商务集中区域的规划建设总规模；严格控制商业商务房地产建设项目用地供应；在开发强度较大的商业商务房地产建 设综合用地出让前，应研究确定合理的容积率等规划指标，提升开发项目品质；实施较大体量纯商业商务或商业综合体 供地的，应在土地招拍挂出让公告条件中明确开发企业在项目建成后自持建筑面积 60%以上房屋至少5年，期间自持房 屋不得对外销售；未经批准，严禁利用工业用地从事或变相从事商业商务用房开发或改造建设。
2018年1月1日
重庆市主城房产税调整
2018年1月1日起，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点将由 2017年的13941元/平方米调整为15455元/平方米。 这也意味着2018年主城区个人新购高档住房是指成交建筑面积价格达到15455元/平方米及以上的住房。 众赢观点：这是房产税实施七年以来第五次调高起征点。从市场来看，这一举措缩小了应税住宅的范围，将刺激市场需 求，促使改善型住房需求将得到进一步释放。
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整体宏观政策分析√
后市政策走势及影响
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整体宏观政策分析＞重庆政策分析
2017年1月18日 对三无人员征收房地产税
1月18日，重庆市财政局等6部门出台《关于加强“三无人员”个人住房房产税征管工作的通知》，加强在重庆市同时 无户籍、无企业、无工作的“三无”个人，在渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝 北区、巴南区、两江新区范围内购买首套及以上普通住房个人住房房产税征管。 众赢观点：该政策出台主要是针对重庆市主城房地产市场出现的异常现象，目的在于引导合理市场预期，遏制“炒房” 牟利行为，维护房地产市场平稳持续健康发展。
整体宏观政策分析＞垫江本地政策分析
2016年8月30日 垫江县政府发布《垫江县商品房去库存工作方案》摘要 七、立足市场需求，调减商品房用地供应规模
进一步优化土地价格机制，合理调整商品房用地供应规模，统筹安排商品房建设总量、供应结构和区域布局。
八、依法依规调整相关事项
根据市场需求，房地产开发企业经申请并获批准后，可按有关规定调整以下事项：未预售的商品房项目且需调整项目规 划的，或者项目已部分销售且需调整未销售部分独立地块规划的，可合理调整户型结构和商住比例。
此次政策发布的主旨是“去库存”，为购房者财政补贴、降低契税、降低首付、引导购房 落户等方面降低购房门槛，同时全面货币安置、控制土地供应、允许调规、支持商业用房 转性使用等方面全力促进区库存。
整体宏观政策分析＞垫江本地政策分析
2017年5月10日 垫江县政府发布《关于印发垫江县商业商务房地产去库存专项工作方案的通知》摘要 (一)强化舆论引导，发布商业商务房地产市场动态信息。
2017年9月29日
非首套住房首付比例提高
9月29日，根据人行重庆银管部、重庆银监局出台的文件《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》渝银发（2017） 112号，要求自10月1日开始，重庆市主城区居民，购买二套房但未结清贷款或者以上房屋，且结清贷款的居民，首付 提高到40%。 众赢观点：从政策内容更来看，此次调控不会影响刚需，主要是对改善需求以及投资性购房群体进行限制。一方面依然 是为了缓解热度持续不减的状况，另一方面也是为了缓解银行自身的压力。
整体宏观政策分析＞重庆政策分析
2017年8月 “拍卖+竟自持”新规
2017年8月，重庆市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告。新增规定：竞买人有2家及以上（含2家），将采用“拍 卖+竞自持租赁房屋比例”方式。当现场竞价达到规定限价时，则需 “现房销售（自持房屋不得销售）”；当现场竞价 达最高限价后则转为现场竞自持租赁房屋面积比例环节；当现场竞拍自持租赁房屋面积比例达到100%时，则转为现场 竞自持租赁房屋年限环节。 众赢观点：重庆开启拿地自持限制，将一定程度减缓外地开发商入渝热情；同时，对于参与竞拍企业的运营能力和资金 能力要求门槛有大幅提高，中小型房企更难入围，市场进一步“寡头化”。从市场发展历程来看，房企拿地自持（比例） 是未来一个主要的拿地限制方式，是土地市场发展趋势，该措施为重庆市未来进入租赁型市场阶段作了进一步铺垫。
2017年5月5日
重庆九部门出组合拳打击楼市违法违规销售行为
5月5日市政府办公厅渝府办发〔2017〕52号文件印发的《重庆市整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作方案》。 根据方案，重庆开展为期6个月的整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作，重点查处房地产开发企业的12类违法违 规行为和房地产中介机构的13类违法违规行为。 众赢观点：这套针对开发商和中介的 25类违规违法行为的“组合拳“，将进一步肃清市场环境，有利于维护重庆房地 产市场的稳定。
2017年1月22日
预售商品房不得抵押 抵押房不得出售
1月22日，重庆市国土房管局 、中国人民银行重庆营管部、重庆银监局、重庆市金融办联合出台《关于进一步规范商品 房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》，要求：预售商品房不得抵押，抵押商品房不得出售。 众赢观点：对开发商来说，这个政策更多地是对资金实力的考验。政策的出台，加速房地产快速分流，将使重庆房地产 市场进行新一轮洗牌。
垫江市场未来走势调研分析报告
2018/2/6
汇报索引
PART1 PART2 PART3 PART4
政策分析及后期预判 宏观市场分析 区域房地产市场分析 项目地块分析
PART5
PART6
区域未来2-5年市场走势预判
项目开发建议
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PART1
政策分析及后期预判
整体宏观政策分析＞垫江本地政策分析
2016年8月30日 垫江县政府发布《垫江县商品房去库存工作方案》摘要 二、充分发挥房交会引导市场作用，继续举办形式多样的房交会
今年2月我县已成功举办春季房交会，并将在今年第三季度适时举办秋季房交会。在房交会期间，继续免收房屋登记费 和转让手续费，继续给予购房者4%—5%的财政补贴。鼓励房地产开发企业调整营销策略、适当降低房价，促进商品房 销售。
五、进一步深化户籍制度改革
将符合条件的新市民和城镇个体工商户纳入住房公积金制度范围，支持引导新市民在就业地落户购房，相关部门要确保 新落户居民与城镇居民享有同等的义务教育、就业、医疗等基本公共服务。
六、改革土地房屋征收住房安置制度
原则上停止新建集体土地征收、国有土地上房屋征收和旧城改造安置住房，全部实行住房货币化安置制度。
引导房地产开发企业及时上报商业商务房地产库存情况，适时发布商业商务房地产市场动态信息，引导购房群众理性购 买，促进我县商业商务房地产市场平稳健康发展。严肃查处房地产开发企业虚假宣传、发布不实信息等违法违规行为。
(二)充分发挥房交会引导市场作用，举办形式多样的房交会。
适时举办房交会，在举办房交会期间，利用现在国家进一步减轻企业负担的政策，在已经取消商业用房过户转让手续费 的情况下，针对商业商务用房，适当给予购房者免收登记费，同时鼓励房地产开发企业调整营销策略、适当降低房价， 促进商业商务房的销售，降低现有库存量。
2017年4月20日
出台政策鼓励商改住
4月20日，重庆市政府网发布了一则名为《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意 见》的文件，力争“十三五”末重庆全市商业商务房地产库存去化周期控制在合理范围，其中重庆主城区商业商务房地 产库存去化周期控制在12个月内。明确表示在《意见》印发前取得土地使用权的符合条件的商业商务项目可以按批准要 求调整项目用地用途和规划条件，鼓励“商改住”。 众赢观点：“商改住”政策的出台，一方面可以加速商业项目的区划，另一方面又可以分流住宅部分需求，缓解供需不 平衡的矛盾。
九、多渠道消化库存商品房
支持库存商品房向文化体育、健康养老、教育医疗、房屋租赁和众创空间等产业用房转型利用，鼓励有条件且有需求的 区域，将库存商品房改造为停车库或停车楼等公共服务设施；支持发展专业化、规模化房屋租赁市场，允许将商业用房 等按规定改建为租赁住房；鼓励个人依法出租自有房屋，鼓励民营资本成立房屋租赁公司，购买存量房源向社会出租经 营，鼓励有条件的房地产开发企业自持房源从事租赁经营。
2017年9月22日
ห้องสมุดไป่ตู้
主城区新购房屋拿证满两年方可交易
9月22日，重庆市出台《重庆市国土房管局关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》，要求自发布次日起，凡在主 城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购 买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易；新购买新建商品住房的认定时间以商品 房买卖合同网签时间为准，新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。 众赢观点：此次政策的出台不针对新房交易，主要是限制了二手房交易，目的仍然是为了遏制炒房，淘汰部分需求主体， 让房子回归居住属性。从大环境来看，政策的出台意味着重庆市主城区商品房去库存阶段基本结束，调控开始升级。
三、认真落实差别化住房信贷政策
将居民家庭首次购买普通住房、商业性个人住房贷款最低首付比例调整为20%；拥有1套住房且相应购房贷款未结清的 居民家庭，为改善居住条件再次购买普通住房，商业性个人住房贷款最低首付比例调整为30%。鼓励银行金融机构加大 住房按揭贷款投放力度，合理确定贷款利率，支持合理的购房消费。
整体宏观政策分析＞重庆政策分析
2017年5月 土地“拍卖+综合评标”新规
2017年5月，重庆市国土资源和房屋管理局出台土地“拍卖+综合评标”新规。新增规定：竞买人有2家以上，50%≤溢 价率≤ 100%则需竣工验收合格后（现房）进行销售；溢价≥100%，则按照“综合评标”方式（项目开发运营能力<开 工、销售、竣工>占60分+企业经济实力<总资产、负债率、现金流>占40分-企业信用评级）进行评定，得分最高者为 竞得人。 众赢观点：在商品住宅量价齐涨的行情之下，“拍卖+综合评标”的方式在一定程度上抑制房企拿地热情过高导致的土 地成本大幅上涨，对于维护市场发稳定和土地交易的合理化作用明显。
(四)支持实施商业商务用房转型利用。
对依法取得土地使用权的商业商务项目，目前未开工建设或在建未出售且根据有关规定或土地出让合同约定可以不收回 土地使用权的，经开发企业申请并依法获得批准后，可按批准要求调整项目用地用途和规划条件；属商住混合类开发项 目的，可适当减少商业商务用房开发规模，商住比可控制在2∶8以内，但不得调增地下商业建筑规模；经批准调整商住 比例或调整土地用途、规划用地性质的，应按有关规定补缴土地价款。项目调整转型后，按批准规划用途对应的房屋质 量安全和消防技术标准，申请相关的审查、验收或备案，其水电气价格按批准规划用途的相应标准执行；对商住比例作 为控制性详细规划中强制性内容要求的用地，按本通知要求调减商业商务建筑规模的，在不涉及主导用地性质和重大利 害关系调整的情况下，可按控规一般技术性内容修改程序办理。
四、落实住房消费的税收减免政策
对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的 税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平 方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上 (含2年)的住房对外销售的，免征增值税。